Les frais de garantie


Les frais de garantie représentent une partie non négligeable du coût du crédit immobilier. Cette garantie est obligatoire et est exigée par l’organisme prêteur pour se protéger en cas de défaut de paiement de l’emprunteur lors d’un achat immobilier. Il existe différents manières de garantir son crédit, quelles sont-elles ? Comment choisir ? Comment réduire le coût ?

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Les garanties, à quoi ça sert ?


Ces frais sont demandés par la banque pour se protéger au cas où l’emprunteur ne rembourse plus son prêt immobilier. Il faut bien les distinguer de l’assurance de prêt, qui vient rembourser la banque en cas de décès ou de perte d’autonomie ou encore d’invalidité de l’assuré. En effet, en ce qui concerne les frais de garantie, la banque se protège par exemple contre la faillite de l’emprunteur qui n’est plus en mesure de rembourser son financement, ou encore si l’emprunteur ne rembourse plus car il a d’autres priorités financières.

Il existe trois garanties différentes qui vont permettre à la banque de se protéger : la plus répandue est la caution, vient ensuite l’hypothèque, puis le privilège de prêteur de deniers.

Si ces garanties ne sont pas légalement obligatoires, aujourd’hui il est extrêmement rare de se voir octroyé un crédit immobilier sans l’une d’entre elles. Et pourtant leur coût est significatif pour l’emprunteur.

Les frais de garanties, combien ça coûte ?


Le calcul du coût d’une garantie dépend surtout du montant qu’elle protège : plus il est élevé, plus son prix sera important.

Néanmoins, comme nous pouvons le voir dans le tableau ci-dessous, les montants varient selon le type de garantie choisie. Ils se calculent selon un pourcentage du montant emprunté, et il existe également selon la garantie des frais fixes.

 

Montant empruntéHypothèqueIPPDCaution Crédit Logement
Coût en €Coût en %Coût en €Coût en %Coût en €Coût en %
50 000 €1 242 €2,48%791 €1,58%411 €0,82%
80 000 €1 699 €2,12%979 €1,22%626 €0,78%
100 000 €2 008 €2,01%1 108 €1,11%670 €0,67%
120 000 €2 316 €1,93%1 236 €1,03%714 €0,60%
150 000 €2 773 €1,85%1 423 €0,95%779 €0,52%
180 000 €3 241 €1,80%1 621 €0,90%844 €0,47%
200 000 €3549 €1,77%1 749 €0,87%888 €0,44%

 

Quelle garantie de prêt immobilier choisir ?


Les garanties vont impacter le coût total de votre crédit. Vous allez donc vouloir à priori choisir la garantie la moins chère pour vous. Mais ça n’est pas toujours possible, car votre banque peut vous imposer une hypothèque ou privilège de prêteur de deniers. Et si elle accepte un cautionnement, qui reste le plus souvent la garantie la moins chère, elle voudra très probablement vous imposer sa société de cautionnement, alors que vous préfèrerez, si vous êtes fonctionnaire, opter pour une caution “mutuelle fonctionnaire”, car elles sont sensiblement moins chères.

 

La caution de prêt immobilier


Comment ça marche ?

La caution est un procédé qui consiste pour l’emprunteur à faire appel à une société privée de cautionnement ou à une mutuelle, et à lui verser de l’argent afin qu’elle garantisse de payer le prêt en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

Elle ne requiert pas d’acte notarié, et peut se faire par un accord entre l’emprunteur et l’organisme financier de cautionnement ou la mutuelle.

Dans un second temps, en cas de mise en oeuvre de la caution, ladite société pourrait se retourner contre le souscripteur pour récupérer les sommes remboursées par elle.

Il peut s’agir d’une caution personnelle si les proches de l’emprunteur acceptent de se porter garants du crédit. Cependant le cautionnement le plus répandu est celui fait via une société privée de cautionnement, et pas via une mutuelle. En effet, le “travers” du cautionnement réside dans la validation de la société de cautionnement par la banque car cette dernière n’accepte pas toutes les sociétés de cautionnement, et la plupart d’entre elles sont des filiales bancaires. Elle aura ainsi tendance à vous diriger vers l’une de ses filiales, et il sera difficile pour vous de faire jouer la concurrence, et ainsi de faire baisser le prix. Souscrire une caution via une mutuelle sera donc une option souvent moins chère, mais difficile à faire accepter à la banque.

