Quel prêt immobilier pour les primo-accédants ?

Quel prêt immobilier pour les primo-accédants ?


Pour beaucoup de particuliers, devenir propriétaire constitue une étape clé de la vie. L’acquisition se fait alors dans le cadre de leur statut de « primo-accédants ». Ce terme signifie que les personnes achètent un bien immobilier pour la première fois. L’accès à un logement pour les primo-accédants suppose bien souvent un besoin de financement, l’achat ne pouvant être supporté par la seule épargne.

Les futurs propriétaires peuvent alors se tourner vers un établissement de crédit pour contracter un prêt spécifique. Il s’agit néanmoins de présenter le dossier le plus complet et solide possible afin d’augmenter ses chances de se voir octroyer l’emprunt.

Le statut de primo-accédant


En tant que futur propriétaire, le statut de primo-accédant est délimité par des règles précises qu’il convient de respecter pour pouvoir bénéficier d’un financement spécifique.

Premier achat immobilier

Le statut de primo-accédant est donc réglementé par des conditions strictes ; pour la plupart des particuliers, l’acquisition d’un bien immobilier devra alors constituer le premier achat. Il s’avère que pour la plupart des personnes, l’accès à un logement en tant que propriétaire se fait après une certaine période en tant que locataire.

Dans un autre registre, les particuliers ne doivent pas avoir été propriétaires dans les deux années précédant le prêt immobilier contracté. Cette disposition suppose qu’il est possible d’avoir eu un bien immobilier en sa possession plusieurs années auparavant ; la période de deux ans qui vient de s’écouler remet donc les compteurs à zéro.

Les autres possibilités

D’autres emprunteurs peuvent disposer du statut de primo-accédant, dans la mesure où ils présenteraient des particularités. C’est ainsi que les personnes locataires de leur résidence principale mais propriétaires d’une résidence secondaire peuvent prétendre au statut de primo-accédant. Comme expliqué précédemment, les personnes ayant été propriétaires il y a plus de deux ans avant la contraction de l’emprunt sont également considérées comme primo-accédants.

Par ailleurs, l’achat d’un bien immobilier en tant qu’investissement locatif donne également la possibilité de demander un prêt spécifique pour premiers propriétaires. Certains particuliers préfèrent alors investir dans un immeuble qu’ils destineront à la location et rester locataires de leur résidence principale.

Devenir propriétaire

L’objectif final des particuliers est donc de devenir propriétaires ; cette situation présente des avantages, mais aussi des inconvénients relatifs :

  • Avantages : plus de paiement d’un loyer, davantage de liberté dans la disposition et la jouissance du bien immobilier (travaux notamment), sérénité de pouvoir conserver le logement indéfiniment.
  • Inconvénients : suppose le paiement de mensualités du crédit pendant plusieurs dizaines d’années, plus des difficultés de mobilité (il est plus facile de résilier un contrat de bail que de vendre un logement), paiement de la taxe foncière.

Pour de nombreux ménages, l’accès à la propriété représente un précieux sésame, souvent fruit de plusieurs années d’épargne (pour constituer l’apport personnel et payer les mensualités). Le but étant d’éviter de se retrouver locataires indéfiniment, les particuliers peuvent profiter des fluctuations du marché et notamment des taux d’intérêt plus bas ou la baisse des prix des logements.

Spécificités d’achat

Dans l’optique de profiter pleinement du marché pour devenir propriétaire en réduisant au maximum les coûts, il est possible de profiter des dispositions prises par certaines communes. Il s’avère que plusieurs d’entre-elles imposent des prix de vente maîtrisés aux promoteurs locaux. Le but étant d’attirer un maximum de nouveaux habitants et de (re)dynamiser une région par exemple.

De plus, certains biens immobiliers peuvent être soumis à des prix spécifiques en fonction de leur situation géographique. C’est notamment le cas pour ceux situés en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), pour lesquels la TVA appliquée sera bien plus faible et des crédits particuliers seront accessibles.

A savoir : les particuliers considérés comme primo-accédants peuvent bénéficier de conditions spécifiques pour financer leur projet immobilier. Le prêt à taux zéro leur est notamment destiné, bien qu’il ne permette pas le financement intégral de l’acquisition. L’absence de taux d’intérêt reste pourtant un avantage indéniable, puisque les mensualités à régler seront grandement diminuées. Les emprunteurs peuvent par la suite compléter le financement de leur bien immobilier par d’autres moyens (PAS, PEL, prêt classique ou prêt conventionné notamment, bien que d’autres existent).

