Tableau d’amortissement d’un prêt immobilier

Mis à jour le 18 août 2020 par Antoine Fruchard 

Élément indispensable à toute offre de prêt immobilier, le tableau d’amortissement permet à l’emprunteur de bien comprendre le fonctionnement de son prêt et de savoir où il se situe dans les remboursements de son crédit. Le montant des intérêts et le coût de l’assurance emprunteur, indiqués clairement sur cet échéancier, lui permettront de prendre la mesure du coût total de son crédit. Comment bien lire son tableau d’amortissement ?

Qu’est ce qu’un tableau d’amortissement ?

Le tableau d’amortissement vous sera obligatoirement remis par l’établissement prêteur au moment de l’offre de prêt immobilier. Il s’agit d’un échéancier comptable et financier qui permet au futur emprunteur une visibilité sur le prêt qu’il s’apprête à contracter, résumant les caractéristiques du prêt, à savoir le coût total du prêt, hors les frais de dossier.

Ce document retrace de manière chronologique l’état d’avancement, mensualité par mensualité, et sur toute la durée du crédit, de votre dette d’emprunt immobilier. En possession de cet échéancier, l’emprunteur est donc en mesure d’accepter ou pas l’offre de prêt.
On parle d’amortir un emprunt car, sur un prêt à taux fixe et à mensualités constantes, l’emprunteur va progressivement rembourser l’argent que la banque lui a prêté, à savoir le capital. Ainsi, sa dette envers la banque diminuera chaque mois.

Généralement, le tableau d’amortissement fourni avec l’offre de prêt est provisoire car la date de la première échéance n’est pas toujours connue avec précision. Une fois l’offre acceptée et la date fixée, votre banque éditera votre tableau d’amortissement définitif.

Si votre prêt immobilier est additionné d’un prêt complémentaire (comme un prêt patronal ou un prêt à taux zéro), votre banque vous établira deux tableaux d’amortissement. Vous pouvez tout à fait demander à votre établissement bancaire de disposer d’un échéancier unique intégrant ces particularités.

Tableau d’amortissement d’emprunt : comment s’en servir ?

Le tableau d’amortissement de votre prêt immobilier est un élément précieux, encore faut-il savoir le lire. Voici en quoi comprendre votre tableau d’amortissement peut vous aider pour :

  • planifier les échéances de prêt à venir. Grâce à sa lisibilité sur les mensualités à venir, vous pouvez, en fonction de votre situation et en accord avec votre banque, augmenter vos mensualités pour réduire la durée des remboursements ou a contrario suspendre votre crédit pendant quelques mois en cas de difficulté financière passagère. En cas de suspension des remboursements, les mensualités seront reportées dans votre tableau d’amortissement.
  • visualiser la part de capital remboursé et le restant dû. Après chaque mensualité, vous connaissez le capital restant à rembourser. Cela peut vous permettre d’étudier les solutions pour optimiser le coût total de votre crédit :  renégocier votre prêt immobilier, faire un rachat de crédit ou encore une demande de délégation d’assurance de prêt immobilier ;
  • envisager, ou non, un remboursement anticipé. Si vous souhaitez revendre votre bien ou faire racheter votre crédit, votre tableau d’amortissement vous permettra de calculer le montant des IRA (indemnités de remboursement anticipé) liées au remboursement du prêt par anticipation, et voir s’il est intéressant d’activer cette opération. Cela vous permettra de déterminer quelle somme d’argent il vous restera une fois le bien vendu et après avoir remboursé le solde de votre prêt ;
  • comparer les différentes offres de crédit : le plan d’amortissement est la référence pour comparer les offres de prêt de plusieurs banques. Les mensualités étant connues d’avance jusqu’à la dernière échéance, ce document donne une visibilité comptable à l’emprunteur. Il pourra ainsi faire le tour de plusieurs établissements de crédit et comparer les coûts respectifs des offres de prêt, ainsi que le coût des mensualités, afin de contracter la meilleure offre possible.

Afin de comparer les coûts de votre prêt immobilier, le plus simple et rapide sera d’utiliser un outil en ligne afin d’avoir, en temps réel, les différents taux pratiqués par les établissements bancaires. Notre outil de simulation des taux est gratuit et 100 % en ligne :

simulation pret immobilier 1

Tableau d’amortissement : téléchargez notre modèle Excel

Vous souhaitez faire une simulation du tableau d’amortissement de votre prêt immobilier ? Notre exemple de tableau d’amortissement vous permettra de remplir les caractéristiques de votre prêt immobilier et d’avoir un aperçu de votre échéancier de prêt. Il vous permettra de calculer et simuler l’échéancier de votre emprunt :

Télécharger notre tableau d’amortissement Excel

tableau amortissement

Comment lire un tableau d’amortissement ?

