Simulation capacité d’emprunt gratuite et immédiate
Vous souhaitez connaître le montant que vous pouvez emprunter pour votre prêt immobilier ? Utilisez notre simulateur en ligne gratuit pour calculer instantanément votre capacité d’emprunt. En renseignant vos revenus, vos charges et la durée souhaitée du prêt, vous obtenez une estimation précise du montant maximal que vous pouvez emprunter.
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Calculette : combien puis-je emprunter avec mon salaire ?
Simulation d’emprunt immobilier avec apport personnel
Définition de la capacité d’emprunt
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt désigne le montant maximal qu’un emprunteur peut obtenir auprès d’un établissement bancaire pour financer un projet immobilier, en fonction de sa situation financière.
Ce plafond dépend principalement de ses revenus, de ses charges, de la durée du crédit envisagée, du taux d’intérêt, et bien sûr de son taux d’endettement, qui ne doit généralement pas dépasser 35 % (assurance comprise).
👉 Les banques calculent cette capacité pour évaluer le risque de solvabilité du candidat à l’emprunt. Autrement dit, elles s’assurent que celui-ci pourra honorer les mensualités de remboursement sans compromettre son équilibre budgétaire.
Il s’agit donc d’un indicateur essentiel pour tout futur acquéreur : connaître sa capacité d’emprunt permet de définir une enveloppe de financement réaliste, condition indispensable pour réussir son projet immobilier.
Différence entre capacité d’emprunt et capacité d’endettement
La capacité d’endettement correspond à la part maximale des revenus mensuels qu’un ménage peut consacrer au remboursement de ses crédits, tous confondus. Elle est encadrée par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui fixe à 35 % le taux d’endettement maximal, assurance emprunteur incluse.
La capacité d’emprunt, quant à elle, traduit ce taux d’endettement en montant empruntable, en tenant compte de la durée du prêt et du taux d’intérêt. C’est donc une application concrète de la capacité d’endettement à un projet donné.
👉 Les deux notions sont complémentaires, mais la seconde permet de se projeter plus directement dans un budget immobilier global.
Capacité d’emprunt vs capacité d’achat
- Capacité d'emprunt : Somme que la banque accepte de prêter ;
- Capacité d'achat : Inclut en plus l'apport personnel que l'emprunteur peut mobilier (épargne, donation, vente d'un bien, etc.)
🔎 Capacité d’achat = Capacité d’emprunt + Apport personnel
Par exemple, avec une capacité d’emprunt de 250 000 € et un apport personnel de 50 000 €, la capacité d’achat s’élève à 300 000 €.
Connaître ces chiffres avec précision est indispensable pour orienter efficacement sa recherche de bien et optimiser son dossier de financement.
Pourquoi calculer sa capacité d’emprunt immobilier ?
Connaître combien on peut emprunter avant de chercher un bien
Avant même de commencer à visiter des logements, il est indispensable de calculer sa capacité d’emprunt immobilier. Cela permet de déterminer précisément le montant qu’une banque serait prête à prêter, en fonction de votre situation financière.
💡 Chercher un bien sans connaître ce plafond revient à prendre le risque de tomber sur un coup de cœur inaccessible. À l’inverse, cela permet d’éviter de sous-estimer son budget et de passer à côté d’opportunités.
En ayant une idée claire de ce que vous pouvez emprunter, vous gagnez en efficacité dans votre recherche et vous ciblez directement les biens adaptés à votre profil emprunteur.
Adapter son projet immobilier à son budget
Calculer votre capacité d’emprunt, c’est aussi aligner votre projet immobilier sur la réalité de votre budget. Que vous envisagiez d’acheter un appartement en centre-ville, une maison à la campagne ou un bien à rénover, votre enveloppe financière déterminera la faisabilité de votre projet.
Cela vous permet de faire les bons arbitrages :
- Faut-il allonger la durée du prêt pour augmenter sa capacité d’achat ?
- Est-ce qu’un apport plus important permettrait de viser un bien mieux situé ?
