Prêt immobilier avec travaux

Le prêt immobilier avec travaux


Dans le cadre de la contraction d’un prêt immobilier, l’objectif principal est de trouver une solution de financement pour la quasi-intégralité de son projet immobilier. Si l’apport personnel permet de compléter la somme libérée par l’établissement de crédit, il est également possible d’inclure le coût d’éventuels travaux dans l’emprunt.

Selon le prêt immobilier choisi, il existe différentes possibilités permettant de financer les travaux à réaliser pour rendre le logement habitable. Il convient cependant de bien prendre en considération les dispositions à prendre pour satisfaire la banque et pouvoir régler le montant supposé par les rénovations.

Pourquoi inclure le coût des travaux dans le prêt immobilier ?


Il peut s’avérer particulièrement avantageux de prendre en compte les travaux supposés par l’achat d’un logement dans le cadre d’un prêt immobilier.

Eviter de contracter un prêt personnel

Le fait de procéder au financement des travaux par le biais d’un prêt immobilier permet d’éviter d’avoir à contracter un prêt personnel supplémentaire. Assimilable à un crédit à la consommation, le prêt personnel suppose l’existence d’un autre emprunt, avec des modalités différentes, donc d’autres mensualités à rembourser.
L’emprunteur se retrouvera alors dans une situation délicate d’endettement accru ; il est préférable d’éviter la multiplication des prêts afin de pouvoir rembourser simplement un seul emprunt. L’utilisation de la somme libérée par l’établissement de crédit devra néanmoins être concentrée pour des rénovations d’importance, non pas pour la seule décoration d’une pièce ou le changement de meubles.

Réaliser des économies

Dans certaines situations, l’emprunteur aura la possibilité de réaliser les travaux lui-même, bien que la plupart du temps, la banque exigera qu’ils soient faits par un professionnel. Il est alors particulièrement intéressant de disposer d’un capital dédié pour la réalisation de travaux destinés à rendre votre domicile propre à l’occupation.

La possibilité offerte par une banque de libérer une somme spécifique pour les rénovations à réaliser permet alors de financer directement les travaux, sans devoir avancer les frais supposés. Le coût total sera finalement répercuté sur les mensualités globales du prêt immobilier à rembourser, en prenant en compte le taux du prêt immobilier fixé à la signature.

Profiter des modalités du prêt immobilier

L’un des principaux avantages à inclure le coût des travaux à réaliser dans le prêt immobilier réside dans le fait de profiter des modalités fixées pour celui-ci. Il s’avère qu’un crédit à la consommation implique généralement des taux d’intérêt pour le remboursement plus élevés en cas de souscription annexe.

Par ailleurs, la durée d’un tel emprunt, souvent très longue (parfois jusqu’à plusieurs dizaines d’années) permet d’étaler le coût des rénovations sur les mensualités. Cela permet de minimiser l’impact direct du montant des travaux sur le budget de l’emprunteur, qui pourra étaler ses remboursements sur une très longue période.

A savoir : il est tout à fait possible pour un particulier d’inclure le coût de travaux à réaliser dans le cadre de son prêt immobilier, dans la mesure où les rénovations visent à rendre le logement habitable. Par ailleurs, il s’agit de respecter certaines règles voulues par les banques et le législateur dans l’optique de se voir accorder plus facilement le crédit immobilier (notamment en ce qui concerne l’apport personnel). Des alternatives existent et il convient d’étudier minutieusement quel prêt sera le plus adéquat pour votre profil et votre budget.

Comment inclure le coût des travaux dans le prêt immobilier ?


La contraction d’un crédit immobilier permet donc d’inclure le coût des travaux à réaliser dans la somme libérée par la banque, sous certaines conditions.

Identifier les montants dédiés

Sur le principe, la banque n’accordera à priori pas d’importance au montant que vous souhaitez mobiliser pour réaliser les travaux sur la somme globale du prêt immobilier. L’une des premières démarches consiste néanmoins à calculer à combien vont revenir les rénovations, donc à déclarer à l’établissement de crédit le capital nécessaire pour la réalisation des travaux. Pour déterminer le montant de vos travaux vous devez faire une demande de devis auprès d’un professionnel.