Un plan d’amortissement se présente sous la forme d’un tableau, et rassemble les principales caractéristiques du prêt. Ainsi, il indique ce qu’il vous en coûtera échéance par échéance, jusqu’au remboursement intégral du prêt.

Un tableau d’amortissement présente les colonnes suivantes :

  • La date ou le numéro des échéances : est indiqué le nombre d’échéances de remboursement du prêt immobilier, autrement dit la périodicité du remboursement, qui est le plus souvent mensuelle, mais peut aussi être annuelle.
  • Le montant de l’échéance : c’est-à-dire la part de capital à rembourser périodiquement à chaque échéance.
  • Le montant des intérêts : cela correspond à la dette d’intérêts perçus à chaque échéance par le banquier au titre de la rémunération du capital prêté.
  • Le montant du capital remboursé sur cette échéance : il s’agit de la somme de la part de capital amorti, des intérêts et de l’assurance à payer à chaque échéance.
  • Le coût de l’assurance emprunteur si vous souscrivez celle de la banque prêteuse : si c’est le cas, vous avez une assurance calculée sur le capital emprunté, elle restera donc stable tout le long du crédit. Cependant, vous êtes libre de choisir de déléguer votre assurance (donc de contracter votre assurance emprunteur chez un assureur externe aux groupes bancaires). N’hésitez pas à faire jouer la concurrence ! Ce choix vous permettra non seulement de réaliser de solides économies, mais aussi d’avoir une assurance calculée sur le capital restant-dû, dont les cotisations diminuent chaque année.
  • Le capital restant dû : c’est la somme restant à amortir sur les échéances successives restantes. autrement dit le montant du crédit restant à rembourser après chaque mensualité.

Le nombre de lignes de votre tableau d’amortissement dépend de votre nombre d’échéances. Chaque ligne correspond à une mensualité (ou annualité selon votre rythme de paiement).

À savoir :

  • Il peut y avoir une échéance “zéro” : elle correspond au déblocage des fonds, avec les éventuels frais correspondants ;
  • L’ordre des colonnes n’est pas figé et peut varier d’un établissement à l’autre ;
  • Le prêt immobilier étant un prêt amortissable, cela signifie que sur son échéancier, l’emprunteur verra le capital amorti augmenter progressivement jusqu’à l’échéance finale, tandis que le montant des intérêts bancaires ira en diminuant.

Tableau d’amortissement et échéance : 2 particularités

La première échéance du tableau d’amortissement

Il est classique que son montant soit différent des autres échéances à venir, simplement car, contrairement à la périodicité standard définie par l’échéancier (généralement mensuelle), cette première période de remboursement a une durée variable. Autrement dit, lorsque la date de première échéance ne se situe pas exactement un mois après la date de déblocage des fonds, les intérêts seront minorés ou majorés au prorata temporis du laps de temps entre le déblocage des fonds et la date de remboursement de la première échéance.

Si la durée entre le déblocage des fonds et le paiement de la première mensualité est :

  • Inférieure à 30 jours : la première échéance n’est pas calculée sur un mois complet.
    Si la signature chez le notaire intervient le 10 janvier et que le paiement de la première mensualité a lieu le 5 février, alors le délai de 25 jours est insuffisant, le paiement de l’échéance aura donc lieu le 5 mars.
    Cette première mensualité du 5 mars comprendra, en plus des intérêts standard sur la période du 5 février au 5 mars, des intérêts calculés sur la période du 10 janvier au 5 février. C’est ce qu’on appelle les intérêts intercalaires. Ce ne sont pas des frais supplémentaires, mais simplement la conséquence d’un décalage des remboursements.
    Les intérêts intercalaires servent à adapter le montant de la première échéance, afin qu’ensuite le tableau d’amortissement préalablement fourni par la banque prêteuse soit respecté pour le remboursement de toutes les autres échéances
  • Supérieure à 30 jours : si vous signez l’acte de vente le 10 janvier et que vous remboursez votre première mensualité de crédit le 10 du mois février, alors le délai entre les deux dates est suffisant (30 jours), vous n’aurez donc pas d’intérêts intercalaires à payer.

La dernière échéance du tableau d’amortissement

Le montant de la dernière échéance est souvent différent des autres. Cela est provoqué par les arrondis monétaires effectués, d’une part, sur le calcul du montant de la mensualité, et d’autre part, sur le montant des intérêts de chaque échéance.

La différence maximale entre la dernière échéance et les autres sera équivalente à (nombre d’échéances) x 1 centime.

Certains établissements bancaires auront le bon goût de vous faire grâce de cette petite différence.

Tableau d’amortissement : nos 3 conseils pour obtenir un meilleur taux !

Conseil 1 : évitez les prêts à taux variable

En contractant un prêt à taux variable, vous acceptez que le taux d’intérêt puisse évoluer, à la hausse comme à la baisse selon les variations d’un indice de référence prévu au contrat. Le montant des mensualités peut donc augmenter ou diminuer au gré de celui-ci.

