Quels sont les frais de garantie d'un prêt ?

Le prêt immobilier comprend à la fois le capital emprunté, des intérêts et des frais annexes. Parmi eux, les frais liés à la garantie de votre emprunt constitue une part non négligeable du coût de votre prêt. Alors, quels sont les différents frais de garantie ? Comment faire baisser les frais de garantie de votre emprunt ? Réponse !

Que couvrent les frais de garanties d'un prêt immobilier ?

Pour toute souscription de prêt immobilier, la banque exigera une garantie pour se protéger contre le défaut de paiement de l'emprunteur. Cette garantie protège l'établissement prêteur contre les difficultés financières de l'emprunteur, qui ne seraient pas dues à son état de santé.

Ces frais ne doivent pas être confondues avec l’assurance de prêt immobilier, qui vient rembourser la banque en cas de décès, de perte d’autonomie (PTIA) ou encore d’invalidité de l’assuré. Son tarif dépend de votre prêt et de votre situation personnelle.

Ainsi, pour calculer le coût total de votre prêt immobilier, le TAEG est la valeur la plus juste. Il englobe les coûts liés au remboursement des intérêts de votre emprunt mais également tous les frais annexes liés à votre prêt (assurance, frais de garantie, frais de dossier etc).

Quels sont les frais des différentes garanties d'un prêt immobilier ?

Voici les trois garanties qui entrent dans le cadre d'un prêt immobilier :

• La caution : l'emprunteur fait demande à une société privée ou bien à une mutuelle de se porter caution pour son prêt contre rémunération.

• L’hypothèque : mécanisme par lequel la banque, en cas de défaut de paiement de l'emprunteur, pourra saisir le bien immobilier et le vendre pour rembourser l'emprunt.

• Le privilège de prêteur de deniers (IPPD) : il s'agit d'un droit, pour l'établissement de crédit, d'être remboursé en priorité sur les autres créanciers le cas échéant.

Le calcul du coût d’une garantie de prêt immobilier dépend surtout du montant emprunté qu’elle protège : plus ce dernier est élevé, plus son prix sera important. Néanmoins, comme indiqué dans le tableau ci-dessous, les montants varient selon le type de garantie choisie. Ils se calculent selon un pourcentage du montant emprunté. Il existe également, selon la garantie, des frais fixes :

Les garanties vont impacter le coût total de votre crédit. Vous allez donc vouloir, a priori, choisir la garantie la moins chère pour vous. Cela n’est pas toujours possible car votre banque peut vous imposer une hypothèque (classique ou hypothèque en viager) ou un privilège de prêteur de deniers. Et si elle accepte un cautionnement (qui est le plus souvent la garantie la moins chère), elle voudra très probablement vous imposer sa société de cautionnement, alors que vous préfèrerez, si vous êtes fonctionnaire, opter pour une caution “mutuelle fonctionnaire”, sensiblement moins chère...

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Quels sont les frais liés à la caution de prêt immobilier ?

La caution est un procédé qui consiste pour l’emprunteur à faire appel à une société privée de cautionnement pour se porter garant du prêt. La caution ne requiert pas d'acte notarié et peut se faire par un accord entre l’emprunteur et l’organisme financier de cautionnement, ou la mutuelle.

En cas de mise en œuvre de la caution, ladite société pourra se retourner contre le souscripteur pour récupérer les sommes remboursées en son nom.

Le cautionnement le plus répandu est celui fait via une société privée de cautionnement. En effet, la banque n’accepte pas toutes les sociétés de cautionnement. Votre banque prêteuse aura aussi tendance à vous diriger vers l’une de ses filiales et il sera difficile pour vous de faire jouer la concurrence et ainsi, de faire baisser le prix. Souscrire une caution via une mutuelle sera donc une option souvent moins chère, mais difficile à faire accepter à la banque.

La caution est divisée en deux types de frais pour l’emprunteur :

• le versement d'une Commission de Caution : en moyenne, de 150 à 600 € ;

• une participation au FMG (Fonds Mutuel de Garantie) : en moyenne 0,8 % du capital emprunté + une somme forfaitaire d’environ 200 €.

À la fin du prêt, certaines sociétés de cautionnement reversent une part du FMG à l’emprunteur, ce versement pouvant aller jusqu’à 75 % du FMG.

La caution est la garantie de prêt immobilier la plus répandue du marché. Elle représente environ 60 % des garanties souscrites. C’est aussi la moins chère (dans la grande majorité des cas), notamment car elle ne s’effectue pas devant un notaire, contrairement à l’hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers. Un autre avantage de la caution et que vous n'aurez normalement pas de frais de main levée à régler en cas de remboursement anticipé du prêt, ce qui est le cas pour une hypothèque ou pour un privilège de prêteur de deniers par exemple.

