Un divorce, c'est déjà assez de choses à gérer. Si vous avez acheté à deux, une question s'ajoute vite aux autres : que devient le crédit immobilier ? La bonne nouvelle, c'est qu'il existe toujours une solution, quelle que soit votre situation. On vous explique ce qui se passe pour votre prêt, qui doit continuer à payer et comment sortir proprement d'un crédit commun, pour que vous puissiez avancer l'esprit un peu plus léger.
Ce qu'il faut retenir
- Le divorce n'efface pas votre crédit. Tant que rien n'est fait, vous restez tous les deux solidaires du prêt, même si l'un quitte le logement.
- Trois issues possibles : l'un garde le bien et rachète la part de l'autre (soulte), vous vendez et soldez le prêt, ou vous maintenez le prêt à deux le temps de décider.
- La désolidarisation doit être acceptée par la banque. Elle vérifie que celui qui reste peut assumer le prêt seul.
- L'assurance emprunteur est à revoir dès que le prêt change de mains.
- Agir tôt vous protège : tant que la solidarité court, un impayé de l'un engage l'autre.
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Divorce : le crédit immobilier ne s'arrête pas tout seul
Divorcer ne met pas fin à votre prêt. Le crédit souscrit à deux reste dû dans son intégralité jusqu'à son remboursement complet, même si l'un des deux quitte le logement.
Aux yeux de la banque, vous restez solidaires. Chacun peut être tenu de payer la totalité des mensualités tant que la situation n'a pas été officiellement réglée.
Le sort du bien, lui, dépend de votre régime :
- En communauté réduite aux acquêts, le logement acheté pendant le mariage appartient aux deux à parts égales, quel que soit qui a payé quoi.
- En séparation de biens ou en indivision (cas fréquent des couples non mariés), chacun détient une part correspondant à son financement. Ce cadre détermine comment le bien, et donc le crédit, sera partagé.
Ce partage s'organise dans le cadre de la procédure de divorce. Pour le détail juridique du sort des biens, le site service-public.gouv.fr fait référence. Côté financement, la banque réévaluera la capacité d'emprunt de celui qui souhaite conserver le bien seul.
"Beaucoup de couples pensent que le divorce met fin au prêt. En réalité, juridiquement, la solidarité bancaire survit souvent bien après la séparation. Il faut en avoir conscience."
Qui doit continuer à payer pendant la procédure ?
Tant que le divorce n'est pas prononcé et que le prêt n'a pas été réorganisé, vous devez tout les deux continuer à payer.
La solidarité bancaire continue de s'appliquer pendant toute la procédure. Concrètement, si l'un cesse de payer sa part, la banque peut se retourner vers l'autre pour réclamer la totalité de la mensualité. C'est pour cela qu'il vaut mieux organiser les choses rapidement, plutôt que de laisser la situation en suspens.
En pratique, plusieurs arrangements sont possibles le temps de la procédure :
- Les ex-conjoints peuvent convenir d'une répartition des mensualités, souvent formalisée dans la convention de divorce.
- Le juge peut aussi fixer qui occupe le logement et qui prend en charge quoi durant cette période, notamment lorsqu'il y a des enfants.
Ces décisions sont provisoires, elles tiennent jusqu'à ce que le sort définitif du bien soit tranché.
Plus vite vous clarifiez qui paie quoi, moins vous risquez de vous retrouver à couvrir seul un impayé de l'autre.
Les 3 solutions pour sortir d'un crédit commun
Il n'existe pas une seule bonne réponse, tout dépend de qui veut garder le bien et de la capacité de chacun. Voici les trois chemins possibles.
L'un garde le bien : le rachat de soulte
Si l'un des deux souhaite conserver le logement, il rachète la part de l'autre : c'est le rachat de soulte.
Le montant se calcule à partir de la valeur du bien et du capital restant dû et l'opération est actée chez le notaire. Celui qui garde le bien en devient l'unique propriétaire et reprend le prêt à son nom.
C'est souvent la solution privilégiée quand un enfant est scolarisé à proximité ou que l'un est attaché au logement.
Se désolidariser du prêt
La désolidarisation de prêt est la démarche qui libère l'un des deux de son engagement bancaire, celui qui part n'est plus tenu du remboursement. Elle suppose l'accord de la banque, qui vérifie que celui qui reste peut assumer le prêt seul. C'est l'étape qui accompagne généralement le rachat de soulte.
Vendre le bien et solder le prêt
Si aucun des deux ne souhaite ou ne peut garder le logement, la vente est souvent la solution la plus nette. Le produit de la vente sert à rembourser le capital restant dû et le solde est partagé.
Un point à anticiper : un remboursement anticipé peut entraîner des indemnités (IRA), sauf exonération légale. Vendre permet de repartir chacun de son côté sans lien financier résiduel.
