Peut-on acheter un logement social ?

Mis à jour le 8 octobre 2021 par Delphine Bardou 

Quand on parle de logement HLM, on pense avant tout à la location, alors qu’il est parfois possible d’acheter son logement social. Une habitation à loyer modéré permet avant tout à des locataires modestes de se loger. La loi ELAN promulguée en novembre 2018 est venue assouplir les conditions d’accès. Si vous avez un logement social à vendre, sachez également que certaines règles sont à respecter. Faisons donc un point sur la situation !

schema immo logement social

Est-il possible d’acheter une HLM ?

Que vous soyez actuellement locataire d’un logement HLM ou un particulier aux revenus modestes, vous envisagez peut-être de devenir propriétaire. Si votre budget n’est pas extensible, sachez que certains dispositifs d’accès à la propriété peuvent vous concerner. Mais peut-on acheter un logement social ? La réponse est oui ! En effet, la promulgation en 2018 de la loi ELAN est venue ouvrir l’achat de logement social à un plus grand nombre de ménages.

Il existe 4 manières d’acheter un logement social neuf ou ancien :

  • logement HLM sur plan : il s’agit d’une acquisition en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) vous permettant de prétendre à une TVA à taux réduit de 5,5 % pour l’acquisition de votre résidence principale en fonction de votre situation ;
  • logement HLM neuf en location-accession (PSLA) : les prix sont souvent attractifs et vous êtes éligibles à la TVA à taux réduit de 5,5%, dans certaines communes vous pourriez bénéficier durant 15 ans d’une exonération de taxe foncière ;
  • logement HLM déjà construit : il s’agit d’un logement construit depuis plus de 10 ans par un bailleur social et répondant à des normes de qualité spécifiques. Les locataires de HLM situés dans le département sont prioritaires à l’achat ;
  • logement HLM pour construire une maison individuelle : il peut s’agit d’un terrain dont vous êtes déjà propriétaire ou que le bailleur social vous aide à acquérir.

Afin d’en savoir plus sur les offres d’achat HLM autour de vous, vous pouvez vous rapprocher des organismes HLM et bailleurs sociaux de votre département. Certains sites web tels que Bienveo recensent tout logement social disponible à l’achat mais vous pouvez également vous tourner vers certaines agences immobilières spécialisées telle qu’Immo de France ou Quadral.

La démarche pour acheter un logement social dépend de votre situation. Si par exemple vous êtes déjà locataire en HLM, vous pouvez vous adresser directement à votre bailleur social.

Vous pouvez également vous tourner vers les agences immobilières classiques. Certaines proposent en effet à l’achat du logement social neuf. Pour vous aider dans votre recherche, nous avons créé un comparateur gratuit et en ligne d’agences immobilières. Cela ne vous prendra que quelques minutes pour trouver l’agence idéale pour votre projet immobilier !

cta agence immo

Achat logement social : quelles sont les conditions ? 

Les conditions pour acquérir un logement HLM dépendent de la situation dans laquelle vous vous trouvez. Ainsi, si vous êtes un locataire considéré comme « modeste », l’achat de votre logement social est possible aux conditions suivantes :

  • vous êtes locataire depuis au moins 2 ans du logement HLM ;
  • la proposition d’achat pour le HLM doit être formalisée par lettre recommandée avec AR auprès de votre bailleur social. Celui-ci dispose d’un délai de 2 mois pour vous répondre ;
  • vos proches (conjoint, ascendants, descendants) peuvent acheter le HLM à votre place, à condition qu’ils respectent le plafond de ressources exigé pour l’attribution ;
  • dans certains cas, l’achat de la maison HLM peut avoir été initiée par le bailleur lui-même qui souhaite vendre le logement à son occupant.

Les logements sociaux susceptibles d’être achetés par le locataire en place doivent être conformes aux normes d’habitabilité et de performance énergétique. Ils doivent aussi avoir été achetés ou construits par le bailleur social depuis plus de 10 ans.

Comment acheter un logement social sans en être déjà locataire ? Renseignez-vous auprès des bailleurs sociaux de votre département ou de certains sites tels que Bienveo. Un organisme HLM doit d’abord proposer ses logements vacants aux locataires de son parc immobilier dans le département et à ses gardiens d’immeubles. Après 2 mois, les biens disponibles peuvent alors être acquis par les collectivités locales et tout particulier intéressé.

Après l’achat d’un logement social, puis-je le mettre en location ? Si vous avez acheté votre logement depuis plus de 5 ans, la mise en location est libre. Sinon, le loyer ne devra pas dépasser le montant que vous aviez à régler quand vous en étiez le locataire.

Le bailleur social est tenu à certaines obligations au moment de la vente et doit remettre à l’acheteur :

  • le montant des charges locatives et des charges de copropriété des 2 dernières années ;
  • le règlement de la copropriété et le descriptif de division de l’immeuble ;
  • le récapitulatif des travaux réalisés dans les parties communes au cours des 5 dernières années et la liste des travaux à venir ;
  • un document indiquant que l’acheteur sera redevable de la taxe foncière tous les ans dès l’année suivant celle d’acquisition.

