Obtenir un prêt immobilier en tant qu’auto-entrepreneur peut être plus complexe qu’avec un CDI. Toutefois, c’est loin d’être impossible. Les banques évaluent les dossiers des travailleurs indépendants avec des critères spécifiques comme l’ancienneté de l’activité, la régularité des revenus, et l’apport personnel. Avec une bonne préparation et les bons partenaires, il est possible de financer votre projet immobilier, même en ayant un statut d’auto-entrepreneur. On vous guide.
En bref
Obtenir un prêt immobilier en tant qu’auto-entrepreneur est possible, mais cela nécessite un dossier bien préparé. Les banques évaluent la stabilité de votre activité sur au moins deux ans, vos revenus nets réguliers, et votre capacité à fournir un apport personnel de 10-20 % minimum.
Pour convaincre, rassemblez des documents clés comme vos bilans financiers, avis d’imposition et relevés bancaires.
Comparer les offres des banques ou passer par un courtier peut maximiser vos chances d’obtenir un taux avantageux.
Enfin, soignez votre gestion financière et mettez en avant vos perspectives d’évolution pour renforcer votre profil d’emprunteur.
Les auto-entrepreneurs sont-ils désavantagés pour les prêts immobiliers ?
Spécificités du statut auto entrepreneur
Le statut d’auto-entrepreneur est synonyme de souplesse dans le cadre professionnel, mais il s’accompagne de particularités quant il s’agit d’obtenir un prêt immobilier.
Les auto-entrepreneurs :
- N’ont pas de contrat de travail (type CDI) pour garantir la stabilité de leur emploi ;
- Déclarent un chiffre d’affaires brut, et non un revenu net, ce qui peut prêter à confusion pour les banques ;
- Peuvent avoir des revenus irréguliers, en fonction de l’activité ou de la saisonnalité de leur secteur.
Ces spécificités amènent les banques à évaluer plus rigoureusement leur capacité d’emprunt, notamment en tenant compte de l’ancienneté de leur activité et de la gestion de leur comptabilité.
Les conditions pour obtenir un prêt auto entrepreneur
Pour convaincre une banque, un auto-entrepreneur doit répondre à des critères spécifiques souvent plus exigeants que ceux appliqués aux salariés. Les principales conditions sont les suivantes :
| Ancienneté de l'activité | La majorité des banques exigent au minimum 3 à 5 ans d’activité pour considérer les revenus comme stables et fiables. L’auto-entrepreneur doit fournir des bilans annuels cohérents et croissants. |
| Revenus suffisants | Le chiffre d’affaires doit permettre de dégager un revenu régulier couvrant les besoins courant tout en respectant le taux d’endettement maximum de 35 %. |
| Apport personnel | Un apport équivalent à au moins 10-20 % du montant total du projet immobilier est souvent nécessaire pour limiter les risques pour la banque. |
| Justificatifs solides | Les relevés de comptes bancaires professionnels et personnels doivent refléter une bonne gestion. Les déclarations fiscales et les attestations de chiffres d’affaires sont des pièces clés pour le dossier. |
Comment les banques calculent les revenus d’un auto-entrepreneur ?
Les banques ne prennent pas en compte le chiffre d’affaires brut, mais s’intéressent au revenu net réel dégagé par l’activité. Voici comment elle procèdent :
- Analyse du chiffre d’affaires annuel :
Les établissements financiers appliquent un abattement forfaitaire (selon le régime fiscal de l’auto-entrepreneur) pour estimer les revenus nets.
- Prestations de services : 50 % d’abattement
- Activités commerciales : 71 % d’abattement
- Professions libérales : 34 % d’abattement
Par exemple, pour un chiffre d’affaires annuel de 40 000 € en prestations de services, la banque considère 20 000 € comme revenus nets.
- Vérification de la régularité : Les banques examinent les 3 dernières années fiscales pour s’assurer de la stabilité des revenus. Une activité fluctuante peut nécessiter des garanties supplémentaires.
