La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) vous permet d’acheter un bien immobilier qui n’est pas encore construit ou qui est en train de l’être. Bien que souvent avantageux d’un point de vue financier, un prêt en VEFA implique des démarches différentes par rapport à un crédit immobilier classique. Mais alors, quel intérêt ? Comment financer un achat en VEFA ? Nos réponses !
Qu’est-ce que la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ?
La VEFA concerne généralement une construction n’ayant pas encore démarré. En tant qu’acheteur, vous devenez alors propriétaire d’un bien immobilier neuf non construit ou en cours de construction.
Dans le cadre d'une VEFA, le vendeur s’engage à vous livrer le bien immobilier une fois les travaux achevés en contrepartie de la somme que vous lui versez.
⚠️ Attention
La signature du contrat de vente en VEFA doit se faire devant un notaire chargé d’authentifier la vente effective.
La particularité de la vente en l’état futur d’achèvement réside dans la transmission des droits de propriété qui peut se faire de 2 manières différentes :
- à la livraison du chantier de construction, ce qui est moins courant ;
- de manière progressive, c’est-à-dire selon l’avancement des travaux ;
Exemple : Sarah choisit d’acheter une maison en VEFA. Elle devient alors propriétaire du sol de la propriété puis de la maison au fur et à mesure que les travaux avancent.
Quel est l’intérêt d’acheter en VEFA ?
Acheter sur plan constitue une solution idéale si votre besoin n’est pas urgent et que vous ne souhaitez réaliser aucuns travaux dans votre futur logement. En effet, un achat en VEFA vous permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf «clés en main».
De plus, il est en général possible de personnaliser la maison ou l’appartement en VEFA selon vos goûts. Vous pouvez par exemple choisir les peintures ou les revêtements utilisés.
Enfin, un prêt en VEFA bénéficie de frais de notaire réduits. Ceux-ci sont en effet divisés par deux, ce qui constitue un atout indéniable lorsqu’on souhaite investir.
💡Bon à savoir
Un logement neuf disposera en règle générale d’un très bon DPE (diagnostic de performance énergétique). Un achat en VEFA représente donc également une opportunité de réaliser des économies d’énergie sur le long-terme.
Achat en VEFA, avantages et inconvénients
Bien qu’un prêt en VEFA présente plusieurs avantages indéniables, certains points négatifs sont à signaler.
Les avantages d'un prêt en VEFA
- Possibilité de personnalisation
- Frais de notaire réduits
- Logement aux dernières normes
- Pas de travaux nécessaires
Les inconvénients d'un prêt en VEFA
- Durée du chantier
- Présence d'intérêts intercalaires
- Risque de retard
- Possibilité de défauts de construction
ℹ️ À savoir
Les intérêts intercalaires sont des frais liés au délai de remboursement appliqué dans le cadre du déblocage d’un crédit immobilier en plusieurs échéances. Ils sont à la charge du futur propriétaire.
Comment financer un achat en VEFA ?
Comme pour tout crédit immobilier, un prêt en VEFA nécessite l’accord de la banque, sauf si vous achetez comptant bien entendu.
Avant de vous donner celui-ci, la banque va étudier votre dossier en profondeur afin de s’assurer de votre solvabilité.
Votre projet immobilier doit être compatible avec votre situation financière. Vous devez donc pouvoir justifier :
- D’un emploi stable (idéalement en CDI ou dans la fonction publique) ;
- De revenus réguliers ;
- D’un apport personnel correspondant à entre 2% et 5% du montant emprunté ;
- D’une bonne gestion de vos comptes ;
Une bonne première étape pour financer un achat en VEFA est de vérifier sa capacité d’emprunt. En effet, cette donnée sera systématiquement prise en compte par les banques au moment d’évaluer votre dossier emprunteur.
Exemple : Pour acheter une maison en VEFA au prix de 300 000 € avec un crédit sur 25 ans, Emma et Samuel doivent gagner environ 4 500 € par mois à deux. Le statut de fonctionnaire de Samuel joue en leur faveur.
Quel type de prêt immobilier choisir pour un achat en VEFA ?
Vous pouvez souscrire à plusieurs types de prêts immobilier dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement. Il est par ailleurs possible d’en combiner plusieurs afin de couvrir le montant emprunté au taux le plus avantageux pour vous.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Renseignez-vous sur le PTZ si vous êtes primo-accédant, c'est à dire si c'est votre premier achat. Le prêt à taux zéro pourrait en effet vous permettre de financer jusqu’à 50% de votre bien en VEFA, et ce à moindre coût.
