Comment calculer le capital restant dû ?

Mis à jour le 14 août 2021 par Antoine Fruchard 

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Pour financer un projet immobilier, il est quasi systématique de contracter un prêt immobilier auprès d’une banque. Le remboursement de ce crédit s’effectue sur la base du capital restant dû, soit la somme restant à rembourser à l’établissement prêteur. Or, le capital restant dû évolue en fonction de plusieurs facteurs, variant chaque mois. Nos experts vous expliquent !

Qu’est-ce que le capital restant dû ?

Le capital restant dû est la somme à rembourser à la banque à un instant précis de votre emprunt immobilier. Il donne une idée du remboursement dont vous vous êtes déjà acquitté auprès du créancier. Il permet également d’avoir une évaluation de l’avancement du remboursement après le paiement de plusieurs échéances dues.

Si tout se passe normalement pour vous, le capital restant dû est un bon indicateur de votre stabilité financière, puisque vous aurez réussi à rembourser régulièrement les mensualités prévues. Il s’agit donc de la somme actualisée chaque mois après le remboursement d’une mensualité, que vous, l'emprunteur, devez encore régler à la banque.

En principe, le capital restant baisse au fur et à mesure de l’évolution du remboursement de l'emprunt. En revanche, certains crédits supposent un taux d’intérêt variable, basé sur l’inflation ; dans ce cas, il est possible que l’actualisation mensuelle ou annuelle des échéances implique une augmentation du capital restant dû.

Dans le cas où le taux de prêt immobilier, donc le taux d’intérêt appliqué à la signature du crédit est fixe, le capital restant dû sera alors obligatoirement revu à la baisse après chaque mois. Vous remboursez une somme précise mensuellement, vous permettant de vous acquitter progressivement de la dette contractée.

Comment calculer le capital restant dû de l'emprunt ?

Pour les particuliers, le calcul du capital restant dû est relativement obscur. Les banques proposent effectivement un tableau d’amortissement de votre prêt prenant en compte une actualisation mensuelle. Il est dans leur intérêt de minimiser la transparence des informations, pour éviter un remboursement anticipé du prêt immobilier.

Dans l’optique de simplifier le calcul du capital restant dû, Réassurez-moi met à votre disposition son outil dédié, qui vous permettra d’avoir une idée précise de la somme restant à rembourser après le paiement de votre dernière mensualité.

De manière simple, le capital restant dû est calculé de la manière suivante :

Capital restant dû = somme prêtée + intérêts – somme déjà remboursée

Le capital restant dû est un facteur très important à prendre en considération. Sa valeur donne une idée précise de l’avancement du crédit contracté et permet d’envisager un rachat de crédit ou un remboursement anticipé partiel ou total. Il faut néanmoins prendre en compte les frais attenants à ce dernier critère, qui compensent la perte des intérêts prévus pour les établissements de crédit.

Comment fonctionne le remboursement du capital restant dû de son prêt ?

Le capital restant dû est une donnée essentielle du prêt immobilier : il représente les devoirs financiers restant à la charge de l’emprunteur vis-à-vis de l’établissement de crédit.

Dans le cadre d’un prêt immobilier, les banques font en sorte que les 1ères échéances de remboursement compensent une somme précise. C’est ainsi que les premières mensualités sont utilisées pour le remboursement effectif des intérêts appliqués au prêt ; cela permet pour le créancier de séparer précisément le capital prêté et coût réel de l’emprunt.

L’emprunteur procède ainsi en 1er lieu au paiement du prêt immobilier contracté, soit les intérêts bancaires. Ce n’est qu’au bout de quelques mois (lorsque le coût de crédit est réglé), qu’il commence à rembourser réellement la somme octroyée par l’établissement de crédit.

Qu’est-ce que le remboursement par différé d'emprunt ?

