Comment est calculé le TAEG ?

Mis à jour le 15 octobre 2020 par Antoine Fruchard 

Le calcul du Taux Annuel d’Effectif Global de prêt immobilier (ancien TEG) peut sembler complexe. Nous vous aidons à décrypter la formule mathématique de cet élément dont la mention par les organismes de crédits immobiliers a été rendue obligatoire. Réglementation, éléments inclus ou non, formules de calcul Excel et simulateurs, c’est ici !

À quoi sert le TAEG ?

Le taux annuel effectif global (TAEG) est un indicateur qui regroupe et comptabilise l’ensemble des frais liés à la souscription d’un crédit. Ce taux d’intérêt est intrinsèquement lié aux conditions que vous proposera chaque banque. Objectif, il est destiné à représenter le coût total et réel des crédits.

La législation sur le taux effectif global concerne tous les financements consentis :

  • Aux particuliers : crédit à la consommation ou crédit immobilier
  • Aux professionnels : personnes morales (SA, SARL,…) et personnes physiques agissant pour des besoins professionnels (artisans, commerçants, agriculteurs, professions libérales,…).

La mention de TEG ou TAEG est obligatoire. Elle permet de protéger les particuliers et éviter qu’ils ne soient induits en erreur par de nombreuses publicités trompeuses. Ainsi, pour toute offre de prêt immobilier émise à compter du 1er octobre 2016, votre banque doit vous communiquer un taux annuel effectif global que vous retrouverez notamment dans la Fise.

Le TAEG présente l’avantage de fournir un indicateur simple qui permet de comparer rapidement la compétitivité d’un financement.

Plus le TAEG sera élevé, plus votre prêt sera coûteux !

Pour connaître le TAEG appliqué par les différents établissements financiers, nous vous conseillons de faire une simulation en ligne. Grâce à notre comparatif, nous calculons selon votre profil, le type d’achat et son montant, les différents TAEG appliqués par les banques. C’est le meilleur moyen de trouver l’offre la plus à même de répondre à vos besoins.

taux pret immo 1

TEG ou TAEG, quelles différences ?

Depuis le 1er octobre 2016, le TAEG est venu remplacer le TEG. Plus précis, le TAEG s’exprime en pourcentage annuel sur le montant du crédit. C’est également la valeur de référence permettant de s’assurer que le taux de l’emprunt ne dépasse pas le taux d’usure de la Banque de France.

Il est plus précis que le Taux Effectif Global (TEG) car il comprend, dans son calcul, des éléments supplémentaires. Voici les principales modifications entre ces deux taux :

Taux Effectif Global (TEG)Taux Annuel Effectif Global (TAEG)
Assurance décès invaliditéNonOui
Assurance chômageNonOui
Normes européennesNonOui
Taux globaux / indicatifTaux globaux sur un moisTaux globaux sur l’année

Comment se calcule le TAEG ?

Le calcul du TAEG est complexe : il s’agit de mesurer quel sera le montant total de votre prêt. À la différence du mode de calcul du TEG, le TAEG prend en compte les frais d’assurances et de normes européennes. Cet indicateur est un solide outil de négociation auprès des banques puisque chacune utilise la même formule. La comparaison est donc absolument objective.

Voici la formule appliquée pour calculer le TAEG :

TAEG = [(montant total à rembourser – montant de l’emprunt)/montant de l’emprunt] x nombre total de mensualités

Ce mode de calcul implique donc les éléments suivants :

  • le taux nominal de votre emprunt,
  • les frais de dossier,
  • les frais d’assurance,
  • les éventuels frais de courtage,
  • les frais de garantie,
  • les frais de gestion de compte.

Le taux nominal du crédit

Le taux nominal correspond au taux brut que l’emprunteur devra rembourser en supplément du capital emprunté. Attention, ce taux doit être pris avec des pincettes puisqu’il ne comprend pas les effets potentiels de l’inflation (c’est-à-dire du niveau des prix dans les années à venir). Cette valeur est importante car renseigne sur le coût de l’argent qu’il faudra rembourser en échange du prêt. Pour autant, la donnée seule est peu significative car de nombreux autres paramètres (que nous détaillons à suivre) vont influer sur le coût total de votre crédit.

Les frais de dossier

Les frais de dossier de prêt immobilier sont la rémunération de la banque pour avoir étudié et monté votre dossier de prêt. Gardez en mémoire qu’ils ne seront dus que si la demande de prêt est acceptée. Même si les frais de dossier représentent généralement une faible part du capital emprunté (entre 1 et 1.5 % du capital emprunté), ils ont un réel impact sur le TAEG.

À titre d’exemple, sur 100 000 € empruntés à 3,5 %, 1 000 € de frais de dossier ajoutent environ 0,12 % au TAEG. 

En faisant appel à un courtier en prêt immobilier, vous aurez de fortes chances de ne pas payer de frais de dossier ! En tant qu’apporteur d’affaires pour les banques, ce dernier a généralement une relation privilégiée lui permettant d’obtenir plus facilement des gestes commerciaux !

L’assurance du prêt immobilier

L’assurance emprunteur, qui garantit le remboursement du crédit en cas de décès et d’invalidité, est obligatoire pour l’obtention d’un crédit. Les couvertures en cas d’incapacité ou de perte d’emploi sont elles, fortement recommandées pour obtenir un crédit. Le calcul du TAEG prend en compte les primes d’assurance en les additionnant aux mensualités de crédit et en re-calculant le TAEG correspondant.

Il existe de 2 types d’assurances de prêt :

  • l’assurance emprunteur constante : le montant reste identique sur toute la durée du prêt (c’est souvent le cas des assurances-groupes, donc des assurances des banques),
  • l’assurance emprunteur dégressive : calculée chaque mois sur le capital restant dû (souvent les délégations d’assurance, donc les assureurs indépendants).

