Que devient un crédit immobilier en cas de divorce ?

Mis à jour le 5 novembre 2021 par Delphine Bardou 

Lorsque deux époux prennent la décision de divorcer et qu’ils ont acheté un bien immobilier pendant le mariage, l’existence d’un emprunt immobilier souscrit à deux peut peut être une question délicate à régler. En cas de divorce, c’est votre situation juridique (contrat de mariage) qui déterminera la propriété du bien et la règle de partage. 

Quel avenir pour votre crédit immobilier en cas de divorce ?

Le divorce n’entraîne pas l’extinction du prêt immobilier souscrit à deux : la clause de solidarité prévue au contrat implique la responsabilité de chacun. Les co-emprunteurs sont tous deux tenus au paiement de la totalité du prêt, et ce quel que soit leur contrat de mariage:

  • Mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts (le plus répandu) : un bien acquis durant le mariage (sauf donation ou héritage) appartient à la communauté = aux 2 époux. En cas de divorce, le bien est partagé en deux parts égales, même si l’un des époux a financé plus largement.
  • Mariage sous le régime de la séparation de biens : vos patrimoines respectifs sont séparés. Si vous avez investi ensemble dans un bien, vous serez soumis aux règles de l’indivision = chacun est propriétaire proportionnellement à son apport. En cas de divorce: Le bien est partagé en fonction de votre apport.

Le sort du crédit immobilier dépend surtout de ce que les propriétaires souhaitent faire du bien financé. Voici les différents cas de figures que nous expliquons plus bas en dessous :

  • Aucun des 2 époux ne souhaite conserver le bien : vente du bien. C’est souvent la solution la plus efficace pour sortir complètement de la situation de couple et recommencer une nouvelle vie.
  • L’un des deux époux souhaite conserver le bien : cette solution peut être adaptée si l’une des parties demande à garder le logement pour des raisons pratiques ou affectives, et qu’elle dispose des moyens financiers nécessaires.
  • Le couple conserve le bien à deux : il est parfois difficile de vendre la maison familiale, de racheter la part de l’autre, ou d’imposer aux enfants un déménagement rapide. Vous pouvez alors décider de rester ensemble propriétaires du bien. Cette configuration suppose une bonne entente.

C’est peut-être l’occasion de renégocier votre prêt immobilier ! Les taux n’ont jamais été aussi bas, c’est l’occasion de faire des économies. Commencez par solliciter votre établissement bancaire actuel si la négociation est possible. Sinon, de nombreux établissements peuvent procéder au rachat de crédit, toujours dans le but de vous faire faire des économies. Faites une simulation !

taux pret immo 1

Séparation : peut-on vendre un bien avec un crédit en cours ?

Si aucun des conjoints ne souhaite ni ne peut racheter la part de l’autre, il faudra mettre le bien en vente. Bien entendu, les deux époux devront continuer de payer les mensualités jusqu’à ce que la vente de la maison soit conclue. Votre notaire remboursera votre crédit immobilier, puis déterminera la part qui reviendra à chacun, en fonction de votre contrat de mariage. 

Il est évident que si la vente ne suffit pas à couvrir le solde du prêt en cours, celui-ci reste dû (comme pour un crédit à la consommation).

L’un des époux souhaite conserver le logement, mais vous avez un crédit immobilier en cours.

Dans le cas le plus fréquent, l’un des deux conjoints souhaite rester propriétaire du bien immobilier, donc l’un rachète la part de l’autre. Celui qui veut conserver le bien immobilier est par principe prioritaire pour racheter sa part à l’autre. Il faudra dans ce cas qu’il dispose de la solvabilité suffisante et qu’il obtienne l’accord de la banque pour reprendre le prêt à sa charge. Il sera nécessaire de faire intervenir un notaire afin que soit actée la cession des parts et modifié le titre de propriété du bien.

Le conjoint qui cède sa part du bien immobilier pourra alors solliciter auprès de la banque sa désolidarisation de l’emprunt commun (article 1215 du Code civil) afin de ne pas être redevable des échéances impayées si l’ex-époux est dans la capacité de régler son dû.

Cette désolidarisation nécessite l’accord de la banque, qui est tout à fait libre de la refuser, et ce même dans l’hypothèse où le juge aurait, dans le cadre de l’instance de divorce, dispensé l’époux concerné de toute contribution au remboursement du prêt. 

La banque n’ accordera pas la désolidarisation si elle estime que l’époux emprunteur n’a pas les finances suffisamment solides pour assumer seul la totalité du crédit, car il devra pouvoir assumer en plus du solde de crédit en cours, le rachat de soulte du prêt immobilier, les charges courantes, ainsi qu’une éventuelle pension alimentaire.

