Plus value immobilière, quel calcul ? [Maj 2020] - Réassurez-moi

La plus-value immobilière

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Si vous avez acheté au bon moment ou que vous avez effectué des travaux d’embellissement dans votre logement, il y a de fortes chances pour que vous réalisiez une plus-value immobilière. Cependant, cette différence entre le prix d’achat et le prix de vente de votre bien est susceptible d’être imposable. L’imposition d’une plus-value n’est pas toujours facile à comprendre, mais pas de panique nous allons vous expliquer comment la calculer afin d’y voir plus clair. Vous verrez qu’un certain nombre d’abattements et d’exonérations peuvent venir alléger la facture.

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Qu’est-ce que la plus value immobilière ?

Une plus-value sur vente immobilière va correspondre à la différence entre le prix d’achat de votre bien et son prix de revente. En cas de succession ou de donation, on retiendra la valeur déclarée. En principe cette plus-value est imposable au titre de l’impôt sur le revenu, mais s’il s’agit de votre résidence principale vous pouvez bénéficier d’une exonération. Cependant, le vent pourrait bien tourner et la plus value immobilière des résidences principales pourrait bien être imposée d’après certains sous-entendus du président Macron. Nous ne manquerons pas de vous en informer le cas échéant.
Comment faire pour réaliser une plus value immobilière en 2020 ? Si vous avez acheté votre bien à une période où le prix au mètre carré était au plus bas, recevoir une offre d’achat aujourd’hui vous assure une plus-value certaine. Il en est de même si vous avez réalisé de gros travaux ou même embelli votre logement, alors sa valeur pourrait bien avoir augmenté et vous en ressortirez gagnant lors de la vente.

Pour estimer la plus-value immobilière, il convient de comptabiliser les frais d’enregistrement et de travaux (qui n’auraient pas déjà été pris en compte dans l’impôt sur le revenu) dans le prix d’acquisition et de soustraire au prix de vente les frais de cession et la TVA acquittée.

Comment calculer une plus value immobilière ?

Le calcul d’une plus-value immobilière prend en compte la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. Le prix de vente est celui indiqué dans l’acte notarié, il convient d’en déduire les frais occasionnés, tels que les frais d’agence ou frais de notaire. Tandis que le prix d’achat peut être majoré des frais suivants à condition de présenter des justificatifs :

  • Frais d’acquisition (droits d’enregistrement et frais de notaire) ;
  • Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions), les dépenses d’entretien et de réparation ne sont en revanche pas prises en compte pour calculer votre plus value immobilière ;
  • Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d’aménagement pour lotissement par exemple).

En cas d’absence de justificatifs, il vous est possible de majorer de 15 % la valeur d’acquisition si vous êtes propriétaire depuis plus de 5 ans.

Connaître le montant de votre plus-value vous permettra ensuite de réaliser le calcul de l’impôt de la plus value immobilière. En effet, la taxe sur la plus value immobilière concerne l’impôt sur le revenu et les prélèvement sociaux. Le taux d’une plus value immobilière ne sera pas le même selon s’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire et selon la durée de détention du bien. Dans le cas où vous ne souhaiteriez pas faire les simulations par vous-même, vous pouvez utiliser une calculette pour estimer votre plus value immobilière.

Si vous avez reçu le bien immobilier par succession ou par donation, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.

Si vous êtes actuellement en cours de réflexion avant de mettre un bien immobilier en vente, pourquoi ne pas vous faire accompagner par une agence immobilière ? Celle-ci sera en mesure de vous accompagner dans votre projet et de s’occuper de l’estimation de votre plus-value. Grâce à notre simulateur en ligne et gratuit, trouver une agence immobilière n’a jamais été aussi simple !

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Quelle est l’imposition d’une plus value immobilière ?