Le prêt à taux zéro pour primo-accédant


Le prêt à taux zéro représente un crédit immobilier destiné aux primo accédants, leur permettant de devenir propriétaire en réduisant significativement les coûts.

Le prêt à taux zéro pour les primo-accédants

Le crédit immobilier constitué par le prêt à taux zéro (aussi appelé PTZ) est réservé aux futurs propriétaires dans la mesure où ils seraient primo-accédants. Il suppose, comme son nom l’indique, que les mensualités de remboursement ne seront pas majorées des taux d’intérêt, ces derniers étant nuls.

En revanche, le PTZ ne permet pas seul le financement d’un projet immobilier : il doit être complété par d’autres prêts annexes. Il s’agit donc d’une aide spéciale destinée à compléter la somme nécessaire pour l’accès à la propriété. Il est d’ailleurs accordé sous certaines conditions de ressources de l’emprunteur et l’apport personnel peut notamment représenter une partie de la complétion du PTZ.

Le PTZ, pour quel achat ?

Le PTZ peut être utilisé pour financer des types distincts d’acquisitions immobilières, qui présentent chacune des modalités propres.
Le tableau suivant présente les achat concernés par le PTZ :

Type d'achatModalités
Logement neufAucune
Terrain pour constructionAucune
Logement ancien avec travaux importantsLes travaux doivent représenter au minimum 33%
du prix d’acquisition, soit 25% du coût total de l’opération (coût total = prix d’acquisition + coût travaux)
Logement ancien avec ou sans travaux dans le cadre de la vente de logements sociauxAchat d’un HLM (Habitation à Loyer Modéré) ou de SEM (Sociétés d’Economie Mixte)

Les modalités

Le prêt à taux zéro bénéficie de modalités particulières, considérées comme préférentielles car facilitant l’accès à la propriété. Les spécificités supposées sont les suivantes :

  • Pas de taux d’intérêt : l’absence des intérêts de remboursement allège considérablement le coût global du crédit
  • Absence de frais de dossier : la suppression des frais de dossier permet également de réduire significativement le prix du prêt, car ils sont souvent indexés sur le coût du projet immobilier
  • Durée variable : la durée totale du prêt varie en fonction des ressources de l’emprunteur (plus ses revenus seront élevés, plus la durée de remboursement sera courte), avec un maximum de 25 ans pour rembourser. Il est également possible de procéder à un différé des remboursements, qui pourront par exemple commencer une fois le logement construit et rendu habitable
  • Financement du projet : le PTZ peut financer jusqu’à 40% maximum du projet immobilier voulu, en fonction de sa situation géographique ; il s’avère que quatre zones particulières ont été définies (A, B1, B2, C) et il convient alors de vous renseigner pour savoir dans quelle zone se trouve votre bien.

Le PTZ, pour qui ?

Comme expliqué précédemment, le prêt à taux zéro est en premier destiné aux primo-accédants : dans l’optique de devenir propriétaire pour la première fois (ou le redevenir après deux ans sans l’avoir été). Il est toutefois possible de contourner cette règle si le particulier ou l’un des occupants du logement justifie d’un statut spécifique. Ces statuts sont les suivants :

  • Possession d’une carte d’invalidité
  • Perception d’une pension d’invalidité
  • Perception de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH)
  • Victime de catastrophe naturelle ou technologique ayant rendu le logement inhabitable, avec demande de PTZ dans les deux ans suivant la publication de l’arrêté ministériel reconnaissant le sinistre comme tel

Comment obtenir le prêt à taux zéro ?


L’accès au PTZ est donc soumis à des règles strictes (statut de primo-accédant ou statut particulier) ; son obtention suppose alors des démarches précises.

L’établissement de crédit

Dans un premier temps, l’emprunteur doit se tourner vers un établissement de crédit, souvent une banque. Ce dernier doit en effet être conventionné par l’Etat afin de pouvoir délivrer et accorder le PTZ. La plupart des grandes banques françaises ont obtenu la convention nécessaire, mais il s’agit dans tous les cas de demander à la vôtre si elle est en mesure de vous accorder le PTZ.

Il s’avère que seuls les établissements de crédit conventionnés sont habilités à octroyer des prêts spécifiques aux particuliers. Ils ont dû fournir des garanties particulières à l’Etat attestant de l’étude minutieuse des dossiers des emprunteurs, afin que ce crédit ne puisse être accordé à tout le monde.

Le choix de l’emprunteur

Dans la mesure où l’emprunteur souhaite contracter un PTZ, il est totalement libre dans le choix de la banque. Il peut alors demander à chacune les modalités propres à l’exécution du crédit, notamment en ce qui concerne les conditions de ressources. Il n’existe aucune obligation légale pouvant imposer la sélection d’un établissement de crédit en particulier.

