Quels sont les frais de garantie d'un prêt ?

Mis à jour le 31 août 2020 par Antoine Fruchard 

Le prêt immobilier comprend à la fois le capital emprunté, les intérêts, et des frais annexes. Ces derniers sont principalement constitués des frais de garanties de prêt immobilier. Ils sont exigés par la banque qui se rassure ainsi si votre situation financière. Quels sont ces frais de garantie ? À quoi servent-ils ? Combien coûtent-ils ? Comment faire baisser leur coût ? Toutes nos réponses sur les frais de garantie !

frais de garantie pret immobilier

À quoi servent les garanties de prêt immobilier ?

Les garanties de prêt immobilier sont demandées par la banque pour se protéger contre le défaut de paiement de l’emprunteur. Les frais de garantie protègent la banque contre les difficultés financières de l’emprunteur, qui ne seraient pas dues à son état de santé.

Ces frais ne doivent pas être confondues avec l’assurance de prêt immobilier, qui vient rembourser la banque en cas de décès, de perte d’autonomie (PTIA)  ou encore d’invalidité de l’assuré. Cette garantie est, elle aussi, rendue obligatoire dans les faits pour obtenir un prêt immobilier. Elle dépendra de chaque banque, de votre prêt et de votre situation personnelle.

L’assurance emprunteur a également un coût élevé mais il est plus facile de baisser son prix en faisant appel à la concurrence. Nous vous conseillons de comparer les contrats pour trouver le plus adapté et le moins cher selon votre profil.

Quelles sont les garanties de prêt immobilier ?

Ils sont au nombre de trois :

  • la caution : l’emprunteur fait demande à une société privée ou bien à une mutuelle de se porter caution pour son prêt contre rémunération ;
  • l’hypothèque : mécanisme par lequel la banque, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, pourra saisir le bien immobilier et le vendre pour rembourser l’emprunt ;
  • le privilège de prêteur de deniers (IPPD) : il s’agit d’un droit, pour l’établissement de crédit, d’être remboursé en priorité sur les autres créanciers le cas échéant.

Ces mécanismes permettent à l’organisme prêteur de se prémunir d’un défaut de remboursement des mensualités de prêt immo. Si ces garanties ne sont pas légalement obligatoires, dans les faits, les établissements de crédit les exigent systématiquement pour octroyer un prêt immobilier. Leur coût est significatif pour l’emprunteur.

Selon les établissements financiers, les frais de garantie diffèrent. Pour en connaître les différents montants, vous pouvez utiliser notre comparateur de prêt. Vous trouverez le détail des différents frais de garanties liés à chaque établissement et serez ainsi en position de faire jouer la concurrence.

simulation pret immobilier 1

Combien coûtent les garanties de prêt immobilier ?

Le calcul du coût d’une garantie dépend surtout du montant emprunté qu’elle protège : plus ce dernier est élevé, plus son prix sera important. Néanmoins, comme indiqué dans le tableau ci-dessous, les montants varient selon le type de garantie choisie. Ils se calculent selon un pourcentage du montant emprunté. Il existe également, selon la garantie, des frais fixes :

Capital empruntéCoût hypothèqueCoût PDDCaution Crédit Logement
50 000 €2,5 %1,6 %0,8 %
80 000 €2,1 %1,2 %0,8 %
100 000 €2 %1,1 %0,7 %
150 000 €1,9 %0,9 %0,5 %
200 000 €1,8 %0,8 %0,4 %

Si votre prêt concerne un crédit immobilier, votre banque exigera que vous contractiez une assurance de prêt immobilier. Tous les établissements bancaires en proposent une lors de la demande du crédit immobilier, mais vous pouvez tout à fait choisir une assurance extérieure, aussi appelée délégation d’assurance, souvent moins chère et à la couverture individualisée.

Il existe des courtiers d’assurance de prêt immobilier en ligne qui proposent gratuitement et rapidement les meilleurs devis adaptés à chaque prêt et chaque profil.