De fait, la banque pourra identifier clairement deux capitaux distincts : celui dédiée aux travaux et celui nécessaire à l’acquisition du bien immobilier. Cette disposition permet à votre créancier de ne pas vous octroyer un montant trop élevé pour les travaux, mais bien de libérer la somme juste pour leur réalisation. Le coût des travaux est alors clairement défini et vous pourrez bénéficier du taux d’intérêt préférentiel supposé par un crédit immobilier.

La possibilité de jouissance du bien

Si le prêt immobilier suppose l’inclusion dans la somme octroyée du coût des travaux prévus, cela signifie que le logement est encore impropre à l’habitation. Il s’avère que le bien immobilier ne sera considéré comme occupable uniquement à la livraison des travaux et vous ne pourrez en aucun cas l’habiter avant cette échéance.

Il s’agit donc de prendre en considération l’impact des mensualités majorées par le coût des travaux avant d’inclure ce dernier dans un prêt immobilier. Vous devrez commencer à rembourser la banque avant même de pouvoir occuper votre domicile, pour les capitaux libérés pour l’acquisition du logement et ses rénovations nécessaires.

Les 3 possibilités

L’inclusion des travaux dans un prêt immobilier peut se faire de trois manières différentes, qui supposent des remboursements distincts.
Les trois possibilités sont les suivantes :

  • Avec deux lignes de crédit : la banque considèrera que votre emprunt sera séparé en deux : un capital pour les travaux et un autre pour l’acquisition du bien immobilier. Dans ce cas, le montant dédié aux travaux est relâché au fur et à mesure de leur réalisation et vous ne pourrez pas profiter de la somme intégrale dès l’achat du logement. La libération du capital réservé aux rénovations suppose l’existence d’intérêts intercalaires, qui viennent se greffer au montant des mensualités ;
  • Avec une seule ligne de crédit : dans cette situation, un seul capital est libéré pour l’achat du bien immobilier et les travaux supposés. Il faut néanmoins prendre en compte le fait que le taux d’endettement (part des mensualités à payer sur les revenus de l’emprunteur) ne pourra dépasser 33%, sans compensation possible d’éventuels revenus locatifs (loyers) ;
  • Avec différé total des mensualités : ici, comme pour le cas précédent, une seule ligne de crédit est prise en compte. En revanche, l’emprunteur ne commence à rembourser la banque uniquement à la remise en état d’occupation du logement, lorsque les travaux sont terminés. Cela permet de commencer à épargner en vue des mensualités futures. Les intérêts intercalaires sont toutefois calculés avec un taux plus élevé pour compenser la période de non-remboursement. Ces derniers ne doivent pour autant être payés qu’à la remise des clés et ajoutés à la dette immobilière globale.

Les intérêts intercalaires correspondent aux frais de déblocage d’un prêt immobilier en plusieurs étapes. Il s’avère que la règlementation impose de libérer le capital dédié en fonction de l’état d’avancement des travaux. La banque utilise alors les intérêts intercalaires comme pénalités supplémentaires donnant l’accès à un crédit immobilier supposant des rénovations.

L’intervention de professionnels pour la réalisation des travaux

Si la banque peut éventuellement concevoir que les travaux puissent être réalisés par les soins de l’emprunteur, elle exigera dans la grande majorité des cas que les rénovations soient à la charge de professionnels. Vous pouvez faire votre demande de devis pour travaux ici. L’emprunteur doit alors présenter le devis qu’il aura sélectionné à son établissement de crédit, permettant d’identifier le capital à débloquer pour les rénovations. Cette disposition permet à la banque de savoir précisément pour quel motif elle relâche de l’argent et s’assure que les travaux seront à priori correctement réalisés.

De cette manière, la diminution des coûts prévue par l’inclusion des rénovations dans le prêt immobilier est moins significative que prévue puisque l’emprunteur ne peut pas réaliser les travaux lui-même et doit régler des professionnels. Par ailleurs, la banque paiera certainement directement les artisans mandatés, sans que le particulier puisse accéder à la somme débloquée d’une quelconque manière.

