Quelle est votre capacité d'emprunt immobilier ?

Mis à jour le 15 décembre 2021 par Delphine Bardou 

Avant de vous engager dans un projet immobilier, il est primordial que vous définissiez clairement votre capacité d'emprunt, c’est-à-dire la somme que vous serez en mesure d'emprunter mais aussi et surtout de rembourser dans son entièreté. Alors, comment calculer votre capacité d'emprunt ? Retrouvez nos conseils et notre calculette en ligne et gratuite !

Revenus mensuels nets du foyer

Charges mensuelles nettes du foyer

Durée du prêt

ans

Vous pouvez emprunter jusqu’à emprunt par mois sur une durée de dureeemprunt, pour un total de emprunttotal.

La capacité d’emprunt immobilier, c’est quoi ?

On parle de capacité d’emprunt pour définir la somme mobilisable par l’emprunteur pour le remboursement d’un crédit. L’objectif étant de trouver un équilibre idéal entre mensualités de prêt immobilier à rembourser chaque mois et somme restante (aussi appelée « reste à vivre« ), qui doit être suffisante pour que l'emprunteur puisse subvenir à tous ses besoins.

Il s’agit alors d’évaluer le montant que l'emprunteur pourra rassembler pour rembourser son crédit immobilier. Ce montant dépendra notamment des revenus mensuels de l'emprunteur mais aussi du taux de prêt immobilier imposé par l’établissement prêteur.

Vous cherchez à emprunter au meilleur taux ? En tant que courtier, nous vous proposons de simuler en temps direct les différents taux proposés par les établissements prêteurs, selon votre profil d'emprunteur. Notre outil est gratuit, sans engagement et 100 % en ligne !

taux pret immo 1

Autre indicateur utilisé par les banques pour estimer votre capacité d'emprunt : le taux d’endettement. Il représente la part des mensualités de remboursement par rapport aux revenus de l’emprunteur et doit être inférieur à 33 % pour que le prêt soit acceptable.

Par exemple : un emprunteur dont le revenu net mensuel est de 1500 € ne pourra payer une mensualité d'emprunt supérieure à 500 € (33 % de 1 500 €). Son reste à vivre sera de 1 000 €. Si la banque considère que cela n’est pas suffisant pour que l'emprunteur puisse payer toutes ses autres charges et vivre comme en étant indépendant financièrement, l'emprunt lui sera refusé.

Quels facteurs influencent la capacité d’emprunt immobilier ?

Trois paramètres ont une influence directe sur la capacité d'emprunt de chaque aspirant propriétaire. Il s’agit des revenus, des charges et d’un éventuel apport personnel :

  • Facteur n°1 : les revenus de l'emprunteur et de l’éventuel co-emprunteur

Plus vos revenus sont importants, plus votre capacité d'emprunt devrait l’être également (sauf à devoir payer de très importantes charges). Sont considérés comme des revenus :

  • les salaires ;
  • les revenus fonciers ;
  • les pensions : de retraite, alimentaire ;
  • les allocations : familiales, chômage, adulte handicapé ;
  • les primes « sûres » dont le versement est garanti (13ème mois par exemple).

Ceux dont les revenus ne sont pas réguliers, comme les chefs d’entreprise, professions libérales ou encore artisans, peuvent utiliser leur résultat annuel pour estimer une moyenne de revenus mensuels.

Bon à savoir : si vous empruntez à deux, la banque vous demandera sans doute de justifier de la relation des deux co-emprunteurs (certificat de mariage par exemple). Une fois ce lien avéré, les revenus du co-emprunteurs seront également pris en compte.

  • Facteur n°2 : les charges du foyer

Il peut s’agir des mensualités d’un crédit en cours de remboursement, de pensions alimentaires, de rentes, d’impôts ou encore de loyers dûs si le bien acheté n’est pas encore habitable.

Le reste à vivre, soit votre revenu net des mensualités d'emprunt, doit vous permettre d’assumer toutes vos charges fixes : électricité, chauffage, nourriture, assurance, scolarité, transports, etc. En moyenne, ce reste à vivre doit être d’au moins 800 € par personne, mais cela peut varier d’une banque à l’autre.

  • Facteur n°3 : l’apport personnel

Le montant de votre apport personnel ne dépend que de vous (il peut être nul) et pourra être constitué à partir de vos produits d’épargne, de vos placements, de vos liquidités ou encore de donations. Nous vous conseillons toutefois de garder au moins une partie de votre épargne pour conserver un matelas en cas de dépense inattendue et onéreuse.

Quel est le calcul de la capacité d’emprunt immo ?

Pour mesurer votre capacité à faire un emprunt immobilier, votre banque va établir un diagnostic complet de vos finances. Elle va dans un premier temps calculer votre taux d’endettement, part des mensualités de remboursement du prêt par rapport à vos revenus. Celui-ci doit être inférieur ou égal à 33 %, autrement, le prêt vous sera refusé.

