L'assurance emprunteur n'est pas une obligation légale. Pourtant, l'établissement prêteur la demande systématiquement. Existe-t-il des moyens de ne pas souscrire cette assurance de prêt ? Avez-vous le droit de refuser ? On vous dit tout !
Points clés sur le prêt immobilier sans assurance :
- L'assurance emprunteur protège le prêteur et l'acheteur des défaillances de paiement des échéances en cas de décès, perte d'autonomie, invalidité et parfois perte d'emploi.
- La loi n'impose pas l'obligation d'une assurance emprunteur mais les banques l'exigent bien souvent pour la signature du prêt.
- Il existe des alternatives pour certains profils : hypothèque d'un bien, nantissement ou caution.
Prêt immobilier : une assurance obligatoire ?
L'assurance de prêt a pour objet de garantir le remboursement des mensualités en cas de défaillance de l'emprunteur. C'est une protection en cas de :
- Décès
- Perte d'autonomie
- Invalidité
- Perte d'emploi parfois et sous certaines conditions
Si l'un de ces problèmes survenait et empêchait l'assuré de rembourser son prêt, l'assurance viendrait prendre le relai. L'assurance peut assurer le remboursement partiel ou intégral du prêt à l'établissement de crédit.
"En pratique, je n’ai jamais vu un prêt immobilier accordé sans assurance emprunteur. Les banques acceptent ce montage uniquement pour des profils patrimoniaux très solides, ou lorsque des garanties financières importantes sont mises en place. Pour un emprunteur classique, c’est quasi impossible."
Aucun texte réglementaire ne prévoit l'obligation d'assurance emprunteur. Sur le principe, il est donc possible de recourir à un prêt sans assurance. Mais en pratique, les banques imposent cette procédure pour s'assurer d'être remboursées quels que soient les événements qui pourraient arriver.
Le coût est souvent un frein dans le choix d'une assurance de prêt. Un assureur indépendant garantit des prix plus intéressants et une sécurité indispensable en cas de pépin.
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Pourquoi souscrire un prêt immobilier sans assurance ?
Deux raisons peuvent vous inciter à chercher un crédit immobilier sans assurance :
- Vous souhaitez vous soustraire aux paiements des cotisations ;
- Vous avez rencontré de nombreux refus d'assurances emprunteur dus à votre situation et vous cherchez à les contourner et/ou éviter les surprimes trop élevées.
👀 Si l'assurance de prêt vous paraît trop coûteuse, sachez que de nouveaux assureurs se sont emparés du marché et ont fait baisser les prix. Selon votre situation, vous pouvez être couvert à partir de quelques euros par mois.
👀 Dans le cas où vous avez fait face à de nombreux refus, sachez que vous pouvez bénéficier de l’application de convention AERAS. Elle élargit l'accès à l'emprunt, notamment pour ceux souffrant ou ayant souffert de grosses pathologies. Cette convention permet de rechercher des solutions pour souscrire un prêt immobilier.
Quelles solutions pour un prêt immobilier sans assurance ?
Si vous - ou votre assureur - ne souhaitez pas couvrir votre emprunt bancaire, sachez que d'autres solutions annexes existent. Selon votre situation et votre projet immobilier, l'établissement prêteur peut proposer de mettre en place une autre solution de garantie pour se prémunir des risques liés à ce prêt.
