Lors d’un divorce, le prêt immobilier souscrit à deux reste dû jusqu’à son remboursement complet, même si l’un des ex-conjoints quitte le logement. Selon la situation, plusieurs solutions existent pour gérer la maison pas encore finie de payée : rachat de soulte, vente du bien ou maintien du prêt à deux. Nos experts vous expliquent.

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Quel avenir pour votre crédit immobilier en cas de divorce ?

Lorsqu'un couple divorce, cela n’entraîne pas la dissolution automatique des emprunts souscrits ensemble. Les ex-conjoints sont tenus de les rembourser en suivant les conditions définies dans les offres de prêt jusqu’à leur terme. 

💡 Si vous divorcez et que votre maison n'est pas encore finie de payée, vous restez engager vis-à-vis de votre crédit immobilier commun.

Une clause de solidarité lie les co-emprunteurs et implique leur responsabilité tant que le crédit n’est pas remboursé, quel que soit leur contrat de mariage (communauté réduite aux acquêts ou séparation des biens). Le sort de votre prêt immobilier dépend de ce que vous souhaitez faire de votre maison ou de votre appartement. Voici les différents cas de figure possibles :

  • Aucun des 2 ex-époux ne souhaite conserver le bien. Alors le logement sera vendu. En attendant sa vente, le couple divorcé continue de rembourser les mensualités du prêt. Une fois le bien vendu, ils solderont le prêt immobilier par anticipation grâce à l’argent de la vente. En cas de plus-value, le solde est réparti entre les co-emprunteurs selon les modalités du contrat de mariage ;
  • L’un des 2 anciens conjoints souhaite conserver le logement. Celui qui garde le bien doit racheter la part du prêt de son ex-époux. L’emprunteur unique doit donc disposer des ressources nécessaires pour ce rachat, mais aussi d’une solvabilité admise pour s’acquitter du prêt en cours.
    • ❌ Ce transfert n’est pas toujours accepté par la banque, il faut obtenir son accord au préalable. Le conjoint cédant le bien doit demander une désolidarisation de l’emprunt à la banque pour éviter d’être redevable en cas d’impayés de son ex-partenaire. 
  • Le couple conserve le bien à deux. Les ex-époux continuent de rembourser le crédit selon les conditions prévues dans le contrat. Ils restent solidaires de l'emprunt et deviendront co-propriétaires du logement une fois qu’ils auront terminé de le rembourser. Cette situation suppose une bonne entente entre les anciens conjoints.

Que vous rachetiez la part de votre ex-conjoint ou que vous décidiez de continuer à rembourser le prêt ensemble, restez attentif aux taux du marché pour ne pas payer plus cher que nécessaire. Si vous trouvez un taux plus compétitif, vous pouvez solliciter un rachat de crédit par l’établissement bancaire en question et réaliser d’importantes économies. Faites une simulation !

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Séparation : peut-on vendre un bien avec un crédit en cours ?

En cas de séparation ou de divorce, un bien immobilier peut tout à fait être vendu même si le crédit n’est pas entièrement remboursé. Les co-emprunteurs doivent alors continuer à payer les mensualités du prêt jusqu’à la signature de la vente.

Une fois le logement cédé, le produit de la vente sert à rembourser le capital restant dû. Le notaire se charge de verser directement la somme à la banque et procède au remboursement anticipé du prêt immobilier. Cette opération peut entraîner des indemnités de remboursement anticipé (IRA), dont le montant est précisé dans le contrat de prêt.

💬 Le montant des indemnités de remboursement anticipé est précisé dans votre contrat de prêt : elles représentent au maximum 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû.

Si la vente du logement apporte une plus-value aux ex-conjoints, le solde est réparti selon les modalités de leur contrat de mariage. 

  • Communauté réduite aux acquêts : le bien immobilier appartient au couple à parts égales. La somme est donc divisée en deux même si l’un des ex-partenaires a plus contribué au financement du logement ;
  • Séparation des biens : la plus-value est partagée selon l’apport de chacun suivant les règles de l’indivision.

Séparation :  que faire si l’un des deux ex-conjoints souhaite conserver le bien ?

Si l’un des co-emprunteurs souhaite rester propriétaire de son bien immobilier, il devra racheter la part de son ancien partenaire. Néanmoins, il doit disposer d’une solvabilité suffisante et obtenir un accord préalable de l’établissement bancaire pour reprendre le prêt à sa charge. Si elle estime que la situation financière de l’emprunteur unique n’est pas favorable, elle peut refuser le transfert du prêt. 

Cette désolidarisation nécessite l’accord de la banque, et ce même dans l’hypothèse où le juge aurait, dans le cadre de l’instance de divorce, dispensé l’époux concerné de toute contribution au remboursement du prêt. 

Lorsque le transfert est accepté, les ex-conjoints doivent passer devant un notaire et s'acquitter des frais pour acter la cession des parts et mettre à jour le titre de propriété. Le co-emprunteur qui cède le bien doit demander officiellement à la banque sa désolidarisation, afin de ne plus être tenu responsable en cas d’impayés de son ex-partenaire.

L’emprunteur qui conserve le logement doit alors assumer le :

  • Rachat de soulte, c’est-à-dire la part du bien appartenant à l’autre ;
  • Solde du prêt immobilier encore dû ;
  • Charges courantes du logement, voire une pension alimentaire le cas échéant.

