Mener à bien votre premier achat implique de bien connaître les aides et dispositifs adaptés à votre profil emprunteur. Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années, vous êtes ce qu'on appelle un primo-accédant. Ce statut vous ouvre les droits à de nombreux avantages qu'il est important de connaître afin de choisir le meilleur prêt immobilier.

Quels sont les critères pour être considéré comme un primo-accédant ?

Pour bénéficier du statut de primo-accédant, vous devez être dans l'une de ces deux situations et vouloir acheter un logement :

  • N'avoir jamais acheté de bien immobilier ;
  • Ne plus être propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans ;

Ainsi, un particulier propriétaire d'une résidence secondaire ou de biens locatifs peut être considéré comme un primo-accédant.

Exemple : Lola est propriétaire d'une résidence secondaire en Bretagne où elle réside deux mois par an. Comme elle loue l'appartement parisien où elle réside plus de 8 mois par an, elle est considérée comme primo-accédante aux yeux des banques. En effet, elle n'est pas propriétaire de sa résidence principale.

Quel prêt immobilier choisir en tant que primo-accédant ?

Le statut de primo-accédant est particulièrement avantageux. En effet, il vous donne accès à des crédits aidés aux conditions très intéressantes.

Parmi ceux-ci, le prêt à taux zéro est souvent considéré comme le plus adapté en cas de premier achat immobilier.

Voici les différents crédits immobiliers qui pourraient vous intéresser :

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Comme son nom l'indique, le prêt à taux zéro est un crédit subventionné par l'Etat sur lequel vous n'avez pas d'intérêts à payer. C'est d'ailleurs pour cette raison qu'il est particulièrement connu.

Le PTZ peut financer jusqu'à 50% de votre achat et devra donc être accompagné d'au moins un autre dispositif de financement. Réservé aux primo-accédants, il s'adresse aux ménages aux revenus faibles ou intermédiaires.

Ainsi, sachez que des plafonds de ressources s'appliquent. Ils varient selon la composition de votre foyer ou la zone géographique du bien.

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Le prêt à l'accession sociale (PAS)

Le prêt à l'accession sociale (PAS) est lui aussi réservé aux foyers plus modestes. Contrairement au PTZ, il peut permettre de financer 100% de votre achat. Ces deux crédits peuvent d'ailleurs être cumulés.

Le PAS offre des frais de garantie et de notaire réduits par rapport à un prêt immobilier classique. Son taux varie selon les établissements bancaires, mais reste en général bien plus bas que ceux constatés sur les crédits classiques.

Le prêt social location accession (PSLA)

Ce prêt soumis à des plafonds de ressources se déroule en deux phases :

  • En premier lieu, vous louez le bien que vous souhaitez acheter et vous acquittez d'une redevance mensuelle ;
  • Par la suite, vous décidez de lever votre option d'achat et devenez propriétaire du bien grâce à l'épargne constituée lors de la phase locative ;

💡 Bonne nouvelle pour les primo-accédants : ce crédit est cumulable avec le prêt à taux zéro et le prêt à l'accession sociale !

Le prêt Action-Logement 

Ce crédit immobilier s'adresse uniquement aux salariés d’une entreprise privé adhérente au Comité interprofessionnel du logement (CIL).

Le prêt Action-Logement peut couvrir jusqu'à 30% de votre achat ou 30 000 €. Toutefois, sachez que des conditions de ressources s'appliquent ici aussi. Les plafonds en vigueur dépendent de l'emplacement du bien acheté et de la composition de votre foyer.

Le prêt Plan Epargne Logement (PEL)

Le prêt PEL est disponible seulement pour les personnes ayant alimenté un Plan Epargne Logement (PEL) pendant au moins 4 ans.

Depuis 2011, celui-ci ne peut servir qu'à financer l'achat ou la construction de votre résidence principale. D'un montant maximal de 92 000 €, ce prêt est à rembourser sur une durée comprise entre 2 et 15 ans.

Si vous êtes primo-accédant et que vous avez déjà un PEL, ce crédit peut représenter une bonne option pour compléter votre financement.

⚠️ Attention, le bien acheté doit obligatoirement se situer en France métropolitaine !

Le prêt conventionné (PC)

Ce prêt peut financer l'acquisition, la rénovation ou la construction d'une résidence principale. Accordé sans conditions de ressources, il est facile d'accès pour les primo-accédants.

Ce crédit peut s'étaler sur 30 ans et est cumulable avec les différents prêts complémentaires mentionnés plus haut.

Primo-accédants : les aides financières disponibles

Outre les nombreux prêts à destination des primo-accédants disponibles, l’État propose d’autres aides pouvant vous faciliter grandement votre premier achat immobilier.