Les garanties vont impacter le coût total de votre crédit. Vous allez donc vouloir, a priori, choisir la garantie la moins chère pour vous. Cela n’est pas toujours possible, car votre banque peut vous imposer une hypothèque (classique ou hypothèque en viager) ou un privilège de prêteur de deniers. Et si elle accepte un cautionnement (qui est le plus souvent la garantie la moins chère), elle voudra très probablement vous imposer sa société de cautionnement, alors que vous préfèrerez, si vous êtes fonctionnaire, opter pour une caution “mutuelle fonctionnaire”, sensiblement moins chère… Si vous souhaitez contracter un prêt en tant qu’auto-entrepreneur, ces garanties seront généralement obligatoires afin de rassurer la banque sur votre capacité de remboursement.

Qu’est-ce que la caution de prêt immobilier ?

  • Fonctionnement de la caution :

La caution est un procédé qui consiste pour l’emprunteur à faire appel à une société privée de cautionnement ; à une mutuelle ; ou éventuellement, aux proches de l’emprunteur, s’ils acceptent de se porter garants de l’emprunt, peuvent se porter caution du prêt immobilier.

L’emprunteur va verser de l’argent afin que la société ou la mutuelle garantisse de payer le prêt en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. La caution ne requiert pas d’acte notarié, et peut se faire par un accord entre l’emprunteur et l’organisme financier de cautionnement, ou la mutuelle.

En cas de mise en œuvre de la caution, ladite société ou mutuelle pourrait se retourner contre le souscripteur pour récupérer les sommes qu’elle aurait remboursé.

Le cautionnement le plus répandu est celui fait via une société privée de cautionnement. En effet, la banque n’accepte pas toutes les sociétés de cautionnement. Votre banque prêteuse aura aussi tendance à vous diriger vers l’une de ses filiales et il sera difficile pour vous de faire jouer la concurrence et ainsi, de faire baisser le prix. Souscrire une caution via une mutuelle sera donc une option souvent moins chère, mais difficile à faire accepter à la banque.

  • Calcul de la caution d’un prêt immobilier :

La caution est divisée en 2 coûts pour l’emprunteur :

  • le versement d’une Commission de Caution : en moyenne, de 150 à 600 € ;
  • une participation au FMG (Fonds Mutuel de Garantie) : en moyenne, environ 0,8 % du capital emprunté + une somme forfaitaire d’environ 200 €.

À la fin du prêt, certaines sociétés de cautionnement reversent une part du FMG à l’emprunteur, ce versement pouvant aller jusqu’à 75 % du FMG.

  • Notre avis sur la caution de crédit immobilier :

La caution est la garantie de prêt immobilier la plus répandue du marché. Elle représente environ 60 % des garanties souscrites. C’est aussi la moins chère (dans la grande majorité des cas), notamment car elle ne s’effectue pas devant un notaire, contrairement à l’hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers. Un autre avantage de la caution et que vous n’aurez normalement pas de frais de main levée à régler en cas de remboursement anticipé du prêt, ce qui est le cas pour une hypothèque ou pour un privilège de prêteur de deniers par exemple.

Nous vous conseillons donc d’opter pour cette garantie, et si vous y parvenez, de convaincre votre banque prêteuse de vous laisser choisir une caution proposée par une mutuelle, très souvent moins chère que les cautions des sociétés privées, filiales des banques.

Quelle société de cautionnement choisir ?

Le Crédit Logement est accepté par presque toutes les banques, car il est une filiale de la plupart des grandes banques françaises. Le Crédit Logement est le principal organisme de cautionnement en France, mais il en existe d’autres : demandez à votre banque quels sont les sociétés de cautionnement qu’elle a agréé pour garantir ses prêts. D’autres sociétés de cautionnement sont des filiales captives des banques, c’est à dire filiales à 100 %. Elles ne travaillent donc qu’avec une seule banque.