Pour une même prime totale sur toute la durée du prêt, l’assurance dégressive aura un impact légèrement supérieur sur le TEG car les primes d’assurance des premières années sont plus élevées que celles des assurances à primes constantes. Cependant, à la fin de votre emprunt, vous constaterez que l’assurance dégressive aura un coût total bien moins élevé que l’assurance constante.

Les frais de garantie ou de sûretés réelles

Les garanties (demandées par les banques pour faire face aux risques d’impayés qui ne seraient pas couverts par une assurance) constituant une condition nécessaire à l’octroi du prêt, leurs frais sont obligatoirement pris en compte dans le calcul du TAEG.

Il faut bien noter les deux principaux modes de garantie :

  • les sûretés réelles : hypothèque ou inscription en privilège de prêteur de deniers, qui induisent une mainlevée (environ 0,7 % pour un prêt d’un montant de 120 000 €) en cas de revente,
  • les sociétés de cautionnement : elles permettent de récupérer à la fin du prêt, jusqu’à 75 % de la prime versée à un fond mutuel de garantie : lors du calcul du TAEG, on peut donc réduire de presque 75 % le coût de la garantie (car vous la récupérerez en fin de prêt) pour arriver à une somme plus “juste”.

Quels frais ne sont pas inclus dans le TAEG ?

Si le TAEG de prêt immobilier représente une bonne indication du coût total du prêt pour une première comparaison, il n’inclut cependant pas des éléments essentiels que l’emprunteur doit garder en mémoire lors du choix de son offre de prêt :

Les pénalités de remboursement anticipé et les frais liés à un manquement au contrat de crédit

En cas de revente du bien avant la fin du prêt, des indemnités de remboursement anticipé (IRA) seront dues à votre banque. Elles sont limitées par la loi à 3 % du capital restant dû ou à 6 mois d’intérêt. Si vous comptez revendre en cours de prêt pour acheter plus grand ou ailleurs par exemple, ces pénalités constitueront un coût supplémentaire qu’il faudra prévoir en plus dans le calcul de votre TAEG.

Enfin, les frais liés à un manquement au contrat de crédit correspondant par exemple aux  intérêts supplémentaires si vous manquez une échéance de remboursement, ou tout autre frais liés à une faute de votre part, ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG.

Les frais de notaire

Les frais de notaire ne sont pas inclus dans le calcul du TAEG, car ce sont des frais d’acquisition indépendants de l’opération de crédit en elle-même. Ils sont propres à chaque étude notariale et ne peuvent donc pas être un critère de calcul.

Qu’est ce que les intérêts débiteurs TAEG ?

Si vous avez été prélevé d’intérêts débiteurs c’est que vous avez négocié avec votre banquier la mise en place d’une autorisation de découvert sur votre compte.
Les intérêts débiteurs sont les intérêts prélevés pour le fait de vous avoir prêté de façon exceptionnel ou permanente, et quel que soit son montant, une autorisation de découvert à un taux défini par la banque.

Autrement dit, ce sont des agios ou des frais bancaires. La banque prélève des intérêts trimestriellement (au 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de l’année) car une autorisation de découvert est un prêt : son taux d’intérêts d’emprunt varie selon les dispositions de votre établissement bancaire.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est fixé indépendamment pour chaque type de financement et correspond au taux maximum auquel les établissements financiers sont soumis pour fixer leurs crédits. Calculé chaque trimestre par la Banque de France, il permet de limiter des écarts trop importants entre les différents établissements bancaires. Un prêt fixé au-dessus du taux d’usure est dit usuraire et est puni par la loi selon l’article L314-6 du Code de la consommation. En cas de doute sur le respect de ce taux d’usure, vous pouvez faire appel aux conseils d’un expertiseur en prêt immobilier. Attention cependant à vous renseigner avant de mandater qui que ce soit : de nombreux faux-expertiseurs sont présents sur la toile.

Voici le taux d’usure fixé par la Banque de France en juillet 2020 (et la comparaison avec mars 2020) :

Taux d’usure en mars 2020Taux d’usure en juillet 2020Évolution
Prêt immobilier inférieur à 10 ans2,41 %2,39 %– 0,02 %
Prêt immobilier de 10 à 20 ans 2,40 %2,40 %0,00 %
Prêt immobilier sur plus de 20 ans 2,51 %2,57 %0,06 %
Prêt à taux variable2,27 %2,28 %0,01 %
Comment calculer le TAEG ?

Le Taux Annuel Effectif Global est calculé selon la formule suivante : TAEG = [(montant total à rembourser – montant de l’emprunt)/montant de l’emprunt] x nombre total de mensualités. Cela correspond à l’ensemble des frais liés à votre emprunt, hormi les frais de notaire.

Qu’est-ce que le Taux Annuel Effectif Global ?

Le taux annuel effectif global (TAEG) est un indicateur qui regroupe et comptabilise l’ensemble des frais liés à la souscription d’un crédit (taux nominal, frais de dossier, frais d’assurance, frais de gestion etc).

Comment faire baisser le TAEG ?

Il y a plusieurs moyens de faire baisser votre TAEG dont la délégation d’assurance vous permettant de faire des économies sur votre assurance de prêt ou encore la négociation des frais de dossier.

Quel est le meilleur TAEG ?

Le meilleur TAEG est celui le mieux adapté à votre profil d’emprunteur et à vos capacités de remboursement. En moyenne, un bon TAEG en 2020 est compris entre 1,5 % et 2 %. Notre comparateur de TAEG peut vous aider à souscrire au meilleur taux !

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