Quand souscrire au prêt immobilier incluant les travaux ?

La grande majorité des emprunteurs souhaitant inclure le coût des travaux dans leur prêt immobilier y procèdent directement à la contraction du crédit. Il est toutefois possible de mobiliser un capital dédié plusieurs années après l’emprunt initial : de cette manière, deux lignes de crédit seront identifiées par la banque.

Procéder de la sorte permet de profiter de la longue durée du prêt immobilier, en incluant des mensualités majorées pendant une période donnée. L’établissement de crédit rajoute alors un emprunt spécifique pour les travaux à réaliser, sans que les modalités remboursement ne soient différentes (existence des intérêts intercalaires notamment).

Travaux : les alternatives au prêt immobilier


Si l’inclusion du prix des travaux dans le prêt immobilier présente certains avantages, il reste possible de financer leur réalisation d’autres manières.

Le prêt personnel (consommation)

Comme évoque précédemment, le prêt personnel représente un crédit à la consommation. La contraction d’un tel emprunt permet de débloquer un capital dédié pour les travaux, en cas de refus de la banque d’inclure leur coût dans la globalité du crédit immobilier : il s’avère que ce type de prêt reste bien plus accessible.

Il faut néanmoins bien prendre en compte l’existence de taux d’intérêt bien supérieurs à ceux d’un prêt immobilier, supposant ainsi des mensualités importantes, même si le capital libéré est plus faible. Par ailleurs, la durée du prêt sera beaucoup moins longue, ne permettant pas d’étaler les remboursements sur plusieurs dizaines d’années pour un prêt travaux.

L’éco-PTZ

Ce prêt est envisageable pour des rénovations effectuées dans un objectif de gain énergétique pour le logement. Les travaux doivent alors avoir pour but de réduire la facture énergétique de l’habitation pour pouvoir accéder à l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).

Ce crédit, comme son nom l’indique, permet la libération d’un capital mobilisé exclusivement pour des rénovations particulières avec des intérêts nuls. Le remboursement effectif de l’emprunt sera alors le même que la somme octroyée par l’établissement de crédit, ce qui est particulièrement avantageux.

Le prêt action logement

Autrefois appelé « 1% logement », ce prêt action logement permet d’accéder à un capital pour l’acquisition d’un bien ne nécessitant pas de travaux ou pour la construction complète d’un logement (terrain pris en compte). L’emprunteur doit cependant remplir des conditions précises pour prétendre à son obtention (être salarié dans le privé et le logement concerné doit être la résidence principale).

Par ailleurs, le montant total du prêt octroyé pourra au maximum représenter 30% du projet immobilier. Cet emprunt peut pourtant être cumulé avec un prêt travaux spécifique et suppose des modalités particulières : taux d’intérêt de 1% maximum sur une durée maximale de 20 ans.

L’apport personnel du prêt immobilier

Sans constituer une alternative au prêt immobilier à proprement parler, le montant de l’apport personnel de l’emprunteur peut permettre un accès facilité à un crédit incluant le coût des travaux. Il s’avère que les banques sont davantage enclines à accorder un prêt immobilier si la valeur de l’apport personnel dépasser le minimum requis.

Dans le cadre d’un emprunt immobilier, le minimum souhaité par les établissements de crédit est généralement de 10% du montant du capital libéré. Si l’emprunteur se voit refuser l’accès à un crédit immobilier, il peut être judicieux d’augmenter l’apport personnel si cela lui est possible afin d’offrir des garanties supérieures à sa banque.

Le regroupement de crédits

Le regroupement de crédits est une pratique visant à réunir les mensualités des différents prêts contractés pour ne plus payer qu’un seul montant mensuel. Cette disposition permet à l’emprunteur de faciliter ses démarches de remboursement en cas de contraction à un prêt immobilier et un crédit à la consommation comme un prêt travaux par exemple.

Il est aussi possible de procéder à un rachat de crédit par une autre banque. Il peut également être envisageable de revoir la durée totale de l’emprunt ou de réactualiser un taux d’intérêt global (renégociation avec sa propre banque), ce qui peut parfois être avantageux pour l’emprunteur.

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