Mener à bien votre premier achat implique de connaître les aides et dispositifs adaptés à votre profil. Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années, vous êtes un primo-accédant. Ce statut ouvre droit à de nombreux avantages, tels que les prêts aidés, les réductions fiscales, et la TVA réduite. Encore faut-il les connaître pour choisir le meilleur prêt immobilier.
Ce qu'il faut retenir
- Est primo-accédant celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins deux ans.
- Ce statut donne accès à des prêts aidés : PTZ, PAS, PSLA, Action Logement, PEL, prêt conventionné.
- La TVA passe à 5,5 % pour un logement neuf en zone ANRU ou QPV, sous conditions de ressources.
- Un achat neuf peut être exonéré de taxe foncière pendant deux ans.
- Acheter sans apport reste possible avec un dossier solide.
Quels sont les critères pour être considéré comme primo-accédant ?
Pour bénéficier du statut de primo-accédant, vous devez vouloir acheter un logement et être dans l'une de ces deux situations :
- n'avoir jamais acheté de résidence principale ;
- ne plus être propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans.
Un particulier propriétaire d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif peut donc être primo-accédant. C'est la notion de résidence principale qui est décisive.
🔎 Exemple : Lola possède une résidence secondaire en Bretagne où elle passe deux mois par an. Comme elle loue l'appartement parisien qu'elle occupe plus de 8 mois par an, elle est considérée comme primo-accédante : elle n'est pas propriétaire de sa résidence principale.
"« Acheter aujourd’hui peut être stratégique : les prix sont plus bas, et lorsque les taux redescendront, vous pourrez renégocier votre prêt pour bénéficier d’un taux plus avantageux. »"
Quel prêt immobilier choisir en tant que primo-accédant ?
Le statut de primo-accédant donne accès à des crédits aidés aux conditions avantageuses.
Voici les principaux :
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ est un crédit subventionné par l'État, sans intérêts à votre charge. Il peut financer jusqu'à 50 % de votre achat et doit être complété par un autre financement. Réservé aux primo-accédants, il s'adresse aux ménages aux revenus modestes ou intermédiaires, avec des plafonds de ressources selon la composition du foyer et la zone du bien.
Le prêt à l'accession sociale (PAS)
Le prêt à l'accession sociale est réservé aux foyers modestes. Contrairement au PTZ, il peut financer 100 % de l'achat, et les deux sont cumulables. Il offre des frais de garantie et de notaire réduits, à un taux généralement plus bas qu'un crédit classique.
Le prêt social location-accession (PSLA)
Ce prêt soumis à plafonds de ressources se déroule en deux temps. Vous louez d'abord le bien en versant une redevance, puis vous levez votre option d'achat pour en devenir propriétaire grâce à l'épargne constituée. Il est cumulable avec le PTZ et le PAS.
Le prêt Action Logement
Réservé aux salariés d'une entreprise privée cotisante, le prêt Action Logement peut couvrir jusqu'à 30 % de l'achat, dans la limite d'un plafond, sous conditions de ressources.
Le prêt épargne logement (PEL)
Accessible si vous avez alimenté un PEL pendant au moins 4 ans, ce prêt d'un montant maximal de 92 000 € finance l'achat ou la construction de la résidence principale, sur 2 à 15 ans. Le bien doit se situer en France métropolitaine.
Le prêt conventionné (PC)
Accordé sans condition de ressources, il finance l'acquisition, la rénovation ou la construction d'une résidence principale. Il peut s'étaler sur 30 ans et se cumule avec les prêts complémentaires ci-dessus.
Quelles aides financières pour les primo-accédants ?
Au-delà des prêts aidés, l'État et les collectivités proposent d'autres coups de pouce. Les primo-accédants ne disposent pas de l'atout des secundo-accédants, qui peuvent compter sur la revente d'un bien.
Aides de la CAF
Depuis 2018, l'APL n'est plus attribuée aux nouveaux propriétaires. En revanche, le prêt à l'amélioration de l'habitat (PAH) peut couvrir jusqu'à 80 % de dépenses de travaux d'isolation ou de rénovation dans la résidence principale.
