Quel prêt pour un VEFA ?

Mis à jour le 1 septembre 2021 par Antoine Fruchard 

Dans l’optique de vendre un bien immobilier, les vendeurs peuvent procéder à une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Sous ce terme se cache un contrat de vente immobilière mettant en relation un promoteur et un acquéreur, selon des dispositions précises. Quelles sont-elles ? Quelles conséquences sur la transaction ? Toutes nos réponses !

Qu’est-ce qu’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ?

La VEFA constitue un acte de vente, concernant généralement une construction n’ayant pas encore démarré. La cession des droits sur le sol et les constructions attenantes au terrain est actée par le contrat signé entre le promoteur et l’acheteur, quel qu’il soit. La signature du contrat en question doit se faire devant un notaire chargé d’authentifier la vente effective.

La particularité de la VEFA réside dans le fait que la transmission des droits de propriété peut se faire de deux manières différentes :

  • De manière progressive : au fur et à mesure de l’achèvement des travaux de construction.
  • À l’achèvement final des travaux : l’acheteur ne pourra alors disposer du bien comme il l’entend qu’à livraison des travaux et être donc légalement propriétaire.

Le contenu de la VEFA

L’acte de vente représenté par la VEFA doit comporter deux parties principales : les informations sur le logement ainsi que les informations de vente.

  • Informations sur le logement : adresse, descriptif du logement, situation dans l’ensemble immobilier (résidence, immeuble, étage…), matériaux utilisés pour la construction,
  • Informations sur la vente : la date de livraison prévue, les éventuelles pénalités en cas de retard de ladite livraison, le prix de la vente, l’échelonnement des travaux, les conditions suspensives du prêt (annulation de la vente si l’acquéreur n’a pu se voir accorder un prêt pour le financement du bien immobilier).

Le paiement de la VEFA

Le paiement de la VEFA est lié à la cession des droits de propriété sur le bien immobilier concerné. De la même manière que l’accès à la possession, le règlement peut se faire de plusieurs manières :

  • L’acheteur dépose le montant nécessaire sur un compte bancaire : la somme pourra être récupérée par le promoteur à l’achèvement des travaux et à la remise des clés ;
  • L’acheteur règle par étapes : en fonction de l’échelonnement des travaux et de l’état de leur avancement, directement au promoteur.

Le contrat de réservation

Le contrat de réservation constitue l’étape préalable à la VEFA ; il est signé avec le promoteur et ne représente pas un acte authentique à proprement parler. Il s’agit juste de la notification de l’acheteur de prétendre aux droits sur la future propriété. Il doit faire état des détails du logement et des modalités de livraison afin que l’acquéreur ait une idée précise de son achat.

Si la présence d’un notaire n’est pas obligatoire pour la signature du contrat de réservation, elle est fortement recommandée afin de rendre officiel le document. Celui-ci suppose toutefois le versement d’un dépôt de garantie de 5% de la valeur totale de l’acquisition, mais également d’un délai de révision de 7 jours, qui donne à l’acheteur la possibilité de se rétracter après étude approfondie.

Le délai de réflexion

Le délai de réflexion est donc de 7 jours en cas de signature d’un contrat de réservation. En cas d’absence de ce dernier, le délai légal de révision passe à 10 jours. La période de rétractation débute le lendemain de la remise en mains propres de l’acte de vente, ou la présentation de la lettre le notifiant.

L’acheteur doit donc profiter de ce délai de réflexion pour envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur s’il change d’avis concernant l’acquisition du bien immobilier. Il est important de respecter les délais impartis afin de ne pas s’exposer au règlement total de la vente, qui pourrait être demandé par le promoteur en dédommagement.

À savoir : la VEFA représente une vente progressive d’un bien immobilier, dont la propriété passe du promoteur à l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux et de leur paiement.

Quel prêt immobilier pour une VEFA ?

L’acte de vente constitué par la vente en l’état futur d’achèvement implique que l’acquéreur trouve une solution de financement auprès d’un établissement de crédit pour accéder à la propriété. L’acheteur peut alors contracter un crédit spécial pour financer la VEFA, qui suppose souvent que des sommes d’argent soient libérées par étapes et non d’un seul coup. Ce prêt est alors plus cher qu’un emprunt classique, puisqu’il implique des intérêts intercalaires, pénalités attenantes au relâchement progressif des fonds par la banque.

Dans le cadre de la contraction d’un prêt immobilier destiné à financer une VEFA, l’emprunteur pourra commencer à rembourser le capital débloqué uniquement à la livraison des travaux. Il peut donc disposer de la somme d’argent libérée par la banque pour régler le promoteur et acquérir les droits de propriété au fur et à mesure de leur réalisation.

