Suspendre un crédit immobilier

Mis à jour le 15 mai 2020 par Antoine Fruchard 

Face à certains aléas de la vie, comme une perte d’emploi par exemple, ou un divorce, il peut être intéressant de suspendre votre prêt immobilier en cours. Solution salvatrice pour éviter tout incident de paiement. Mais dans quelle mesure est-ce possible ? Quelles sont les démarches et y a-t-il une incidence sur le coût de votre emprunt ? Explications.

report mensualites pret immo

Coronavirus : peut-on suspendre son prêt immobilier ?

L’épidémie de Covid-19, en exigeant un confinement strict, conduit inévitablement à un ralentissement de l’activité économique et entraîne pour de nombreux emprunteurs des difficultés de remboursement passagères. Face à cette crise sanitaire, le gouvernement italien a pris une décision inédite en autorisant la suspension des remboursements de prêts immobiliers jusqu’au 31 décembre 2020.

En France, aucune mesure d’assouplissement n’est évoquée à ce jour. Seuls les reports et modulations d’échéances initialement prévus dans le cadre de certains prêts peuvent être activés. Nous vous conseillons de prendre contact avec votre banquier pour lui formuler la demande.

Afin d’alléger immédiatement vos charges mensuelles, nous vous conseillons de comparer votre assurance emprunteur car une nouvelle loi a été voté en 2018. Grâce à cet amendement, vous avez le droit de changer maintenant votre assurance emprunteur chaque année. A la clef, une économies de plusieurs milliers d’euros car les contrats alternatifs sont en moyenne 2 fois moins chers que ceux des banques. Cet outil gratuit et anonyme vous permet de comparer immédiatement l’assurance la moins chère adaptée à votre prêt :

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Quels crédits immobiliers concernés par le report d’échéances ?

  • Les prêts immobiliers à taux fixe.
  • Les prêts immobiliers à taux révisable.
  • Les prêts immobiliers à taux mixte.

Le report d’échéances est possible dans quelques offres de crédits immobiliers modulables (dont celles de la Caisse d’épargne, de la Société Générale, du Crédit Agricole, du Crédit Mutuel-CIC ou du Crédit du Nord). Certaines banques offrent même la possibilité d’en bénéficier jusqu’à trois reprises non consécutives pour une durée totale de 12 mois (dans ce cas, un délai de 12 mois est à respecter entre chaque report).

Tous les établissements prêteurs ne proposent cette solution, c’est pourquoi il est primordial de bien regarder ce que prévoient les clauses de votre contrat de prêt !

Prêts immobiliers ne permettant pas le report d’échéances

Les prêts immobiliers ci-dessous ne permettent en revanche pas le report d’échéances :

  • Prêts relais ou in-fine (crédits immo à taux fixe dont ne seront remboursés que les intérêts pendant la durée du crédit. Le capital emprunté sera remboursé au terme du crédit) ;
  • prêts à taux zéro (prêt réglementé) ;
  • prêts conventionnés, ou PC (prêt réglementé) ;
  • prêts à l’accession sociale, ou PAS (prêt réglementé) ;
  • prêts 1% logement ou employeur (prêt réglementé) ;
  • prêts PEL ou CEL (prêt réglementé).

Comment fonctionne la suspension de prêt immobilier ?

Il convient de vérifier si les clauses de votre contrat de prêt prévoient cette facilité, et d’évaluer l’importance de vos difficultés financières : c’est ce calcul qui déterminera si vous avez besoin de reporter une ou plusieurs échéances. Si vous activez le report d’échéances :

  • les mensualités reportées seront à payer à la fin du crédit. Alors, votre crédit s’allongera d’autant de mois que vous avez reporté d’échéances ;
  • votre banquier établira et annexera un avenant au contrat de prêt initial, sur lequel vous retrouverez toutes les conditions concernant votre report ;
  • après la mise en place du report d’échéance, un nouveau tableau d’amortissement vous sera remis, vous indiquant le montant et la durée de votre prêt.

Faut-il choisir un report partiel ou total des échéances ?

1. Le report simple ou partiel des échéances de prêt immo

Il correspond à la suspension du remboursement du capital. Les intérêts et l’assurance de prêt continuent à être payés normalement. Le crédit se voit allongé proportionnellement au nombre de mois de report.

Un report partiel sera moins coûteux pour l’emprunteur s’il l’active en fin de crédit, plutôt que lors des premières années du remboursement : cela s’explique par le fait que vous payez principalement les intérêts en début de crédit, alors qu’à la fin la majeure partie de vos remboursements concerne le capital emprunté.