- Faut-il revoir le type de bien ou sa localisation pour rester dans son budget ?
En anticipant ces questions grâce à un calcul précis et actualisé, vous construisez un projet cohérent et réaliste, évitant ainsi les désillusions ou les refus de prêt.
Préparer un dossier solide pour la banque
Une fois votre capacité d’emprunt estimée, vous êtes en mesure de constituer un dossier de financement solide. Les établissements bancaires apprécient les emprunteurs qui présentent un projet bien ficelé, avec un budget maîtrisé, des revenus stables, un apport cohérent, et un taux d’endettement conforme aux recommandations du HCSF.
Calculer sa capacité d’emprunt en amont permet donc de :
- Justifier votre sérieux et votre crédibilité auprès des conseillers bancaires
- Obtenir plus facilement une pré-approbation de crédit
- Négocier de meilleures conditions d’emprunt (taux, frais de dossier, assurance)
💡 C’est une étape stratégique pour maximiser vos chances d’obtenir un financement, surtout dans un contexte où les critères d’octroi sont devenus plus stricts.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Le calcul de la capacité d’emprunt immobilier repose sur une formule simple en apparence, mais qui intègre de nombreux paramètres : revenus, charges, durée du prêt, taux d’endettement, et taux d’intérêt. Comprendre ces éléments vous permet de simuler efficacement votre budget d’achat immobilier.
Les revenus pris en compte dans le calcul
La première étape consiste à recenser l’ensemble des revenus stables et réguliers. La banque ne retient que les ressources considérées comme fiables dans la durée. Il s’agit notamment de :
- Salaire net mensuel (hors primes exceptionnelles)
- Revenus professionnels non salariés (BNC, BIC, etc.), avec un historique stable
- Revenus fonciers et loyers perçus
- Pensions (retraite, invalidité, etc.) ou allocations durables
- Dividendes s’ils sont réguliers et justifiés sur plusieurs années
💡 Bon à savoir :
Les revenus du co-emprunteur sont bien entendu ajoutés dans le calcul de la capacité d’emprunt globale du ménage. Un CDI à temps plein est généralement perçu comme plus favorable par les banques.
Les charges à inclure dans la simulation
La capacité d’emprunt ne dépend pas uniquement des revenus, mais aussi des charges récurrentes. Les banques vont notamment examiner :
- Mensualités de crédits en cours (auto, conso, étudiant…)
- Loyers si vous êtes locataire (jusqu’à l’achat du bien)
- Pensions alimentaires versées
- Charges fixes si elles sont significatives (leasing, crédits revolving…)
Ces charges viennent réduire votre marge d’endettement et donc limiter le montant maximal que vous pouvez emprunter.
Le rôle du taux d’endettement maximum
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe un taux d’endettement maximum à 35 % (assurance emprunteur incluse). Cela signifie que la somme totale de vos mensualités de crédit ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets.
🔎 Exemple :
Si votre revenu net est de 3 000 € par mois, votre mensualité maximale autorisée est de 1 050 €. Ce plafond détermine votre capacité d’emprunt.
C’est un critère central dans toute simulation de prêt immobilier. Dépasser ce seuil est exceptionnel et ne concerne qu’un faible pourcentage des dossiers, sous conditions strictes.
Impact de la durée du prêt et du taux d’intérêt
Deux leviers influencent fortement le montant que vous pouvez emprunter :
- La durée du crédit immobilier : plus elle est longue, plus les mensualités sont étalées, ce qui augmente mécaniquement votre capacité d’emprunt. Attention toutefois, une durée plus longue implique plus d’intérêts à payer.
- Le taux d’intérêt : un taux immobilier bas permet de maximiser la somme empruntée à mensualité égale. À l’inverse, un taux élevé réduit votre enveloppe d’achat.
Ces deux paramètres sont à ajuster finement dans toute simulation de capacité d’emprunt, notamment en période de taux volatils.
Calcul capacité d’emprunt avec revenus locatifs
Les revenus locatifs peuvent être pris en compte dans votre capacité d’emprunt, mais pas à 100 %. Les banques appliquent généralement un abattement forfaitaire de 30 %, ne retenant donc que 70 % des loyers perçus.