En effet, les primo-accédants ne bénéficient pas de l'avantage majeur qu'ont les secundo-accédants : celui de pouvoir compter sur la vente d'un bien immobilier.

Aides de la CAF pour les primo accédants

Auparavant, l'aide personnalisée au logement (APL) pouvait être attribuée aux nouveaux propriétaires en cas de PAS ou de prêt conventionné. Ce n'est toutefois plus le cas depuis 2018.

Même chose pour l'allocation de logement familiale et l'allocation de logement sociale qui s'adressent aux locataires seulement.

Cependant, les primo-accédants peuvent bénéficier du Prêt à l'amélioration de l'habitat (Pah). Celui-ci peut couvrir jusqu'à 80% des dépenses prévues en cas de travaux d'isolation thermique et/ou de rénovations au sein de votre résidence principale.

Aides des collectivités territoriales

Certaines collectivités territoriales proposent des aides ou prêts aux primo-accédants. Ces dispositifs concernent le plus souvent les travaux d'amélioration de votre résidence principale.

On peut par exemple citer les rénovations ayant vocation à augmenter la performance énergétique d'un logement. Rapprochez-vous de votre collectivité locale pour des informations précises.

Quels avantages fiscaux pour les primo-accédants ?

En tant que primo-accédant, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux si vous répondez à un certain nombre de conditions.

Il n’existe pas aujourd’hui de défiscalisation dédiée aux primo-accédants. Cependant, vous avez tout de même la possibilité de profiter d’une réduction d’impôt sur vos revenus via 2 lois :

  • La Loi Pinel concernant les biens immobiliers neufs 
  • La Loi Denormandie concernant les biens immobiliers anciens. 

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TVA à 5,5% : quelles sont les conditions ?

Les primo-accédants peuvent bénéficier d'une réduction de la TVA en cas d'achat d'un bien neuf. Celle-ci passe alors de 20% à 5,5%. Pour cela, il faut remplir deux conditions :

  • votre nouveau logement doit se trouver dans une zone Anru (Agence nationale de la rénovation urbaine) ou dans un quartier QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville) ;
  • vos ressources ne doivent pas excéder un certain montant qui varie selon la zone du logement acheté ;

Cette TVA réduite est l'opportunité parfaite pour abaisser le coût total de votre opération.

Primo-accédants et taxe foncière

Les primo-accédants ne sont pas automatiquement exonérés en ce qui concerne la taxe foncière. Toutefois, ils peuvent bénéficier d'une exonération pendant deux ans si le bien qu'ils achètent est neuf.

Cette mesure temporaire peut aussi s'appliquer si vous réalisez des travaux dans le logement acheté.

Emprunter sans apport en étant primo accédant, est-ce possible ?

Justifier d'un apport correspondant à au moins 10% de la valeur du bien est souvent une condition pour emprunter. Pourtant, il peut être difficile d'épargner une telle somme quand on est primo-accédant, d'où la nécessité de mettre toutes les chances de votre côté.

Vous pouvez essayer les tactiques suivantes:

  • Demander à emprunter un montant bien inférieur à votre capacité d'emprunt ;
  • Mettre en valeur une bonne gestion de vos comptes ;
  • Justifier d'une épargne stable et conséquente (une assurance-vie par exemple) ;
  • Offrir des garanties supplémentaires (hypothèque, nantissement...) ;
  • Être fonctionnaire ou en CDI ;

Comme toujours, comparer les offres des banques est très important. Diminuez le coût total de votre projet grâce à notre simulateur en ligne gratuit.

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FAQ : Primo accédant

Comment fonctionne le prêt à taux zéro pour les primo accédants ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) est soumis à des conditions de ressources. Il peut financer une partie d'un achat immobilier, et ce sans intérêts. Le PTZ est donc le crédit le plus recommandé pour les primo-accédants.

Les primo accédants sont-ils redevables de la taxe foncière ?

Oui, les primo-accédants sont redevables de la taxe foncière au même titre que les autres catégories de propriétaires. Cependant, ils peuvent en être exonérés pendant deux ans en cas d'achat d'un bien neuf ou de travaux.

C'est quoi un primo accédant ?

Légalement, on définit un primo-accédant comme quelqu'un n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Cette condition sera vérifiée par le notaire en cas de prêt conditionné à ce statut.

Peut-on toucher la prime d’accession pour un premier achat immobilier ?

Non, en 2025, il n'est plus possible de toucher la prime d'accession.

Primo-accédants, quelles sont les conditions à remplir en couple ?

Un couple peut être considéré comme primo-accédant si les deux partenaires n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Ainsi, les deux doivent répondre à cette condition.