Immobilier : quel apport personnel faut-il ?

Mis à jour le 10 décembre 2021 par Delphine Bardou 

L’apport personnel est la somme d’argent que l'emprunteur peut investir dans son projet immobilier en complément de l'emprunt. Selon les banques, un minimum d’apport personnel peut être requis pour accéder au prêt. Comment calculer son apport disponible ? Quel est l’apport personnel idéal ? Réponses !

Qu’entend-t-on par apport personnel ?

L’apport personnel est une somme d’argent que vous possédez déjà et que vous pourrez consacrer à votre prêt immobilier. Ce montant est exprimé en pourcentage de la somme globale (si un emprunteur souhaite acquérir un bien en vente à 200 000 €, et qu’il a un apport de 40 000 €, il aura besoin d’emprunter 160 000 €. Le pourcentage de son apport est de 20 %.)

On dit souvent qu’un bon apport est la clé d’un crédit immobilier accepté. Pourquoi ?

  • L’apport personnel permet de « soulager » votre banque.Plus l’apport est conséquent, moins le montant du prêt le sera. C’est donc une aide précieuse concernant votre investissement et celui de la banque ;
  • Votre apport prouve que vous savez mettre de l’argent de côté. Cela permet à la banque d’être rassuré sur votre capacité de remboursement ;
  • Plus votre apport est important, moins le prêt sera risqué. De plus, l’apport personnel est un bon moyen de négociation concernant les modalités du prêt, le taux, les mensualités etc.

Selon les établissements financiers, certains seront enclins à vous octroyer un emprunt, même avec un apport personnel faible. Pour trouver quelle banque sera la plus à même de vous proposer un emprunt adapté à votre situation, comparez les offres ! Notre outil de simulation de prêt vous présente les meilleurs établissements selon votre profil d'emprunteur :

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Quel est l’apport personnel idéal ?

En France, la loi ne fixe aucun montant minimal ni maximal concernant l’apport personnel. En théorie, vous pourriez apporter entre 0% et 99% de la somme à emprunter.

Cependant, dans la pratique, les banques demandent généralement qu’au moins 10% de l’opération soit financée par votre apport.

Cependant, selon votre projet immobilier et l’établissement auquel vous demandez votre prêt, l’apport personnel pourra être plus ou moins conséquent. Dans le cadre d’un investissement locatif par exemple, l’apport personnel exigé sera généralement plutôt bas puisque le remboursement du prêt pourra être assuré par les loyers.

S’il s’agit d’acheter votre première résidence principale (appartement ou maison) ou de mettre votre bien directement en location dans un secteur prisé, 10 % d’apport personnel devrait suffire.

Pour obtenir les meilleures conditions d'emprunt (c’est-à-dire un bon taux), on estime qu’un apport entre 20 et 30% du montant du bien immobilier convoité est l’idéal.

Voici l’apport conseillé selon votre profil d'emprunteur :

Profil d'emprunteur(s)Apport conseillé
Personne seule ou en couple en CDD / intérim30 %
Couple avec l’un en CDI et l’autre en CDD ou intérim20 %
Couple en CDI10 %
Couple de fonctionnaires (40 ans, 1er achat)Entre 0 et 10 %

Comment constituer son apport personnel ?

L’apport personnel provient logiquement des économies de l'emprunteur :

  • assurance vie, plan d’épargne logement, livret A ;
  • héritage ;
  • donation ;
  • vente d’un bien immobilier ;
  • un prêt familial par exemple.

Vous pouvez aussi avoir recours à d’autres dispositifs ou certains prêts à coût réduit, que l’on appelle des prêts complémentaires, pour constituer votre apport et donc présenter un meilleur dossier à la banque:

  • si vous travaillez dans une entreprise de plus de 50 personnes, sur demande, votre employeur peut débloquer par anticipation la participation aux bénéfices de votre entreprise (uniquement en cas d’achat de la résidence principale) ;
  • le PTZ + (prêt à taux zéro) ;
  • les « petits prêts » (prêts CAF, prêts fonctionnaires, prêts départementaux et régionaux)…

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Quels sont les avantages d’un bon apport immobilier ?