- Taux d’endettement : Les banques calculent la capacité d’emprunt en fonction de la règle des 35 % d’endettement.
- Prise en compte des cotisations sociales : Les cotisations obligatoires sont également déduites pour calculer le revenu réellement disponible.
Simulation : Combien puis-je emprunter avec mon statut d’auto-entrepreneur ?
En tant qu’auto-entrepreneur, la somme que vous pouvez emprunter dépend principalement de vos revenus nets déclarés, de votre taux d’endettement, et de votre capacité à apporter une contribution personnelle. Pour estimer cette capacité, les banques s’appuient sur des calculs précis. Intégrant vos revenus réguliers et vos charges.
Quelle mensualité pour un prêt immobilier en tant qu’auto-entrepreneur ?
La mensualité maximale que vous pouvez supporter est calculée en respectant la règle du taux d’endettement de 35 %.
Formule :
Mensualité maximale = Revenus nets mensuels x 35 %
Exemple
Si vos revenus nets mensuels sont de 2 500 €, votre mensualité maximale est de 875 €.
En fonction de la mensualité maximale et du taux d’intérêt, voici une estimation approximative de votre capacité d’emprunt sur 20 ans :
- Pour une mensualité de 875 € à 3,5 % d’intérêt :
Capacité d’emprunt = 150 000 €
N’oubliez pas que les banques intègrent également les charges annexes (assurances, crédits existants) dans leur calcul.
Notre conseil : Utilisez un simulateur de capacité d'emprunt pour affiner ces estimations selon vos revenus et vos charges spécifiques.
Peut-on obtenir un crédit immobilier avec un faible apport ?
Un faible apport personnel peut rendre l’obtention d’un prêt immobilier plus difficile, mais ce n’est pas impossible.
L’apport personnel, généralement entre 10 % et 20 % du montant du projet, sert à couvrir les frais annexes (notaire, garantie) et à réduire le risque pour la banque. Sans apport, les banques peuvent considérer le dossier comme plus risqué, ce qui peut entraîner un refus ou un taux d’intérêt plus élevé.
Vous pouvez toutefois emprunter avec un faible apport si vous :
- Justifiez la stabilité de vos revenus ;
- Mettez en avant votre bonne gestion bancaire ;
- Explorez les prêts à 110 % ;
- Recourez à des aides ou garanties, notamment le PTZ ou bien le soutien d’un garant.
Les banques peuvent demander une garantie hypothécaire ou un gage de nantissement pour se protéger en cas de défaut de remboursement.
Cas pratique
Avec un faible apport mais des revenus nets de 3 000 € / mois et une mensualité de 990 €, il est possible d’emprunter 200 000 € sur 20 ans, à condition de présenter un bon dossier. En cas de revenus plus fluctuants, la banque pourrait exiger une assurance plus coûteuse ou un co-emprunteur.
Comparatif des offres de prêt immobilier pour auto-entrepreneur
Quelles banques proposent des crédits immobiliers pour auto-entrepreneurs ?
Les banques évaluent les auto-entrepreneurs avec des critères spécifiques, et certaines se distinguent par des politiques plus ouvertes ou des services dédiés.
TOP 3 des banques traditionnelles les plus favorables aux travailleurs indépendants :
| Banque | Caractéristique | En savoir plus |
|---|---|---|
| Crédit Agricole | Spécialiste des prêts pour les TNS, cette banque propose des solutions adaptées aux chefs d’entreprise et auto-entrepreneurs, avec un accompagnement personnalisé. | Voir la fiche banque |
| Caisse d’Épargne | Connu pour ses offres flexibles, notamment pour les emprunteurs ayant des revenus irréguliers. | Voir la fiche banque |
| Société Générale | Offre des conditions intéressantes, notamment si vous êtes client et que vos revenus sont domiciliés dans l’établissement. | Voir la fiche banque |
Il y a également des banques en ligne qui peuvent octroyer des crédits immobiliers aux entrepreneurs :
| Banque | Caractéristique | En savoir plus |
|---|---|---|
| Boursorama Banque | Propose des taux compétitifs, mais peut exiger un dossier très solide, notamment une ancienneté minimale de 3 ans. | Voir la fiche banque |
| Hello Bank | Accessible aux auto-entrepreneurs avec un bon historique financier et un apport significatif. | Voir la fiche banque |
Pourquoi choisir un courtier quand on est auto-entrepreneur ?