Les alternatives:

  • La banque étudiera la nouvelle situation de l’emprunteur et pourra lui proposer un réaménagement de crédit afin de faciliter le remboursement du prêt.
  • L’emprunteur pourra apporter une garantie (caution ou une hypothèque) afin de compenser.
  • Il peut aussi souscrire un rachat de crédit qui couvrira les indemnités de remboursement anticipé dues a cause du premier prêt. Néanmoins, un tel choix n’est pas forcément avantageux et doit être soigneusement évalué, car beaucoup de frais sont à prévoir (notamment les garanties que demandera cet établissement ainsi que l’éventuelle indemnité de remboursement anticipée relative aux prêts remboursés)

Exemple : votre maison a été estimée à 200 000 €. Il reste 40 000 € de crédit. Vous vous êtes mariés sous le régime de la communauté de biens, donc la part de chacun est de 50 %. La soulte à verser pour devenir le seul propriétaire est de (200 000 – 40 000) / 2, soit 80 000 €.

Les époux restent copropriétaires avec un crédit immo en cours

Il est évident que lorsqu’on envisage de rester copropriétaires après un divorce, c’est que le couple est en bons termes et que chacun a l’intention de continuer à rembourser sa part du crédit ainsi qu’à assumer sa part dans la gestion du logement : travaux, taxe foncière, charges…

Le couple peut choisir, pour le bien des enfants ou pour une question de praticité par exemple, de soit continuer à vivre tous les deux dans le bien, soit convenir que l’un d’entre eux restera dans les lieux en contrepartie d’une indemnité qu’il versera à l’autre. Dans ce cas, il faudra informer votre banque de la nouvelle situation, mais la solidarité sera maintenue pour le remboursement du prêt.

Séparation : comment gérer un crédit de maison en cours ?

En cas de séparation, la gestion de crédit de votre maison dépendra de la configuration de votre prêt :

  • Crédit contracté par un seul des deux époux : un des époux a contracté un crédit individuellement pour financer le bien immobilier qu’il a acheté en son nom propre. En cas de divorce, il garde le bien et il reste seul engagé à rembourser le prix. Si l’autre époux a contribué au paiement par à coups et qu’il en a des preuves, il pourra demander via son notaire le remboursement d’une partie de sa contribution.
  • Un des époux seulement a contracté un crédit, mais pour financer le logement familial commun : en cas de divorce, les époux sont tenus solidairement de rembourser le prêt. Si ce dernier n’est pas remboursé, les créanciers pourront saisir les biens communs ou propres des deux époux.
  • Un époux seulement a contracté le prêt, mais l’autre époux s’est porté caution : en cas de divorce, celui s’est porté caution devra contacter la banque qui décidera si la désolidarisation est possible.

Prêt immobilier et divorce : nos conseils

  • Lorsque le prêt immobilier a été consenti solidairement à 2 co-emprunteurs, tous les accords et arrangements que ceux ci pourraient conclure entre elles au sujet des paiement des échéances après le divorce sont inopposables à la banque, car les 2 personnes restent tenues au remboursement du prêt, et ce malgré les décisions d’un juge ou le fait qu’un des deux ne vive plus sur place… C’est ce qu’on appelle le principe de solidarité.
  • En cas de désaccord, c’est le Tribunal de Grande Instance qui ordonne le partage.
  • Dans tous les cas, si l’un des époux a participé au paiement du crédit d’une façon plus importante que l’autre, il aura le droit à une indemnisation.Les juges trancheront en tenant compte du régime matrimonial, et des preuves concernant cette contribution.
  • Concernant l’assurance de prêt, vous pouvez en profiter pour changer votre assurance emprunteur et avoir un nouveau contrat, moins cher, pour ce changement de situation.

Pour conclure, dans situation de divorce, la sérénité et la recherche d’un accord restent les meilleurs atouts pour éviter d’avoir à affronter de bien pires difficultés, notamment un litige réglé par la voie judiciaire, qui générera des frais supplémentaires (procédure longue, avocat…).

2 commentaires
Marienoelle Thevenin, le 20 mai 2021

Je quitte le domicile conjugal, je trouve un appartement dont je paie le loyer et je devrais continuer à payer le prêt de la maison ?

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 21 mai 2021

Bonjour, si vous avez contracté le prêt maison à deux, vous êtes en effet engagée contractuellement à continuer les remboursements, même si vous n’habitez plus dans la maison en question.

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