Si l’apport personnel peut être vu par certains emprunteurs comme une contrainte, il ne faut pas oublier que cela peut aussi devenir un atout dans votre dossier. En effet, si la banque le voit comme une condition, l'emprunteur doit le considérer comme un solide levier de négociation.

Plus votre apport personnel sera important, plus vous serez en capacité de négociation. Un apport personnel conséquent peut vous permettre d’obtenir un taux de crédit plus avantageux. Si l’établissement auprès duquel vous vous adressez n’est pas enclin à négocier le taux, vous pouvez utiliser votre apport pour alléger les dépenses annexes : frais de dossier, conditions de remboursement anticipé, etc).

En présentant à votre établissement prêteur un apport personnel satisfaisant, vous le rassurer concernant le risque de non-remboursement. En bonnes conditions, vous aurez davantage de marge de manoeuvre pour négocier ou encore mettre en concurrence les différents établissements prêteurs.

Peut-on emprunter sans apport ?

Comment faire quand on n’a pas d’économies, donc pas d’apport personnel ? Bien qu’il soit de plus en plus difficile de contracter un prêt immobilier sans apport personnel, cela reste possible: certaines banques acceptent encore, sous conditions, de financer des projets immobiliers dans leur totalité. Dans ce cas, on parle de prêt à 100%, ou à 110% lorsque celui ci prend en charge les frais notaire en plus du prix d’achat.

Si vous êtes dans cette situation, il sera nécessaire de constituer un dossier solide et d’apporter des garanties

Sachez que si vous êtes dans ce cas-là, il sera nécessaire de constituer un dossier solide et d’apporter des garanties à l’établissement prêteur, car les banques sont très vigilantes avec ce type de profil.

Les premiers éléments pris en compte par la banque seront le montant de vos revenus, votre capacité à bien gérer vos comptes (qui ne doivent surtout pas être, même de temps en temps, à découvert), votre historique d’endettement, et votre situation professionnelle qui doit être stable (CDI). La banque va aussi vérifier l’adresse du logement, car le bien acheté va constituer une garantie supplémentaire, puisque la banque pourra se rembourser sur la vente du bien en cas de défaillance de remboursement : plus le logement est bien placé, plus il résistera à une éventuelle baisse des prix.

Le taux d’intérêt sera plus élevé pour un emprunt sans apport personnel.

Conseil :  lors de votre demande d'emprunt immobilier, votre banquier vous expliquera qu’il est obligatoire de contracter une assurance-emprunteur. Si cette obligation est tout à fait juste, sachez que vous n’êtes en aucun cas obligé de contracter l’assurance que vous proposera votre banque !

Si vous souhaitez faire des économies pour les mêmes garanties, pensez à la délégation d’assurance emprunteur. Les mensualités d’assurance (et donc le coût total du crédit) seront bien moins élevées qu’en contractant celle de la banque. Vous pouvez effectuer une simulation sur notre calculette d’assurance de prêt !

Quel est l’apport personnel minimum exigé par les banques ?

Généralement, les établissements prêteurs demandent un apport personnel équivalent à 10 % du prix du bien. Ainsi, si votre achat immobilier nécessite 300 000 €, vous devrez avoir a minima 30 000 € d’apport personnel pour prétendre à un prêt.

Quels sont les avantages à un bon apport personnel ?

En étant un client « rassurant », vous bénéficierez d’une meilleure marge de manoeuvre concernant la négociation de votre taux ainsi que des frais annexes à l'emprunt (frais de dossier, pénalités de remboursement anticipé etc).

Est-il obligatoire d’avoir un apport pour obtenir un prêt immobilier ?

Non ! Certains établissements offrent des solutions de crédit à des emprunteurs sans apport. Cependant, il faudra généralement présenter un dossier sérieux et/ou des garanties complémentaires pour rassurer votre établissement prêteur.

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