Aides des collectivités territoriales
Certaines collectivités proposent des aides ou prêts aux primo-accédants, souvent pour des travaux d'amélioration énergétique. Rapprochez-vous de votre collectivité locale pour connaître les dispositifs disponibles.
Quels avantages fiscaux pour les primo-accédants ?
Il n'existe pas de défiscalisation dédiée aux primo-accédants. Vous pouvez toutefois réduire le coût de votre opération par plusieurs leviers.
Concernant l'investissement locatif, attention ! Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et n'accepte plus de nouveaux investissements. Pour l'ancien avec travaux, le dispositif Denormandie reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027. Pour le neuf, la loi Jeanbrun a succédé au Pinel depuis février 2026, selon un mécanisme d'amortissement différent.
TVA à 5,5 % : sous quelles conditions ?
En achetant un logement neuf, vous pouvez bénéficier d'une TVA réduite de 20 % à 5,5 %, à deux conditions. Le logement doit se situer en zone ANRU ou en quartier prioritaire de la ville (QPV), et vos ressources ne doivent pas dépasser un plafond variable selon la zone.
Taxe foncière : une exonération possible
Les primo-accédants ne sont pas automatiquement exonérés de taxe foncière. Ils peuvent toutefois en être dispensés pendant deux ans si le bien acheté est neuf, ou en cas de travaux.
5 conseils pour réussir votre premier achat
Acheter un bien est un engagement majeur. Voici cinq réflexes pour ne rien laisser au hasard :
1. Définissez votre projet : Combien de temps comptez-vous rester ? Neuf ou ancien ? Quelle zone ? Acceptez-vous des travaux ? Quel budget ?
2. Estimez votre capacité d'emprunt : Connaître votre capacité d'emprunt permet de cibler le bon bien sans vous surendetter.
3. Mettez les banques en concurrence : Comparez les offres et constituez si possible un apport pour obtenir un meilleur taux.
4. N'oubliez aucune aide : Aides d'État et territoriales, TVA réduite dans le neuf : elles allègent le coût total du projet.
5. Visitez plusieurs biens : Ne vous précipitez pas. Listez vos critères essentiels et les points à vérifier (environnement, électricité, toiture, ravalement, quartier).
Acheter jeune, est-ce judicieux ?
Il n'y a pas d'âge pour son premier achat, et acheter tôt présente des atouts. Plus vous achetez jeune, plus vite vous devenez propriétaire et vous constituez un patrimoine. Une fois le prêt remboursé, ce poste de dépense disparaît.
Les mensualités de remboursement sont souvent proches, voire inférieures, à un loyer. Et les jeunes actifs profitent des aides à l'accession (PTZ, PAS). En contrepartie, rien ne presse. Vous pouvez patienter un an ou deux si les taux sont amenés à baisser.
Peut-on emprunter sans apport en étant primo-accédant ?
Un apport de 10 % de la valeur du bien est souvent demandé, mais difficile à réunir pour un premier achat. Plusieurs leviers augmentent vos chances sans apport :
- emprunter un montant inférieur à votre capacité maximale ;
- démontrer une gestion saine de vos comptes ;
- justifier d'une épargne stable (assurance-vie par exemple) ;
- offrir des garanties (hypothèque, nantissement) ;
- valoriser un statut stable (CDI, fonctionnaire).
FAQ : primo-accédant
Comment fonctionne le prêt à taux zéro pour les primo-accédants ?
Le PTZ est soumis à conditions de ressources. Il finance une partie de l'achat, sans intérêts. C'est le crédit le plus recommandé pour un premier achat.
Les primo-accédants paient-ils la taxe foncière ?
Oui, comme tout propriétaire. Ils peuvent toutefois en être exonérés deux ans en cas d'achat neuf ou de travaux.
C'est quoi un primo-accédant ?
Une personne n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Le notaire vérifie cette condition pour les prêts qui l'exigent.
Peut-on encore toucher la prime d'accession ?
Non, en 2026 la prime d'accession n'existe plus.
Comment fonctionne le statut de primo-accédant en couple ?
Le couple est primo-accédant si les deux partenaires n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans. La condition s'applique à chacun.
