Capacité d’emprunt : combien pouvez-vous emprunter en 2026 ?

Votre capacité d'emprunt, c'est le montant qu'une banque acceptera de vous prêter sans que vos mensualités dépassent une limite de sécurité fixée à 35 % de vos revenus, assurance comprise. Elle repose sur quatre éléments : vos revenus, vos charges, votre apport et la durée du prêt immobilier. Vous pouvez faire une simulation de capacité d'emprunt avec notre simulateur, qui combine ces éléments et vous donne une estimation immédiate.

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Renseignez vos revenus nets, vos charges et la durée souhaitée. Le simulateur applique le plafond des 35 % puis affiche le montant maximal que vous pouvez emprunter ainsi que la mensualité correspondante. C'est une estimation fiable pour cadrer votre projet, à confirmer ensuite avec un conseiller sur votre dossier réel.

Le résultat se lit en deux chiffres. Le premier, le montant empruntable, c'est ce que la banque vous prête. Le second, la mensualité, c'est ce que vous remboursez chaque mois, assurance comprise. Le coût du crédit affiché en dessous correspond aux intérêts et à l'assurance que vous paierez en plus du capital sur toute la durée.

Deux réglages font bouger le montant de façon spectaculaire, la durée et le taux. Nous y revenons plus bas.

On les mélange souvent, alors qu'elles ne disent pas la même chose.

La capacité d'emprunt est la somme que la banque accepte de vous prêter. La capacité d'achat ajoute votre apport personnel à ce montant, elle correspond donc au prix de bien que vous pouvez viser. Enfin, la capacité d'endettement est le pourcentage de vos revenus que vous pouvez consacrer à vos crédits, plafonné à 35 %. C'est elle qui, une fois traduite en euros, donne votre capacité d'emprunt.

⭐️ Tuto calcul capacité d'emprunt

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Une banque ne se contente pas de multiplier votre salaire par un chiffre. Elle reconstruit votre budget pour vérifier une chose, votre capacité à tenir vos mensualités sur toute la durée. En tant que courtier, nous voyons passer ces analyses tous les jours. Voici ce qui pèse réellement dans la décision.

La banque ne compte que les revenus qu'elle juge stables dans le temps. Sont retenus le salaire net (hors primes exceptionnelles), les revenus d'un travailleur non salarié avec un historique régulier, les pensions durables et les revenus fonciers.

Deux points méritent votre attention. Les revenus locatifs ne sont retenus qu'à hauteur de 70 %, la banque applique une décote de 30 % pour couvrir le risque de vacance ou d'impayé. Un loyer de 1 000 € ne compte donc que pour 700 € dans le calcul. Et les revenus d'un co-emprunteur s'ajoutent aux vôtres, ce qui renforce nettement le dossier, en particulier si les deux personnes sont en CDI.

👉 Connaître votre capacité d'emprunt selon votre salaire

Vos revenus posent le plafond, vos charges le rabotent. La banque déduit les mensualités de vos crédits en cours (auto, consommation, renouvelable), les pensions alimentaires que vous versez et, s'ils sont significatifs, certains engagements de type leasing. Chaque charge récurrente réduit d'autant la mensualité disponible pour votre crédit immobilier. C'est le premier levier sur lequel agir, nous y revenons plus bas.

À mensualité égale, un taux plus bas vous permet d'emprunter davantage et une durée plus longue aussi. En juillet 2026, les taux moyens se situent autour de 3,19 % sur 15 ans, 3,31 % sur 20 ans et 3,42 sur 25 ans, selon les baromètres des courtiers et l'Observatoire Crédit Logement.

Le taux d'usure, qui plafonne le taux total autorisé, a été relevé au 1er juillet 2026 à 5,29 % pour les prêts de 20 ans et plus (source Banque de France). Ce relèvement redonne un peu d'air aux dossiers qui étaient jusque-là bloqués.

Le contexte reste mouvant. La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs en juin 2026, mais les banques continuent de se faire concurrence pour attirer des emprunteurs. Comparer plusieurs établissements reste le premier réflexe pour ne pas payer le taux moyen quand votre dossier mérite mieux.

Hubert Couture-FourcadeAgent immobilier (ancien notaire)

"Beaucoup d’acquéreurs raisonnent en prix de bien, alors que la banque raisonne toujours en mensualité. C’est cette différence de logique qui crée le plus d’incompréhensions."

Informations vérifiées

Votre capacité dépend de votre situation. Voici des ordres de grandeur, puis des cas concrets pour vous situer.

*Estimation sur 20 ans, au taux moyen de 3,4 %, assurance comprise dans le plafond de 35 %, hors apport et hors autres charges. Le simulateur en tête de page affine ce montant selon votre situation réelle.

Emprunter à deux additionne les revenus et muscle le dossier. Un couple avec 3 000 € et 2 500 € de revenus nets vise une mensualité maximale de 1 925 €, soit une capacité d'emprunt d'environ 335 000 € sur 20 ans. Un apport personnel, lui, ne se contente pas de réduire le montant à financer. Il rassure la banque, améliore le taux proposé et couvre souvent les frais de notaire et de garantie. On recommande en général un apport de 10 à 20 % du prix du bien.