Quelle est la société de cautionnement la moins chère ?

Le Crédit Logement est accepté par presque toutes les banques car il est une filiale de la plupart des grandes banques françaises. Le Crédit Logement est le principal organisme de cautionnement en France, mais il en existe d'autres : demandez à votre banque quelles sont les sociétés de cautionnement qu'elle a agréé pour garantir ses prêts. D’autres sociétés de cautionnement sont des filiales captives des banques, c’est à dire filiales à 100 %. Elles ne travaillent donc qu’avec une seule banque.

Voici un aperçu des sociétés de cautionnement acceptées en fonction des banques :

• Banque Populaire : Socami, Socabred, Bred, Habitat.
• Caisse d'Epargne : Saccef.
• CIC : CMH.
• Crédit Mutuel : CMH, CNP, MGEN.
• Crédit Agricole : Camca.
• LCL : Camca.

Le tableau suivant montre le coût (initial, puis à la fin du prêt) des différents cautionnements bancaires d’une société privée de cautionnement pour un crédit immobilier d’un montant de 150 000 € :

Quelle mutuelle de cautionnement choisir ?

Voici quelques noms des mutuelles les plus répandues : MNH, MGEN, Mutualité Générale, ACEF, GMPA. Ces autres acteurs, qui ont passé des accords avec certaines banques, peuvent proposer, sous certaines conditions, des cautions. Leurs cautionnement sont presque toujours moins chers que ceux des filiales des banques, voire parfois gratuits. Mais les conditions d’accès à ces mutuelles pour un besoin spécifique de cautionnement en limitent fortement la portée, ainsi elles ne représentent qu’une très faible part du marché.

Selon les mutuelles, il faut en effet cumuler les conditions suivantes :

• durée d’adhésion à la mutuelle supérieure à 1 an ;
• exercice d’une profession précise (principalement pour les fonctionnaires) ;
• obligation de contracter l’assurance de prêt immobilier dans la même mutuelle ;
• obligation de souscrire le prêt auprès d’une certaine banque selon la mutuelle choisie.

Voici des exemples de coût de différentes mutuelles de cautionnement pour un prêt de 150 000 € :

Bon à savoir :

• MNH est gratuit pour le personnel hospitalier adhérent, sous réserve de contracter l'assurance emprunteur auprès de MPF (possible chez BFM, Caisse Épargne, Banque Postale, Crédit Foncier de France).

•  MGEN est réservé au personnel de l’Éducation nationale adhérent et uniquement possible avec la Banque Populaire, la Caisse Épargne, la Banque Postale, le Crédit Mutuel Enseignant. Le montant varie par "tranches de prêt".

• Mutualité Générale : obligation d'être adhérent et de contracter son assurance emprunteur auprès de CNP Assurances.

• ACEF : la caution est plafonnée à 2 100 €. Fonctionnaires et agents publics seulement, hors Éducation nationale. Exclusivement pour les prêts de la Banque Populaire.

Quel est le coût de l'hypothèque d'un bien immobilier ?

L’hypothèque de prêt immobilier permet à la banque de se nantir sur votre bien, ce qui signifie que si le crédit n’est pas remboursé. Alors, elle sera en droit de le vendre, et ainsi de se rembourser les sommes restant à percevoir. Si la banque et l’emprunteur optent pour cette garantie hypothécaire, le crédit immobilier devra forcément être effectué devant un notaire, ce qui engendrera un coût pour l’emprunteur.

Hypothéquer un bien immobilier lors d’un emprunt coûte environ 2 % du montant du prêt. Mais ce taux est dégressif selon le montant du capital emprunté. Le coût total de l'hypothèque se divise en plusieurs coûts différents :

• paiement de la taxe de publicité foncière : 0,715 % du montant emprunté couvert ;

• inscription à la conservation des hypothèques : 0,05 % du montant emprunté garantit ;

• émoluments du notaire, établis par paliers selon les fourchettes suivantes :
  • 1,33 % de 0 € à 6 500 €
  • 0,55 % de 6 501 € à 17 000 €
  • 0,366 % de 17 001 € à 30 000 €
  • 0,275 % au-delà de 30 000 €

• TVA sur cette prestation du notaire.

Le coût augmente en cas de remboursement anticipé du bien ou de sa revente. En effet, des frais de mainlevée sur l’hypothèque, qui représentent entre 0,7 et 0,8 % du montant initial du prêt, seront réclamés par la banque dans ces cas précis.