Avantages : la mise en place de ce report est très simple à prévoir car l’allongement de la durée du crédit comme le coût supplémentaire sont facilement calculables à l’avance. Il est moins onéreux que le report total.

Inconvénient : le report partiel n’est pas la meilleure solution pour regagner beaucoup de trésorerie, surtout en début de crédit.

2. Le report complet ou total des échéances de prêt immo

Il correspond à la suspension du remboursement du capital et des intérêts. Seul le paiement de l’assurance se poursuit normalement. L’allongement de la durée du prêt dépendra de son taux de prêt immo, de sa durée et du moment où le report est effectué. Il sera très supérieur à celui d’un report partiel.

Le report total vous coûtera moins cher en fin de crédit qu’au début car pendant cette période l’emprunteur rembourse principalement du capital. Le coût supplémentaire sur le crédit qu’entraîne un report complet dépendra de l’allongement provoqué par ce report total. Il sera toujours très supérieur à celui d’un report partiel car les intérêts non payés à la banque se cumulent et génèrent à leur tour des intérêts supplémentaires.

Avantage : un solide pouvoir d’achat (sur quelques mois uniquement), dû au fait de ne payer que les cotisations d’assurance.

Inconvénients : une suspension du remboursement d’un prêt de quelques mois peut allonger votre prêt en années, soyez extrêmement vigilant.

Combien coûte une suspension de crédit immobilier ?

Le service du report d’échéances est gratuit : votre établissement prêteur ne peut vous facturer de frais de dossier. Cependant, il faut être extrêmement conscient que le fait de reporter une ou plusieurs échéances augmentera la durée et donc le coût final de votre prêt ! Cette solution n’est donc à appliquer qu’en cas de difficulté financière momentanée, et en aucun cas en option de confort ou pour palier une situation financière susceptible de s’aggraver.

L’étude de votre tableau d’amortissement vous permettra de connaître le coût total de cette opération ainsi que les nouvelles modalités de remboursement.

On parle de “report d’échéance », cependant ce n’est pas parce que votre crédit sera suspendu pendant 4 mois par exemple, que ces mensualités non payées seront reportées à la fin du crédit et que par conséquent la durée de votre crédit se verra simplement allongée de 4 mois !

C’est un peu plus complexe : la prime pour l’assurance de prêt doit continuer à être payée même pendant la période de pause, ce qui signifie que pour une durée de crédit allongée, des charges supplémentaires viendront aggraver le coût total du crédit. Explications :

Exemple d’un couple souhaitant faire un report de mensualités de 8 mois :

Remboursement du crédit depuisÀ payer à chaque mois de « pause »Allongement de la durée du créditCoût supplémentaire du crédit
Report partiel2 ansintérêts (512 €) + assurance (40 €)8 mois (report des mois de « pause » en fin de crédit)4 416 €
Report partiel15 ansintérêts (197 €) + assurance (40 €)8 mois (report des mois de « pause » en fin de crédit)1 896 €
Report total2 ansassurance (40 €)+ 18 mois10 800 €
Report total15 ansassurance (40 €)+ 9 mois3 900 €

Modèle de demande de suspension de prêt immobilier

Lettre type de demande de report des mensualités à l’attention de la banque :

Astuce : faire des économies grâce à l’assurance de prêt

La délégation d’assurance est le droit offert à un emprunteur de choisir et de souscrire une assurance de prêt immobilier auprès de l’assureur de son choix.La banque prêteuse ne peut en faire un motif de refus de prêt. De la même manière, en cours de prêt un emprunteur peut changer son assurance tous les ans, sans frais, à date d’anniversaire de la signature de son contrat d’assurance initial. C’est une nouvelle loi votée en 2018 et peu d’emprunteurs sont encore au courant.

Passer par une assurance externe à celle que vous propose votre banque pour assurer votre crédit vous permettra dans certains cas de diviser par deux le coût total de votre assurance-emprunteur, et donc d’économiser sur le coût total de votre prêt immobilier.

Alors n’hésitez pas, comparez gratuitement votre assurance emprunteur avec cet outil.

