Comment obtenir un prêt immobilier sans intérêt ?

Mis à jour le 5 novembre 2021 par Delphine Bardou 

Accéder à la propriété fait partie des priorités pour plus de 90 % des Français. Pour y parvenir, la majorité d’entre eux souscrivent un crédit immobilier auprès d’une banque moyennant un coût. Pourtant, de nombreux dispositifs existent, que ce soit des aides d’État ou des opérations entre particuliers, pour offrir de vraies solutions de crédits immobiliers sans intérêts. Quelles sont les conditions d’un prêt sans intérêt ? Vers quel organisme se tourner ? Nos réponses !

Le prêt à Taux Zéro

Attribué sous certaines conditions de ressources, le prêt avec taux d’intérêt à 0 % est un dispositif financier attribué aux ménages souhaitant accéder à la propriété de leur première résidence principale.

Le prêt à taux zéro, dont les intérêts sont à la charge de l’État, représente une participation à la valeur globale de l’acquisition du bien immobilier et peut être associé à un crédit complémentaire (Prêt à l’accession sociale, 1 % logement…), ou servir d’apport personnel pour optimiser ses chances de décrocher un crédit immobilier classique à montant supérieur.

Caractéristiques du PTZ :

  • Aucun frais de dossier.
  • Taux zéro.

Modalités de remboursement des échéances : mensualités constantes après la période de différé de remboursement. Le PTZ comporte une période de 5 à 15 ans (selon les revenus de l’emprunteur) pendant laquelle le remboursement du prêt est différé.

Durée du PTZ : de 20 à 25 ans, avec ou sans différé d’amortissement.

Pour vous aider à trouver un financement adapté à votre profil et à vos revenus, nous vous conseillons d’utiliser un simulateur de prêt. Il vous guidera vers la meilleure solution personnalisée en privilégiant les taux les plus bas du marché. C’est gratuit, anonyme et 100 % en ligne !

taux pret immo 1

Conditions du Prêt à taux zéro :

  • Le PTZ est attribué aux particuliers et primo-accédants (emprunteurs n’ayant à aucun moment, au cours des 2 dernières années, été propriétaires de leur résidence principale)
  • Plafonds de ressources : il s’agit du plus élevé des 2 montants entre le Revenu fiscal de référence de l’année N-2 du ménage (toutes les personnes qui vont occuper le bien) ou le coût d’opération finançable divisé par 9.

Financements éligibles au PTZ :

  • Financement de l’achat ou de la construction d’un bien neuf : le PTZ représentera 40 % du coût de l’opération (hors frais de notaire et d’agence s’il y en a)
  • Financement d’un bien ancien avec travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération : le PTZ représentera 40 % du coût de l’opération (hors frais de notaire et d’agence s’il y en a)
  • Financement d’un bien ancien HLM vendu par un bailleur social à son occupant : le PTZ représentera 10 % du coût de l’opération (hors frais de notaire et d’agence s’il y en a)

Cependant, le montant prêté variera en fonction :

  • du montant du bien à financer.
  • de la localisation du bien à acquérir
  • du nombre de personnes composant le foyer.
  • des ressources financières du foyer.

Les prêt aidés

L’ensemble des prêts présentés ci dessous ne sont pas des prêts sans intérêts, mais des prêts à taux très proches de zéro, ou bien des prêts proposant en plus de leur application un certain nombre d’avantages ou d’aides d’état. Ces solutions de crédits viendront en complément de votre prêt principal et d’autres prêts si vous remplissez les conditions requises.

Le prêt Action logement

Ce prêt immobilier s’adresse aux salariés des entreprises du secteur privé de plus de 10 salariés. Il sera accordé sur demande auprès de votre employeur, si ce dernier n’a pas choisi d’utiliser sa contribution pour la location seulement, ou s’il n’a pas déjà utilisé la totalité de sa contribution pour l’année en cours. Ce n’est pas un prêt sans intérêts, cependant il permettra à l’emprunteur de profiter d’un prêt à un taux avantageux jusqu’à 20 ans.

