Le prêt immobilier

Quelle banque choisir ? Quels sont les taux actuels ? Puis-je bénéficier de certaines aides ? Puis-je choisir ma propre assurance emprunteur ? Faut-il faire un rachat de crédit ? Voici des éléments pour y voir plus clair sur les démarches à effectuer avec nos simulateurs uniques.

L’assurance emprunteur

assurance emprunteur

Frais de garantie

Frais de garantie

Le rachat de crédit

rachat credit immobilier

 

Les banques

Banques pret immobilier

Découvrez les principales banques de crédit immobilier :

Caisse d’Épargne
Banque Populaire
Crédit Agricole
Banque Postale

Les assureurs

assureurs prêts immobiliers

Retrouvez l’ensemble des assureurs de crédit immobilier :

Générali
AXA
April
Metlife

 

Les taux en temps réel

Nous avons mis en place un comparateur unique qui vous permet de connaitre le taux d’intérêt le plus intéressant parmi toutes les offres des banques !

Simulateur de crédit

Nous vous mettons à disposition un simulateur innovant de prêt immobilier qui vous permet de connaître le montant de vos mensualités ou votre capacité à emprunter.

Les aides pour son emprunt

Les prêts complémentaires permettent de bénéficier de taux :

Prêt à Taux Zéro

Prêt patronal 1%

Prêt Accession Sociale

Les courtiers immobiliers

Voici des conseils pour choisir un courtier immobilier pour votre prêt immobilier :

Courtier immobilier Paris

Courtier immobilier Lyon

Courtier Immobilier Marseille

Tout ce qu’il faut savoir sur le prêt immobilier


credit immobilier

En règle général, le montant minimum d’un crédit immobilier s’établit à 50.000€. Au dessous de ce seuil, il sera préférable d’opter pour un crédit personnel, ceci afin d’éviter les frais de dossier et les frais d’hypothèque. Certaines banques vont financer parfois jusqu’à 110% de votre achat immobilier pour couvrir les frais de notaire entre autres. Bien entendu tout cela dépendra de votre profil. Le remboursement doit, au yeux de la banque, représenter au maximum un tiers de votre revenu.

En ce qui concerne la durée d’un crédit immobilier, celle-ci peut varier. Elle peut être très courte (5 ans), jusqu’à beaucoup plus longue (35 ans). La durée optimale reste celle rendant votre remboursement le plus « acceptable » par votre budget.  Toutefois il est déconseillé de dépasser 30 ans ; en effet, plus la durée d’emprunt est longue, plus vous aurez d’intérêts à payer. De plus, vous vous exposez au risque de baisse des prix de l’immobilier qui peut vous mettre en difficulté si vous souhaitez revendre et que la chute a été supérieure à la part du capital que vous avez déjà remboursé.

Taux Variable ou Taux Fixe ?

Le taux variable, comme son nom l’indique, fluctue. Il en existe de multiples formes comme le crédit immobilier à taux capé +1% par exemple qui plafonne la répercussion de la hausse, si elle survient. Si cette méthode permet d’obtenir des taux intéressants dans certains cas, elle n’en est pas moins risquée, donc réfléchissez bien.

Le taux fixe reste la formule préférée des Français. Il est influencé par la durée de votre emprunt (plus elle est longue, plus le taux est élevé), par votre profil, votre zone géographique et par le montant de votre apport personnel. La fourchette moyenne s’établit de 2,10% pour les prêts à 7 ans jusqu’à 3,80% pour les prêts à 30 ans.

Qu’est ce que le TEG ?

Désormais, les banques ont l’obligation d’indiquer le Taux Effectif Global (TEG) sur toutes les offres de prêt qu’elles peuvent vous faire. Il donne le coût total du crédit et comprend le total des intérêts de l’assurance et des frais de dossier. Il ne doit pas être confondu avec le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui est utilisé pour comparer les prêts à la consommation.

Taxe d’habitation et taxe foncière

Un propriétaire qui vend en cours d’année est légalement redevable des deux taxes dans leur intégralité. Pour ce qui est de la taxe d’habitation, elle incombe à celui qui habite le logement au 1er janvier. L’acheteur n’aura donc pas à payer cette taxe, bien qu’il doive régler celle de son précédent logement. La taxe foncière quant à elle, fait souvent l’objet d’une répartition entre les parties au prorata de l’occupation du logement. L’avis de taxe foncière est en général présenté par le vendeur chez le notaire au moment de la signature du compromis.

Pour bien choisir votre crédit immobilier, voici nos 10 conseils pour réduire le coût de son crédit immobilier.

Les différents types de prêts immobiliers


Il existe différents types de prêts qui peuvent être combinés pour trouver la meilleure solution de financement :

Le prêt immobilier amortissable

Il s’agit d’un prêt classique, dont les mensualités sont composées en partie de l’amortissement du capital. Ainsi le montant et la part des intérêts dans les remboursements diminuent au fur et à mesure.