Voici 3 autres garanties pouvant se substituer à l'assurance de prêt immobilier :
| Fonctionnement | Pour qui ? | Combien ? | |
|---|---|---|---|
| Le nantissement | Utiliser un bien en garantie (maison, voiture...) ou un placement financier (assurance-vie) | Pour de "très bons profils” (revenus ou patrimoine conséquents) dans le cadre d'un crédit court et peu important | Prêt à hauteur de la moitié du patrimoine |
| L'hypothèque | Garantie d'un bien immobilier sous forme d'hypothèque | Pour un emprunteur possédant un patrimoine immobilier conséquent | Prêt qui ne dépassera pas la moitié de la valeur hypothécaire |
| La caution | Un tiers se porte garant de votre prêt immobilier | Emprunteur ayant un proche dans une situation financière confortable ou qui souhaite faire appel à un organisme de caution | Selon les établissements prêteurs |
Le nantissement
Deux cas de figure sont possibles pour la garantie de nantissement :
- Vous êtes déjà titulaire d'une assurance-vie qu'il suffira de nantir en faveur de la banque prêteuse (il faut au minimum 40 % du prêt sollicité) ;
- Vous ouvrez un nouveau contrat lors du montage du crédit immobilier auprès de la banque qui vous accorde le prêt. La valeur du contrat et les sommes qui seront versées chaque mois par l'emprunteur seront calculées par l'établissement bancaire en accord avec le client.
Les inconvénients du nantissement :
- Si le contrat d'assurance-vie fait l'objet d'un nantissement, l’emprunteur ne peut effectuer aucun retrait sur son assurance-vie sans l’accord de la banque pendant toute la durée du crédit. Il est donc intéressant de choisir un contrat d'assurance-vie et non des actions. En effet, la gestion de ces dernières nécessite des actions de l’emprunteur, qui devra les vendre ou acheter rapidement ;
- La banque ne se contente pas uniquement du nantissement. Elle prend également une hypothèque sur le bien financé et majore son taux jusqu’à 1 % par rapport à un taux classique. Cet écart sert à combler le risque encouru par la banque. Étant précisé que certaines acceptent le nantissement sans surcoût si les actifs nantis sont très liquides (assurance-vie, PEA monétaire…).
L'hypothèque pour garantir le prêt immobilier
Il est également possible de recourir à une garantie hypothécaire d'un bien pour garantir le remboursement de son prêt immobilier. Les inconvénients de l'hypothèque :
- L'emprunteur peut perdre son bien en cas de défaut de remboursement ;
- Les banques n'accordent généralement pas un prêt au-delà de la moitié de sa valeur hypothécaire ;
- L'hypothèque étant une procédure assez complexe, en règle générale, les banques hésitent à accepter cette forme de garantie.
L’hypothèque ne protège pas contre les accidents de la vie : elle protège uniquement la banque, pas les proches de l’emprunteur. Sans assurance, un décès entraînerait la revente du bien pour solder le prêt.
"Le nantissement ou l’hypothèque peuvent sembler des alternatives simples, mais ils exposent indirectement les proches : en cas de décès ou d’invalidité sans assurance, le bien peut être vendu pour rembourser la banque. C’est une réalité à avoir en tête."
La caution privée ou bancaire d'un crédit immobilier
Une autre solution pour éviter de s'assurer est de :
👪 Proposer à une personne de votre entourage ou de votre réseau (membres de votre famille, amis, employeur…) une caution personnelle et solidaire.
👪 Des organismes de cautionnement mutuelle peuvent également vous venir en aide, en contrepartie d'une cotisation mensuelle, appelée "commission de caution".
La délégation : une solution en cas de refus d'assurance du prêt immobilier
Lorsqu’un emprunteur souscrit un prêt immobilier, il a 2 choix pour s’assurer :
💡 L’assurance “groupe” de la banque. Cette assurance peut représenter jusqu’à 35 % du coût total du crédit ;
💡 L'assurance "individuelle", externe à la banque. L’emprunteur choisit des conditions plus souples auprès d'une délégation d'assurance. Ce choix peut diviser les cotisations d’assurance par deux ou trois. Peu de gens sont conscients que d’un point de vue tarifaire, ce choix a un gros impact sur le montant final du crédit.
Pour les emprunteurs jeunes et sans problème de santé, il vaut mieux choisir la délégation d'assurance, avec une assurance "individuelle".
Beaucoup d’emprunteurs pensent que la banque peut refuser une délégation d’assurance : c’est faux. La loi Lagarde puis la loi Lemoine imposent à la banque d’accepter la délégation si les garanties sont équivalentes.
Calcul du prix de l'assurance de prêt immobilier
Pour un emprunteur jeune et en bonne santé, le taux d'assurance est d'environ 0,09 % du montant emprunté.
