Les taux des crédits immobiliers continuent leur ascension. Les banques souhaitent renforcer leurs fonds propres et maintenir leur marge sur ce produit d’appel.
La hausse s’installe durablement. En décembre 2025, le taux moyen des crédits immobiliers s’est établi à 3.17 %, a annoncé l’Observatoire Crédit Logement le 20 janvier, contre 3,13% en novembre. L’année 2025 aura été marquée par trois phases distinctes. Une première, entre janvier et mars, durant laquelle les taux moyens ont diminué de 0,23 point. Une seconde, comparée à un “atterrissage”, a consacré une stabilisation des taux jusqu’à la fin de l’été. Une derrière enfin, ou les taux moyens sont repartis à la hausse jusqu’à la fin de l’année. Entre juin et décembre, le coût des crédits immobiliers est passé de 3,06 % à 3,17 %.
Plusieurs facteurs, à la fois politiques et macroéconomiques, contribuent à cette hausse du coût des crédits immobiliers, analyse l’Observatoire : “Les banques ont dû passer d’un ajustement des taux d’abord mesuré pour préserver leur activité de prêteur, à une hausse plus nette pour renforcer leurs fonds propres. La prudence est de mise dans un paysage politico-économique où l’incertitude persiste et un contexte de taux obligataires orientés à la hausse sans que la BCE ait bougé ses taux de refinancement depuis juin.”
Une hausse des taux mécanique
Les taux obligataires ici mentionnés font référence au taux de financement de la dette française, aussi appelée obligations assimilables du Trésor (OAT). Les banques surveillent attentivement le rendement de cet indicateur de référence. Comme le souligne la Fondation iFRAP, “le taux de l'OAT à 10 ans, sert de repère pour l'économie et influence directement la fixation des taux d'intérêt des prêts immobiliers. Lorsqu'une banque accorde un crédit immobilier à taux fixe, elle se base sur ce taux sans risque pour déterminer le taux d'intérêt du prêt” .
Depuis 2003, le niveau des crédits immobiliers à plus de dix ans suit de près celui de l’OAT, avec un léger décalage à la hausse.” Une augmentation du taux de la dette française de 1% relève celui des crédits immobiliers de 1,4%, analyse la fondation. Or, le taux de l’OAT 10 termine 2025 à 3,6 %, contre seulement 3,2 % fin 2024. Rien de plus logique à voir les banques relever leur grille de taux.
3,53% pour les emprunteurs modestes
Plus problématique encore pour les emprunteurs : les taux des prêts immobiliers les plus long ont crû le plus vite. Sur 20 ans - durée la plus souscrite par les propriétaires -, la moyenne des taux est de 3,25%. Elle cache cependant des disparités. Les 25% d’emprunteurs les plus riches ont décroché un emprunt à 2,78% en moyenne, alors que le quart d’emprunteurs les plus modestes a dû se contenter de 3,53% en moyenne.
Dans ces conditions, les ménages cherchent à étirer la durée du crédit au maximum pour adoucir leurs mensualités. Sauf que cette stratégie est de moins en moins mobilisable. Les prêts longs sur 25 ans et plus, ne représentent plus que 45,4% des crédits accordés, contre 51.9 % au premier trimestre 2025.