Quelles sociétés de cautionnement choisir ?

Vous trouverez dans le tableau ci-dessous la liste des principales sociétés de cautionnement, et les banques qui les acceptent. 

Crédit LogementSACCEFCAMCACMHSOCAMI, SOCABRED, BRED, HABITATCNPMGEN
Banques Populaires(x)x
BNP Paribasx
Caisses d’Epargnex
CICxx
Crédit du Nordx
Crédit Foncierx
Crédit Mutuelxx (Arkea) x
Crédit Agricolexx
HSBCx
La Banque Postalex
LCLxx
Société Généralex

Nous pouvons voir que le Crédit Logement est accepté par la plupart des banques, car il est en effet une filiale de la plupart des grandes banques françaises.

D’autres sociétés de cautionnement sont des filiales captives des banques, c’est à dire filiales à 100%. Elles ne travaillent donc qu’avec une seule banque.

Les mutuelles pour cautionner son crédit

Voici quelques noms des mutuelles les plus répandues : MNH, MGEN, Mutualité Générale, ACEF, GMPA. Ces autres acteurs, qui ont passé des accords avec certaines banques, peuvent proposer, sous certaines conditions, des cautions. Leurs cautionnement sont presque toujours moins chers que ceux des filiales des banques, voire parfois même gratuits.

Mais les conditions d’accès à ces mutuelles pour un besoin spécifique de cautionnement en limitent fortement la portée, ainsi elles ne représentent qu’une très faible part du marché.

Selon les mutuelles, il faut en effet cumuler les conditions suivantes :

  • Durée d’adhésion à la mutuelle supérieure à un an
  • Exercice d’une profession précise
  • Obligation de prendre l’assurance de prêt dans la même mutuelle
  • Obligation de souscrire le prêt auprès d’une banque donnée selon la mutuelle choisie

Vous trouverez plus bas des exemples des options qui s’offrent à vous.

 

Comment est calculée la caution d’un emprunt ?

La caution est divisée en 2 coûts pour l’emprunteur. Il doit verser une commission de caution (allant de 150 à 600 euros) et également une participation au FMG (fonds mutuel de garantie). Cette participation s’élève en général en moyenne à environ 0,8% du capital emprunté, additionné d’une somme forfaitaire d’environ 200 euros. A la fin du prêt, certaines sociétés de cautionnement reversent une part du FMG à l’emprunteur, ce versement pouvant aller jusqu’à 75% du FMG.

Combien coûte le cautionnement d’un prêt immobilier ?

Le  tableau  ci-dessous  montre  le  coût  des  différents cautionnements bancaires d’une société privée de cautionnement pour un crédit immobilier d’un montant de 150 000 € :  

Coût initial (à signature du prêt)Dont commission à cautionDont Fond Mutuel de GarantieCoût final Taux finalPrécisions
CMH (Crédit Mutuel)935 €783 €Pas de FMG mais 152 € de parts sociales remboursables783€0,52 %
Crédit Logement “Classic”1 915 €400 €1 515 €798€0,53%1116 € restitués au taux actuel
Crédit Logement “Initio” 1 515 €0 €1 515 €998€0,67%516 € restitués au final (les 600€ de frais de commissions étant prélevés à ce moment là)
BRED Habitat1 050 €1 050 €Pas de FMG1050€0,70%0,70% du capital emprunté, plafond à 2 100 €
CNP Caution1 050 €1 050 €Pas de FMG1050€0,70%Tarification différente selon les banques ou mutuelles partenaires (entre 0,5 et 0,9%)
SACCED (Caisses d’Epargne)1 650 €1 650 €Pas de FMG1650€1,10%
SOCAMI (Banques Populaires)1 875 €1 875 €Pas de FMG1875€1,25%
CAMCA (Crédit Agricole) 1 950 €1 950 €Pas de FMG1950€1,30%1,20% et 1,80% du montant à garantir (selon les Caisses Régionales). Ici, hypothèse d’une caution à 1,3%

 

Voici les alternatives en passant par une mutuelle si votre dossier est éligible (principalement pour les fonctionnaires) pour un montant de 150 000 € :

