La fiscalité immobilière s’apprête à évoluer de nouveau. À partir de 2026, la CSG appliquée aux revenus du capital, et donc aux revenus immobiliers, devrait être modifiée. Une réforme qui pourrait redistribuer les cartes entre propriétaires, avec des gagnants… et des perdants.
Selon une analyse publiée par MoneyVox, cette nouvelle CSG ne touchera pas tous les investisseurs de la même manière. Le montant payé dépendra étroitement du niveau de revenus, du nombre de biens détenus et du mode de détention.
Une CSG revue en profondeur sur les revenus immobiliers
Aujourd’hui, les loyers perçus et certaines plus-values sont soumis aux prélèvements sociaux, dont la CSG représente la part la plus importante. La réforme envisagée pour 2026 vise à rendre la CSG plus progressive, en l’adossant davantage aux revenus globaux du foyer.
Concrètement, cela signifie que le rendement net d’un investissement locatif pourrait évoluer sensiblement. Pour comprendre comment les loyers sont actuellement imposés, il est utile de se pencher sur le fonctionnement détaillé de la fiscalité des revenus locatifs
Les profils de propriétaires qui pourraient y gagner
D’après les premiers éléments connus, certains investisseurs immobiliers pourraient tirer leur épingle du jeu :
- Les propriétaires aux revenus modestes ou intermédiaires, dont le taux de CSG pourrait être ajusté à la baisse
- Les investisseurs dont l’immobilier représente une source de revenus complémentaire, mais non dominante
- Les bailleurs ayant déjà mis en place une stratégie d’optimisation fiscale
Dans ces cas-là, l’immobilier locatif resterait une solution pertinente pour se constituer un patrimoine, à condition de bien choisir son régime. Beaucoup s’interrogent d’ailleurs sur l’intérêt d’optimiser la fiscalité de son investissement locatif
Les propriétaires qui risquent de payer plus
À l’inverse, la réforme de la CSG pourrait pénaliser certains profils bien identifiés :
- Les multipropriétaires, cumulant loyers, plus-values et autres revenus du capital
- Les ménages déjà situés dans des tranches de revenus élevées
- Les investisseurs en location nue, sans levier d’optimisation
Pour eux, la hausse des prélèvements sociaux pourrait réduire la rentabilité nette, dans un contexte déjà tendu (hausse des charges, travaux, crédit). Il devient donc essentiel de s’intéresser au calcul du rendement immobilier après impôts
Faut-il adapter sa stratégie immobilière avant 2026 ?
Cette réforme remet au centre une question clé : faut-il anticiper dès maintenant ?
Pour beaucoup de propriétaires, la réponse est oui.
Plusieurs pistes sont envisagées par les experts :
- Changer de régime fiscal (réel, micro, LMNP, SCI)
- Rééquilibrer son patrimoine entre immobilier et autres placements
- Anticiper une vente ou une transmission
Dans tous les cas, une réflexion globale sur sa situation est indispensable. Beaucoup de Français s’interrogent déjà sur la meilleure stratégie patrimoniale en immobilier
Ce qu’il faut retenir
- La nouvelle CSG sur les revenus du capital en 2026 ne sera pas neutre pour les propriétaires
- Certains verront leur fiscalité s’alléger, d’autres leur rendement diminuer
- Anticiper et ajuster sa stratégie est essentiel pour protéger son patrimoine