L’emprunteur dispose donc d’une certaine liberté, qui est relativisée par le fait que les modalités du crédit ne varieront que très peu d’une banque à une autre. Le choix final de l’établissement de crédit influence finalement peu le coût final de l’emprunt, mais peut donner accès à d’autres produits financiers spécifiques voulus par la banque (ouverture d’un compte dédié, possession d’une carte bancaire…).

Accord définitif

Le fait que les établissements de crédit habilités à octroyer le PTZ doivent être conventionnés par l’Etat suppose une étude approfondie du dossier de demande de chaque emprunteur. Il est tout à fait possible qu’une banque vous présente un accord de principe, ou au contraire vous refuse l’obtention du crédit en question, notamment si vous ne présentez pas de garanties suffisantes.

C’est ainsi que votre taux d’endettement (part des mensualités dans les revenus) ne doit pas dépasser 33%. Par ailleurs, le montant de votre apport personnel est un facteur déterminant (plus il sera élevé, plus l’accès du prêt vous sera facilité). Dans tous les cas, la décision finale revient à la banque ; en cas de refus, vous pourrez toujours essayer de contracter le PTZ dans un autre établissement.

Les prêts complémentaires


Le PTZ ne peut donc financer qu’une partie du projet immobilier de l’emprunteur : ce dernier doit alors se tourner vers d’autres solutions de financement pour finaliser son acquisition.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Le prêt d’accession social est destiné aux ménages dont les revenus sont plus modestes que la moyenne. De la même manière que le PTZ, il est octroyé par les établissements de crédit conventionnés par l’Etat. En revanche, il peut financer l’intégralité d’un projet immobilier, bien qu’il suppose un taux d’intérêt appliqué aux mensualités de remboursement.

Ce taux d’intérêt varie d’ailleurs en fonction de la durée totale du prêt ; plus ce dernier est long, plus il augmentera. Le PAS peut être utilisé pour financer la majorité des opérations d’accession à la propriété, frais de notaire exclus. Il est accordé sous conditions de ressources, toujours selon la zone géographique concernée.

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné est relativement similaire au PAS, à la différence qu’il est accessible par une plus grande majorité de personnes. Il s’avère qu’il peut être contracté par n’importe quel emprunteur, sans conditions de ressources. Les taux d’intérêt appliqués seront similaires (de l’ordre de 3%) et augmentent également avec la durée du crédit.

Les établissements proposant le prêt conventionné doivent aussi avoir passé un accord avec l’Etat, qui définit alors ses modalités globales. Le principal avantage réside dans la possibilité de le cumuler avec d’autres prêts (notamment le PTZ donc), ainsi qu’avec les APL (Aides Personnalisées au Logement) pour les bénéficiaires de la CAF (Caisse d’Allocations Familiales).

Le prêt immobilier bancaire

Sous cette domination, les particuliers trouveront les crédits classiques octroyés par les banques. Chaque établissement est donc libre de fixer ses propres modalités (taux de prêt immobilier, durée de remboursement, condition de ressources, conditions de remboursement anticipé…), n’ayant pas passé de convention avec l’Etat pour ce type de prêt.

Les emprunteurs peuvent donc se tourner vers n’importe quel établissement de crédit pour choisir le prêt le plus adapté à leurs besoins et leurs finances. Le montant de l’apport personnel restera déterminant, tout comme les garanties financières mises en valeur (hypothèque ou cautionnement notamment).

Le plan épargne logement (PEL)

Le plan épargne logement constitue une épargne constituée par un particulier ; il pourra alors bénéficier d’intérêts spécifiques pour augmenter le capital épargné. Le PEL peut notamment donner accès, sous conditions, à un prêt immobilier, voire une prime de l’Etat. Les intérêts sont désormais de 1% et sont appliqués chaque année à la somme déposée sur le compte correspondant.

L’épargne du PEL est bloquée, c’est-à-dire qu’elle ne pourra être retirée avant 4 ans, sous peine de ne pas pouvoir profiter pleinement des avantages attenants. La durée maximale du plan épargne logement est fixée à 10 ans ; comme pour n’importe quelle épargne avec intérêts, plus la somme déposée est importante, plus le particulier en retirera un montant conséquent.

Une réponse à “Quel prêt immobilier pour les primo-accédants ?”

  1. Vangermee le 3 février 2019 a posté : dit :

    Comment faire pour obtenir un prêt immobilier sans apport personnel.

Posez votre question
Un expert vous répondra