🔎 Exemple :
Un loyer de 1 000 €/mois sera comptabilisé à hauteur de 700 €/mois dans le calcul.
Cette prudence permet d’anticiper les risques de vacance locative, d’impayés ou de charges imprévues. Si vous investissez dans l’immobilier locatif, vos projets doivent rester viables même avec cette décote. Toutefois, dans une stratégie de financement par effet de levier, ces revenus restent un atout pour augmenter votre capacité d’endettement.
⭐️ Tuto calcul capacité d'emprunt
Capacité d’emprunt selon votre profil
Votre capacité d’emprunt immobilier dépend directement de votre situation personnelle et financière. Salaire, statut matrimonial, apport personnel, éligibilité au PTZ… chaque profil présente des caractéristiques spécifiques à prendre en compte dans une simulation de crédit immobilier.
Capacité d’emprunt selon salaire
Le revenu mensuel net est le premier critère qu’analysent les banques pour déterminer combien vous pouvez emprunter. Plus votre salaire est élevé, plus votre capacité d’emprunt l’est également, à condition que vos charges restent maîtrisées.
Par exemple :
- Avec un salaire net de 2 500 €, vous pouvez généralement emprunter jusqu’à environ 140 000 € sur 20 ans (à un taux d’intérêt moyen).
- Un revenu net de 4 000 € permet d’envisager un emprunt jusqu’à 225 000 € sur la même durée.
💡 Bon à savoir :
Le taux d’endettement maximum de 35 % (assurance incluse) s’applique systématiquement, quel que soit le niveau de salaire. C’est donc la combinaison revenus – charges – durée – taux qui détermine le montant que vous pouvez réellement emprunter.
Capacité d’emprunt à deux / en couple
Emprunter à deux multiplie la force du dossier. En cumulant les deux salaires nets, vous augmentez mécaniquement votre capacité d’endettement et donc votre capacité d’emprunt.
🔎 Exemple :
Un couple avec 3 000 € + 2 500 € de revenus nets mensuels peut viser une mensualité maximale de 1 925 €. Cela correspond à un emprunt d’environ 300 000 € sur 20 ans.
La banque apprécie les dossiers stables, notamment si les deux emprunteurs sont en CDI. Mais même en cas de situation déséquilibrée, l’emprunt à deux reste un atout important pour élargir votre budget immobilier.
Capacité d’emprunt avec un apport personnel
L’apport personnel joue un rôle majeur dans le calcul de votre capacité d’emprunt. En apportant une somme de départ, vous réduisez le montant à financer par la banque, ce qui :
- Améliore votre profil emprunteur
- Réduit le taux d’intérêt proposé
- Renforce vos chances d’obtenir un crédit immobilier
💡 Bon à savoir :
Un apport de 10 à 20 % du prix du bien est souvent recommandé. Il peut provenir de votre épargne, d’un don familial ou d’un PEL. Dans certains cas, il permet même de couvrir les frais de notaire et de garantie, évitant ainsi un financement à 110 %.
Capacité d’emprunt avec un PTZ
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt aidé par l’État, accordé sous conditions de ressources, pour l’achat d’un logement neuf (ou ancien avec travaux) en tant que résidence principale. Il complète votre prêt principal et vous permet de réduire le coût global du crédit.
Le montant du PTZ dépend de :
- Votre zone géographique
- La composition de votre foyer
- Vos revenus annuels
- Le type de bien
Le PTZ n’est pas pris en compte dans le taux d’endettement puisqu’il est sans intérêt. Il permet donc d’augmenter votre capacité d’achat sans alourdir les mensualités.
🔎 Exemple :
Un ménage primo-accédant peut obtenir jusqu’à 100 000 € de PTZ dans certaines zones, ce qui augmente significativement son budget immobilier.