Procéder à un remboursement par différé vous permet d’éviter d’avoir à supporter des charges personnelles en plus des mensualités de crédit. Les banques peuvent alors éventuellement accéder à la demande de remboursement différé, en l’appliquant de 3 manières différentes :

  • par franchise totale : rarement utilisé, le différé avec franchise totale suppose que l’emprunteur pourra commencer à rembourser à une date fixée l’intégralité de son prêt (capital + intérêts) ;
  • par franchise par tranches : cette disposition implique que les fonds octroyés sont débloqués progressivement, en fonction de l’état d’avancement des travaux par exemple. Cette méthode est souvent utilisée dans le cas d’une VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) et permet au particulier de ne voir les intérêts appliqués uniquement à la somme débloquée ;
  • par franchise partielle : mode opératoire fréquemment utilisé, la franchise partielle fait en sorte, que l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la période fixée ; seul le capital est alors concerné par le remboursement différé.

Quel est l’intérêt d’un remboursement sur capital restant dû ?

Connaître le montant du capital restant dû vous permet de savoir à combien s’élèverait le rachat de crédit par un autre établissement prêteur. Celui-ci suppose des avantages avérés pour le particulier et le capital restant dû en constitue la donnée principale, qui déterminera le coût du rachat.

Par ailleurs, l’emprunteur a tout intérêt à avoir une idée précise du capital restant dû en cas de volonté de remboursement anticipé. Procéder de la sorte lui permet d’économiser des sommes très importantes ; les banques n’aiment généralement pas cette pratique, car cela les empêche de toucher des intérêts supplémentaires sur une plus longue durée.

Qu’est-ce que le remboursement anticipé du capital restant dû ?

Le remboursement anticipé du prêt peut être réalisé de manière partielle ou totale, en fonction de vos possibilités et volonté. Si les établissements de crédit autorisent le remboursement anticipé du prêt immobilier, il s’agit pour vous d’étudier précisément vos capacités de paiement pour réaliser le maximum d’économies.

Le fait de procéder à un remboursement anticipé du crédit immobilier peut notamment être motivé par une augmentation significative des revenus. Ces derniers auront à priori augmenté plusieurs années après la contraction du prêt. De cette manière, le taux d’endettement (part des mensualités sur les revenus) a baissé et il est alors possible de l’augmenter à nouveau (dans la limite de 33 %) pour réduire la durée de l’emprunt.

Le capital restant dû est notamment pris en compte dans certaines situations particulières. C’est particulièrement le cas dans une situation de rachat de soulte. Le rachat de soulte représente l’acquisition par une personne de la part d’un autre propriétaire dans le cadre de la possession d’un logement en indivision.

Si le prêt immobilier concernant ledit bien immobilier suppose l’existence d’un ancien prêt immobilier, l’acheteur devra prendre en compte le capital restant dû pour ce crédit et d’éventuels frais de remboursement anticipé. De la même manière, en cas de rachat de crédit, l’emprunteur pourra négocier de nouvelles modalités comme les mensualités majorées d’un nouveau taux d’intérêt moyen et d’éventuels frais de remboursement anticipé. Le capital restant dû constitue alors une donnée primordiale de la valeur de rachat du prêt.

Qu’est-ce que le capital restant dû du prêt immobilier ?

Le capital restant dû est la somme à rembourser à la banque à un instant précis de votre emprunt immobilier. Il donne une idée du remboursement dont vous vous êtes déjà acquitté auprès du créancier.

Comment calculer le capital restant dû du prêt immo ?

Le calcul du capital restant dû se fait ainsi :

Somme prêtée + Intérêts – Somme déjà remboursée = Capital restant dû

Quelle différence entre capital restant dû et capital initial ?

Le capital restant dû est dégressif car calculé en fonction de l'emprunt restant à payer (qui diminue logiquement au fil du temps). Tandis qu’un remboursement basé sur le capital initial est fixe, puisqu’aligné uniquement sur le capital à rembourser au début de l'emprunt. Notre simulateur de capital restant dû calcule en direct votre situation.

Quel est l’intérêt du capital restant dû ?

Plus vous avancez dans le remboursement de votre emprunt, moins vos cotisations seront chères, car celles-ci seront basées sur le capital qu’il vous reste à payer (capital qui diminue chaque année un peu plus).

Attention toutefois, si vous réalisez un remboursement anticipé de l'emprunt, vous aurez dépensé plus avec le capital restant dû (cotisations élevées, puis faibles) qu’avec un remboursement sur capital initial (cotisations fixes tout au long du remboursement de l'emprunt).

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