Qu'est-ce que le remboursement anticipé du prêt immobilier ?

Mis à jour le 16 juillet 2021 par Antoine Fruchard 

L’octroi d’un prêt immobilier par un établissement de crédit suppose le remboursement de la somme prêtée, majorée d’intérêts justifiés. Chaque mois ou année, vous rembourserez donc une partie de votre prêt. Pourtant, il peut arriver que votre situation financière change (héritage, vente de votre bien, promotion…) et vous incite à procéder au remboursement anticipé de votre prêt. Alors, comment rembourser son crédit immobilier de manière anticipée ? Quels sont les frais liés à cette opération ? On vous explique !

Comment fonctionne le remboursement anticipé d’un prêt immobilier ?

La contraction d’un prêt immobilier par un particulier représente un engagement sérieux vis-à-vis de son établissement de crédit. En effet, au moment de la signature, le particulier s’engage à rembourser chaque mois son organisme prêteur de la somme due, majorée d’intérêts (ou chaque trimestre, selon la fréquence choisie).

Le remboursement anticipé peut être réalisé sous forme de :

  • remboursement anticipé partiel ;
  • remboursement anticipé total.

Avec le remboursement anticipé partiel, vous pouvez choisir le montant à rembourser. Cependant, ce remboursement anticipé doit être a minima de 10 % du montant initial.

Le principal avantage d’un remboursement anticipé réside dans le fait qu’en réduisant vos mensualités, vous réduisez le montant des intérêts à rembourser.

Vous envisagez d’obtenir un prêt immobilier prochainement ? Si tel est le cas, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur en ligne de prêt immobilier. Gratuit, notre outil vous permettra de connaître votre capacité d'emprunt, vos mensualités et frais de dossier, et pourra également vous orienter vers une assurance de prêt immobilier au meilleur rapport prix / garanties :

simulation pret immobilier 1

Combien coûte le remboursement anticipé d’un prêt immobilier ?

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier implique différents frais que l'emprunteur doit connaître. Les banques n’aiment pas voir l’emprunteur rembourser par anticipation et augmenter ses mensualités, car cela ne lui permet pas de jouir pleinement des intérêts préalablement établis et applicables pendant toute la durée du crédit.

Le particulier peut tout à fait négocier la suppression des indemnités de remboursement anticipé à la signature du prêt, voire pendant l’exercice du crédit, moyennant une augmentation en conséquence des mensualités. Les pénalités de remboursement sont généralement calculées sur le montant initial de l’emprunt. Dans tous les cas, ces indemnités de remboursement anticipé ne peuvent dépasser :

  •  6 mois d’intérêts calculés au taux moyen de l’emprunt.

Dans tous les cas, les frais de remboursement anticipé ne peuvent être appliqués si le montant versé est inférieur à 10 % du capital restant dû. 

Vous pouvez bénéficier d’une exonération des frais de remboursement anticipé si vous avez induit une clause dans votre contrat de départ ! Si tel n’est pas le cas, la baisse des taux peut vous permettre de réduire ou annuler les IRA.

Pourquoi procéder au remboursement anticipé de son prêt immobilier ?

Avec le remboursement anticipé du prêt immobilier, le particulier peut décider de payer en avance son créancier. Un tel remboursement peut notamment être motivé par une rentrée d’argent inattendue comme un héritage, ou par une augmentation des revenus.

Il s’avère aussi souvent que l’emprunteur a vu son salaire augmenter plusieurs années après la signature du contrat de prêt immobilier. Il peut en conséquence décider d’augmenter son taux d’endettement (sans toutefois dépasser les 33 %). L’augmentation de ses mensualités permet alors de relever ce taux d’endettement et de rembourser par anticipation le prêt. Une pratique qui peut faire économiser plusieurs milliers d’euros in fine.

De manière générale, les banques n’acceptent pas un remboursement anticipé pour une somme donnée si elle constitue moins de 10 % du capital restant dû, sauf s’il s’agit du solde du prêt. L’emprunteur peut donc décider de rembourser une somme fixe pour diminuer d’un coup le capital restant dû ou demander l’augmentation de ses mensualités.

Ce dernier choix permet de diminuer significativement la durée totale du crédit puisqu’il supportera davantage chaque mois. Les intérêts appliqués diminueront donc plus rapidement, tout comme le capital restant dû.

