Quel prêt immobilier pour un rachat de soulte ?

Mis à jour le 17 août 2021 par Antoine Fruchard 

En cas d’achat par plusieurs personnes d’un même bien immobilier ou d’héritage commun, on parle de bien en indivision. Cela signifie que plusieurs personnes en sont propriétaires, à hauteur de la quote-part correspondant à la somme payée. Dans le cas où l’un des propriétaires souhaiterait racheter la part d’un autre, il est alors question de rachat de soulte. Quelles sont les conséquences du rachat de soulte sur le prêt immobilier ? Comment fonctionne ce rachat ? Nos réponses !

Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est donc motivé par le désir d’accès à la pleine propriété d’un bien immobilier. La soulte est donc la part de chaque indivisaire possédant une quote-part d’un bien immobilier. Elle correspond à un pourcentage de la possession sur le logement en question (par exemple trois indivisaires dont deux possèdent 30% et le dernier 40%). Chaque indivisaire dispose donc de sa propre quote-part, qui a pu être attribuée de plusieurs manières lors de l’obtention d’un bien en indivision.

La soulte a notamment pu être obtenue après un héritage, pour lequel un testament décide du pourcentage accordé à chaque propriétaire. Dans un autre registre, il est possible que des époux aient acquis le bien immobilier ensemble en indivision, sans nécessairement que les deux quotes-parts soient égales à 50%.

Quelles sont les modalités du rachat de soulte ?

Le rachat d’une soulte dans le cadre d’un héritage peut se faire à n’importe quel moment une fois que les parts ont été effectivement attribuées. En ce qui concerne le crédit immobilier en cas de divorce, il est nécessaire pour l’époux souhaitant racheter la soulte de l’autre d’attendre que la séparation ait été bien prononcée. Par ailleurs, le rachat de la part se fait à la valeur actuelle du bien et non à la valeur d’achat.

Il faut alors prendre en compte la dépréciation du bien immobilier afin de pouvoir racheter la soulte à hauteur de sa valeur réelle. La vente de sa propre part de possession du logement suppose la perte de tout droit sur le bien immobilier ainsi que de tout lien juridique avec lui. Il faut donc que l’indivisaire acheteur ait l’accord du vendeur.

Quel est le coût d’un rachat de soulte ?

Le rachat de la soulte suppose un coût certain, qui peut être calculé de deux manières différentes, en fonction de l’existence ou non d’un prêt immobilier attenant. Les deux options sont les suivantes :

En cas d’absence de crédit immobilier :

Soulte = montant du bien immobilier x pourcentage du vendeur

Exemple : deux indivisaires (vendeur = 60% et acheteur = 40%) et bien d’une valeur de 150 000€
Soulte = 150 000 x 0,6 = 90 000€

En cas de crédit immobilier attenant :

Soulte = (montant du bien immobilier – capital restant dû) / nombre de soultes

Exemple : deux indivisaires (vendeur = 60% et acheteur = 40%) et bien d’une valeur de 150 000€ avec encore un crédit de 80 000€ à rembourser
Soulte = (150 000 – 80 000) / 2 = 35 000€
Et rachat total = 35 000 + 80 000 = 115 000€
Le coût du rachat total sera donc : soulte achetée + capital restant dû

Évaluation du bien et acte de licitation

En cas d’absence d’idée précise de la valeur du bien, au moment du divorce, pour en déterminer la valeur actuelle ou après un héritage, il est nécessaire de procéder à une évaluation du bien immobilier par un professionnel. Elle peut notamment être effectuée par un notaire ou un agent immobilier ; l’évaluation permet l’officialisation de la valeur du bien, donc de la valeur de chaque soulte pour le rachat.

Le fait de procéder à un rachat de soulte donne lieu à la rédaction d’un acte de licitation : ce dernier s’apparente à un compromis de vente mais ne concerne alors que l’achat d’une quote-part. Ce document atteste de la cession effective de la soulte par le vendeur en échange d’une somme d’argent versée, correspondant à sa valeur.

Frais supplémentaires liés au rachat de soulte

L’achat d’une soulte implique également certains frais supplémentaires qu’il convient de prendre en considération afin de ne pas être surpris par le montant final.
C’est ainsi que des frais de notaire s’appliquent, du fait de l’officialisation de la vente : ces frais s’élèvent généralement entre 2% et 8% de la valeur du bien immobilier en fonction de son ancienneté.

Par ailleurs, des droits de partage sont à prendre en compte ; ceux-ci représentent la taxe appliquée sur la vente effective d’une soulte.
Les droits de partage sont actuellement fixés à 2,5% de la valeur actuelle du bien immobilier. Etant donné la valeur d’un logement, ces frais supposent une augmentation considérable du coût du rachat de la soulte.