Voici un aperçu des sociétés de cautionnement acceptées en fonction des banques :

  • Banque Populaire : Socami, Socabred, Bred, Habitat
  • Caisse d’Epargne : Saccef
  • CIC : CMH
  • Crédit Mutuel : CMH, CNP, MGEN
  • Crédit Agricole : Camca
  • LCL : Camca

Le tableau ci-dessous montre le coût (initial, puis à la fin du prêt) des différents cautionnements bancaires d’une société privée de cautionnement pour un crédit immobilier d’un montant de 150 000 € :

Coût à la signature du prêtCoût finalTaux
CMH Crédit Mutuel935 €783 €0,5 %
Crédit Logement « Classic »1 915 €798 €0,5 %
Crédit Logement « Initio »1 515 €998 €0,7 %
BRED Habitat1 050 €1 050 €0,7 %
CNP Caution1 050 €1 050 €0,7 %
SACCED (Caisse d’Épargne)1 650 €1 650 €1,1 %
SOCAMI (Banques Populaires)1 875 €1 875 €1,2 %
CAMCA (Crédit Agricole)1 950 €1 950 €1,3 %

Quelle mutuelle de cautionnement choisir ?

Voici quelques noms des mutuelles les plus répandues : MNH, MGEN, Mutualité Générale, ACEF, GMPA. Ces autres acteurs, qui ont passé des accords avec certaines banques, peuvent proposer, sous certaines conditions, des cautions. Leurs cautionnement sont presque toujours moins chers que ceux des filiales des banques, voire parfois gratuits. Mais les conditions d’accès à ces mutuelles pour un besoin spécifique de cautionnement en limitent fortement la portée, ainsi elles ne représentent qu’une très faible part du marché.

Selon les mutuelles, il faut en effet cumuler les conditions suivantes :

  • durée d’adhésion à la mutuelle supérieure à 1 an ;
  • exercice d’une profession précise (principalement pour les fonctionnaires) ;
  • obligation de contracter l’assurance de prêt immobilier dans la même mutuelle ;
  • obligation de souscrire le prêt auprès d’une certaine banque selon la mutuelle choisie.

Voici des exemples de coût de différentes mutuelles de cautionnement pour un prêt de 150 000 € :

CoûtTaux
MGEN160 €0,1 %
Mutualité Générale725 €0,5 %
ACEF825 €0,6 %
GMPA1 350 €0,9 %

Bon à savoir :

  • MNH est gratuit pour le personnel hospitalier adhérent, sous réserve de contracter l’assurance emprunteur chez MPF (possible chez BFM, Caisse Épargne, Banque Postale, Crédit Foncier de France) ;
  •  MGEN est réservé au personnel de l’Éducation Nationale adhérent et uniquement possible avec la Banque Populaire, la Caisse Épargne, la Banque Postale, le Crédit Mutuel Enseignant. Le montant varie par « tranches de prêt » ;
  • Mutualité Générale : obligation d’être adhérent et de contracter son assurance emprunteur chez CNP Assurances ;
  • ACEF : la caution est plafonnée à 2 100 €. Fonctionnaires et agents publics seulement, hors Éducation Nationale. Exclusivement pour les prêts de la Banque Populaire.

L’hypothèque de bien immobilier

  • Fonctionnement de l’hypothèque :

L’hypothèque de prêt immo permet à la banque de se nantir sur votre bien, ce qui signifie que si le crédit n’est pas remboursé, alors elle sera en droit de le vendre, et ainsi de se rembourser les sommes restant à percevoir. Si la banque et l’emprunteur optent pour cette garantie hypothécaire, le crédit immobilier devra forcément être effectué devant un notaire, ce qui engendrera un coût pour l’emprunteur.

  • Coût de l’hypothèque d’un bien immobilier :

Hypothéquer un bien immobilier lors d’un emprunt coûte environ 2 % du montant du prêt. Mais ce taux est dégressif selon le montant du capital emprunté. Le coût total de l’hypothèque se divise en plusieurs coûts différents :

  • paiement de la taxe de publicité foncière : 0,715 % du montant emprunté couvert ;
  • inscription à la conservation des hypothèques : 0,05%du montant emprunté garantit ;
  • émoluments du notaire, établis par paliers selon les fourchettes suivantes :
    • 1,33 % de 0 € à 6 500 €
    • 0,55 % de 6 501 € à 17 000 €
    • 0,366 % de 17 001 € à 30 000 €
    • 0,275 % au-delà de 30 000 €
  • TVA sur cette prestation du notaire.