Coût initial (à signature du prêt)Dont commission à cautionDont Fond Mutuel de GarantieCoût finalTaux finalPrécisions
MNH (via MPF)0 €0 €Pas de FMG0 €0,00%Gratuit. Réservé aux personnels hospitaliers qui sont adhérents MNH depuis un an et obligation de prendre l’assurance emprunteur chez MPF. Possible chez BFM, Caisse d’Epargne, Banque Postale, Crédit Foncier de France
MGEN160 €160 €Pas de FMG160€0,11%Montant variable en “tranche de prêt”. Réservé aux adhérents (Education Nationale) et seulement pour les banques suivantes : CASDEN Banque Populaire, Caisse d’Epargne, la Banque Postale, Crédit Mutuel Enseignant.
Mutualité Générale750 €750 €Pas de FMG750€0,50%0,50% des montants empruntés ; obligation d’être adhérent et de prendre son assurance emprunteur chez CNP Assurances
ACEF825 €825 €Pas de FMG825€0,55%0,55% du capital emprunté, plafonné à 2 100€. Fonctionnaires et agents publics seulement, hors Education Nationale. Exclusivement pour les prêts Banques Populaires
GMPA1 350 €1 350 €Pas de FMG1 350€0,90%Avec CNP Caution

 

Notre avis sur la caution immobilière

La caution est de loin la garantie la plus répandue du marché, car elle représente environ 60% des garanties souscrites. C’est aussi la moins chère dans la grande majorité des cas, notamment car elle ne s’effectue pas devant un notaire contrairement à l’hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers. Un autre avantage de la caution et que vous n’aurez normalement pas de frais de mainlevée à régler en cas de remboursement anticipé du prêt, ce qui est le cas pour une hypothèque ou pour un privilège par exemple.

Nous vous conseillons donc d’opter pour cette garantie, et si vous y parvenez, de convaincre votre banque de vous laisser choisir une caution proposée par une mutuelle fonctionnaire, très souvent moins chère que les cautions des sociétés privées, filiales des banques.

 

Comment faire baisser les frais de garantie avec une caution ?

Comme nous l’avons vu, il n’est pas  possible d’imposer sa société de cautionnement à la banque, mais parfois, en insistant un peu, vous pourrez la convaincre d’opter pour une mutuelle (si vous êtes éligible), et ainsi faire jouer la concurrence pour faire baisser les frais de cautionnement. Il semble donc plausible de dire que vous aurez plus de facilités à faire baisser le prix d’une caution, que d’une hypothèque ou d’un privilège, car les frais de notaire ne sont pas négociables. De manière générale, la caution, même sans négociation, s’avèrera à priori moins chère que l’hypothèque ou le privilège, car elle comporte moins de couches de frais différents. Le Crédit Logement est le principal organisme de cautionnement en France, mais il en existe d’autres : demandez à votre banque quels sont les sociétés de cautionnement qu’elle a agréé pour garantir ses prêts.

 

L’hypothèque pour un crédit immobilier


Comment ça marche ?

L’hypothèque permet à la banque de se nantir sur votre bien immobilier. Si le crédit n’est pas remboursé, alors elle sera en droit de le vendre, et ainsi de se rembourser les sommes restant à percevoir.

Si la banque et l’emprunteur optent pour cette garantie hypothécaire, le crédit immobilier devra forcément être effectué devant un notaire, ce qui engendrera un coût pour l’emprunteur.

Combien coûte l’hypothèque d’un bien immobilier ?

Hypothéquer un bien immobilier lors d’un emprunt coûte environ 2% du montant du prêt. Mais notez bien que ce taux est dégressif avec le capital emprunté.

Le coût total se subdivise en plusieurs coûts différents :

  • Le paiement de la taxe de publicité foncière : 0,715% des montants couverts
  • L’inscription à la conservation des hypothèques : 0,05% des montants garantis
  • Les émoluments du notaire : établis par paliers selon les fourchettes suivantes : 1,33% de 0 à 6500€ ; 0,55% de 6501€ à 17 000€ ; 0,366% de 17 001€ à 30 000€ ; 0,275% au-delà de 30 000€
  • la TVA sur cette prestation du notaire

Le coût augmente en cas de remboursement anticipé du bien ou de sa revente. En effet, des frais de mainlevée sur l’hypothèque, qui représentent entre 0,7 et 0,8% du montant initial du prêt, seront réclamés par la banque dans ces cas précis.

