À combien s'élèvent les frais de notaire lors d'un achat immobilier ?

Mis à jour le 30 septembre 2021 par Antoine Fruchard 

Vos frais de notaire s’élèvent à resultat|number pour cet achat

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Avant de récupérer les clés de votre nouveau logement, il vous faudra d’abord évaluer votre apport, solliciter un crédit immobilier et régler vos frais de notaire. Ces derniers dépendent des caractéristiques du bien à acheter et peuvent alourdir significativement la facture. Afin d’éviter les mauvaises surprises, nous allons vous expliquer tout ce que vous devez savoir sur les frais de notaire et leurs modalités de calcul. Vous verrez qu’il est possible de faire quelques économies sur vos frais de notaire.

Quels sont les frais de notaire pour l’achat d’une maison ?

Faire appel à un notaire est obligatoire afin de valider une acquisition immobilière. En effet, celui-ci va rédiger un acte de vente qui a une valeur juridique pour le vendeur et l’acquéreur. À titre optionnel, vous pouvez également solliciter les services d’un notaire pour être conseillé dans la rédaction de l’acte de vente. Il ne s’agit cependant pas d’un service gratuit et le taux des frais de notaire pour l’achat d’une maison peut représenter jusqu’à 10 % du prix d’achat.
Les frais de notaire comprennent :

  • les droits de mutation (également appelés droits d’enregistrement) qui sont reversés à l’administration fiscale et dus par le vendeur ;
  • la rémunération du notaire, à savoir les émoluments, qui sont calculés proportionnellement au prix de vente du bien et réglés par le vendeur et l’acquéreur ;
  • les débours : il s’agit des frais de dossier de certaines formalités engagées par le notaire tels que la consultation des documents d’urbanisme ou du cadastre, la publication de la vente, etc.

Les frais de notaire sont à régler intégralement le jour de la signature de l’acte de vente. C’est pourquoi il est conseillé de définir avec précision le montant total de la transaction en recourant à un simulateur de frais de notaire pour l’achat d’une maison par exemple. En effet, les frais de notaire doivent être inclus dans votre estimation de budget pour l’obtention du prêt bancaire.

Acheter un bien immobilier est une démarche fastidieuse et recourir à une agence immobilière peut s’avérer très utile. Outre l’accompagnement dans la recherche de votre logement idéal, l’agence pourra vous conseiller sur votre achat. Dans certains cas, les frais de notaire pourraient même être négociés pour l’achat de votre maison par l’agence. Afin de vous éviter de longues heures de recherches pour trouver une agence immobilière, retrouvez notre classement des acteurs les plus efficaces et fiables du marché.

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Qui paie les frais de notaire lors d’une vente ? 

Que vous ayez prévu d’acquérir ou de vendre un bien, reste l’éternelle question « qui paie les frais de notaire dans une vente immobilière » ? L’acquéreur doit régler la majeure partie des frais de notaire, conformément aux dispositions de l’article 1593 du Code Civil  » les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur« . Ainsi, en cas d’achat d’une maison, voici les frais de notaire qu’il devra régler :

  • La rémunération du notaire : elle est réglementée, et est fonction du prix de vente du bien immobilier en question. Le barème est dégressif et donné par décret. Pour un bien supérieur à 100 000 €, les frais de notaire tournent aux alentours de 1,2 % TTC.
  • Les frais de débours : de nombreuses démarches fastidieuses sont à effectuer de la part du notaire auprès des administrations. Ce sont notamment les documents que vous aurez à signer lors de la vente, et que votre notaire devra remettre, en version originale, aux autorités : cadastre, plans du géomètre… Le total de ces frais n’est pas particulièrement élevé, et représente en général une faible part des frais de notaire totaux, soit une valeur d’environ 250 à 650 €.
  • Les taxes : le notaire recueille les droits de mutation que vous avez à régler sur l’achat d’un bien immobilier. Cela représente la part la plus importante des frais de notaire, et elle est reversée directement par le notaire à l’État.