Nos 3 conseils en cas de difficulté avec votre crédit immobilier

  • 1. Préférez une baisse des mensualités à un report des échéances : si vous avez souscrit un prêt immobilier modulable, négocier avec votre banquier une baisse des mensualités plutôt que de mettre en place un report serait non seulement plus simple mais surtout bien moins coûteux, car vous continuerez à rembourser une part de capital dans vos mensualités, au lieu de payer uniquement les intérêts et l’assurance.
  • 2. Faites racheter vos crédits pour éviter un surendettement : si vous faites face à des difficultés financières qui risquent malheureusement de durer dans le temps, et que votre taux d’endettement vous pousse peu à peu dans les bras de la Banque de France pour y être fiché, le rachat de crédit immobilier peut être une solution intéressante non seulement financièrement parlant, mais qui peut aussi vous éviter le surendettement et tous les problèmes qui vont avec (huissiers de justice, fichage…).
  • 3. Évitez la déchéance de votre contrat en saisissant le juge des référés : il n’est pas rare que la banque refuse la suspension des échéances ou mette en place dans des conditions bien trop restrictives. De même, après seulement 2 ou 2 échéances impayées, il est d’usage que les organismes de crédit prononcent la déchéance du contrat de prêt. Ils sont malheureusement dans leurs droits car les contrats de crédits immo prévoient cela dès la 1ère échéance impayée.

Cependant, il y a un moyen de s’éviter cette déchéance : l’article L. 313-12 alinéa 1 du code de la consommation, qui concerne les crédits à la consommation dont le montant est inférieur à 75.000 € ainsi que les crédits immobiliers. Cet article dit :

« L’exécution des obligations du débiteur peut être, notamment en cas de licenciement, suspendue par ordonnance du juge d’instance dans les conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil ».

Autrement dit, en cas de licenciement ou autre aléa indépendant de votre volonté, et en mettant en avant votre bonne foi ainsi que la réalité des difficultés rencontrées et leur caractère temporaire, il est donc possible de saisir le Tribunal d’instance afin d’obtenir un délai (maximum deux ans). Pendant ce délai, aucune échéance ne sera due. Vous pourrez en outre solliciter que pendant ce délai, les sommes ne produisent pas d’intérêts. Évidemment, cette demande sera soumise à l’appréciation des juges. Il est conseillé de saisir le juge des référés et de demander une assistance juridique dès les premières difficultés pour plus d’efficacité.

Suspendre un crédit immobilier pour vente du bien

En cas de vente d’un bien immobilier en cours de remboursement et d’achat d’un nouveau logement pour lequel l’acquéreur ferait appel à un emprunt bancaire, ce dernier verra ses charges augmenter, surtout si le premier bien n’a pas encore trouvé preneur. En effet, l’emprunteur devra rembourser le prêt initial et rajouter le coût du deuxième emprunt.

Pour éviter cette situation, le 1er réflexe des emprunteurs sera de faire une demande de suspension (donc un report du paiement des mensualités) de leur crédit immobilier sur une période de un à plusieurs mois, jusqu’à la vente du bien immobilier initial. Une fois ce dernier vendu, la somme de la vente soldera le premier emprunt.

Cependant, différer ses mensualités représentera un coût supplémentaire pour l’emprunteur, car non seulement cela allongera la durée totale de l’emprunt, mais de plus les intérêts bancaires ainsi que l’assurance du prêt immobilier devront toujours être payés. Dans le cadre de la vente d’un bien, la suspension provisoire du prêt n’est donc pas la solution la plus avantageuse d’un point de vue financier.

Le prêt relais représente une solution alternative pour l’emprunteur vendeur. Comment fonctionne un prêt immobilier relais ? Ce type de prêt permet à l’emprunteur vendeur d’acheter un autre bien immobilier en attendant la vente du premier, en obtenant une avance pour acquérir un nouveau bien immobilier, avance qui peut représenter de 50 % jusqu’à 80 % du prix d’achat.

Si cette solution évite à l’emprunteur de rembourser deux crédits immobiliers en même temps, il faudra cependant vendre relativement rapidement le premier bien car le prêt relais ne peut s’étendre sur une durée que de 12 à 24 mois.

Pourquoi suspendre son prêt immobilier ?

Suspendre votre prêt immobilier, et donc vos échéances de paiement, vous permet d’éviter un incident de paiement en cas de difficultés financières. Attention toutefois, cette solution n’est que temporaire et il faudra tôt ou tard payer.

La suspension de l’emprunt immobilier est-elle toujours possible ?

La réponse est non. Les crédits immo suivants ne le permettent pas :

– prêts relais ou in-fine ;
– prêts à taux zéro ;
– prêts conventionnés, ou PC ;
– prêts à l’accession sociale, ou PAS ;
– prêts 1% logement ou employeur ;
– prêts PEL ou CEL.