Quel est le coût du privilège de prêteur de deniers (PPD) ?

Le privilège du prêteur de deniers, ou PPD, est régi par l’article 2324 du Code Civil. Ce privilège, qui n'existe pas en Alsace-Moselle, permet à la banque prêteuse d'être en tête de traitement sur la liste des créanciers. En tant que "prêteur de deniers", la banque bénéficiera d'un traitement prioritaire dans la mise en œuvre de sa garantie. Le PPD produit les mêmes effets que l’hypothèque, en permettant à l’établissement de crédit de saisir le bien immobilier objet du prêt en cas de non remboursement de l’emprunt.

Cela coûte moins cher que l'hypothèque car le privilège de prêteur de deniers n’est pas assujetti à la taxe de publicité foncière. Il coûtera environ 0,80 % du capital emprunté + un montant fixe d’environ 500 €.

Le privilège de prêteur de deniers peut être une bonne solution intermédiaire. En effet, il est moins cher que l’hypothèque, mais la plupart du temps, la caution reste plus intéressante. Néanmoins, dans certains cas, notamment lorsqu’il n’y a pas de frais de mainlevée, le PPD peut s’avérer plus intéressant que la caution. De même, selon le montant de la caution qui est reversé à la fin du prêt, là encore le PPD peut être plus avantageux que la caution.

Comment réduire les frais de garantie du prêt immobilier ?

Voici quelques conseils pour faire baisser les frais de garantie selon la typologie de garantie choisie :

• La caution : il n'est pas possible d'imposer sa société de cautionnement à la banque prêteuse, mais parfois, vous pourrez la convaincre d’opter pour une mutuelle (si vous êtes éligible) et ainsi faire jouer la concurrence pour faire baisser les frais de cautionnement. Il semble donc plausible de dire que vous aurez plus de facilités à faire baisser le prix d'une caution que d'une hypothèque ou d'un privilège de prêteur de deniers, car les frais de notaire ne sont pas négociables.

De manière générale, la caution, même sans négociation, s'avèrera a priori moins chère que l'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers, car elle comporte moins de couches de frais différents.

• L'hypothèque : il est compliqué de faire baisser le coût d’une hypothèque car les différentes couches de frais qui la constituent sont des taxes ou les émoluments du notaire et donc, non négociables.

• Le privilège de prêteur de deniers : comme pour l’hypothèque, il ne sera pas évident de réduire le coût d’un privilège de prêteurs de deniers, car les différents frais qui la constituent sont des taxes ou les émoluments du notaire, donc forcément non négociables.

Comment faire baisser les autres frais de son prêt immobilier ?

Les frais de garantie viennent s’ajouter à différents coûts indépendants les uns des autres et parfois, peu connus des emprunteurs, qui constituent à eux tous le prix global de votre prêt. Il en existe plusieurs qui constituent autant de variables pour faire baisser le coût total de votre emprunt :

• Le taux d’intérêt : c’est la rémunération de la banque. Il est calculé en fonction de la durée de votre emprunt bancaire et du montant emprunté, mais aussi de votre situation financière globale et de votre apport personnel. Avoir un apport personnel conséquent ainsi qu’un taux d’endettement bas vous permettra d’accéder aux meilleurs taux d’intérêts bancaires. Ce taux est largement en baisse depuis plusieurs années, mais n’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour faire baisser les taux de prêts immobiliers au maximum.

• L’assurance emprunteur : elle est obligatoire et demandée par toutes les banques. Avant, cette assurance devait être obligatoirement souscrite auprès de la banque. Depuis 2010, il est possible d’en contracter de beaucoup moins chères en passant par un courtier en ligne grâce à la délégation d’assurance : ainsi, les emprunteurs réalisent de très importantes économies sur le coût total de leur emprunt. Aussi, depuis 2018 et l'amendement Bourquin, tout emprunteur est libre, chaque année, de changer d’assurance de prêt immobilier et ce, pendant toute la durée du crédit.

• Les frais de dossiers : ils sont variables et définis par votre banque, qui demande, en sus de sa rémunération, des frais pour traiter les demandes de crédit immobilier, de renégociation, de rachat de crédits… Dans certaines banques et en fonction du (bon) profil de l’emprunteur, il est possible de négocier ces frais de dossiers, parfois jusqu’à leur suppression totale.

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) pourra vous aider à comparer le coût total de votre crédit car il comprend tous les frais mentionnés ci-dessus, y compris les frais de garantie. Les banques sont obligées d’indiquer clairement le TAEG sur toute offre de prêt immobilier.

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