L’imposition de la plus value immobilière est double : au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. La taxation de la plus value immobilière s’élève à 19 % pour l’impôt sur le revenu. Un abattement de 6 % vient minorer votre impôt à compter de la 6ème année.
Qu’est ce qu’un abattement ? Il s’agit d’un mécanisme fiscal permettant de minorer votre part imposable, les abattements sont fixés par la loi et ciblent certaines situations professionnelles ou personnelles (exemple : les personnes retraitées disposent d’un abattement de 10 % sur l’impôt sur le revenu).
L’impôt sur la plus value immobilière concerne également les prélèvements sociaux, le taux actuel est de 17,2 %. Au même titre que l’impôt sur le revenu, un abattement de 1,65 % est appliqué à compter de la 6ème année.
Depuis le 1er janvier 2013, une taxe complémentaire, de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value, s’applique également sur les plus-values supérieures à 50 000 €. Cependant, cette taxe sur la plus value immobilière ne s’applique pas sur les terrains à bâtir et terrains exonérés. Les impôts liés à la plus value immobilière sont prélevés par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique avant d’être reversés à l’administration fiscale. Les formalités déclaratives et de paiement sont réalisées par le notaire à l’issue de la vente. Cependant, vous devez également mentionner la plus value immobiliere sur le formulaire 2042 de votre déclaration de revenus en ligne, il vous suffit d’indiquer le montant établi par votre notaire.

En principe, une plus-value exonérée n’est pas à reporter sur la déclaration de revenu. Seule la plus-value exonérée au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale doit être inscrite sur la déclaration 2042-C.

Les impôts sur la plus value immobilière sont néanmoins visés par des abattements qui vont venir réduire votre part imposable :

  • Un abattement pour durée de détention vient diminuer votre plus value immobilière dans le calcul de votre impôt sur le revenu (6 %) et des prélèvements sociaux (1,65 %) ;
  • Abattement exceptionnel de 70 à 85 % sur les ventes de terrains constructibles situés en zones très tendues (A et A bis) dont l’acquéreur s’engage à construire des logements dans un délai de 4 ans. Cet abattement concerne aussi bien les prélèvements sociaux pour plus value immobilière que l’impôt sur le revenu.
Durée de détention Abattement de l’impôt sur le revenu sur plus value immobilièreAbattement des prélèvement sociaux sur plus value immobilière
Moins de 6 ans 0 %0 %
De la 6e à la 21e année6 %1,65 %
22e année révolue4 %1,6 %
Au-delà de la 22e annéeExonération9 %
Au-delà de la 30e annéeExonérationExonération

Exonération plus value immobilière : ce que prévoit la loi 

En cas de plus value immobilière, une exonération pourrait vous être appliquée sous certaines conditions. L’exonération sur la résidence principale est sans doute la plus courante : en effet, l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque vous vendez votre résidence principale. Comment être sûr de ne pas payer de plus value immobilière ? Vous devez occuper le logement cédé la majeure partie de l’année et y résider le jour de la cession, ou a minima le jour de la mise en vente. Attention cependant : la taxation de la résidence principale pourrait être dans le programme du président Macron qui semble avoir dans le viseur la plus value immobilière.
Selon la durée de détention du bien à vendre, l’abattement de la plus value immobilière peut devenir une exonération : à l’issue d’un délai de 22 ans, vous êtes exonéré au titre de l’impôt sur le revenu, tandis qu’au bout de 30 ans vous ne serez plus redevable des prélèvements sociaux. D’autres exonérations peuvent avoir un impact sur la taxation de la plus value immobilière comme l’indique les inventaires suivants :

Les 3 exonérations liées à la qualité du vendeur :

  • Personne titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion dont le revenu fiscal de référence < 10 708€ ;
  • Personne résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés dont le revenu fiscal de référence < 25 180€ ;
  • Personne non résidente en France.

Les 4 exonérations liées à la qualité de l’acquéreur

  • Bien vendu jusqu’au 31 décembre 2020 à un organisme en charge du logement social ;
  • Bien vendu jusqu’au 31 décembre 2020 à un opérateur privé qui s’engage à réaliser des logements sociaux ;
  • Bien exproprié, sous condition du remploi de l’intégralité de l’indemnité pour l’acquisition ou la reconstruction d’un immeuble dans un délai de 12 mois ;
  • Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement, sous réserve du remploi de l’intégralité du prix de cession pour l’acquisition ou la reconstruction d’un immeuble dans un délai de 12 mois.