Le fait de pouvoir commencer l’amortissement du crédit à la remise des clés permet éventuellement de se constituer une épargne en prévision, ou simplement de pouvoir gérer l’argent accordé de la meilleure manière possible en vue du remboursement futur. Pour vous aider à trouver l’établissement le plus à même de vous proposer un prêt adapté à votre VEFA, vous pouvez utiliser notre simulateur de taux. Vous trouverez les différentes conditions et prix pratiqués par nos établissements partenaires. Vous arriverez ainsi davantage à vous projeter dans votre investissement en VEFA.

taux pret immo 1

Les intérêts intercalaires du prêt en VEFA

Les intérêts intercalaires représentent les frais facturés par l’établissement de crédit pour le déblocage des fonds nécessaires au financement en plusieurs étapes. De fait, ils augmentent proportionnellement avec l’avancement des travaux, qui supposent donc que le prêt soit libéré progressivement. Sachez que vous pouvez réduire le coût des frais intercalaires.

Il s’agit par ailleurs d’ajouter à ces pénalités les intérêts d’assurance emprunteur, obligatoire car elle garantit pour la banque la sécurité financière du crédit, ainsi que les intérêts bancaires classiques. En somme, le prêt spécifique pour VEFA est donc plus cher qu’un emprunt traditionnel, à cause de la présence de ces intérêts intercalaires.

Rappel : l’assurance emprunteur, obligatoire lors de tout emprunt immobilier, n’est pas à négliger car elle peut représenter jusqu’à 30 % du coût total de votre crédit ! Il est donc important de comparer les offres du marché afin d’être sûr de souscrire à la meilleure assurance de prêt immobilier, c’est-à-dire celle aux garanties les plus couvrantes et au tarif le moins cher.

Quelles sont les autres alternatives au prêt VEFA ?

L’acheteur a également la possibilité de contracter d’autres prêts immobiliers non spécifiques au financement d’une VEFA. Cela lui permet notamment de ne pas rembourser d’intérêts intercalaires et de profiter de taux d’intérêt à priori plus faibles. En revanche, ils doivent être utilisés en complément d’un crédit dédié à la VEFA.

Par ailleurs, la banque souhaitera que l’apport personnel constitue la première somme versée au promoteur, pour le dépôt de garantie de 5% par exemple. Par la suite, les prêts aux taux d’intérêt les plus faibles seront débloqués en premier et le crédit dédié à la VEFA sera finalement libéré en dernier.

Remboursement de crédit et VEFA, récapitulatif

Pour résumer le déroulement quelque peu particulier d’une VEFA et du remboursement du crédit attenant, le tableau suivant présente les modalités correspondantes. Il prend en compte quatre lignes d’avancement :

  • La partie administrative
  • Le déroulement des travaux
  • Le paiement du vendeur :
    1 = déblocage immédiat de la somme totale
    2 = déblocage progressif en fonction de l’avancement des travaux
  • Le remboursement effectif du prêt
Étapes administrativesDéroulement des travauxPaiement de la part du vendeurRemboursement du prêt
Signature du contrat de réservationPas encore débutésDépôt de garantie de 5% (généralement financé par l’apport personnel ou via d’autres prêts aux taux d’intérêt plus faibles)Pas encore débuté
Signature de l’acte de vente VEFAPas encore débutés1 = dépôt de la somme sur un compte
2 = pas encore débuté
Intérêts intercalaires
Signature de l’acte de vente VEFAFondations1 = aucun paiement
2 = 35 % maximum
Intérêts intercalaires
Signature de l’acte de vente VEFAAchèvement des travaux1 = aucun paiement
2 = 95 % maximum
Intérêts intercalaires
Vérification de la conformité du logementLivraison du logement//
Acceptation par l’acheteurRemise des clés1 = le vendeur touche la somme versée sur le compte

2 = 100%
Début de l’amortissement (mensualités de remboursement + intérêts bancaires + intérêts d’assurance emprunteur)

Avantages et inconvénients de la VEFA

Le fait de réserver un bien immobilier par l’intermédiaire d’une VEFA présente certains avantages indéniables. L’acheteur verra notamment ses frais de notaire divisés par deux du fait de l’achat en neuf réalisé (ils sont doublés en cas d’achat de bien ancien). Par ailleurs, l’acquéreur aura l’assurance de voir son logement mis automatiquement aux dernières normes légales, notamment en matière d’économies d’énergie.

De plus, l’achat d’un bien immobilier neuf suppose que le particulier ne devra pas investir dans des travaux de rénovation avant plusieurs années, ce qui représente également des économies non négligeables. Il pourra aussi bénéficier d’exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années et prétendre à une réduction d’impôts si l’acquisition se fait dans le cadre du choix d’un investissement locatif.

L’achat d’un bien immobilier par une VEFA suppose toutefois quelques inconvénients, surtout représentés par des risques avérés. En premier lieu, l’acheteur ne peut avoir une idée précise de l’apparence du bien, malgré les plans et autres garanties offertes par le promoteur. Il est toujours possible de se retrouver face à une mauvaise surprise.

De plus, l’acquéreur s’expose à des défauts de construction, des vices qui ne permettraient pas d’assurer la conformité du logement. Le sérieux du constructeur est aussi un critère à prendre en compte, pour lequel il convient de se renseigner avant tout achat. Il s’avère que les travaux seront réalisés par un professionnel choisi par le promoteur ; le particulier doit alors exercer son droit de regard pour éventuellement presser le vendeur de choisir un meilleur artisan.

Il est nécessaire de remplir ce champs.
Votre nom est requis.
Entrez une adresse e-mail valide ou laissez ce champs vide