Quelle est votre capacité d'emprunt immobilier ?

Mis à jour le 21 juillet 2021 par Antoine Fruchard 
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Capacité d'emprunt

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Crédit

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Assurance bancaire

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Qu’est-ce que la capacité d’emprunt immobilier ?

On parle de capacité d’emprunt pour définir la somme mobilisable par l’emprunteur pour le remboursement d’un crédit. L’objectif étant de trouver un équilibre idéal entre le support des mensualités du prêt immobilier et la préservation d’un « reste à vivre » suffisant pour le particulier.

Il s’agit alors d’évaluer l’effort budgétaire possible l’emprunteur et le montant qu’il pourra rassembler pour rembourser son prêt immobilier. Les sommes concernées étant particulièrement élevées, ses revenus sont évidemment pris en compte mais fortement impactés par le remboursement des mensualités, majorées d’intérêt spécifiques correspondant au paiement du service de libération d’argent par la banque : le taux du prêt immobilier.

Quels critères définissent la capacité d'emprunt immobilier ?

La capacité d’emprunt est calculée en prenant en compte les ressources et les sommes supportées par l’emprunteur. Il est alors possible de citer :

  • les revenus principaux : constitués par les salaires ;
  • les revenus complémentaires : pensions, primes et autres loyers pour un logement dont l’emprunteur serait propriétaire ;
  • les revenus du conjoint (dans le cadre d’un emprunt en couple) ;
  • les charges annexes : charges supportées par le particulier en dehors des mensualités ;
  • le type de logement souhaité : son montant, ses spécificités, notamment en matière d’entretien.

La capacité d'emprunt permet d’évaluer précisément à quel niveau de financement le particulier pourra prétendre, sans pour autant être le seul critère. L’apport personnel, le type de prêt ainsi que les modalités propres au crédit seront également déterminants. C’est l’étude de tous ces facteurs qui poussera la banque à accorder le prêt immobilier ou non.

Comment calculer votre capacité d'emprunt immobilier ?

Pour souscrire un crédit immobilier, votre banque va donc établira un diagnostic complet de vos finances. La première étape consistera à calculer votre taux d’endettement afin de déterminer votre capacité de remboursement et donc votre capacité d’emprunt. Les organismes prêteurs se limiteront, pour la plupart, à un taux d’endettement maximal de 33 %.

Une fois votre taux d’endettement diagnostiqué par l’organisme prêteur, celui-ci connaît votre capacité de remboursement et de fait, va pouvoir établir votre capacité d'emprunt. Ainsi, la banque va calculer votre capacité d'emprunt immobilier en utilisant la formule suivante :

Capacité d'emprunt = (revenus – charges x 33) % 100

Le capital libéré par l’établissement de crédit ne sera évidemment pas le même selon les profils et plus le particulier disposera de revenus importants, plus il se verra accorder un crédit conséquent.

Quels éléments prendre en compte dans le calcul de la capacité d'emprunt ?

La capacité d’emprunt dépend de plusieurs données qui permettent d’estimer la somme finalement empruntable par le particulier pour le financement de son projet immobilier. Les modalités du prêt immobilier jouent beaucoup sur la détermination de la capacité d’emprunt, car cette dernière ne sera pas la même en fonction des divers facteurs concernés.

Il peut notamment s’agit de :

  • la durée du prêt : plus le prêt est modulable dans le temps (et long), plus la capacité d’emprunt augmente car les mensualités peuvent diminuer avec l’augmentation de la durée totale du crédit ;
  • le taux d’intérêt : le taux d’intérêt appliqué au capital restant dû et additionné aux mensualités constitue un facteur déterminant car plus il sera élevé, plus la capacité d’emprunt diminuera ;
  • les mensualités : les mensualités sont finalement fixées en fonction de la durée du prêt, des intérêts applicables au capital restant dû ainsi que les intérêts d’assurance et elles sont finalement la somme permettant d’évaluer clairement la capacité d’emprunt.

En résumé, selon votre profil d'emprunteur (seul, en couple, en SCI, etc.), vos revenus fixes, l’apport personnel que vous pouvez fournir et potentiellement, vos autres crédits en cours, votre capacité d'emprunt différera.

Pourquoi connaître sa capacité d’emprunt immobilier ?

Dans le cadre de l’obtention d’un crédit immobilier, la capacité d’emprunt constitue réellement un élément incontournable. Il justifie de la « santé financière » de l’emprunteur et la banque calculera précisément cette capacité pour décider l’octroi ou non du prêt. Le taux d’endettement notamment sera un indicateur clé, puisqu’il représente la part des mensualités de remboursement par rapport aux revenus de l’emprunteur.

S’il s’agit alors d’un facteur décisif, d’autres critères rentre néanmoins en compte pour l’attribution effective du crédit. Le montant du reste à vivre reste finalement la donnée la plus importante en fonction du niveau de vie du particulier.

En sachant que le taux d’endettement est limité à 33 %, pour un emprunteur disposant de 1 500 € de revenus, son reste à vivre sera de 1 000 €. En revanche, pour un particulier gagnant 10 000 € par mois, il pourra disposer jusqu’à 6 666 € pour vivre après le paiement des mensualités. Le niveau de vie n’est donc pas le même et le reste à vivre est alors considéré comme suffisant.

Comment calculer votre capacité d'emprunt avec un PTZ ?

Couramment appelé PTZ, le prêt à taux zéro est un crédit immobilier justifiant de modalités spécifiques et avantageuses. C’est notamment le cas en ce qui concerne le taux d’intérêt est nul et suppose que les mensualités ne seront pas majorées d’intérêts permettant à l’établissement de crédit de se rémunérer sur l’octroi du prêt immobilier.

La contraction d’un prêt à taux zéro permet d’ajuster significativement le crédit, donc la capacité d’emprunt du particulier. Pour un prêt à taux zéro, la capacité d’emprunt est automatiquement plus élevée, puisque les mensualités ne supposent pas d’intérêts de remboursement. Elle est d’autant plus évidente que le prêt accordé est faible et ne permet pas de financer l’intégralité du projet immobilier.

Cette capacité d’emprunt sera donc significativement plus importante dans ces conditions, puisque le taux d’endettement sera nécessairement augmentable plus facilement (la part des revenus mobilisés sert à rembourser directement le capital prêté).

Qu’est-ce que la capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt consiste à définir la somme qu’un particulier pourra emprunter pour financer son projet immobilier tout en conservant un reste à vivre suffisant. La formule suivante permet de vous faire une idée de votre capacité d'emprunt : salaire mensuel net x 0,33 = mensualité maximale.

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt correspond à la somme que vous pourrez emprunter sans vous mettre dans une situation financière délicate pour supporter les remboursements. Elle est calculée en fonction de vos revenus et de vos charges. Il s’agit de déterminer quel montant vous permettra d'emprunter sereinement pour votre projet immobilier.

La formule suivante permet de vous faire une idée de votre capacité d'emprunt :

salaire mensuel net x 0,33 = mensualité maximale

Pourquoi calculer sa capacité d'emprunt ?

Calculer sa capacité d'emprunt va vous permettre d’avoir une meilleure visibilité sur votre projet immobilier et la solution de financement la plus appropriée à votre profil. Selon vos revenus, vous aurez peut-être besoin de justifier d’un apport personnel ou encore d’adjoindre un prêt complémentaire à votre crédit immobilier.

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