Quelle différence entre suspension totale ou partielle ?

La suspension totale (ou complète) correspond au report du remboursement du capital et des intérêts (vous continuez de payer l’assurance). Vous dépensez beaucoup moins mais attention, cela peut allonger votre prêt de plusieurs années.

La suspension partielle (ou simple) correspond au report du remboursement du capital uniquement (vous continuez de rembourser les intérêts et de payer l’assurance).

Qu’est-ce que la modulation des échéances ?

La modulation d’échéance vous permet d’augmenter ou de diminuer le montant de vos remboursements de prêt immo.

Exemple : vos revenus ont augmenté ? Augmentez la somme de vos remboursements mensuels afin de clôturer votre crédit plus rapidement.

Et inversement, si vous avez quelques difficultés financières, vous pouvez, avec la modulation d’échéances, diminuer vos remboursements. Vous mettrez cependant plus de temps à rembourser l’intégralité de votre prêt.

11 commentaires
Margueritain, le 8 avril 2020

Bonjour je suis en instance de divorce et nous avons mis notre bien commun en vente vu les circonstances actuelles notre vente va prendre beaucoup plus de temps que prévu . J ai une acquisition à faire en juillet pour une maison afin de pouvoir accueillir mes enfants dans les meilleurs conditions. j'ai fait un projet de prêt auprès de ma banque qui est elle mème la banque qui m'a fait le prêt pour le bien a vendre .
Je me pose la question pour savoir comment je peux faire pour réaliser mon emprunt pour ce nouvel achat sans être
pris financièrement en sachant que mon apport personnel était la plus valu de notre bien a vendre et que aujourd’hui cela va mettre beaucoup plus de temps vu les conditions que nous vivons .
Pouvez vous me dire quelles sont les solutions envisageables .

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 8 avril 2020

Bonjour,
Je vous conseille de vous renseigner pour un prêt relais, vous trouverez toutes les informations ici : https://reassurez-moi.fr/guide/pret-immobilier/pret-relais.
Bien à vous,

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CHRISTIAENS Lydie, le 6 janvier 2020

Bonjour

vers quelle type d'assurance externe à celle proposée par la banque, est il intéressant de se tourner ? Comment trouver l'assureur ?

Cdlt

Répondre
Notre expert
Antoine Fruchard, le 7 janvier 2020

Bonjour,

Avez-vous testé notre comparateur en ligne d'assurances de prêt ? => https://reassurez-moi.fr/simulation-assurance-pret-immobilier
Vous pourrez obtenir un devis gratuitement et adaptés à vos besoins.

Répondre
Vanessa d, le 2 janvier 2020

Bonjour, nous rencontrons actuellement des soucis financiers. Est il possible de demander un report des mensualités le temps que notre situation se stabilise ?

Répondre
Notre expert
Antoine Fruchard, le 3 janvier 2020

Bonjour Vanessa,

Il faut que vous regardiez dans votre contrat d'emprunt immobilier si le report de vos mutualités est une option qui vous est proposée. Si oui, contactez votre organisme prêteur pour ce report ensemble.

Cordialement.

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RUÉ, le 3 octobre 2019

Je vais être en retraite et mes revenu vont baisser au moins de 30 pour cent.et ma femme a pas de revenu; j'ai pensé suspendre mon crédit pour un an. car après mes 62 ans j'aurai droit de reprendre une petite activité
Pensez vous que c'est une bonne solution?
Merci de votre réponse

Cordialement

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 3 octobre 2019

Bonjour Monsieur,

Si votre banque accepte que vous suspendiez votre crédit pour un an, c'est en effet une bonne idée !

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Bea, le 8 juillet 2019

Bonjour
Je suis propriétaire d un appartement vefa avec une procédure judiciaire en cours. Je voudrai faire suspendre mon crédit par le juge comment faire?

Répondre
Notre expert
Antoine Fruchard, le 12 juillet 2019

Il est possible de saisir le Tribunal d’instance, au fond ou en référé, afin d’obtenir des délais, pendant au maximum deux ans.

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SPENS, le 10 octobre 2018

bonjour
j'ai demandé un rachat de crédit seulement, avec ce rachat de crédit une hypothèque serait mise en place. Du fait que je ne suis pas encore divorcé la signature du rachat de crédit demande la signature de mon épouse qui elle ne veut pas signer. Comment puis-je faire

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