Exemples de calculs en fonction du revenu net mensuel
Voici quelques exemples concrets de capacité d’emprunt (hors apport, sur 20 ans, à un taux de 3,8 % assurance incluse) :
| Revenu net mensuel | Mensualité max (35 %) | Capacité d'emprunt estimée |
|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | ≈ 125 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ≈ 185 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ≈ 245 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ≈ 305 000 € |
🔎 Ces montants sont indicatifs : pour affiner votre simulation, il est essentiel de prendre en compte les charges, la durée exacte du prêt, le taux d’intérêt proposé, votre situation familiale, et bien sûr, votre apport personnel.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Vous trouvez votre capacité d’emprunt immobilier trop limitée pour concrétiser votre projet ? Bonne nouvelle : il existe plusieurs leviers efficaces pour booster votre capacité d’emprunt sans compromettre votre stabilité financière. Découvrez les principales stratégies à adopter.
Réduire les charges fixes et les crédits en cours
Avant de demander un prêt immobilier, commencez par assainir votre budget mensuel. Les banques calculent votre capacité d’emprunt en fonction de votre taux d’endettement, plafonné à 35 %. Chaque charge récurrente (crédit auto, prêt à la consommation, pension alimentaire, etc.) vient rogner votre marge de manœuvre.
Priorité n°1 : solder ou regrouper les crédits en cours pour libérer de la mensualité disponible. Un rachat de crédit peut également être envisagé pour alléger vos remboursements actuels.
👉 Résultat : en diminuant vos charges fixes, vous augmentez mécaniquement le montant que vous pouvez consacrer à un crédit immobilier.
Augmenter la durée du prêt immobilier
Allonger la durée de remboursement permet de réduire le montant des mensualités et donc d’augmenter la somme que la banque peut vous prêter à taux d’endettement constant.
🔎 Exemple : pour une mensualité de 1 000 € :
Sur 20 ans à 3,8 %, vous pouvez emprunter ≈ 170 000 €
Sur 25 ans à 3,9 %, le montant grimpe à ≈ 195 000 €
Attention toutefois : une durée plus longue augmente le coût total du crédit. Il faut donc trouver le bon équilibre entre capacité d’emprunt et optimisation des intérêts payés.
Faire un apport plus important
Un apport personnel conséquent est un véritable accélérateur de capacité d’achat. Il permet de réduire le montant emprunté, de mieux négocier le taux d’intérêt et de rassurer la banque sur votre sérieux financier.
En règle générale, un apport de 10 % à 20 % du prix du bien est conseillé. Si vous disposez d’une épargne supérieure, n’hésitez pas à mobiliser une part plus importante pour optimiser votre financement immobilier.
Autres sources d’apport possibles :
- Donation familiale
- Participation aux bénéfices (intéressement)
- Déblocage d’un PEL ou CEL
- Revente d’un précédent bien
Utiliser un prêt aidé
Les prêts aidés comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) ou le prêt Action Logement peuvent venir compléter votre financement sans alourdir votre taux d’endettement, car ils ne sont pas soumis aux mêmes contraintes que les crédits classiques.
Le PTZ, en particulier, permet de financer une partie de votre projet sans intérêt ni frais de dossier. Il s’adresse aux primo-accédants sous conditions de ressources, et son montant peut atteindre jusqu’à 100 000 € selon les cas.
En intégrant ces dispositifs à votre plan de financement, vous pouvez augmenter votre capacité d’achat sans dépasser les seuils fixés par la banque.
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Quel taux d’endettement maximum respecter ?
Quand on parle de capacité d’emprunt immobilier, la question du taux d’endettement est incontournable. C’est l’un des critères essentiels utilisés par les banques pour évaluer votre solvabilité et décider du montant qu’elles peuvent vous prêter. Voyons en détail ce que cela signifie, comment le calculer et quoi faire si vous dépassez la limite.
Taux d’endettement et capacité de remboursement
Le taux d’endettement représente la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos crédits (immobilier, consommation, auto…). En France, les établissements prêteurs appliquent en général un plafond de 35 %, assurance emprunteur incluse.
Autrement dit, vos mensualités de prêt immobilier ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels. Ce seuil vise à garantir que vous conservez un reste à vivre suffisant pour couvrir vos autres dépenses.