Une fois votre taux d’endettement diagnostiqué par l’organisme prêteur, celui-ci va pouvoir établir votre capacité d'emprunt. La banque va alors calculer votre capacité d'emprunt immobilier en utilisant la formule suivante :

Capacité d'emprunt = (revenus – charges x 33) % 100

Le capital alloué par l’établissement de crédit ne sera évidemment pas le même selon les profils. Plus l’écart entre le revenu et les charges du particulier sera important, plus il se verra accorder un crédit conséquent.

Quelle est votre capacité d’emprunt pour votre prêt immobilier ?

Si vos revenus, charges et votre apport personnel jouent sur votre capacité d'emprunt immobilier, d’autres facteurs, directement liés au prêt, entrent également en compte. Il s’agit notamment de :

  • La durée du prêt : plus le prêt est long, plus la capacité d’emprunt augmente car les mensualités seront étalées (et donc moins élevées) avec l’augmentation de la durée totale du crédit.
  • Le taux d’intérêt : appliqué au capital restant dû et additionné aux mensualités, il constitue un facteur déterminant. En effet, plus ce taux est élevé, plus la capacité d’emprunt diminue.
  • Les mensualités : fixées en fonction de la durée du prêt, des intérêts applicables au capital restant dû et des intérêts d’assurance, elles vous permettent d’évaluer clairement votre capacité d’emprunt et doivent vous laisser un reste à vivre suffisant.

Cela fait beaucoup d’éléments à prendre en compte pour calculer une capacité d'emprunt. C’est pourquoi nous mettons gratuitement à votre disposition notre calculette en ligne en haut de cette page. Vous n’avez qu’à remplir quelques informations clefs pour connaître précisément votre capacité d'emprunt et préparer en connaissance de cause votre projet d’achat immobilier.

À quel moment faut-il calculer sa capacité d’emprunt immobilier ?

Vous n’êtes pas dans l’obligation de calculer vous-même votre capacité d'emprunt immobilier. In fine, votre établissement prêteur s’en chargera forcément avant d’accepter de vous octroyer un quelconque crédit immobilier.

Cependant, cela ne coûte rien de l’estimer avant de démarcher votre banque ou courtier. Notre simulateur de capacité d'emprunt est gratuit, 100 % en ligne, et vous donne un résultat en quelques instants.

Vous arriverez ainsi à votre rendez-vous en étant parfaitement conscient de la faisabilité financière de votre projet et aurez ainsi des négociations plus informées avec votre interlocuteur.

Comment améliorer sa capacité d’emprunt immobilier ? 

Les sûretés réelles et personnelles

En plus d’une assurance de prêt immobilier, vous pourrez accompagner votre emprunts de « sûretés ». Il s’agit de garanties supplémentaires pour protéger l’établissement de crédit contre tout défaut de paiement de l'emprunteur. On distingue ainsi deux types de sûretés :

  • Une sûreté personnelle : il s’agit là de la caution. En cas de défaut de paiement, la banque sera indemnisée par une tierce personne désignée garant du prêt ou par un établissement type Crédit Logement.

Dans le cadre d’un prêt immobilier, vous ne choisissez pas la sûreté, c’est l’établissement prêteur qui s’en charge et il se dirigera toujours, dans un premier temps, vers le système de cautionnement. Si celui-ci n’aboutit pas, la banque se tournera alors vers des sûretés dites « réelles ».

Le prêt à taux zéro et le prêt familial

Si votre capacité d'emprunt est un peu fragile par rapport à votre projet immobilier, vous pouvez éventuellement avoir recours au prêt à taux zéro. Comme son nom l’indique, avec le PTZ, aucun intérêt n’est appliqué à l'emprunt. En outre, vous pouvez lisser vos remboursements dans le temps et ainsi payer des mensualités moins élevées. Toutefois, vous devrez répondre à certaines conditions pour accéder au prêt à taux zéro. 

Si vous ne pouvez pas accéder au PTZ, reste l’option du prêt familial, avec lequel vos proches peuvent faire office de « banque » et vous allouer l’argent dont vous avez besoin pour votre projet immobilier. Les conditions de remboursement et intérêts (ou absence de) seront à discuter entre vous.

Augmenter la durée d’emprunt

Plus vous allongez la durée d'emprunt, moins vos mensualités seront élevées car lissées dans le temps. Attention, revers de cette technique : votre emprunt sera plus cher car vous aurez, in fine, payé plus d’intérêts.

Qu’est-ce que la capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt est la somme qu’un particulier pourra emprunter pour financer son projet immobilier tout en conservant un reste à vivre suffisant.

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt est calculée en fonction de vos revenus et de vos charges. Il s’agit de déterminer quel montant vous permettra d'emprunter sereinement pour votre projet immobilier. La formule suivante permet de vous faire une idée de votre capacité d'emprunt :

salaire mensuel net x 0,33 = mensualité maximale

Pourquoi calculer sa capacité d'emprunt ?

Calculer sa capacité d'emprunt va vous permettre d’avoir une meilleure visibilité sur votre projet immobilier et la solution de financement la plus appropriée à votre profil. Selon vos revenus, vous aurez peut-être besoin de justifier d’un apport personnel ou encore d’adjoindre un prêt complémentaire à votre crédit immobilier.

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