Un courtier peut être un allié précieux pour un auto-entrepreneur cherchant à obtenir un prêt immobilier.
- Les courtiers ont souvent des relations privilégiées avec des banques qui acceptent les profils atypiques comme les auto-entrepreneurs. En effet, ils connaissent les établissements les plus enclins à traiter favorablement votre dossier.
- Un courtier vous aidera à présenter votre dossier sous le meilleur jour, en mettant en avant la stabilité de votre activité et en justifiant les éventuelles irrégularités de revenus. De plus, il vous conseillera sur les justificatifs indispensables et les stratégies pour rassurer les banques.
- En mettant en concurrence plusieurs banques, le courtier peut obtenir un taux plus avantageux que si vous négociez seul. Il peut également négocier d’autres critères, comme la réduction des frais de dossier ou des conditions d’assurance.
- Les démarches peuvent être complexes et chronophages, surtout pour les auto-entrepreneurs. Le courtier gère alors toutes les étapes, depuis la recherche de la meilleure offre jusqu’à la signature.
Quelles sont les démarches pour obtenir un prêt immobilier auto entrepreneur ?
Obtenir un prêt immobilier en tant qu’auto-entrepreneur nécessite une simulation réaliste, un dossier solide et une bonne compréhension des frais associés. Préparez-vous en amont et faites appel à un courtier si nécessaire pour optimiser votre demande.
Faire une simulation de prêt auto entrepreneur
La simulation de prêt immobilier est une étape clé pour estimer votre capacité d’emprunt et anticiper vos mensualités.
Utilisez notre simulateur en ligne gratuit qui vous apporte une réponse claire et instantanée. Il vous indique votre capacité d’emprunt, le montant des mensualités, le coût total du crédit et les frais d’assurance associés.
Faire une demande de crédit auto entrepreneur : étapes et documents
Le bilan financier est l’équivalent de la fiche de paie pour un salarié. Les banques exigent :
- Un bilan positif sur au moins deux années consécutives pour s’assurer de la stabilité de votre activité.
- Des pièces comme votre livre des recettes et votre registre des achats, qui détaillent vos entrées et sorties financières.
- Les déclarations de chiffre d’affaires et vos derniers avis d’imposition.
Pour constituer votre dossier, vous devrez donc fournir les justificatifs suivants :
- Les deux derniers bilans financiers ou déclarations de chiffre d’affaires.
- Les deux derniers avis d’imposition.
- Les relevés bancaires (professionnels et personnels) des six derniers mois.
- Un justificatif d’identité et un justificatif de domicile.
- Le compromis de vente si vous avez déjà trouvé un bien immobilier.
Un dossier soigné, avec des justificatifs complets et clairs, augmente vos chances d’obtenir un accord rapidement.
Quels sont les frais liés à un prêt immobilier pour auto-entrepreneur ?
Des frais classiques s’appliquent : frais de dossier, frais de garantie, assurance emprunteur (elle est obligatoire), frais de notaire, frais de courtage.
Mais d’autres frais spécifiques peuvent également apparaître :
- Si vos revenus sont jugés irréguliers, la banque peut exiger une assurance perte d’emploi ou une assurance de revenus complémentaires, ce qui augmente les coût.