En effet, depuis avril 2025, il n’est soumis à aucune restriction géographique, et s’applique donc à tous les logements neufs.
Assurez-vous toutefois d’être en dessous du plafond de revenus à ne pas dépasser pour avoir droit au prêt à taux zéro. Celui-ci dépend entre autres de la composition de votre foyer.
Exemple : Faustine souhaite acheter une maison individuelle à Rennes. Le prêt à taux zéro lui permet de financer 30% de cet achat en VEFA.
Le prêt relais
Pensez au prêt relais si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier que vous souhaitez vendre pour financer votre prêt en VEFA. Celui-ci vous permet en effet d’avancer dans votre projet avant même que le logement en question soit vendu.
Dans le cadre d’un achat en VEFA, les banques pourraient se montrer plus frileuses face à votre demande de prêt relais. Vous devez donc pouvoir démontrer que l’ancien bien dispose d’une bonne liquidité et se vendra facilement. À défaut, prévoyez un apport plus important en guise de garantie.
Le prêt à l’accession sociale (PAS)
Le PAS est un type de prêt accordé sous conditions de ressources pouvant être utilisé dans le cadre d’une VEFA. S’adressant aux ménages modestes, il peut financer jusqu’à 100% de votre projet immobilier.
Le prêt à l’accession sociale offre également des frais de notaire et de garantie réduits par rapport à un crédit immobilier classique.
Exemple : Tristan et Léonie habitent à Paris et ont une fille. Pour qu’ils puissent bénéficier du PAS, leurs revenus annuels ne doivent pas dépasser la somme de 62 900 €.
Le prêt à taux conventionné
Ce type de prêt concerne les établissements financiers ayant signé une convention avec l’Etat. Il a pour avantage principal de proposer un taux plafonné et de pouvoir financer jusqu’à 100% de votre emprunt.
Contrairement au PTZ ou au PAS, le prêt conventionné est accordé sans conditions de ressources. C’est donc une bonne option si vous n’avez pas accès à ceux-ci.
Comment obtenir un prêt immobilier pour une VEFA ?
Vous devez compléter plusieurs étapes avant d’obtenir un prêt en VEFA :
- Tout d’abord, vous allez devoir signer un contrat de réservation du bien à acheter ;
- Ensuite, il vous faudra monter un dossier de demande de financement et joindre tous les justificatifs à la banque ;
- Vous obtiendrez ensuite normalement une offre de prêt par un établissement de crédit ;
- Souscrivez alors une assurance emprunteur, étape obligatoire pour valider votre prêt ;
📎 En ce qui concerne l’assurance du prêt immobilier, nous vous conseillons de bien comparer les offres à l’aide d’un simulateur gratuit. Choisissez la moins coûteuse avec un niveau de garanties adapté à votre projet immobilier en VEFA.
VEFA et contrat de réservation, ce qu’il faut savoir
Le contrat de réservation d’un bien en VEFA n’est pas un acte authentique de vente, mais plutôt une notification de l’acheteur. Par celui-ci, l’acheteur prétend aux droits sur la future propriété. Ce contrat doit présenter 2 parties principales :
- Les informations sur le logement (type de bien immobilier, adresse, surface habitable, nombre de pièces, travaux souhaités, matériaux utilisés pour la construction, etc.)
- Les informations relatives à la vente en VEFA (prix d’achat du logement, coordonnées du vendeur et de l’acheteur, échelonnement des travaux, date de livraison prévue, éventuelles pénalités en cas de retard, conditions suspensives du prêt, etc.)
La présence d’un notaire n’est pas obligatoire pour la signature du contrat de réservation entre l’acheteur et le promoteur. Toutefois, elle est fortement recommandée afin de rendre officiel le document.
⏳ Bon à savoir
Après la signature d’un contrat de réservation, vous disposez d’un délai légal de 10 jours pour renoncer à l’achat. Si vous changez d’avis, vous devrez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre promoteur.
Comment fonctionne le déblocage des fonds pour un achat en VEFA ?
Dans le cadre d’une VEFA, l’établissement de crédit débloque la somme empruntée progressivement en fonction des travaux. La première échéance est versée au moment de la signature de l’acte de vente. Ensuite, c’est le promoteur qui doit tenir informé la banque de l’état d’avancement du chantier.