Notre avis sur l’hypothèque immobilière

L’hypothèque est la garantie la plus chère des trois. Nous ne vous la recommandons pas particulièrement. C’est en tout cas le cas en France, qui facture l’hypothèque plus cher que ses pays voisins : 0,03% en Belgique, ou 0,05% au Luxembourg.

 

Comment faire diminuer les frais de garantie avec une hypothèque ?

Il est compliqué de faire baisser le coût d’une hypothèque, car les différentes couches de frais qui la constituent sont des taxes ou les émoluments du notaire, et donc non négociables.

 

Le privilège de prêteur de deniers


Comment ça marche ?

Le privilège du prêteur de deniers, ou PPD, est régi par l’article 2324 du Code Civil. Notons qu’il est une exception française (très peu de pays le proposent), et qu’il n’existe pas en Alsace Moselle. Ce privilège permet au créditeur, c’est à dire à la banque, d’être en tête de traitement sur la liste des créanciers. En tant que “prêteur de deniers”, la banque bénéficiera d’un traitement prioritaire dans la mise en oeuvre de sa garantie. Le PPD produit les mêmes effets que l’hypothèque, en permettant à l’établissement de crédit de saisir le bien immobilier objet du prêt en cas de non remboursement de l’emprunt.

 

Combien coûte le privilège de prêteur de deniers ?

Cela coûte moins cher car il n’est pas assujetti à la taxe de publicité foncière. Il coûtera environ 0,80% du capital emprunté + un montant fixe d’environ 500€.

 

Notre avis sur le privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers peut être une bonne solution intermédiaire. En effet, il est moins cher que l’hypothèque, mais la plupart du temps la caution reste plus intéressante. Néanmoins, dans certains cas, notamment lorsqu’il n’y a pas de frais de mainlevée, le PPD peut s’avérer plus intéressant que la caution. De même, selon le montant de la caution qui est reversé à la fin du prêt, le PPD peut s’avérer plus ou moins intéressant. C’est donc une piste à explorer et nous vous conseillons d’effectuer des calculs précis pour déterminer quelle est l’option la plus intéressante pour vous.

 

Comment faire baisser les frais de garantie avec un PPD ?

Comme pour l’hypothèque, il sera compliqué de faire baisser le coût d’un privilège de prêteurs de deniers, car les différentes couches de frais qui la constituent sont des taxes ou les émoluments du notaire, et donc non négociables.

 

Comment faire baisser les autres frais du prêt immobilier ?


Les frais de garantie viennent s’ajouter à différents coûts successifs indépendants les uns des autres et parfois peu connus des emprunteurs. Il en existent plusieurs, qui constituent autant de variables pour faire baisser le coût total de votre crédit souscrit pour l’achat d’une maison ou d’un appartement.

  • Le taux d’intérêt : c’est le coût le plus connu et le plus important du crédit, c’est à dire la rémunération de la banque. Il est fonction de la durée de votre emprunt bancaire et du montant emprunté, mais aussi de votre situation financière globale et de votre apport personnel. Il est largement en baisse depuis plusieurs années, mais n’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour le faire baisser au maximum.
  • L’assurance emprunteur : elle est obligatoire et demandée par toutes les banques, qui s’assurent ainsi contre les risques de décès et d’invalidité des assurés qui ont souscrit le prêt immobilier. Avant, cette assurance devait être obligatoirement souscrite auprès de la banque en même temps que le prêt. Maintenant, il est possible d’en trouver de beaucoup moins chères en passant par un courtier en ligne grâce à la délégation d’assurance : faites rapidement et gratuitement une simulation de votre assurance de prêt immobilier pour recevoir le meilleur devis adapté à votre situation grâce à notre comparateur en temps réel. 
  • Les frais de dossiers : ils sont variables et définis par votre banque, qui demande, en sus de sa rémunération, des frais pour traiter les demandes de crédit immobilier, de renégociation, de rachat de crédits… Dans certaines banques, ces frais peuvent être négociés, parfois jusqu’à leur suppression totale.

 

Le TEG (Taux Effectif Global) pourra vous aider à comparer le coût total de votre crédit car comprend tous les frais mentionnés ci-dessus avec les frais de garantie.

Si vous n’avez pas encore choisi votre banque, voici notre comparateur complet des TEG bancaires en temps réel.