- En cas d’absence d’apport, certains établissement appliquent un taux d’intérêt plus élevé.
Comparez attentivement les offres, notamment les frais d’assurance et de garantie, qui peuvent varier d’une banque à l’autre. Chez Réassurez-moi, on vous aide à réduire le coût de votre assurance emprunteur.
Quelles sont les solutions pour obtenir un prêt immobilier pour auto-entrepreneur ?
Comment optimiser votre dossier de demande de prêt immobilier ?
Il existe des manières simples de convaincre une banque de financer votre projet malgré votre statut d’auto-entrepreneur :
- Mettez en avant la stabilité de votre activité.
- Assurez une gestion bancaire irréprochable. Par exemple, évitez tout incident de paiement ou découvert sur vos relevés bancaires des 6 derniers mois. Séparez vos comptes professionnels et personnels pour une meilleure clarté.
- Préparez un apport personnel représentant 10 à 20 % du montant total.
- Présentez des perspectives d’évolution, comme vos projets de croissance ou vos contrats en cours dans un business plan clair et précis.
- Ajoutez un co-emprunteur si possible.
Nos conseils d'experts
Les experts de chez Réassurez-moi vous offrent quelques conseils pratiques pour augmenter vos chances de succès :
- Passez par un courtier spécialisé : Il pourra négocier auprès des banques et trouver un taux avantageux.
- Simulez votre prêt avant de faire une demande, afin d’avoir une idée claire de votre capacité d’emprunt selon salaire.
- Choisissez des banques adaptées, qui sont habituées à traiter avec des indépendants. Par ailleurs, en domiciliant vos comptes professionnels dans l’établissement prêteur, vous améliorez vos chances d’acceptation.
- Soignez votre image financière en évitant les crédits à la consommation ou les découverts récurrents. Remboursez également vos dettes existantes pour réduire votre taux d’endettement.
- Envisagez les aides ou prêts complémentaires.
FAQ Prêt immobilier auto entrepreneur
Peut-on obtenir un crédit immobilier quand on est auto-entrepreneur ?
Oui, à condition de présenter un dossier solide avec des revenus réguliers, un bilan positif sur au moins deux ans, et un apport personnel.
Quel est le taux moyen d’un prêt immobilier pour un auto-entrepreneur ?
Le taux est similaire à celui des salariés, généralement entre 3 % et 4 % en %%currentyearr%%, mais peut varier selon votre profil et la banque.
Quel revenu minimum faut-il pour un prêt immobilier en auto-entrepreneur ?
Aucune règle fixe, mais il faut des revenus permettant de respecter un taux d’endettement de 35 %.
Quels justificatifs faut-il fournir en tant qu’auto-entrepreneur pour un prêt immobilier ?
Bilans financiers (2 ans minimum), avis d’imposition, relevés bancaires (6 derniers mois), pièce d’identité, justificatif de domicile et compromis de vente.
Les auto-entrepreneurs bénéficient-ils d’aides spécifiques pour un prêt immobilier ?
Ils peuvent accéder au Prêt à Taux Zéro sous conditions, mais il n’existe pas d’aides spécifiques dédiées au statut.
Salut la communauté, je suis auto-entrepreneur depuis 2 ans et demi. Je sais que les banques sont frileuses. Faut combien de bilans pour espérer un prêt immo ? Est-ce qu’elles prennent en compte 100% du chiffre d’affaires ?
Bonjour,
Merci pour votre question. En tant qu’auto-entrepreneur, il est généralement recommandé d’avoir au moins deux bilans comptables pour rassurer les banques lors d’une demande de prêt immobilier. Cela leur permet d’évaluer la stabilité de votre activité.
Concernant le chiffre d’affaires, les banques ne prennent souvent pas en compte 100% de celui-ci. En général, elles appliquent un coefficient pour estimer vos revenus nets, ce qui peut varier d’une banque à l’autre.
Bonne chance dans votre projet immobilier !