Combien ça coûte ? (soulte, frais, assurance)
Sortir d'un crédit commun a un coût qu'il vaut mieux connaître d'avance.
Le rachat de soulte
Celui qui garde le bien verse à l'autre la valeur de sa part, à laquelle s'ajoutent des frais de notaire (l'acte de partage est obligatoire). Le coût global d'un rachat de soulte se situe en pratique entre 2 % et 8 % de la valeur nette du bien, selon que l'opération relève d'un partage ou d'une licitation.
Les frais de notaire liés au partage comprennent deux éléments principaux. D'abord le droit de partage, une taxe fixée à 2,5 % de la valeur nette du patrimoine partagé, qui revient à l'État. Ensuite les émoluments du notaire, calculés par tranches sur la valeur brute des biens.
| Valeur du patrimoine | Émoluments du notaire |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 4,931 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 2,034 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,356 % |
| Au-delà de 60 000 € | 1,017 % |
Vendre le bien commun avant de lancer le divorce permet parfois d'échapper au droit de partage de 2,5 %. Cet arbitrage entre économie et allongement des délais mérite d'être pesé au cas par cas.
L'impact du statut du couple
Le régime dans lequel vous étiez influence directement les frais de partage, un point souvent ignoré qui peut représenter plusieurs milliers d'euros d'écart.
"Sur le papier, le calcul de la soulte semble simple. En pratique notariale, c’est pourtant l’un des points les plus conflictuels, car il fait ressurgir tous les efforts financiers du couple. Idéalement, un suivi précis des dépenses devrait exister tout au long du mariage, mais dans les faits, c’est rarement le cas."
L'assurance emprunteur
Dès que le prêt passe au nom d'un seul emprunteur, l'assurance doit être réadaptée. Les garanties calées sur deux têtes n'ont plus de sens. C'est aussi l'occasion de revoir son contrat à la baisse via la délégation d'assurance, pour alléger la mensualité de celui qui reprend le prêt seul, un vrai soulagement quand on passe d'un budget à deux à un budget solo.
Pour estimer les frais de notaire liés au partage, notre calculateur de frais de notaire peut vous aider.
Que faire si la banque refuse la désolidarisation ?
La banque refuse généralement la désolidarisation quand elle estime que celui qui souhaite garder le bien n'a pas, seul, la capacité d'assumer le prêt. D'autant qu'il devra souvent financer en plus le rachat de soulte et, parfois, une pension.
Plusieurs alternatives existent alors :
- Apporter une garantie supplémentaire. La caution d'un tiers ou une hypothèque peut rassurer la banque et débloquer son accord.
- Réaménager le prêt. Allonger la durée pour réduire la mensualité peut ramener le dossier sous le seuil acceptable pour la banque.
- Passer par un rachat de crédit. Une autre banque peut reprendre le prêt aux conditions actuelles, en intégrant le rachat de soulte dans un nouveau financement.
Dans tous les cas, un refus initial n'est pas définitif, c'est souvent une question de montage. Un courtier peut présenter le dossier sous un autre angle ou trouver l'établissement qui acceptera.
FAQ : Divorce et crédit immobilier en cours
Le divorce annule-t-il le crédit immobilier ?
Non. Le prêt souscrit à deux reste dû jusqu'à son remboursement complet. Le divorce ne dissout pas automatiquement l'engagement bancaire : il faut organiser le rachat de soulte, la désolidarisation ou la vente.
Qui doit payer le prêt pendant la procédure de divorce ?
Les deux ex-conjoints restent solidaires tant que rien n'est réorganisé. Une répartition peut être convenue dans la convention de divorce ou fixée par le juge, mais elle reste provisoire jusqu'au règlement définitif.
Peut-on vendre le bien avant la fin du divorce ?
Oui, si les deux sont d'accord. La vente permet de solder le prêt et de partager le solde. Attention aux éventuelles indemnités de remboursement anticipé, sauf cas d'exonération légale.
Comment est calculée la soulte ?
Elle dépend de la valeur du bien et du capital restant dû. En simplifiant, celui qui garde le logement verse à l'autre la moitié de la valeur nette (valeur du bien moins capital restant dû), selon les parts de chacun. Le montant est acté chez le notaire.
La banque peut-elle refuser de me désolidariser ?
Oui, si elle estime que vous ne pouvez pas assumer le prêt seul. Des solutions existent : garantie supplémentaire, réaménagement du prêt, ou rachat de crédit par un autre établissement.
Faut-il changer l'assurance emprunteur après un divorce ?
Oui. Dès que le prêt passe au nom d'un seul emprunteur, l'assurance doit être réadaptée. C'est aussi l'occasion de revoir son contrat pour alléger la mensualité.