À savoir : le rachat de soulte consiste à acquérir la part d’un des autres propriétaires dans le cadre d’une indivision (appelés indivisaires). Intervenant souvent après un héritage ou un divorce, cette pratique peut notamment être financée par un crédit immobilier. Faites en sorte de choisir le prêt le plus adapté à vos besoins. Vous pouvez notamment faire appel à un courtier ou utiliser un comparateur de prêt immobilier. Le but étant de minimiser le coût global de l’opération, déjà très onéreuse, même sans emprunt.

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Quel prêt immobilier pour un rachat de soulte ?

Dans l’optique de financer le rachat d’une soulte, les finances personnelles ne suffisent généralement pas. Le particulier acquéreur peut donc contracter un prêt immobilier.

Rachat de soulte et prêt immobilier classique

La première possibilité qui s’offre à l’acheteur consiste à contracter un prêt immobilier classique, plu facile d’accès car ne supposant pas le financement de l’intégralité du bien immobilier. L’établissement de crédit sera alors plus enclin à libérer la somme d’argent nécessaire.
Les modalités du prêt immobilier sont alors propres à chaque banque mais supposent des constantes :

  • Un taux de prêt immobilier fixe,
  • Durée variable en fonction des ressources : généralement entre 5 et 15 ans,
  • Le montant de l’apport personnel nécessaire : souvent aux alentours de 10% de l’emprunt,
  • Des mensualités établies dès le départ et à priori modulables.

Le crédit immobilier pour rachat de soulte

Le rachat de soulte dans le cadre d’un crédit immobilier suppose que l’acquéreur devra rembourser les mensualités pour le prêt nouvellement contracté. Il peut éventuellement avoir à rembourser les mensualités de l’ancien prêt (pour le capital restant dû) ; la somme des deux peut alors être particulièrement difficile à supporter pour un seul emprunteur.

Dans l’optique de faciliter le remboursement, les banques peuvent proposer le regroupement de crédits en rachetant l’ancien. Cette pratique permet généralement de renégocier les modalités du prêt regroupé : mensualités, taux d’intérêt et durée, dans le but de réaliser des économies significatives. L’obtention du prêt pour rachat de soulte peut donc être facilité par les établissements de crédit grâce à un capital à rembourser plus faible que pour le financement intégral d’un projet immobilier.

Modalités spéciales

En règle générale, le taux d’endettement (part des mensualités de remboursement sur les revenus) ne doit pas dépasser 33% pour l’emprunteur. En revanche, s’il existe une pension alimentaire, elle peut être prise en compte et financée par le crédit pour rachat de soulte. Les banques acceptent alors souvent un taux d’endettement un peu plus élevé si le dossier du particulier est solide.

Il s’avère que la pension alimentaire représente un revenu pour le bénéficiaire, mais bien une charge pour le verseur ; cette charge doit rentrer dans le calcul du taux d’endettement. Le capital à rembourser étant plus faible que pour un achat complet ou une construction de bien immobilier, les établissements de crédit accordent plus facilement le prêt pour un rachat de soulte.

Frais supplémentaires

Des frais supplémentaires peuvent aussi s’appliquer pour un prêt immobilier destiné au rachat de soulte. C’est notamment le cas en ce qui concerne les pénalités pour un remboursement anticipé ; il s’avère que les mensualités des crédits sont modulables, à la hausse comme à la baisse. Procéder à un remboursement anticipé du capital restant dû empêche la banque de toucher les intérêts pendant le nombre d’années correspondant.

En contrepartie, elle applique alors des pénalités de remboursement anticipé, généralement calculées sur le montant initial de l’emprunt. Il faudra également prendre en compte les coûts liés aux garanties liées au crédit : hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution impliquent des frais additionnels pour l’emprunteur.

Crédit immobilier et rachat de soulte : ce qu’il faut retenir !

En somme, le coût du rachat de soulte implique un montant bien plus élevé que la simple acquisition d’une quote-part en cas de contraction d’un emprunt immobilier pour la financer.
C’est ainsi qu’il est possible d’établir le calcul suivant :

Prêt pour rachat de soulte =
pénalités de remboursement anticipé ancien prêt + financement soulte rachetée (mensualités + taux d’intérêt)
+ frais de garantie + capital restant dû ancien prêt

L’emprunteur doit être pleinement conscient de la valeur finale de son achat, car tout prêt implique un remboursement impératif de la somme accordée. C’est d’autant plus vrai si la garantie hypothèque est présente, car elle permet à la banque de se saisir du bien immobilier en cas de défaut de paiement.

2 commentaires
paulette, le 13 novembre 2019

Bonjour,
Pouvez-vous me confirmer que lors d'un divorce la vente pour soulte doit s'effectuer après divorce ?
Par ailleurs, si j'ai bien compris il y a frais de notaire sur la valeur totale du bien plus une soulte en plus par rapport à un achat classique

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 13 novembre 2019

Bonjour,

Je vous le confirme, en cas de divorce, il est nécessaire d'attendre que la séparation ait bien été prononcée pour procéder au rachat de soulte. Par ailleurs, le rachat de la part se fait à la valeur actuelle du bien et non à la valeur d’achat.

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