Depuis plusieurs années, les ménages souscrivant un crédit immobilier s’endettent sur des durées de plus en plus longues. Les taux ne baissant plus et les prix immobiliers augmentant, cette tendance devrait s’accroître.
Des taux qui se stabilisent
Et si la phase de baisse des taux était terminée ?
En août 2025, les taux moyens des crédits immobiliers se sont établis à 3,08% en moyenne selon l’Observatoire Crédit Logement CSA. C’est très légèrement plus qu’en juillet (3,07%).
- Durant les trois premiers mois de l’année, cette moyenne a diminué de 0,22 point pour s’établir à 3,09%.
- La période allant d’avril à août est au contraire marquée par une stabilisation des taux, appelée “phase d’atterrissage” par l’Observatoire.
L’environnement économique pousse les banques à la prudence. La baisse des taux de la Banque centrale européenne — celui de refinancement étant passé de 2,40% à 2,15% — n’aura pas suffi à les rassurer.
“Ni les intentions d’achats de logement, ni la demande de crédit à l’habitat n’ont bénéficié du regain saisonnier habituel à la fin du printemps”, pointe Crédit Logement.
L’incertitude est renforcée par :
- un environnement politico-économique et géopolitique dégradé,
- des perspectives macroéconomiques détériorées,
- des taux obligataires réorientés à la hausse.
Le coût de la dette française, qui sert de référence aux banques pour établir leurs grilles de crédits immobiliers, a ainsi retrouvé en septembre des niveaux supérieurs à 3,5%, comparables à ceux connus en 2011 au sortir de la crise des dettes souveraines.
Des prêts de plus en plus longs
Ce comportement “prudent” des banques est contrebalancé par une distribution plus souple du crédit. La maturité des prêts est toujours plus élevée.
- En août 2025, la durée moyenne des prêts accordés était de 250 mois (20 ans et 10 mois), soit les niveaux les plus élevés jamais observés.
- Faute de jouer sur les taux, les emprunteurs misent donc sur la durée pour adoucir leurs mensualités et respecter les règles de solvabilité (35% maximum des revenus nets avant impôt consacrés au remboursement d’un crédit).
En août :
- 68% des prêts immobiliers ont été octroyés sur une durée supérieure à 20 ans (contre 62,8% en moyenne en 2024).
- La proportion des crédits entre 15 et 20 ans est passée de 19,9% à 18,7%.
- La part des crédits entre 10 et 15 ans a également reculé d’un point.
Des prix immobiliers en hausse
Outre la fin de la baisse des taux, la hausse des prix immobiliers accentue le recours à des durées longues, “en particulier dans les grandes villes françaises”, souligne Crédit Logement.
En un an, ce ratio est revenu à son niveau de l’été 2024.
Les montants empruntés ont augmenté de 4,8% sur les huit premiers mois de 2025, contre seulement 0,2% en moyenne en 2024.
Un emprunteur doit désormais consacrer en moyenne 4,1 années de revenus à son crédit.