💡 Exemple :
Avec 3 000 € de revenus nets mensuels, votre mensualité maximale sera de 1 050 € (3 000 € x 35 %), assurance incluse.
Respecter ce ratio est essentiel pour déterminer votre capacité d’emprunt de manière réaliste, sans mettre en péril votre équilibre financier.
Que faire si mon taux d’endettement dépasse 35 % ?
Il est parfois possible de dépasser le taux d’endettement de 35 %, mais uniquement dans certains cas très encadrés. Les banques peuvent accorder une dérogation si :
- Vous avez des revenus élevés et un reste à vivre important
- Vous bénéficiez de garanties solides (contrat CDI, patrimoine, apport conséquent)
- Il s’agit d’un investissement locatif, où les revenus locatifs futurs viennent compenser la charge
Mais attention : ces exceptions restent marginales et doivent être justifiées. Si votre dossier dépasse le seuil sans justification solide, il sera probablement rejeté.
Pour améliorer votre situation, vous pouvez :
- Réduire vos charges (rembourser des crédits existants)
- Allonger la durée du prêt pour abaisser la mensualité
- Augmenter votre apport personnel
Calcul de la capacité d’endettement
Le calcul de votre capacité d’endettement repose sur la formule suivante :
(Total des mensualités de crédits / Revenu net mensuel) x 100
Exemple concret :
- Revenu net mensuel : 2 800 €
- Charges de crédits : 900 €
- Taux d’endettement = (900 / 2800) x 100 = 32,1 %
👉 Avec ce taux, vous êtes en dessous du seuil réglementaire, et donc éligible à un prêt immobilier, sous réserve d’autres critères comme la stabilité professionnelle ou l’apport.
Ce calcul vous permet d’anticiper vos limites de financement et d’ajuster votre projet immobilier en conséquence, avant même de contacter une banque ou un courtier en prêt immobilier.
FAQ Capacité d'emprunt
Comment connaître ma capacité d’emprunt exacte ?
Utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt en haut de page ou consultez un courtier. Il prendra en compte vos revenus, charges, apport, taux d’intérêt et durée de prêt.
Comment estimer sa capacité d’emprunt sans apport ?
C’est possible d'estimer sa capacité d'emprunt sans apport personnel, mais la banque évaluera plus strictement votre dossier. Votre revenu, stabilité professionnelle et taux d’endettement devront être solides.
Quels prêts influencent la capacité d’emprunt ?
Tous les prêts en cours (crédit conso, auto, renouvelable…) sont pris en compte. Ils réduisent votre marge d’endettement disponible.
Puis-je emprunter davantage avec un co-emprunteur ?
Oui. Les revenus des deux emprunteurs sont additionnés, ce qui augmente la capacité d’emprunt, à condition que les charges soient maîtrisées.
Comment connaître les taux immobiliers actuels ?
Consultez notre page dédiée aux taux de prêt immobilier en temps réel pour suivre leur évolution selon votre profil et la durée du crédit.
Bonjour, j’aimerais commencer a mettre de coté pour acheter d’ici 2-3 ans. Pour savoir combien viser, j’ai besoin de calculer ma capacité d’emprunt de manière un peu fiable. C’est quoi les éléments les plus importants que la banque regarde, à part le salaire ?
Bonjour,
Merci pour votre question. Pour calculer votre capacité d’emprunt, plusieurs éléments sont pris en compte par les banques, en plus de votre salaire :
– Vos charges mensuelles (loyer, crédits en cours, etc.)
– Votre apport personnel (économies, donations, etc.)
– Votre situation professionnelle (CDI, CDD, indépendant)
– Votre historique bancaire (retards de paiement, découvert, etc.)
– Votre âge et votre état de santé
N’hésitez pas à faire des simulations pour affiner vos objectifs d’épargne. Vous pouvez également contacter nos experts au 01 82 83 36 33 pour un accompagnement personnalisé.
Bonne chance dans votre projet d’achat !