Prêt immobilier VEFA


Dans l’optique de vendre un bien immobilier, les vendeurs peuvent procéder à une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Sous ce terme peu commun se cache un contrat de vente immobilière mettant en relation un promoteur et un acquéreur, selon des dispositions précises. Par cet acte de vente, le vendeur renonce à ses droits sur la propriété concernée en les cédant à l’acheteur.
Il faut néanmoins que toutes les conditions soient réunies pour qu’une VEFA puisse avoir lieu ; un contrat de vente spécifique doit être rédigé. Il s’avère qu’une vente en l’état futur d’achèvement ne constitue pas un achat classique et implique donc des modalités particulières, que l’acquéreur doit prendre en considération. Explications en détail :


 

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)


La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est donc un contrat de vente particulier impliquant un promoteur et un acquéreur.

Définition de la VEFA

La VEFA constitue un acte de vente, concernant généralement une construction n’ayant pas encore démarré. La cession des droits sur le sol et les constructions attenantes au terrain est actée par le contrat signé entre le promoteur et l’acheteur, quel qu’il soit. La signature du contrat en question doit se faire devant un notaire chargé d’authentifier la vente effective.

La particularité de la VEFA réside dans le fait que la transmission des droits de propriété peut se faire de deux manières différentes :

  • De manière progressive : au fur et à mesure de l’achèvement des travaux de construction.
  • A l’achèvement final des travaux : l’acheteur ne pourra alors disposer du bien comme il l’entend qu’à livraison des travaux et être donc légalement propriétaire.

Le contenu

L’acte de vente représenté par la VEFA doit comporter deux parties principales : les informations sur le logement ainsi que les informations de vente.

  • Informations sur le logement : adresse, un descriptif du logement, sa situation dans un ensemble immobilier (résidence, immeuble, étage…) et les matériaux utilisés pour la construction.
  • Informations sur la vente : la date de livraison prévue, les éventuelles pénalités en cas de retard de ladite livraison, le prix de la vente, l’échelonnement des travaux, les conditions suspensives du prêt (annulation de la vente si l’acquéreur n’a pu se voir accorder un prêt pour le financement du bien immobilier).

Il est important pour l’acheteur de vérifier la présence de toutes ces informations dans le contrat de la VEFA, sous peine de ne pas pouvoir prétendre à certains droits (notamment en ce qui concerne les pénalités de retard qu’il pourrait percevoir).

Le paiement

Le paiement de la VEFA est lié à la cession des droits de propriété sur le bien immobilier concerné. De la même manière que l’accès à la possession, le règlement peut se faire de plusieurs manières :

  • L’acheteur dépose le montant nécessaire sur un compte bancaire : la somme pourra être récupérée par le promoteur à l’achèvement des travaux et à la remise des clés ;
  • L’acheteur règle par étapes : en fonction de l’échelonnement des travaux et de l’état de leur avancement, directement au promoteur.

La loi a prévu que le promoteur ne pourra pas toucher plus qu’un certain pourcentage de la valeur finale du bien immobilier pour chaque étape des travaux. Par exemple, il ne pourra toucher plus que X% une fois les fondations terminées et pas plus que Y% une fois le logements mis hors d’air et hors d’eau.

Le contrat de réservation

Le contrat de réservation constitue l’étape préalable à la VEFA ; il est signé avec le promoteur et ne représente pas un acte authentique à proprement parler. Il s’agit juste de la notification de l’acheteur de prétendre aux droits sur la future propriété. Il doit faire état des détails du logement et des modalités de livraison afin que l’acquéreur ait une idée précise de son achat.

Si la présence d’un notaire n’est pas obligatoire pour la signature du contrat de réservation, elle est fortement recommandée afin de rendre officiel le document. Celui-ci suppose toutefois le versement d’un dépôt de garantie de 5% de la valeur totale de l’acquisition, mais également d’un délai de révision de 7 jours, qui donne à l’acheteur la possibilité de se rétracter après étude approfondie.

Le délai de réflexion

Le délai de réflexion est donc de 7 jours en cas de signature d’un contrat de réservation. En cas d’absence de ce dernier, le délai légal de révision passe à 10 jours. La période de rétractation débute le lendemain de la remise en mains propres de l’acte de vente, ou la présentation de la lettre le notifiant.

L’acheteur doit donc profiter de ce délai de réflexion pour envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur s’il change d’avis concernant l’acquisition du bien immobilier. Il est important de respecter les délais impartis afin de ne pas s’exposer au règlement total de la vente, qui pourrait être demandé par le promoteur en dédommagement.

A savoir : la VEFA représente une vente progressive d’un bien immobilier, dont la propriété passe du promoteur à l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux et de leur paiement. L’acheteur peut alors contracter un crédit spécial pour financer la VEFA, qui suppose souvent que des sommes d’argent soient libérées par étapes et non d’un seul coup. Ce prêt est alors plus cher qu’un emprunt classique, puisqu’il implique des intérêts intercalaires, pénalités attenantes au relâchement progressif des fonds par la banque.

 

 

 

Le prêt immobilier pour VEFA


L’acte de vente constitué par la vente en l’état futur d’achèvement implique que l’acquéreur trouve une solution de financement auprès d’un établissement de crédit pour accéder à la propriété.