Si les offres de prêts à taux fixe doivent obligatoirement être accompagnées d’un tableau d’amortissement, cette disposition n’est pas obligatoire pour les emprunts à taux variable car il est difficile dans ces conditions de fixer dans un tableau d’amortissement le montant et les conditions de remboursement du prêt. En espérant le meilleur, vous prenez également le risque du pire et surtout, vous n’avez pas d’élément comme un plan de remboursement, pour suivre l’échéance de votre crédit immobilier. Double difficulté !

Conseil 2 : attention aux prêts de longue durée

  • Le montant total des intérêts est souvent plus élevé pour un prêt longue durée.

Le tableau d’amortissement est un outil précieux qui vous permet de prendre conscience du montant total des intérêts sur toute la durée du prêt. Or, à taux d’intérêt égal, plus le prêt est long, plus le montant total des intérêts sera élevé.

Voici un exemple : pour 100 000 € empruntés, il vaut mieux accepter un taux d’intérêt de 1% sur 20 ans plutôt qu’un taux inférieur, de 0,9%, sur 30 ans.

CapitalTaux d’intérêtDurée du prêtSomme totale des intérêts
100 000 €1 %20 ans10 375 €
100 000 €0,90 %30 ans14 145 €
  • En cas de remboursement anticipé, un prêt de longue durée n’est pas avantageux.

Par ailleurs, si vous envisagez un remboursement anticipé, l’opération ne sera pas à votre avantage si le prêt en de longue durée. En effet, le remboursement de votre emprunt se fait en priorité sur les intérêts. Or, les intérêts étant calculés, chaque mois, sur le capital restant dû, plus vous avancez dans le remboursement du prêt, moins la part des intérêts remboursée chaque mois sera élevée. Si vous revendez votre bien immobilier au bout de quelques années, moins de 10 ans, vous aurez déjà remboursé une grande part des intérêts, donc une grande part du coût de votre emprunt.

Conseil 3 : faites des économies sur votre assurance de prêt

Si contracter une assurance emprunteur est obligatoire pour qu’une banque accepte de vous accorder un crédit immobilier, vous êtes libre de déléguer votre assurance. Cela signifie que vous pouvez choisir librement votre assurance de prêt et n’êtes aucunement dans l’obligation de contracter à l’assurance emprunteur que votre banque vous proposera systématiquement. En effet, cette assurance bancaire est bien plus onéreuse, sans compter que sa couverture est souvent plus faible que celle des assurances externes.

Sachez que si vous souhaitez prendre une assurance externe, en aucun cas la banque ne peut appliquer des frais, et encore moins revenir sur les conditions octroyées sur votre offre de prêt, à savoir le taux d’intérêts proposé ainsi que toutes les conditions négociées en amont. Une assurance externe permet de réaliser en moyenne 50 % d’économies sur l’assurance emprunteur par rapport au coût des cotisations d’une assurance de la banque. De plus, les cotisations, calculée sur le capital restant-dû, seront dégressives, contrairement à ce que vous proposera votre banque. Si vous choisissez un assureur externe, il vous fournira échéancier d’assurance indépendant, qu’il faudra rajouter au coût de votre crédit immobilier.

À quoi sert un tableau d’amortissement ?

Le tableau d’amortissement permet à l’emprunteur de bien comprendre le fonctionnement de son prêt et de savoir où il se situe dans les remboursements de son crédit. Il récapitule sous forme d’échéancier tous les paiements à venir (puis passés) liés à l’emprunt en cours.

Comment faire une simulation de son tableau d’amortissement ?

En renseignant différents éléments comme le montant total de votre prêt immobilier, le nombre de mensualités, le coût de votre assurance de prêt et le taux d’emprunt, vous pourrez vous faire une idée juste du coût total de votre crédit immobilier.

Comment lire un tableau d’amortissement ?

Un tableau d’amortissement fonctionne sous la forme d’un plan de remboursement adapté à votre prêt. Chaque ligne correspond à une mensualité (ou annualité) et les colonnes détaillent les différents coûts auxquels votre emprunt vous soumet.

4 commentaires
Estelle, le 13 mai 2020

Bonjour, merci pour vos conseils.
J'ai tout de même une question sur l'obtention de ce document. Ma banque veut me facturer son envoi.
Est ce que cela se fait ?
Merci
Estelle

Répondre
Notre expert
Antoine Fruchard, le 13 mai 2020

Bonjour Estelle,

Certaines banques, pas toutes, facturent en effet l'envoi de ce document et cela est tout a fait légal…

Cordialement.

Répondre
secq coralie, le 11 juillet 2019

bonjour nous devons faire un rachat credit immo et j avoue etre perdue a quoi dois je preter le plus attention pour choisir ma banque ?

Répondre
Notre expert
Antoine Fruchard, le 12 juillet 2019
Répondre
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