Le prêt immobilier progressif

Ce type de prêt a la particularité de voir ses mensualités augmenter au fur et à mesure des années. Il s’adresse en particulier aux fonctionnaires qui vont voir leurs revenus augmenter régulièrement ou aux jeunes actifs ayant de bonnes perspectives d’évolution de carrière.

Le prêt immobilier In Fine

Dans le cas du prêt In Fine, les remboursements ne sont constitués que des intérêts. L’emprunteur dépose une certaine somme sur un placement, ce qui permettra à la fin du prêt de rembourser le capital en une seule fois. Ce type de prêt s’adresse plus particulièrement aux personnes fortement imposées. Elles peuvent en effet déduire le remboursement des intérêts de leurs impôts. Et puisque le montant du capital restant dû ne diminue pas sur toute la durée du crédit, le montant des intérêts reste le même également. Cela permet donc davantage de déduction fiscale que dans un prêt amortissable classique.

Les prêt règlementés :

Il en existe de toutes sortes, voici les deux plus fréquents :

Le PTZ + :

Le prêt à taux zéro plus est une aide gouvernementale délivrée par les banques partenaires. Il a été modifié par la dernière loi ALUR. Son montant dépend entre autres de la composition du ménage et de la zone géographique. Il faut par ailleurs qu’aucun des futurs occupants du bien immobilier n’ait été propriétaire dans les deux dernières années.

Le prêt immobilier relais :

Ce prêt s’adresse à ceux qui souhaitent acheter un nouveau bien immobilier, mais qui n’ont pas encore revendu leur propriété actuelle. La banque avance une partie de la somme (jusqu’à 80% du bien immobilier en vente). Vous commencez à rembourser le crédit une fois le bien vendu. Attention toutefois, si la banque exige une hypothèque, cette opération peut s’avérer plus coûteuse et vous avez ainsi plus intérêt à demander une caution bancaire.

Les étapes pour son prêt immobilier


pret-immobilier

Si vous avez déjà un prêt immobilier, vous pouvez aussi faire baisser le taux d’intérêt ou celui de l’assurance vis à vis de votre banque. Vous avez deux choix pour faire des économies :
– Changer de banque en faisant un rachat de crédit
Renégocier votre prêt immobilier avec la même banque

Compromis ou promesse de vente :

Il s’agit du contrat d’accord de vente du bien immobilier entre l’acheteur et le vendeur, qui les engage à procéder à la vente. Ce contrat est souvent signé en agence immobilière, ou chez le notaire s’il s’agit d’une vente entre particuliers. Il fixe le prix du bien immobilier ainsi que les délais. Il donne également lieu au versement d’un acompte, appelé « séquestre », dont le montant s’établit en général entre 5 et 10% du prix total. Cependant, ce n’est pas le vendeur qui perçoit ce montant, mais le notaire, qui le conserve jusqu’à la signature définitive de l’acte de vente. De plus, en tant qu’acheteur particulier (le vendeur ne bénéficie pas de ce droit), vous disposez d’un délai de 10 jours de rétractation à compter du lendemain de la signature : si vous deviez finalement renoncer à l’achat du bien sous ce délai, il vous suffit pour cela de communiquer votre décision auprès du vendeur par courrier recommandé.

 La loi Alur impose au vendeur d’un appartement situé en copropriété, d’annexer au compromis de vente ou de remettre à l’acheteur préalablement à la signature de ce compromis, un ensemble de documents pour informer l’acheteur sur l’organisation et la situation financière de la copropriété (que le vendeur possède déjà ou qu’il doit demander au syndic :

Les documents auxquels l’acheteur doit avoir accès sont (en sachant que certains ne sont à fournir qu’à partir d’une date ultérieure) :
  • les diagnostics techniques : il regroupe l’ensemble des différents diagnostics que doit faire établir le vendeur, avant la vente, par un diagnostiqueur professionnel.
  • le règlement de copropriété et l’état descriptif de division : ce sont les documents qui recensent l’ensemble des lots d’un immeuble, indiquent la répartition de charges et prévoient l’ensemble des règles qui organisent la vie dans votre immeuble. Si ces documents ont été modifiés par des actes qui ont été publiés, il faut également les joindre.
  • les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
  • la fiche synthétique de la copropriété, établie par le syndic, qui regroupe les données financières et techniques de l’immeuble.
  • le carnet d’entretien de l’immeuble établi par le syndic : c’est le « carnet de santé » du bâtiment qui vous renseigne, par exemple, sur les dates auxquelles ont eu lieu les gros travaux de l’immeuble (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l’ascenseur, de la chaudière…), ainsi que sur l’identité du syndic en exercice.
  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au cours des trois exercices comptables précédant la vente.
  • lorsque le syndic dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire.
  • l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Notre conseil : Attention car le compromis de vente inclut souvent une condition de suspension dont le délai s’établit habituellement à 45 jours (nous vous conseillons d’ailleurs de bien veiller à ce qu’elle soit présente). Une fois les 10 jours de rétractation passé, vous êtes définitivement engagé et au delà des 45 jours, si vous avez un accord bancaire pour un crédit immobilier mais que vous renoncez à l’achat du bien, vous vous exposez à des poursuites de la part du vendeur et à la perte de votre séquestre.