Achat logement HLM, combien ça coûte ? 

Le prix de mise en vente est fixé librement par le conseil d’administration de l’organisme HLM. L’achat d’un logement social permet donc d’accéder à des prix inférieurs à ceux du marché pour les personnes aux revenus modestes. La différence de prix peut être substantielle et atteindre plus de 20% en deçà des prix pratiqués ! Les formalités d’achat d’un logement social sont soumises à des frais de notaire comme n’importe quelle transaction immobilière et doivent être réglés par l’acheteur.

Les frais de notaire sont réduits en cas d’achat d’un logement social neuf et correspondent à 2 ou 3 % du prix de vente.

Si vous êtes locataire, l’achat d’une maison en logement social ne doit pas être pris à la légère. Devenir propriétaire, même d’une HLM, vous rendra imposable à la taxe foncière et éventuellement à des frais de copropriété s’il s’agit d’un appartement. Si vous êtes actuellement bénéficiaire d’aides sociales telle que l’APL, celle-ci ne vous sera plus accordée en cas d’achat immobilier HLM. Sachez que dans certains cas, le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt à l’accession sociale ou le prêt Accession d’Action logement peuvent venir donner un coup de pouce aux ménages disposant de revenus modestes, n’hésitez pas à interroger votre banque sur les conditions d’éligibilité.

Vente d’un logement social : les 3 choses à savoir

Afin d’éviter les risques de spéculation immobilière, la vente logement HLM par un particulier doit obéir à certaines règles. Si vous envisagez la vente de votre HLM, voici quelques infos à connaître :

  • Info n°1 : si vous êtes propriétaire de votre logement social depuis moins de 5 ans, vous devez informer votre bailleur social avant la remise en vente du bien. Le bailleur social est alors prioritaire pour le racheter.
  • Info n°2 : la loi ELAN précise que la vente d’un logement social acheté il y a plus de 5 ans est libre. Pour toute durée inférieure à 5 ans, si vous aviez acheté votre HLM à un prix inférieur à celui de l’évaluation du conseil d’administration de l’organisme HLM, vous serez tenu de verser la différence au bailleur social lors de la revente.
  • Info n°3 : en tout état de cause, lors de la vente de votre maison HLM, vous devrez transmettre au futur acquéreur certains documents ou informations liés au logement.
    • le dossier de diagnostic technique (TDT) ;
    • le montant des charges locatives et des charges de copropriété des 2 dernières années ;
    • le règlement de la copropriété et le descriptif de division de l’immeuble ;
    • le récapitulatif des travaux réalisés dans les parties communes au cours des 5 dernières années et la liste des travaux à venir ;
    • un document indiquant que l’acheteur sera redevable de la taxe foncière tous les ans dès l’année suivant celle d’acquisition.

Acheter un HLM : une bonne idée ?

Sur le papier, acheter son logement HLM semble plutôt alléchant, mais qu’en est-il réellement ? L’achat d’un appartement social offre indéniablement certains avantages à son propriétaire. Tout d’abord le prix de vente est généralement 20 % (si ce n’est plus) inférieur aux prix du marché immobilier mais cela peut être davantage, surtout dans les zones tendues.

L’achat d’un logement social à Paris est donc une denrée rare dans cette ville où le prix du mètre carré peut s’élever à 10 000 €. Dans certains cas, l’État offre même une prime bonus pouvant s’élever jusqu’à 10 000 € et plusieurs prêts peuvent vous aider à trouver des financements : prêt à taux zéro (PTZ), prêt à l’accession sociale ou prêt Accession d’Action logement. Il s’agit donc d’une opportunité qui ne se représentera peut-être pas deux fois.

La garantie bailleur est un avantage non négligeable : dans le cas où vous ne seriez plus en mesure de rembourser votre prêt suite à l’achat de votre maison sociale, le bailleur s’engage sur une période de 15 ans à racheter votre bien au même prix et à vous reloger en tant que locataire !

Peut-on vendre son logement à un organisme social ?

La loi de finances 2021 régit la plus-value concernant les ventes de biens destinés à la réalisation de logement sociaux. Dans ce type de vente, vous pourrez bénéficier d’une exonération totale sur la plus-value. Il peut s’agir aussi bien d’un terrain ou d’une maison à vendre donc la vocation est d’être transformé en logement social.

Pour que l’exonération de plus-value immobilière soit applicable, le bailleur social acquéreur doit s’engager à réaliser des logements locatifs sociaux dans un délai de 10 ans à compter de la vente (la mention doit être annoncée dans l’acte de vente).

Si vous vendez un bien dont seule une partie sera destinée à un logement social, alors l’exonération se fera au prorata de la surface concernée. Dès qu’elle concerne au moins 80 % du bien immobilier en question, l’exonération est totale.

Enfin, les logements sociaux concernés par cette disposition sont :

  • les logements locatifs sociaux (PLAI, PLUS, PLS),
  • les logements agréés PSLA,
  • les logements en bail réel solidaire (BRS).
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