Ces derniers sont déterminés par l’administration et ne peuvent pas être négociés. Ce sont des valeurs fixes déterminées par un pourcentage du montant total du prix d’achat et qui sont fonction de l’ancienneté du bien immobilier :

  • Pour l’achat d’un immobilier neuf, c’est à dire de moins de 5 ans, et qui n’a jamais été revendu, l’acheteur doit payer 19,60 % de TVA et aussi la taxe de publicité foncière (ou droit de mutation) à un taux de 0,715 % ;

Le paiement devra être effectué par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Le montant acquitté au titre des frais de notaire n’est alors qu’une estimation. En effet, en cas de trop-versé, vous recevrez un remboursement correspondant à la différence entre la somme payée et le montant réel lié aux frais de notaire.

Le vendeur a également certains frais à sa charge qu’il doit payer avant la signature de l’acte de vente authentique :

  • une partie de la rémunération du notaire ;
  • une taxe sur la plus-value immobilière le cas échéant ;
  • le règlement d’une part proportionnelle à la durée d’occupation des frais de copropriété et impôts locaux ;
  • les frais relatifs aux diagnostics immobiliers obligatoires ;
  • les frais liés à l’acte de mainlevée ou à la quittance hypothécaire.

En cas d’achat immobilier en SCI, les frais de notaire sont réduits autour de 3 %. Même chose concernant l’achat d’un logement social neuf.

Peut-on négocier les frais de notaire ?

Techniquement, la réponse est non. L’État, n’acceptera pas de diminuer ses taxes pour vos beaux yeux ! En revanche, nous avons plusieurs conseils pour vous qui permettront de réduire ces frais au maximum.

Achetez un logement neuf. Vous l’avez lu, les frais de notaire sont bien moindres dans les habitations de moins de 5 ans qui n’ont jamais été vendues. Privilégiez donc ce type d’acquisitions pour limiter vos coûts.

Sortez les biens meubles de votre prix total. Cela peut être particulièrement intéressant si vous achetez un bien meublé, car vous pouvez déduire les meubles de votre facture totale, et ainsi réduire les frais de notaire. Mais attention, cela ne peut dépasser 5 % du prix du bien maximum. Par exemple, pour un bien de 400 000 €, vous pourrez déduire jusqu’à 20 000 € de biens meubles. Les frais de notaires seront alors calculés sur 380 000 €. De même, si vous achetez un bien vide, mais que la cuisine est équipée, vous pouvez déduire les machines.

Veillez à ce que les frais d’agence soit bien exclus de l’assiette de calcul des frais de notaire
C’est normalement toujours le cas, mais une erreur est vite arrivée. Si vous achetez un appartement ancien à 350 000 €, et que vous êtes passé par une agence pour l’acquisition de la maison, vous aurez surement aux alentours de 3 % de frais d’agence, soit 10 500 €. Vérifiez bien que les frais de notaire sont calculés sur la base de 339 500 €, et non de 350 000€ !

Tentez de négocier la rémunération du notaire : le notaire se rémunère notamment sur la rédaction de l’acte du compromis de vente. Vous pouvez toujours essayer de négocier ses honoraires, même si cela reste relativement rare, vous ne perdez rien à essayer la négociation. Si le notaire souhaite vraiment obtenir votre affaire, il acceptera sûrement. Surtout, n’oubliez pas que depuis la loi Macron, vous pouvez bénéficiez d’une réduction de 10%.

Comment calculer les frais de notaire pour l’achat d’une maison ?

La réglementation sur frais de notaire pour l’achat d’une maison diffère selon l’ancienneté du logement. Le pourcentage des frais de notaire pour l’achat d’une maison va donc être différent selon si vous souhaitez acquérir un logement neuf ou ancien.

Combien coûtent les frais de notaire pour l’achat d’une maison neuve ?