Les 6 exonérations liées à la nature du bien

  • Vente de la résidence principale et dépendances ;
  • Première vente d’un logement autre que la résidence principale, en vue de l’acquisition d’une résidence principale dans un délai de 24 mois ;
  • Vente d’un droit de surélévation jusqu’au 31 décembre 2020 ;
  • Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement ;
  • Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000€ ;
  • Bien détenu depuis plus de 30 ans.

Quelles sont les spécificités de la plus value immobilière d’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) a vocation à gérer un patrimoine immobilier. En cas de vente d’immeubles ou d’une ou de plusieurs parts de la SCI, la plus value peut, au même titre que pour les particuliers, engendrer une imposition. Mais quel est le mode de calcul de la plus value immobilière d’une SCI ? En cas de vente de biens immobiliers dans le cadre d’une SCI, les associés doivent déclarer cette plus value immobilière au titre de l’impôt sur le revenu. Il en est de même en cas de cession de parts de la SCI, qui devra faire l’objet d’une déclaration de plus value immobilière sur le formulaire 2042. Le taux d’imposition est le même que la plus value immobilière d’une vente entre particuliers : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Une exonération totale de la plus value vente immobilière sera accordée au bout de 30 ans de détention des parts.

Une SCI étant une société à prépondérance immobilière, c’est-a-dire que plus de 50% de son actif est constitué d’immobilier, signifie qu’en cas de plus value immobilière, une SCI est donc soumise à l’IS (impôt sur les sociétés). En effet, une plus value vient augmenter le résultat de la SCI et donc son imposition au titre de l’IS. Pour calculer une plus value immobilière, il convient de prendre en compte la différence du prix de vente du bien et de la valeur comptable nette (amortissements compris).

Dans le cadre d’une SCI, il convient de distinguer la qualité d’associéet celle de cédant : l’associé d’une SCI qui cède ses parts détenues depuis plus de 30 ans ne sera pas imposé, quand bien même la SCI a acquis récemment des biens. En revanche, une SCI qui détiendrait des biens immobiliers depuis plus de 30 ans et dont un associé ayant acquis des parts récemment souhaite les vendre sera imposé.

Quid de la plus value immobilière après succession ?

En cas de plus value immobilière, le calcul de celle-ci s’effectue au regard de la différence entre le prix d’acquisition du bien et son prix de cession. Une méthode différente est utilisée quand le bien a été reçu par donation ou par succession puisque le prix d’achat est remplacé par la valeur vénale déclarée. Il peut arriver cependant que la déclaration de succession ai été rédigée trop rapidement ou en l’absence de certaines informations qui vous auraient été utiles. C’est pourquoi, si vous craignez que la déclaration de succession sous-estime la valeur du bien mis en vente, il convient d’adresser à l’administration fiscale une déclaration de succession rectificative. Vous devrez alors vous acquitter de droits de succession complémentaires pour régulariser la situation. Sachez que durant 3 ans à compter de la déclaration de succession, l’administration fiscale se réserve le droit de réévaluer la valeur du bien. Ainsi, ne pas indiquer la valeur réelle d’un bien et réaliser une plus value après une succession pourrait bien vous causer quelques soucis avec l’administration fiscale française.

Et en cas de rachat de soulte ? Sachez que si vous achetez ou vendez une part de votre bien immobilier, le rachat se fera sur la valeur actuelle du logement sur le marché.

Quelle est la durée d’une plus value immobilière ?

La durée de détention d’un bien immobilier va déterminer le montant des impôts sur la plus value immobilière. Dans le cas de l’impôt sur le revenu, la plus value immobilière d’un particulier n’est plus taxable à compter de 22 ans de détention. S’agissant des prélèvements sociaux, l’impôt sur la plus value immobilière n’est plus dû à compter de 30 ans de détention du bien. Avant d’atteindre cette exonération totale, des abattements progressifs sont appliqués et viennent minorer le calcul de la plus value immobilière.

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