👩🦰 Un jeune qui emprunte 250 000 € sur 25 ans peut bénéficier d'une assurance de prêt immobilier de l'ordre de 20 € par mois, parfois moins.
🦰 Une personne d'une quarantaine d'années, fumeuse, peut voir le montant de son assurance de prêt s'élever autour de 50 € par mois.
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FAQ du prêt immobilier sans assurance
Comment emprunter sans assurance ?
Si vous ne souhaitez pas souscrire d'assurance de prêt, vous pouvez proposer à l'établissement prêteur d'autres garanties telles que le nantissement, l'hypothèque d'un bien ou encore la caution bancaire.
Suis-je obligé de souscrire à une assurance emprunteur lors d'un prêt ?
Légalement, l'assurance de votre emprunt bancaire est facultative : il n'existe aucune obligation de l'assurer. Cependant, dans les faits, les banques exigent cette garantie. Si elle vous paraît trop coûteuse, sachez que de nouveaux acteurs proposent des prix très intéressants. Simulez le coût de votre assurance de prêt via notre comparateur.
Peut-on me refuser un prêt si je ne souscris pas d'assurance ?
Oui, la banque est libre d'exiger des garanties pour la validation d'un prêt, même si la loi ne l'impose pas. En revanche, rien ne vous oblige à souscrire à l'assurance proposée. Vous pouvez choisir l'assurance de prêt de votre choix et ainsi faire jouer la concurrence !
Quelles alternatives à l'assurance de prêt ?
Certaines banques acceptent parfois des garanties alternatives pour les personnes disposant d'un patrimoine financier ou immobilier, avec l'hypothèque d'un bien, un cautionnement ou un nantissement. Ces alternatives ne concernent que des profils spécifiques. Et en cas de difficulté sans assurance, elles impliquent des risques plus élevés.
Refus d'assurances après deux infarctus
Bonjour, j’ai fait deux infarctus à 4 ans d’intervalles, j’ai eu 3 refus d’assurances en passant par un courtier dont une par la banque
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Difficultés d'assurance pour prêt immobilier avec cancer thyroïdien
Bonjour, je suis atteinte d’un cancer thyroïdien et je n’ai trouvé aucune assurance pour mon prêt immobilier. Mon banquier me dit que la caution ne se pratique plus.
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Emprunt avec une pension d'invalidité de classe 3 ?
Bonjour
En ayant une pension d’invalidité de classe 3, est ce que je peux emprunter ?
Bonjour,
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Cordialement
Assurance de prêt : solutions pour seniors acquéreurs
A 70 ans je souhaite acquérir un bien immobilier mon dossier est bon (bons revenus, 3 fois propriétaire)… Quelle solution pour ne pas me ruiner avec une assurance de prêt ?
Bonjour,
Je ne peux que vous conseiller de comparer les offres d’assurance emprunteur du marché afin d’identifier la moins onéreuse pour un niveau de garanties adapté à ce que vous recherchez. Nous avons justement développé un comparateur d’assurances prêt immo pour réaliser cette démarche à votre place. Tout ce que vous avez à faire est de renseigner vos critères sur notre plateforme et nous cherchons pour vous les meilleurs devis : https://reassurez-moi.fr/simulation-assurance-pret-immobilier
Difficultés d'assurance pour un prêt immobilier après transplantation rénale
bonjour,
Mon époux et moi avons signé une proposition de prêt en décembre 2019 moi j'ai été assuré immédiatement, nous travaillons tous les deux mais Mr non car d'après les assurances il présente un risque aggravé de santé suite à une transplantation rénale il a subi un bilan complet en novembre 2019 et les médecins trouvent qu'il se porte bien malgré les différents bilans envoyés aux assurances aucun ne veut l'assurer, sachant que le compromis de vente est signé depuis 5 mois et que mon préavis est donné.
Je crois que j'ai essayé toutes les assurances et toujours des réponses négatives.
Quelles sont les solutions et que dois t-on faire?
Merci
Bonjour,
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