Prêt immobilier : le TAEG

Pour la contraction d’un prêt immobilier, la banque applique un taux annuel effectif global (TAEG) qui prend en compte tous les éléments du coût réel du crédit. Il prend notamment en compte :

  • Les intérêts appliqués sur le capital restant dû 
  • L’assurance emprunteur 
  • Les frais de dossier 
  • Les garanties (hypothèque, cautionnement, privilège de prêteur de deniers…) 
  • Les autres frais éventuels (la suppression des pénalités de remboursement anticipé répercutée sur les mensualités, par exemple)

Le TAEG est donc exprimé en taux annuel de la somme totale empruntée et permet de déterminer précisément la somme que l’emprunteur devra régler pour s’acquitter de sa dette. Il a permis de réglementer strictement la démarche commerciale bancaire en France. Il a rendu service aux particuliers pour les aider à choisir leur offre de crédit, mais il a également été fort utile aux banques pour la promotion de leurs solutions de financement.

A quoi sert le TAEG ?

Le taux annuel effectif global (TAEG) est le taux d’intérêt fixé par la banque ou l’établissement qui vous octroie un prêt immobilier ou à la consommation.

Ce taux d’intérêt est intrinsèquement lié aux conditions que vous proposera chaque banque, mais il est objectif car il est destiné à représenter le coût total et réel des crédits.

Il est obligatoire. C’est pour protéger les particuliers et éviter qu’ils ne soient induits en erreur par de nombreuses publicités trompeuses, que le législateur a créé la notion de Taux Annuel Effectif Global : toutes les banques doivent vous communiquer cette information, et il doit toujours être indiqué sur les publicités et les offres préalables de crédit. Il devra également être indiqué sur votre contrat de crédit.

Le TAEG présente l’avantage de fournir un indicateur simple et donc de mesurer rapidement la compétitivité d’un financement et de comparer entre elles les meilleures solutions de financement : on peut connaître immédiatement l’ordre de grandeur de coût d’une proposition de financement. Un TAEG plus élevé signifiera donc un coût total plus élevé.

TEG ou TAEG ?

Jusqu’au 30 septembre 2016, calculer son TEG s’effectuait en deux parties :

  • Calcul du taux périodique correspondant à la périodicité des remboursements par la méthode d’équivalence (période supérieure à un mois).
  • Multiplication de manière proportionnelle du taux périodique par le nombre de périodes dans l’année et l’on obtenait alors le TEG (le taux effectif global) annuel.

Il faut savoir que ce mode de calcul du TEG (calcul du taux par la méthode proportionnelle) est toujours en vigueur pour les prêts professionnels.

Depuis le 1er octobre 2016, le nouvel indicateur de référence du coût total d’un crédit immobilier devient le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et non plus le TEG. Légalement, c’est donc le TAEG (méthode actuarielle) qui est utilisé pour les crédits à la consommation ainsi que pour les crédits immobiliers depuis le 1er octobre 2016.

A savoir : le Taux Annuel Effectif Global permet d’évaluer précisément le montant du prêt immobilier contracté auprès d’un établissement de crédit. Tous les frais principaux son pris en compte dans son calcul, bien que les frais annexes en soient exclus. Il est important de bien connaître l’utilisation faite par les banque du TAEG ainsi que les critères qui sont pris en compte pour sa détermination.

 

 

Les emprunteurs et les financements concernés par le TAEG

La législation sur le taux annuel effectif global concerne tous les financements consentis :

  • Aux particuliers : crédit à la consommation ou crédit immobilier
  • Aux professionnels : personnes morales (SA, SARL…) et personnes physiques agissant pour des besoins professionnels (artisans, commerçants, agriculteurs, professions libérales…).

Il ne concerne pas les opérations de location (crédit-bail, LOA, LLD…) car ces dernières ne se traduisent pas par un prêt d’argent.

Pour toute offre de prêt immobilier émise à compter du 1er octobre 2016, votre banque doit vous communiquer un taux annuel effectif global que vous retrouverez notamment dans la FISE (Fiche d’Information Standardisée Européenne). Ce document, obligatoire, détaille les points essentiels du crédit immobilier proposé avec des formulations utilisant un vocabulaire accessible et un plan précis.

Pour les crédits à la consommation, vous retrouverez cette mention de taux annuel effectif global dans les informations précontractuelles européennes normalisées.