Demande de prêt immobilier à une banque

A présent, le compte à rebours est enclenché. Vous devez faire une demande de prêt auprès d’une banque dans les 45 jours. Constituez un dossier le plus complet possible pour éviter toute perte de temps. Ce dossier comporte les mêmes documents quelle que soit la banque où vous le déposez. Une fois terminé, déposez-le dans plusieurs banques, ceci afin de pouvoir comparer les tarifs.

Le dossier complet d’une demande de crédit immobilier comprend :

  • un justificatif d’identité.
  • un justification de votre situation familiale: livret de famille ou de mariage.
  • un justificatif de domicile datant de moins de trois mois.
  • vos trois dernières fiches de salaire.
  • vos trois derniers relevés de compte.
  • vos deux derniers avis d’imposition.
  • vos documents justifiant votre apport personnel : au moins 10 % du prix du bien sont conseillés pour couvrir au moins les frais de notaire lors de l’acte de vente. Dans certains cas et selon votre profil, il est possible de contracter un prêt immobilier sans apport.
  • un document résumant tous vos crédits en cours, si vous en avez, afin de calculer votre taux d’endettement.
  • un document résumant vos placements en cours (facultatif)

Voici notre guide sur toutes les banques de crédit immobilier (SG, BNP, Crédit Mutuel, Banque Postale…) qui détaille les pièces à fournir pour votre dossier avec des conseils personnalisés en fonction de la banque prêteuse.

Accord de principe d’une banque

Les banques s’accordent en général un certain délai avant de vous communiquer leur réponse. Si plusieurs banques vous communiquent une réponse positive, c’est à vous de choisir celle que vous préférez. Durant cette phase, votre banque peut vous demander des pièces justificatives supplémentaires, en fonction du type de prêt que vous demandez.

Notre conseil : Il n’est pas rare de voir des emprunteurs pris de panique au bout du fameux délai de 45 jours en raison d’une absence de réponse de la part de leur banque. N’hésitez pas à relancer votre conseiller bancaire le plus souvent possible si vous commencez à trouver le temps long !

Une fois que vous avez accepté l’offre d’une banque, celle-ci peut demander à ce que vous ouvriez un compte chez elle en contrepartie. Ce n’est pas obligatoire, mais à priori, elle peut retirer son offre si vous ne le faites pas. Cependant, tout se négocie: vous pouvez par exemple refuser d’ouvrir un compte mais proposer en contrepartie de contracter votre future assurance habitation chez elle…

Offre de prêt immobilier

offre pret

Cette phase confirme l’accord de principe mais est obligatoire pour la banque. Elle doit vous envoyer le dossier par voie postale. Cette offre de prêt doit obligatoirement inclure :

  • l’identité de la banque prêteuse et celle de l’emprunteur.
  • la nature et l’objet du prêt immobilier.
  • la date à laquelle les fonds seront disponibles.
  • le montant et le coût total du crédit (le taux effectif global) dans le tableau d’amortissement du prêt immobilier.
  • le montant des frais d’étude à verser au prêteur en cas de non conclusion de la vente.
  • la durée de validité de l’offre : habituellement 30 jours à compter de la date de réception de l’offre.
  • le délai minimal de réflexion : vous disposez d’au moins 10 jours avant de pouvoir donner votre réponse.
  • la condition d’acceptation. Autrement dit, vous devez renvoyer l’offre signée à la banque pour signifier votre acceptation.
  • l’assurance emprunteur immobilier qui va couvrir votre emprunt : cette assurance est rendue obligatoire par les banquiers.

Notre conseil : Une fois l’offre de la banque reçue, c’est le moment (si vous le souhaitez) de lui faire savoir que vous désirez souscrire une autre assurance que celle qu’elle vous propose et donc opter pour la délégation d’assurance emprunteur. En effet une assurance en délégation, autrement dit une assurance indépendante des groupes bancaires ,vous coûtera bien moins cher que celle que vous propose votre banque, et ce pour les mêmes garanties. Sachez qu’en aucun cas la banque prêteuse ne pourra modifier les conditions du crédit si vous choisissez une autre assurance que la sienne (comme le taux ou les autres conditions que vous auriez pu négocier en amont), conformément à la loi Lagarde.

Signature de l’acte de vente chez le notaire

Environ 45 jours après la signature de votre offre de prêt, et donc environ 3 mois après la signature du compromis de vente, vous recevrez une convocation : il est temps de vous rendre chez le notaire avec le vendeur et de signer l’acte de vente, qui confirme le compromis de vente. Les émoluments du notaire ont été intégrés à votre crédit immobilier, ainsi il n’est pas besoin de devoir ressortir son chéquier. Dès la fin de ce rendez-vous, vous êtes en possession des clés !
Vous ne recevrez que quelques semaines plus tard votre titre de propriété, le temps pour les services du cadastre d’enregistrer le changement de propriétaire.
Un mois après la signature de l’acte de vente, le remboursement de votre prêt immobilier débute. Il faudra alors bien penser à prendre une assurance habitation pour votre nouveau bien immobilier.