PrêtPrêt Action Logement
BénéficiairesPour les salariés des entreprises de plus de 10 salariés qui veulent acquérir un bien immobilier
Conditionsle bien financé est destiné à être la résidence principale.
TauxTaux très réduit (entre 0 et 1 %)
DuréeEntre 5 et 20 ans
Montant30 % du coût total de l’opération (dans la limite de certaines fourchettes).

Financements éligibles au 1 % employeur :

  • Acquisition d’un bien ancien (avec ou sans travaux),
  • Construction ou achat d’un bien neuf
  • Travaux d’amélioration de l’habitat (étanchéité, canalisations, chauffage…) ou d’amélioration à la performance énergétique,
  • Rachat de soulte ( = rachat des parts du conjoint suite à un divorce par exemple).

À savoir :

  • Majoration possible de 16 000 €  (dans la limite de 50% de leur montant) pour financer certains travaux d’accessibilité et d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou à mobilité réduite.
  • Majoration possible de 5 000 à 10 000€ pour les salariés en mobilité professionnelle, les acquéreurs qui sont d’anciens locataires d’un logement HLM en zone A et B1, et les jeunes de moins de 30 ans.
  • Le prêt employeur est un avantage salarial qui n’est pas lié au contrat de travail. Par conséquent, si le salarié quitte l’entreprise avant la fin de son prêt, son départ n’entraîne pas la perte du crédit.

Cumul de prêts possible ? Oui, avec d’autres aides et d’autres prêts comme le prêt à taux zéro, le PEL et le prêt principal.

Le prêt accession sociale, ou prêt P.A.S.

Le prêt à l’accession sociale, aussi appelé prêt PAS est un prêt qui bénéficie d’une aide de l’État. Il est accordé à un taux avantageux aux personnes à revenus modestes qui acquièrent leur résidence principale et aux propriétaires qui font des travaux dans le logement qu’ils occupent. Le PAS ouvre le droit à l’aide personnalisée au logement (APL) ou à l’allocation logement.

PrêtPrêt Accession Sociale
BénéficiairesSelon le montant de vos ressources et vos personnes à charge.
ConditionsVous devez occuper le logement financé à titre de résidence principale.
TauxLe taux du PAS varie selon les établissements de crédit, sans pouvoir dépasser le taux maximum réglementé.
DuréeEntre 5 et 35 ans
MontantIl peut financer jusqu’à 100 % de votre projet.

Financements éligibles au Prêt Accession Sociale :

  • financement d’un logement neuf à un promoteur ou la construction d’une maison ainsi que le terrain sur lequel vous construisez.
  • financement d’un logement ancien.
  • financement de travaux, d’un montant minimum de 4000 €, d’amélioration ou d’économie d’énergie.

Le PAS ouvre le droit à l’aide personnalisée au logement en cas d’acquisition d’un logement ou à l’allocation logement en cas de travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie (sous réserve de remplir les conditions d’attribution de ces aides).

Cumul de prêts possible ? Le prêt est compatible avec un prêt à taux zéro + ou un prêt épargne logement, qu’il peut venir compléter.

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné peut être accordé par toutes les banques ayant passé une convention avec l’État. Il s’agit d’un prêt à taux plafonné en fonction de la durée d’emprunt. Son taux dépasse le niveau des taux bancaires classiques, mais son principal avantage est qu’il donne droit à l’aide personnalisée au Logement (APL).

PrêtPrêt Conventionné
BénéficiairesParticulier, sans conditions de ressources
Conditions– Le logement doit être destiné à la résidence principale du bénéficiaire ou de sa famille, ou celle de son locataire.
– Le logement doit être occupé dans l’année qui suit l’acquisition ou la réalisation des travaux (ou dans les 6 ans en cas de départ à la retraite, de retour d’outre-mer ou de l’étranger).
TauxLe taux du prêt conventionné varie selon les établissements de crédit, sans pouvoir dépasser le taux maximum réglementé.
DuréeEntre 5 et 30 ans
MontantIl peut financer jusqu’à 100 % de votre projet.