Lorsque l’on achète un logement neuf, on parle de frais de notaire « réduits » puisque ceux-ci ne s’élèvent qu’à 2 à 3 % du prix de vente au lieu de 7 ou 8 % pour les logements anciens. Couplé à une TVA déductible sur les coûts liés à la construction, acheter du neuf peut s’avérer particulièrement intéressant et vous permettre de réaliser des économies importantes.
Pour quelle raison les frais de notaire pour l’achat dans du neuf sont-ils moins élevés ? Il s’agit d’une minoration des frais de mutation, à savoir la taxe de publicité foncière, due à l’administration fiscale et prélevés par le notaire. Pour l’immobilier neuf, la taxe de publicité foncière s’élève à 0,715 % sur le prix hors taxe du bien. À titre de comparaison, celle-ci varie entre 5,09 % et 5,80 % pour le logement ancien.

Un logement est considéré comme neuf s’il vient d’être construit et n’a jamais été habité. Ainsi, un logement revendu pour la première fois dans les 5 ans de son achèvement, que le vendeur l’ait acheté sur plans ou fait construire n’est plus considéré comme un logement neuf.

Il convient ensuite d’ajouter au montant des frais de notaire pour l’achat de votre maison les émoluments, à savoir la rémunération du notaire. Ceux-ci sont réglementés et fixés par une grille tarifaire nationale, ils sont calculés proportionnellement au prix de vente du bien. La rémunération du notaire représente en moyenne que 20 % des frais de notaire. Cependant, le notaire peut décider d’appliquer une remise sur ses émoluments. Cette remise ne peut être supérieure à 10 % et doit être accordée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 150 000 €.

Prix de venteTaux à appliquerMontant à ajouter
De 0 à 6 500 €3,945 %/
De 6 500 € à 17 000 €1,627 %150,67 €
De 17 000 € à 60 000 €1,085 %242,81 €
Plus de 60 000 €0,814 %405,41 €

En cas de prestations de conseil, sur la gestion immobilière par exemple, le notaire peut vous facturer des honoraires libres, c’est-à-dire échappant aux actes règlementés. Ceux-ci sont fixés par le notaire et doivent être communiqués aux acquéreurs ou vendeurs.

S’ajoutent également les débours ou émoluments de formalité, ceux-ci s’élèvent généralement à 800 €. Ils correspondent aux différentes démarches administratives effectuées par le notaire dans le cadre de votre nouvelle acquisition. Enfin, une contribution de sécurité immobilière est à acquitter au titre des formalités d’enregistrement et de publicité foncière réalisées, celle-ci s’élève à 0,10% du prix du bien.

Vous devez ajouter au montant de la rémunération du notaire, 20 % de TVA sur émoluments.


Frais de notaire achat maison ancienne : ce qu’il faut savoir 

Certains acquéreurs hésitent à acheter un logement ancien car cela peut s’avérer plus coûteux. En effet, les frais de notaire pour de l’achat ancien sont majorés, autour de 7 à 8 % du prix de vente, tandis qu’ils ne s’élèvent qu’à 2 à 3 % pour les logements neufs. Mais qu’appelle-t-on une habitation ancienne ? Il s’agit de biens mis en vente qui ont déjà été habités puisque depuis 2013, les logements vendus pour la première fois dans les 5 ans de leur construction ne sont plus considérés comme neufs. Les frais de notaire pour l’achat d’une maison de moins de 5 ans sont désormais ceux de l’ancien.

Sachez que la part la plus importante des frais de notaire pour l’achat d’une maison ancienne correspond aux droits de mutation, à savoir la taxe de publicité foncière. Pour les logements anciens, celle-ci varie entre 5,09 % et 5,80 % selon le département de résidence.

Il convient ensuite d’ajouter au montant des frais de notaire pour l’achat de votre maison les émoluments, à savoir la rémunération du notaire. Ceux-ci sont réglementés et fixés par une grille tarifaire nationale, ils sont calculés par tranche selon le prix de vente du bien. La rémunération du notaire représente en moyenne que 20 % des frais de notaire. Cependant, le notaire peut décider d’appliquer une remise sur ses émoluments. Cette remise ne peut être supérieure à 10 % et doit être accordée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 150 000 €. Les frais de notaire peuvent-ils être réduits dans l’ancien ? Contrairement aux logements neufs, il n’y pas de déduction particulière pour de l’achat ancien, en revanche pour les petites transactions immobilières, le coût global des émoluments du notaire est plafonné à 10% du prix du bien.