Avantages de la VEFA

Le fait de réserver un bien immobilier par l’intermédiaire d’une VEFA présente certains avantages indéniables. L’acheteur verra notamment ses frais de notaire divisés par deux du fait de l’achat en neuf réalisé (ils sont doublés en cas d’achat de bien ancien). Par ailleurs, l’acquéreur aura l’assurance de voir son logement mis automatiquement aux dernières normes légales, notamment en matière d’économies d’énergie.

De plus, l’achat d’un bien immobilier neuf suppose que le particulier ne devra pas investir dans des travaux de rénovation avant plusieurs années, ce qui représente également des économies non négligeables. Il pourra aussi bénéficier d’exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années et prétendre à une réduction d’impôts si l’acquisition se fait dans le cadre d’un investissement locatif.

Inconvénients de la VEFA

L’achat d’un bien immobilier par une VEFA suppose toutefois quelques inconvénients, surtout représentés par des risques avérés. En premier lieu, l’acheteur ne peut avoir une idée précise de l’apparence du bien, malgré les plans et autres garanties offertes par le promoteur. Il est toujours possible de se retrouver face à une mauvaise surprise.

De plus, l’acquéreur s’expose à des défauts de construction, des vices qui ne permettraient pas d’assurer la conformité du logement. Le sérieux du constructeur est aussi un critère à prendre en compte, pour lequel il convient de se renseigner avant tout achat. Il s’avère que les travaux seront réalisés par un professionnel choisi par le promoteur ; le particulier doit alors exercer son droit de regard pour éventuellement presser le vendeur de choisir un meilleur artisan.

Remboursement du prêt immobilier VEFA

Dans le cadre de la contraction d’un prêt immobilier destiné à financer une VEFA, l’emprunteur pourra commencer à rembourser le capital débloqué uniquement à la livraison des travaux. Il peut donc disposer de la somme d’argent libérée par la banque pour régler le promoteur et acquérir les droits de propriété au fur et à mesure de leur réalisation.

Le fait de pouvoir commencer l’amortissement du crédit à la remise des clés permet éventuellement de se constituer une épargne en prévision, ou simplement de pouvoir gérer l’argent accordé de la meilleure manière possible en vue du remboursement futur.

Les intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires représentent les frais facturés par l’établissement de crédit pour le déblocage des fonds nécessaires au financement en plusieurs étapes. De fait, ils augmentent proportionnellement avec l’avancement des travaux, qui supposent donc que le prêt soit libéré progressivement.

Il s’agit par ailleurs d’ajouter à ces pénalités les intérêts d’assurance emprunteur, obligatoire car elle garantit pour la banque la sécurité financière du crédit, ainsi que les intérêts bancaires classiques. En somme, le prêt spécifique pour VEFA est donc plus cher qu’un emprunt traditionnel, à cause de la présence de ces intérêts intercalaires.

Le financement par d’autres prêts

L’acheteur a également la possibilité de contracter d’autres prêts immobiliers non spécifiques au financement d’une VEFA. Cela lui permet notamment de ne pas rembourser d’intérêts intercalaires et de profiter de taux d’intérêt à priori plus faibles. En revanche, ils doivent être utilisés en complément d’un crédit dédié à la VEFA.

Par ailleurs, la banque souhaitera que l’apport personnel constitue la première somme versée au promoteur, pour le dépôt de garantie de 5% par exemple. Par la suite, les prêts aux taux d’intérêt les plus faibles seront débloqués en premier et le crédit dédié à la VEFA sera finalement libéré en dernier.
 

Tableau récapitulatif


Pour résumer le déroulement quelque peu particulier d’une VEFA et du remboursement du crédit attenant, le tableau suivant présente les modalités correspondantes. Il prend en compte quatre lignes d’avancement :

  • La partie administrative
  • Le déroulement des travaux
  • Le paiement du vendeur :
    1 = déblocage immédiat de la somme totale
    2 = déblocage progressif en fonction de l’avancement des travaux
  • Le remboursement effectif du prêt
Avancement administratifAvancement des travauxAvancement du paiement du vendeurAvancement du remboursement
Signature du contrat de réservationPas encore débutésDépôt de garantie de 5% (dépôt de garantie généralement financé par l’apport personnel ou les autres prêts aux taux d’intérêt plus faibles)Pas encore débuté
Signature de l’acte de vente VEFAPas encore débutés1 = dépôt de la somme sur un compte

2 = pas encore débuté
Intérêts intercalaires
Fondations1 = aucun paiement

2 = 35% maximum
Intérêts intercalaires
Logement mis hors d’eau1 = aucun paiement

2 = 70% maximum
Intérêts intercalaires
Achèvement des travaux1 = aucun paiement

2 = 95% maximum
Intérêts intercalaires
Vérification de la conformité du logementLivraison du logement
Acceptation par l’acheteurRemise des clésRemise des clés

1 = le vendeur touche la somme versée sur le compte

2 = 100%
Début de l’amortissement (mensualités de remboursement + intérêts bancaires + intérêts d’assurance emprunteur)

 

 

 

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