🔎 Exemple :
Votre maison a été estimée à 200 000 €. Vous venez de divorcer et l’un des deux partenaires souhaite garder le logement, mais il reste 40 000 € de votre crédit à rembourser. Sachant que vous vous êtes mariés sous le régime de la communauté de biens, alors la part de chacun est de 50 %. La soulte à verser pour devenir le seul propriétaire est de 80 000 € (200 000 € – 40 000 €) / 2).

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Divorce : les époux peuvent-ils rester co-propriétaires avec un crédit immobilier en cours ?

Même après un divorce ou une séparation, vous pouvez choisir de rester co-propriétaires d’un bien immobilier encore sous crédit. Les ex-conjoints continuent alors de payer les mensualités selon le contrat initial : la clause de solidarité entre co-emprunteurs restant en vigueur jusqu’au remboursement complet. 

Rester copropriétaires suite à un divorce suppose que les anciens partenaires sont en bons termes. Chacun doit avoir l’intention de rembourser sa part du crédit en cours et d’assumer conjointement les dépenses liées au logement : les éventuelles rénovations, la taxe foncière et autres charges.

Comment gérer un crédit de maison en cours après une séparation ?

Les modalités de remboursement dépendent avant tout de la configuration du prêt : a-t-il été souscrit à deux, ou par un seul des ex-conjoints ? Selon le cas, les conséquences financières sont différentes notamment sur la répartition des mensualités, la solidarité entre co-emprunteurs et la propriété du logement.

La configuration du prêt contracté

En tant que couple séparé, la gestion de votre crédit maison en cours dépend de sa configuration :

  • Prêt souscrit à deux (co-emprunteurs) : la banque n’est pas liée par les accords entre les ex-conjoints : chacun reste tenu de rembourser la totalité du prêt, même si un seul occupe le logement. En cas d’impayé, les créanciers peuvent saisir les biens communs ou propres. Le partage du bien ou du crédit dépend ensuite des décisions du juge ou de l’accord des parties.

🚨 Si l’emprunt immobilier n’est pas remboursé, les créanciers pourront saisir les biens communs ou propres du couple divorcé.

  • Prêt souscrit par un seul des ex-époux : l'emprunteur unique reste seul responsable du crédit et conserve la maison. Si l’autre ex-partenaire a contribué au remboursement, il peut demander une compensation financière via son notaire, à condition d’en apporter la preuve.

En cas de désaccord, le Tribunal judiciaire (ancien Tribunal de grande instance) tranche le partage du bien ou du prêt. Les juges tiennent compte du régime matrimonial et des justificatifs apportés. Trouver un terrain d’entente reste toujours la solution la plus économique et la plus rapide.

👀 Si l’un des ex-époux a participé au paiement de l’emprunt d’une façon plus importante que l’autre, il aura le droit à une indemnisation. Les juges trancheront en tenant compte du régime matrimonial et des preuves concernant cette contribution.

L’assurance emprunteur en cas de séparation ou de divorce

Chaque co-emprunteur dispose de sa propre assurance emprunteur. Lorsqu’un prêt est partagé à parts égales (50/50), chacun est couvert pour la moitié du capital. En cas de divorce, l'assurance emprunteur s'ajuste selon la situation.

Si l’un rachète le bien et devient seul emprunteur, il doit informer son assureur et faire passer sa quotité à 100 % pour être pleinement couvert. Cela augmente naturellement le montant des cotisations.

Plusieurs options s’offrent à vous :

  • Renégocier votre contrat actuel ;
  • Conserver votre assurance ;
  • Souscrire une nouvelle offre plus avantageuse.

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Enfin, l’ex-conjoint qui se retire du prêt doit demander la résiliation de son assurance de prêt en présentant un justificatif de désolidarisation à son assureur.

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FAQ : Vos questions en cas de divorce avec une maison pas fini de payer

Qui doit payer le crédit immobilier en cas de séparation ? 

Si vous divorcez de votre conjoint, mais que vous avez un prêt immobilier en cours, vous devez continuer de le rembourser selon les conditions définies dans le contrat. Pour vous désolidariser d’un emprunt, vous avez le choix entre vendre le logement ou céder sa part au partenaire qui souhaite conserver le bien.

Comment se désolidariser d'un prêt suite à un divorce ?

En tant que couple séparé, vous pouvez terminer de rembourser votre bien immobilier ensemble, sous les mêmes conditions que celles précédant votre divorce. Et une fois le remboursement du prêt terminé, vous partagez sa propriété. Sinon, deux solutions sont possibles pour vous désengager de votre crédit.
Vous pouvez :
- vendre le logement et utiliser l’argent de la vente pour demander un remboursement anticipé du prêt ;
- décider que l’un des ex-époux garde la propriété du bien et achète à l’autre sa part (et assume seul le remboursement du prêt).

Divorce en indivision : quelle conséquence sur le remboursement d'un emprunt immobilier ?

 Si l’un des deux anciens partenaires veut conserver le logement, il doit racheter la part de son ex-conjoint. Pour que la transaction aboutisse, l’emprunteur unique doit avoir des ressources financières suffisantes pour le rachat et la capacité à s’acquitter du crédit en cours.

Voici les démarches à suivre  :

- Faites estimer la valeur de votre bien immobilier ;
- Calculez le montant de la part à racheter en fonction de ce qu’il reste à rembourser et de la quote-part de chaque emprunteur ;
- Contactez votre banque pour évaluer la capacité financière de l’emprunteur restant et demander la désolidarisation du prêt ;
- Sollicitez un notaire pour effectuer le transfert du crédit et de la propriété du bien et officialiser le rachat de part. 

Si la banque estime que la situation financière de l’emprunteur unique n’est pas favorable, elle peut refuser le transfert du prêt immobilier.