Lorsque vous achetez un bien avec un prêt immobilier, les frais de notaire représentent une part importante. Ces frais, qui s’ajoutent au prix d’achat, ne sont généralement pas couverts par le crédit immobilier. La plupart des banques exigent un apport personnel pour les financer. Il est donc essentiel de faire un calcul frais de notaire dès le début de votre projet.
En fonction du type de bien (neuf, ancien, terrain), de sa localisation et de son prix, les frais de notaire peuvent représenter plusieurs milliers d’euros. Une estimation précise vous permettra d’ajuster votre apport et de mieux préparer votre demande de prêt.
À quoi servent les frais de notaire ?
Qu’est-ce que les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont des coûts obligatoires liés à l’acquisition d’un bien immobilier, qu’il soit financé ou non par un prêt. Contrairement à une idée reçue, ils ne correspondent pas uniquement à la rémunération du notaire. Ils englobent plusieurs types de dépenses, majoritairement constituées de taxes reversées à l’État et aux collectivités locales.
Ils sont dus au moment de la signature de l’acte authentique de vente, et leur montant dépend de plusieurs paramètres : la nature du bien (neuf, ancien, terrain), son prix, sa localisation, ou encore le type de garantie choisie pour le prêt immobilier.
💡 Bon à savoir :
L’intervention d’un notaire est obligatoire pour officialiser et sécuriser la transaction. Il authentifie l’acte de vente, enregistre le transfert de propriété et veille à la conformité juridique de l’opération.
Que comprennent les frais de notaire ?
Les frais de notaire se composent de trois grandes catégories :
- Les droits et taxes (environ 80 % du total) : Il s’agit des sommes collectées par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités (droits de mutation, taxe de publicité foncière…). Ces montants varient selon le département et le type de bien. Par exemple, dans l’ancien, les droits de mutation peuvent aller jusqu’à 5,09 % du prix de vente (ou 3,8 % dans certains départements).
- Les débours (environ 10 %) : Ce sont les frais avancés par le notaire pour le traitement du dossier. Ils couvrent la rémunération de prestataires externes (géomètre, cadastre…), les demandes de documents administratifs, ou encore les frais d’inscription au fichier immobilier.
- Les émoluments (environ 10 %) : Il s’agit de la rémunération réglementée du notaire pour la rédaction et l’enregistrement des actes. Elle est calculée selon un barème proportionnel au prix du bien, fixé par décret.
Comment faire un calcul frais de notaire ?
Quels éléments influencent le calcul frais de notaire ?
Plusieurs critères impactent directement le montant des frais de notaire à prévoir lors d’un achat immobilier, notamment si vous financez l’opération par un prêt immobilier :
- Le type de bien : les frais varient selon qu’il s’agisse d’un logement ancien, neuf ou d’un terrain à bâtir.
- Le prix d’achat du bien : les frais de notaire sont proportionnels au montant du bien, bien que la rémunération du notaire soit calculée selon un barème dégressif.
- La localisation géographique : les droits de mutation sont fixés par les départements, avec des taux différents selon les territoires.
- Le type de financement : la nature du prêt (classique, prêt à taux zéro, PAS…) et la garantie choisie (hypothèque, IPPD) peuvent influencer le calcul des frais.
💡 Bon à savoir :
Ces frais doivent être pris en compte en amont de la demande de crédit immobilier, car ils ne sont pas toujours intégrables au prêt et nécessitent souvent un apport personnel.
Quels sont les frais de notaire pour un achat immobilier ancien ?
Dans l’ancien, les frais de notaire représentent en moyenne 7 % à 8 % du prix d’achat. Cette proportion élevée s’explique principalement par le poids des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui représentent à eux seuls environ 5,09 % dans la majorité des départements.
🔍 Exemple :
Pour un bien ancien acquis à 250 000 €, les frais de notaire peuvent s’élever à environ 19 000 €, dont près de 80 % sont constitués de taxes.
Comment estimer les frais de notaire pour un bien neuf ?
Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits, généralement compris entre 2 % et 4 % du prix d’achat. Ce taux préférentiel s’applique dans plusieurs cas :
- Achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
- Acquisition d’un logement neuf jamais habité
- Achat auprès d’un promoteur assujetti à la TVA
🔍 Exemple :
Pour un bien neuf acheté à 250 000 €, les frais de notaire seront compris entre 5 000 € et 10 000 € selon la localisation et les conditions du projet.
Exemple de calcul de frais de notaire
Montant des frais de notaire selon le type de bien
| Type de bien acquis | Montant des frais de notaire |
|---|---|
| Dans l'ancien | 7 à 8 % du prix du bien |
| Pour le neuf | 2 à 3 % grâce à une fiscalité allégée sur les droits de mutation |
| Terrain constructible | 6 à 8 % si le vendeur est un particulier, 2 % si c'est un professionnel |
| Local commercial | Entre 2 et 8 %, tandis que l’achat d’un fonds de commerce entraîne des droits d’enregistrement de 3 à 5 % du prix du fonds |
Le barème fixé par l'État pour calculer les frais de notaire
Le calcul des émoluments du notaire suit un barème dégressif fixé par l’État :
- 3,870 % pour la tranche de prix jusqu’à 6 500 € ;
- 1,596 % entre 6 500 et 17 000 € ;
- 1,064 % entre 17 000 et 60 000 € ;
- 0,799 % au-delà de 60 000 €.