Prix de venteTauxMontant à ajouter
De 0 à 6 500 €3,945 %/
De 6 500 € à 17 000 €1,627 %150,67 €
De 17 000 € à 60 000 €1,085 %242,81 €
Plus de 60 000 €0,814 %405,41 €

En cas de prestations de conseil, sur la gestion immobilière par exemple, le notaire peut vous facturer des honoraires libres, c’est-à-dire échappant aux actes règlementés. Ceux-ci sont fixés par le notaire et doivent être communiqués aux acquéreurs ou vendeurs.

S’ajoutent également les débours ou émoluments de formalité, ceux-ci s’élèvent généralement à 800 €. Ils correspondent aux différentes démarches administratives effectuées par le notaire dans le cadre de votre nouvelle acquisition. Enfin, une contribution de sécurité immobilière est à acquitter au titre des formalités d’enregistrement et de publicité foncière réalisées, celle-ci s’élève à 0,10% du prix du bien.

Quels sont les frais de notaire pour l’achat d’un appartement ?

Si vous prévoyez d’acquérir prochainement un appartement, sachez que les frais de notaire sont similaires que pour l’achat d’une maison. Selon si vous achetez de l’ancien ou du neuf, le montant des frais de notaire ne sera pas exactement le même au moment de régler la facture.

  • les droits de mutation, ceux-ci s’élèvent de 5,09 à 5,80 % selon le département ;
  • la rémunération du notaire, qui est calculée proportionnellement au prix de vente et selon 4 tranches, allant de 3,94 % à 0,81 % ;
  • les débours : il s’agit des frais de dossier de certaines formalités engagées par le notaire, ceux-ci s’élèvent à environ 800 €.

Quid des frais de notaire pour l’achat d’un terrain ? Les frais d’acquisition pour acheter un terrain représentent environ 7 % du prix d’achat. Ils comprennent 5,8 % de taxe de publicité foncière, 1 % au titre des débours (en cas de demande de certificat d’urbanisme par exemple) et environ 1 % d’honoraires et d’émoluments.

Comment réduire les frais de notaire pour l’achat d’une maison ?

Si vous êtes un futur acquéreur, sachez qu’il existe quelques astuces pour réduire le montant des frais de notaire pour l’achat de votre maison. Tout d’abord, il est possible dans certains cas de négocier des émoluments du notaire. En effet, pour les transactions supérieures à 150 000 €, vous pouvez solliciter une déduction de 10 % des frais de notaire sur votre achat immobilier. Si vous faites appel à une agence immobilière pour acquérir votre bien, pensez également à bien vérifier que les frais d’agence ont bien été déduits du montant total de la transaction. En effet, ceux-ci n’ont pas à être comptabilisés dans le prix de vente et donc dans l’enveloppe de calcul des frais de notaire.

Vous pouvez également réduire les frais de notaire pour l’achat de votre maison en déduisant les meubles du prix d’achat. De quoi s’agit-il ? Vous pouvez estimer la valeur des biens meubles présents (cuisine aménagée, meubles, etc.) dans votre futur logement et les déduire de l’assiette de calcul des frais de notaire. Cette déduction doit être demandée au notaire et peut s’élever à 5 % du prix et sans justificatif.

Vous pouvez également recourir à d’autres leviers pour diminuer les frais de notaire pour l’achat de votre maison :

  • Acheter dans un département où les droits de mutation sont les plus bas : dans l’Indre, l’Isère, la Martinique, Mayotte et le Morbihan, ceux ci-s’élèvent à 5,09 % contre 5,80 % dans d’autres départements ;
  • Négocier le prix de vente avec le vendeur pour réduire les frais de notaire pour l’achat de votre maison.

Dans certains cas, l’appel à un notaire est obligatoire. C’est le cas notamment en cas de rachat de soulte sur un bien immobilier ! La loi impose que cet acte soit scellé devant un notaire. Réglementés, ces frais sont de l’ordre de 7 à 8 % de la valeur de compensation octroyée.

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