Emprunter sans apport reste possible, mais la banque examinera votre dossier plus strictement, en s'appuyant davantage sur la stabilité de vos revenus.

Le Prêt à Taux Zéro est un prêt aidé par l'État, sans intérêt ni frais de dossier, réservé aux primo-accédants pour l'achat de leur résidence principale. Comme il ne coûte rien en intérêts, il augmente votre capacité d'achat sans alourdir votre coût de crédit.

La réforme entrée en vigueur au 1er avril 2025 (décret n°2025-299) a rebattu les cartes, il faut donc oublier les anciennes règles. Le PTZ finance de nouveau les maisons individuelles neuves, et ce sur tout le territoire, alors qu'elles en étaient exclues dans les zones tendues.

Les plafonds de ressources ont été revalorisés, ce qui rend éligibles davantage de ménages, et le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Le montant maximal théorique atteint 180 000 €, la part de votre projet financée dépendant de votre zone, de vos revenus et de la composition de votre foyer.

Pour vérifier votre éligibilité et estimer votre montant, utilisez notre simulation PTZ.

Hubert Couture-FourcadeAgent immobilier (ancien notaire)

"Dans la pratique, j’ai vu de nombreux projets échouer non par manque de revenus, mais par une mauvaise anticipation de la capacité d’emprunt réelle. Les chiffres doivent être posés avant les visites, jamais après."

Informations vérifiées

Votre capacité vous semble trop juste ? Plusieurs leviers la font remonter sans fragiliser votre budget.

C'est le levier le plus immédiat. Chaque crédit en cours grignote votre marge sous les 35 %. Solder un petit prêt auto ou consommation avant de déposer votre dossier libère de la mensualité pour l'immobilier. Si vous cumulez plusieurs crédits, un rachat peut regrouper vos remboursements et réduire la charge mensuelle.

Allonger la durée réduit la mensualité, donc augmente le montant empruntable.

Pour une mensualité de 1 000 €, vous empruntez environ 174 000 € sur 20 ans à 3,4 %, et environ 200 000 € sur 25 ans à 3,5 %.

Le revers, c'est que vous payez des intérêts plus longtemps, donc un crédit plus cher au total. L'idée est de trouver le bon équilibre entre le montant dont vous avez besoin et le coût que vous acceptez.

Un apport plus important réduit la somme à financer, améliore votre taux et rassure la banque. Au-delà de votre épargne, pensez à une donation familiale, à l'intéressement, au déblocage d'un PEL ou à la revente d'un bien.

Voici le levier que presque personne ne mentionne, alors qu'il est puissant. Votre assurance emprunteur entre dans le plafond des 35 %. Chaque euro d'assurance en moins est un euro de plus disponible pour rembourser le crédit lui-même, donc une capacité d'emprunt qui remonte.

Prenons un couple avec 4 000 € de revenus, soit 1 400 € de mensualité maximale. Si l'assurance de la banque en absorbe 60 €, il ne reste que 1 340 € pour le crédit. En choisissant une assurance déléguée à 20 € par mois, ce couple récupère 40 € de mensualité, ce qui représente environ 7 000 € de capacité d'emprunt supplémentaire, à mensualité identique.

La loi vous autorise à choisir librement votre assurance, c'est la délégation d'assurance. C'est l'un des rares leviers qui joue à la fois sur votre capacité et sur le coût total de votre crédit.

Pour comparer, faites une simulation d'assurance de prêt.

Le PTZ et le prêt Action Logement complètent votre financement sans être soumis aux mêmes contraintes que les crédits classiques. Intégrés à votre plan, ils augmentent votre capacité d'achat sans faire grimper votre coût de crédit.

Le taux d'endettement, c'est la part de vos revenus consacrée à vos crédits. En France, les banques appliquent un plafond de 35 %, assurance emprunteur comprise, sur recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Avec 3 000 € de revenus nets, votre mensualité maximale est donc de 1 050 €.

Le calcul est simple. Vous divisez le total de vos mensualités de crédit par votre revenu net mensuel, puis vous multipliez par 100. Avec 2 800 € de revenus et 900 € de charges de crédit, votre taux d'endettement s'établit à 32,1 %, vous restez donc sous le seuil.

Ce plafond n'est pas totalement rigide. Les banques disposent d'une marge de flexibilité qui leur permet de dépasser les 35 % sur une partie de leurs dossiers, en priorité pour les primo-accédants et l'achat de la résidence principale. Un dépassement reste donc possible avec des revenus élevés, un reste à vivre confortable et des garanties solides, mais il n'a rien d'automatique.

Au-delà du taux, la banque regarde votre reste à vivre, c'est-à-dire ce qu'il vous reste une fois la mensualité payée, et le saut de charge, l'écart entre votre loyer actuel et votre future mensualité.

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