Comment calculer un remboursement anticipé de prêt immobilier ?

Pour calculer s’il est intéressant, dans votre situation, de procéder au remboursement anticipé de votre prêt, le plus simple est d’utiliser un simulateur de remboursement anticipé. Ces outils permettent de calculer instantanément les pénalités liés au remboursement anticipé, selon les modalités de votre prêt.

Pour calculer un remboursement anticipé par vous-même, sachez qu’il y a 2 manières d’estimer vos indemnités de remboursement anticipé (IRA) conformément aux articles L312-21 et R312-2 du Code de la Consommation :

  • elles seront équivalentes à 6 mois d’intérêts ;
  • ou à 3 % du capital restant dû.

Exemple : dans le cas d’un prêt immobilier de 300 000 € au taux de 4 %, dont le capital restant dû est de 100 000 €, les indemnités ou pénalités sont calculées comme suit :

  • soit 6 mois d’intérêt à 4 % : (100 000 x 4)/100 x 6/12 = 2 000 € ;
  • soit 3 % du capital restant dû : (100 000 x 3)/100 ce qui correspond à 3 000 €.

Dans le premier cas de figure, l’IRA sera plus favorable pour l’emprunteur.

Remboursement anticipé sans frais, c’est possible ?

Vous souhaitez procéder au remboursement anticipé de votre prêt en évitant au maximum les frais liés à cette opération ? Il existe un cadre légal (pour les prêts souscrits depuis le 1er juillet 1999) qui vous permet de bénéficier d’une exonération des pénalités de remboursement anticipé. Il s’applique lorsque :

  • vous vendez votre logement suite à une mobilité professionnelle ,
  • vous perdez votre conjoint ;
  • vous vous faites licencier (vous ou votre conjoint).

Si vous n’êtes dans aucun de ces cas, voici nos 3 conseils pour limiter voire supprimer les indemnités de remboursement anticipé :

  • Vérifiez que cette clause (rembourser en anticipé sans frais) n’est pas intégrée à votre contrat de prêt. Il est rare qu’elle n’y soit pas intégrée mais le vérifier reste un bon réflexe au moment de la négociation de votre prêt immobilier.
  • Négociez ! Grâce à la baisse des taux, vous pouvez mettre en avant le fait que vous n’avez pas renégocié votre prêt ou que vous êtes un fidèle client depuis de nombreuses années.
  • Faites jouer la concurrence ! Les établissements financiers rivalisent d’offres pour attirer de nouveaux clients. N’hésitez pas à utiliser votre position de force pour menacer de vous faire racheter votre crédit ou encore de changer de banque si cette dernière ne vous fait pas de geste commercial.

Notre lettre de remboursement anticipé d’un prêt immobilier

En cas de demande de remboursement anticipé de votre prêt, il vous faudra envoyer à votre établissement prêteur un courrier de remboursement anticipé, avec accusé de réception. Dans cette lettre, devront être mentionnés les éléments suivants :

  • nom, prénom ;
  • adresse ;
  • numéro et date de signature du contrat de prêt.

Pour vous faciliter la tâche, nous avons rédigé une lettre type de remboursement anticipé. Vous pouvez la télécharger gratuitement. Il vous suffira de remplir les champs et de l’envoyer, par courrier recommandé avec accusé de réception, à votre établissement financier.

Télécharger notre lettre de remboursement anticipé :

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Y a-t-il des intérêts dans le cadre du remboursement anticipé d’un prêt immo ?

Des pénalités de remboursement anticipé seront généralement exigées par l’organisme prêteur afin de pallier le manque à gagner des intérêts que vous aurez économisé. Pour connaître le coût de ces pénalités attenantes au remboursement anticipé de votre prêt, rendez-vous sur notre page. Nous y expliquons comment les calculer et comment les éviter.

Quand faut-il procéder au remboursement anticipé de son prêt ?

Vous avez le droit à n’importe quel moment de procéder au remboursement anticipé de votre prêt. Cependant, des IRA (indemnités de remboursement anticipé) vous seront peut-être demandées.

Quel est le coût d’un remboursement anticipé de prêt immobilier ?

Le montant maximum que pourra vous exiger l’établissement financier est plafonné. Il ne pourra dépasser 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû. Dans certains cas, ces frais sont négociables. Ça ne coûte rien de demander !

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