Par exemple, pour un bien immobilier de 200 000 €, les émoluments du notaire s’élèvent à environ 1 995 € hors taxes.
💡 Bon à savoir :
Il est parfois possible de réduire les frais de notaire en déduisant la valeur du mobilier vendu avec le bien (cuisine équipée, électroménager, meubles intégrés).
Exemple : achat d’un bien ancien à Rennes
Vous achetez un appartement ancien de 80 m² à Rennes, au prix de 320 000 €, en 2025. Grâce à un simulateur de frais de notaire, vous obtenez l’estimation suivante :
Montant total des frais de notaire : 23 806 €
- Droits et taxes : 18 901 €, dont :
Droit départemental d'enregistrement : 14 400 €
Taxe communale : 3 840 €
Frais d'assiette : 341 €
Contribution de sécurité immobilière : 320 €
- Émoluments du notaire : 3 545 € TTC, dont 591 € de TVA
- Débours et formalités : 1 360 €
💡 Bon à savoir :
Ce montant doit être versé au notaire le jour de la signature de l’acte authentique. Dans le cadre d’un prêt immobilier, ces frais ne sont pas toujours inclus dans le financement : il faut donc prévoir un apport personnel suffisant.
Est-il possible de réduire les frais de notaire lors d’un achat immobilier ?
Lors d’un achat immobilier, les frais de notaire représentent une part importante du coût global de l’opération. Bien qu’ils soient majoritairement composés de taxes fixées par l’État, certaines stratégies permettent d’en alléger légèrement le montant.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
La part réellement négociable des frais de notaire concerne uniquement les émoluments perçus par l’étude notariale pour la rédaction de l’acte. Ces émoluments sont encadrés par la loi, mais une remise partielle peut être envisagée :
- Jusqu’à 20 % de remise sur les émoluments proportionnels peut être accordée par le notaire, mais à condition qu’elle s’applique à tous ses clients pour une même prestation.
- En pratique, ces remises restent très rares, car elles doivent être validées par la chambre départementale des notaires.
💡 Les droits de mutation et débours ne sont jamais négociables, car ils sont strictement fixés par les textes réglementaires et reversés à l’État ou à des tiers.
Comment réduire les frais de notaire ?
Même si la marge de manœuvre est limitée, voici plusieurs leviers pour optimiser les frais à régler :
- Acheter un logement neuf : les droits de mutation y sont réduits (environ 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l’ancien).
- Investir en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) : les frais sont plus faibles car le bien est considéré comme neuf.
- Déduire la valeur du mobilier : si le logement acheté contient une cuisine équipée, des meubles intégrés ou des équipements électroménagers, vous pouvez déduire leur valeur du prix d’achat. Les frais de notaire étant calculés sur le prix du bien « nu », cela permet de baisser leur assiette.
- Vérifier la répartition des frais d’agence : si les honoraires sont à la charge du vendeur (et non de l’acheteur), alors les frais de notaire sont calculés sur un prix net vendeur, plus bas que le prix FAI (frais d’agence inclus).
- Éviter les frais d’agence immobilière en passant par une transaction entre particuliers.
🔍 Astuce :
Certains promoteurs immobiliers peuvent prendre en charge tout ou partie des frais de notaire pour booster leurs ventes. Une option à explorer, surtout dans le neuf.
FAQ Calcul frais de notaire
Quand doit-on régler les frais de notaire d'un achat immobilier ?
Le jour de la signature de l’acte de vente, en même temps que le prix du bien. Une provision sur frais peut être demandée à la signature du compromis de vente. Quelques jours avant la signature, le notaire émet un appel de fonds pour s’assurer que les sommes nécessaires sont disponibles.
Comment savoir combien de frais de notaire je vais payer ?
Pour connaître le montant des frais de notaire, utilisez notre simulateur en ligne en renseignant le type de bien, son prix et sa localisation. Vous obtiendrez une estimation rapide et fiable à intégrer à votre plan de financement.
Quel est le pourcentage des frais de notaire pour un achat immobilier ?
Dans l’ancien, environ 7 à 8 % du prix du bien. Dans le neuf, environ 2 à 3 % grâce à une fiscalité allégée. Pour un terrain, environ 7 à 8 %, sauf si le vendeur est un professionnel soumis à la TVA (frais réduits à 2 à 3 %).
Qui paie les frais de notaire lors d’une vente immobilière ?
C’est l’acheteur qui paie les frais de notaire, en plus du prix d’achat du bien.
bonjour ma maman me vent un bois taillis d une superficie de 3340m2 je voudrais savoir les démarche a suivre et mes frai notarier
Bonjour, je vous invite à contacter directement un notaire, il sera plus à-même de répondre à toutes vos questions.
Bonne journée.