Historique du TAEG

  1. Loi n°66-1010 / 1966 : instauration de la notion de TEG en France.
  2. Décret n°85-944 / 1985 : relatif au calcul du TEG.
  3. Loi n°93-949 / 1993 :  transfert du TEG dans le code de la consommation.
  4. Décret n°2002-928 / 2001 : le code monétaire et financier oblige les prêteurs à mentionner un TEG pour tous les crédits.
  5. Décret n°2011-135 / 2010 : le TAEG devient obligatoire à la place du TEG, pour les crédits à la consommation.
  6. Décret n° 2016-607 / 2016 : le TAEG devient obligatoire pour tous les crédits aux consommateurs (donc à la consommation et immobilier) suite à la transposition de la directive européenne MCD.

 

 

Spécificités du TAEG

Ce qu’il intègre

D’une façon générale, seront intégrés dans le calcul du TAEG l’ensemble des frais (directs ou indirects) qui vous sont demandés par votre banquier pour obtenir votre prêt, que ce soit au début ou en cours de prêt :

  • Le taux du prêt (ou taux nominatif, ou taux nominal, ou taux d’intérêt)
  • Les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier)
  • Les primes d’assurance emprunteur : les garanties Décès-Invalidité et Incapacités Temporaires de Travail (ITT) obligatoires (lorsqu’une assurance emprunteur est souscrite simultanément auprès de l’établissement prêteur au lieu d’une délégation d’assurance au choix de l’emprunteur, aussi appelée assurance externe)
  • Les frais de garantie (parfois également appelés frais de constitution des sûretés réelles)

Sachez aussi que depuis 2016, lorsque sont nécessaires à l’obtention du prêt, la banque doit intégrer dans le TAEG :

  • Le coût de l’estimation de votre bien (si besoin d’évaluer votre patrimoine)
  • Les frais d’ouverture et de tenue de compte bancaire
  • Tous les frais liés aux opérations de paiement et de prélèvement

Ce qu’il n’intègre pas

Les options “facultatives” ne sont pas prises en compte dans le TEG :

  • Les assurances optionnelles sur les crédits à la consommation comme sur les crédits immobiliers (assurance perte d’emploi, assurance ITT…).

Sont également exclus du calcul :

  • Les frais de notaire, car ce sont des frais d’acquisition indépendants de l’opération de crédit
  • Les frais liés à un manquement au contrat de crédit (comme des intérêts supplémentaires si vous manquez une échéance par exemple)

 

 

Que sont les intérêts débiteurs TAEG ?

Si vous avez été prélevé d’intérêts débiteurs c’est que vous avez négocié avec votre banquier la mise en place d’une autorisation de découvert sur votre compte.

Les intérêts débiteurs sont les intérêts prélevés pour le fait de vous avoir prêté de façon exceptionnelle ou permanente et quel que soit son montant, une autorisation de découvert à un taux défini par la banque.

Autrement dit, ce sont des agios ou des frais bancaires. La banque prélève des intérêts trimestriellement (au 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de l’année) car une autorisation de découvert est un prêt : son taux d’intérêt d’emprunt varie selon les dispositions de votre établissement bancaire. Sachez tout de même que taux est généralement plus élevé qu’un prêt à la consommation classique.

TAEG et taux d’usure

Le taux d’usure est fixé pour chaque catégorie de financement (prêt à la consommation à taux fixe, prêt immobilier à taux fixe entre 10 et 20 ans, prêt immobilier à taux variable de plus de 20 ans…). Il est calculé chaque trimestre par la Banque de France et publié au Journal Officiel.

Tous les financements aux particuliers sont soumis à la législation sur l’usure : le TAEG ne doit pas dépasser le taux d’usure légal fixé par la Banque de France pour un prêt à taux fixe.

En 2018, pour les contrats de crédit consentis à des consommateurs destinés à financer les opérations entrant dans le champ d’application du 1° de l’article L. 313-1 du code de la consommation, relatif au crédit immobilier ou d’un montant supérieur à 75 000 euros destinés à financer, pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien, le taux d’usure est :

  • prêt d’une durée inférieure à 10 ans : 3,09 %
  • prêt d’une durée entre 10 et 20 ans : 3,11 %
  • prêt d’une durée supérieure à 20 ans : 3,36 %
  • prêt à taux variable : 2,83 %
  • découvert sur compte : 14,04 %

 

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