Financements éligibles au Prêt Accession Sociale :

  • achat d’un logement neuf à usage d’habitation principale.
  • achat d’un logement ancien sans obligation de travaux.
  • achat d’un terrain (dans la limite de 2 500 m²) et/ou la construction d’une maison sur ce terrain (construction achevée dans les 3 ans qui suivent l’achat du terrain).
  • les travaux d’amélioration ou des travaux d’économie d’énergie (montant minimum : 4 000 €). Lorsque le prêt est destiné au financement de travaux d’agrandissement, ceux-ci doivent aboutir à la création d’une surface habitable de 14 m² minimum.
  • achat d’un logement destiné à la location.

En cas de remboursement partiel anticipé du prêt conventionné, le recours à un prêt n’entrant pas dans la liste ci-dessous entraînera une déqualification du crédit conventionné, et donc la perte de l’aide personnalisée au logement.

Cumul de prêts possible : Le prêt conventionné peut être complété par : un prêt à taux zéro, un prêt 1 % logement, un prêt d’épargne logement, un prêt de la CAF si le taux d’intérêt n’excède pas 5 %, un prêt « fonctionnaire », et un « prêt relais » accordé par une banque.

Le crédit entre particuliers

Quand on a besoin d’argent pour investir dans l’immobilier par exemple, et que l’on n’est pas en mesure de faire appel aux services des banques traditionnelles (pas de CDI, revenus aléatoires, fiché Banque De France…), alors le crédit entre particuliers s’avère une solution très intéressante.
Cette pratique est tout à fait légale et est soumise à des formalités qui assurent le bon déroulement du prêt.

Un particulier qui souhaite emprunter en dehors des établissements financiers peut aujourd’hui se retourner vers ses proches (parents, frères et sœurs, conjoint), mais aussi recourir aux organismes financiers spécialisés dans ce type de crédit entre particuliers, ce qui lui permettra de se protéger de toute forme d’escroquerie.

Pour tous ces types de prêts, il ne faut pas oublier que la délégation d’assurance de prêt est aussi possible. Le changement d’assurance emprunteur permet de réaliser de fortes économies sur le prêt. Il ne faut donc pas hésiter à comparer les contrats extérieurs avant la signature de l’offre pour prendre une assurance externe dès le départ du prêt, ou bien après celle-ci, pour changer de contrat. La démarche se fait facilement et permet d’économiser jusqu’à plusieurs milliers d’euros.

Les organismes de crédit entre particuliers, ou le crowdfunding :

Les plateformes de crowdfunding permettent à des particuliers, ou des personnes morales (chef d’entreprise par exemple), de consentir des dons ou des prêts à des personnes physiques ou morales.

Ces organismes permettent de contracter un emprunt, que ce soit un crédit à la consommation ou un montant en vue d’un crédit immobilier, dans de bonnes conditions et sans avoir à s’adresser à une banque.
Même s’il y a des frais de gestion et chez certains des intérêts à payer, ils sont parmi les plus bas du marché.
Passer par un organisme de particulier à particulier officiel et connu est une assurance pour le prêteur et l’emprunteur.

Le principal objectif de ces organismes sur Internet est de simplifier les opérations de virement d’argent entre les investisseurs-prêteurs et les demandeurs de prêts, et bien sûr de manière sécurisée. C’est ce que l’on appelle l’argent solidaire. Ainsi, des emprunteurs souhaitant souscrire à un crédit à taux défiant toute concurrence pourra le faire grâce à des prêteurs souhaitant réaliser de bons placement financiers (jusqu’à 6% par an).

Mode d’emploi des organismes de crédit rémunérés (taux d’intérêt supérieur à 0%) :

  • Les demandes d’emprunt s’effectuent alors via des formulaires d’informations personnelles sur le site officiel de l’organisme.
  • L’approbation de ces demandes est attribuée essentiellement aux prétendants faisant preuve de solvabilité et de stabilité professionnelle.
  • En cas d’acceptation, c’est l’organisme qui prend en charge le virement des fonds dans le compte-courant du bénéficiaire, puis qui s’occupera de la gestion des prélèvements mensuels pendant toute la durée du crédit.