Voici le pourcentage d’argent versé sur la valeur du bien immobilier en VEFA en fonction de son étape de construction :
| Étapes de la construction du bien immobilier en VEFA | Somme débloquée en fonction de la valeur du logement |
|---|---|
| Notaire | 5 % |
| Défrichement | 5 % |
| Début des fondations | 15 % |
| Fondations coulées | 10 % |
| Élévation des murs | 30 % |
| Mise hors d’eau (charpente et toit) | 5 % |
| Mise hors d’air et achèvement des cloisons (porte et fenêtres) | 20 % |
| Achèvement des travaux | 5 % |
| Livraison du bien immobilier | 5 % |
Quel est le délai maximum pour le déblocage d’un prêt immobilier VEFA ?
Le dernier déblocage de fonds d’un prêt en VEFA doit intervenir au maximum 2 ans après le premier paiement. Toutefois, le délai précis appliqué à votre dossier sera indiqué dans votre contrat.
Quant au premier versement pour un achat en VEFA, sachez que celui-ci peut avoir lieu entre 2 et 22 jours après l’acceptation de l’offre de prêt. L’argent est consigné par le notaire qui débloque les fonds au fur et à mesure de l’avancée des travaux ou bien à la fin de ceux-ci selon le fonctionnement choisi.
À quel moment commence le remboursement d’un prêt en VEFA ?
Le paiement de la vente en l’état futur d’achèvement est lié à la transmission des droits de propriété du bien immobilier. En cas d’emprunt, le remboursement peut se faire de 3 manières différentes. L’acheteur peut :
- verser la première échéance lors de la signature du contrat de vente et donc cumuler les charges de sa résidence actuelle en plus de son crédit immobilier,
- payer les intérêts intercalaires et les cotisations d’assurance pendant la construction de son nouveau logement et rembourser son emprunt une fois la livraison du chantier et la remise des clés,
- rembourser son prêt, ses intérêts intercalaires et ses primes d’assurance en même temps, une fois les travaux du logement terminés et livrés.
⚠️ Attention
Le différé du paiement des frais intercalaires et d’assurance à la réception du bien immobilier en VEFA entraîne d’autres pénalités.
Avant toute demande de prêt en VEFA, prenez le temps de bien comparer les différentes offres des banques. Choisissez la plus avantageuse pour vous et votre situation propre.
FAQ : Prêt et VEFA
Quel apport personnel pour un achat en VEFA ?
L’apport personnel pour un prêt en VEFA doit correspondre à un minimum de 2% à 5% du coût total de votre achat. Ce montant est bien inférieur à celui demandé pour l’acquisition d’un bien ancien où il doit correspondre à au moins 10% du coût.
Comment puis-je financer un logement neuf en VEFA ?
Pour financer une acquisition en VEFA, assurez-vous que le montant de votre emprunt est cohérent vis-à-vis de votre capacité d’emprunt. Comparez également les offres des banques afin de vous assurer de bénéficier du taux le plus avantageux pour votre prêt.
Quel salaire pour un prêt de 150.000 € ?
Le salaire nécessaire pour emprunter 150 000 € dépend de la durée de votre prêt, de vos charges et du taux du crédit et de l’assurance emprunteur. Il faut un salaire mensuel de 2 600 € pour un emprunt sur 20 ans avec un taux estimatif de 3,5% (0,5% pour l’assurance).
À quoi correspondent les frais intercalaires d’un prêt en VEFA ?
L’achat d’un logement en VEFA entraîne des frais supplémentaires appelés frais intercalaires. Ces intérêts dûs à la banque sont liés au paiement échelonné du prêt. Il est impossible d’éviter ces frais intercalaires dans le cadre d’une acquisition en VEFA avec paiement par paliers.
Quelles sont les particularités d’un prêt immobilier en VEFA ?
Contrairement à un crédit immobilier classique, une vente en état futur d’achèvement implique l’achat d’un logement qui n’est pas encore construit. Le paiement se fait alors en plusieurs fois au lieu d’être versé au vendeur dans sa totalité.
Bonjour, nous achetons un appartement en VEFA. Le déblocage des fonds se fait au fur et à mesure. Est-ce qu’on commence à rembourser le prêt total tout de suite ou seulement sur les sommes déjà débloquées ?
Bonjour,
Merci pour votre question. Dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), le remboursement de votre prêt immobilier commence généralement uniquement sur les sommes déjà débloquées. Cela signifie que vous ne commencez pas à rembourser le montant total du prêt tant que les fonds n’ont pas été intégralement débloqués.
Bonne chance dans votre projet d’achat !