Mode d’emploi des organismes de crédit non-rémunérés (taux d’intérêt à 0%) :

  • Les financeurs choisissent le projet qu’ils souhaitent financer et décident du montant de leur contribution.
  • Les porteurs de projet récupèrent la somme collectée lorsque l’objectif de collecte ou la date de la fin de la collecte sont atteints.
  • La plateforme déduit de cette somme sa commission, souvent appelée “frais de gestion” (comprise entre 1% et 10% du montant total en règle générale).

Le prêt familial

Pour emprunter une somme d’argent, il n’est pas obligatoire de s’adresser à un organisme de crédit. Le prêt familial (ou amical) est l’une des solutions adaptées fréquemment lorsque les organismes prêteurs se montrent réticents devant un profil emprunteur à risque. Cependant, en famille ou entre amis, les prêts d’argent ne doivent pas être source de conflits. Recourir à ses proches en matière d’argent fait peur car on s’attend à de futures mauvaises surprises …Cependant, le prêt familial reste toujours le moins onéreux et le plus pratique dans les situations financières précaires, en particulier pour l’absence de paiement d’intérêt.
Pour éviter tout conflit, une seule solution : tout faire par écrit. L’existence d’une reconnaissance de dette permettra d’éviter de passer en justice en cas de mauvaise foi de la part du prêteur ou de l'emprunteur.

Prêt familial sous seing privé au-dessus d’un montant de 760 € : la rédaction d’un acte sous seing privé précisant les modalités de remboursement, les échéances et la durée du crédit, est obligatoire. Le prêteur et l'emprunteur doivent signer cette reconnaissance de dette et y mentionner manuellement (en chiffres et en lettres) la somme d’argent prêtée. L’acte daté et signé doit être enregistré rapidement auprès des impôts.Le prêteur et l'emprunteur conservent un exemplaire qui fera foi en cas d’un éventuel manquement de paiement, et un troisième exemplaire permettra d’effectuer l’enregistrement.

Prêt familial notarié au-dessus d’un montant de 760 € : faire faire rédiger cet acte par un notaire donnera lieu à des frais supplémentaires, mais évitera toute sorte de litiges fiscaux futurs. Le notaire indiquera précisément la modalité de remboursement envisagé, les échéances et la durée du crédit. Le contrat notarié reste le document le plus efficace pour fixer d’avance les droits et les obligations de chaque partie.

À savoir :

  • Le prêteur peut choisir de ne pas demander d’intérêts, ou au contraire, d’appliquer un taux d’intérêt faible. Si c’est le cas, il doit obligatoirement être mentionné dans la reconnaissance de dette.
  • Quelle que soit la formule adaptée pour votre prêt familial (acte sous seing privé ou contrat notarié), le prêteur est tenu de remettre une quittance de paiement à l’emprunteur après le remboursement intégral de la somme empruntée.
  • En cas de conflit, si le crédit est compris entre 4 001 euros et 10 000 euros, il faudra saisir le tribunal d’instance. Si la somme est supérieure à 10 000 euros à ce moment-là, il faut faire appel à un avocat car l’affaire sera saisie par le Tribunal de Grande Instance.

Les obligations fiscales déclaratives :

  • Pour le prêteur et le débiteur, vous devez déclarer à l’administration fiscale tout prêt supérieur à 760 euros
  • Pour le prêteur, s’il s’agit d’un prêt avec intérêts (le taux des prêts entre particuliers est libre, dans la limite des taux d’usure), vous devrez déclarer les intérêts perçus sur votre déclaration de revenus.

Agissez avec prudence ! Ne comptez pas sur les petites annonces, notamment sur internet, qui promettent de l’argent sans avoir à régler d’intérêt. Partez du principe qu’un prêteur d’argent pour particulier ne doit être qu’un proche, ou une plateforme de crédit irréprochable. Toutes les autres offres de prêts sont à fuir !

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