Le coût augmente en cas de remboursement anticipé du bien ou de sa revente. En effet, des frais de mainlevée sur l’hypothèque, qui représentent entre 0,7 et 0,8 % du montant initial du prêt, seront réclamés par la banque dans ces cas précis.

  • Notre avis sur l’hypothèque immobilière :

L’hypothèque est la garantie la plus onéreuse des trois. C’est en tout cas le cas en France, qui facture l’hypothèque plus cher que ses pays voisins : 0,03 % en Belgique, ou 0,05 % au Luxembourg. Ainsi, nous ne vous la recommandons pas particulièrement.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

  • Le fonctionnement du privilège de prêteur de deniers :

Le privilège du prêteur de deniers, ou PPD, est régi par l’article 2324 du Code Civil. Ce privilège, qui n’existe pas en Alsace-Moselle, permet à la banque prêteuse d’être en tête de traitement sur la liste des créanciers. En tant que « prêteur de deniers », la banque bénéficiera d’un traitement prioritaire dans la mise en œuvre de sa garantie. Le PPD produit les mêmes effets que l’hypothèque, en permettant à l’établissement de crédit de saisir le bien immobilier objet du prêt en cas de non remboursement de l’emprunt.

  • Combien coûte le privilège de prêteur de deniers ?

Cela coûte moins cher que l’hypothèque car le privilège de prêteur de deniers n’est pas assujetti à la taxe de publicité foncière. Il coûtera environ 0,80 % du capital emprunté + un montant fixe d’environ 500 €.

  • Notre avis sur le privilège de prêteur de deniers :

Le privilège de prêteur de deniers peut être une bonne solution intermédiaire. En effet, il est moins cher que l’hypothèque, mais la plupart du temps, la caution reste plus intéressante. Néanmoins, dans certains cas, notamment lorsqu’il n’y a pas de frais de mainlevée, le PPD peut s’avérer plus intéressant que la caution. De même, selon le montant de la caution qui est reversé à la fin du prêt, là encore le PPD peut être plus avantageux que la caution.

Comment réduire les frais de garantie du prêt immobilier ?

  • La caution :

Il n’est pas possible d’imposer sa société de cautionnement à la banque prêteuse, mais parfois, vous pourrez la convaincre d’opter pour une mutuelle (si vous êtes éligible) et ainsi faire jouer la concurrence pour faire baisser les frais de cautionnement. Il semble donc plausible de dire que vous aurez plus de facilités à faire baisser le prix d’une caution que d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers, car les frais de notaire ne sont pas négociables.

De manière générale, la caution, même sans négociation, s’avèrera à priori moins chère que l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers, car elle comporte moins de couches de frais différents.

  • L’hypothèque :

Il est compliqué de faire baisser le coût d’une hypothèque car les différentes couches de frais qui la constituent sont des taxes ou les émoluments du notaire et donc, non négociables.

  • Le privilège de prêteur de deniers :

Comme pour l’hypothèque, il ne sera pas évident de réduire le coût d’un privilège de prêteurs de deniers, car les différents frais qui la constituent sont des taxes ou les émoluments du notaire, donc forcément non négociables.

Comment faire baisser les autres frais du prêt immobilier ?

Les frais de garantie viennent s’ajouter à différents coûts indépendants les uns des autres et parfois, peu connus des emprunteurs, qui constituent à eux tous le prix global de votre prêt immobilier. Il en existe plusieurs qui constituent autant de variables pour faire baisser le coût total de votre emprunt :

  • Le taux d’intérêt : c’est la rémunération de la banque. Il est calculé en fonction de la durée de votre emprunt bancaire et du montant emprunté, mais aussi de votre situation financière globale et de votre apport personnel. Avoir un apport personnel conséquent ainsi qu’un taux d’endettement bas vous permettra d’accéder aux meilleurs taux d’intérêts bancaires. Ce taux est largement en baisse depuis plusieurs années, mais n’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour faire baisser les taux de prêts immobiliers au maximum.
  • L’assurance emprunteur : elle est obligatoire et demandée par toutes les banques. Avant, cette assurance devait être obligatoirement souscrite auprès de la banque. Depuis 2010, il est possible d’en contracter de beaucoup moins chères en passant par un courtier en ligne grâce à la délégation d’assurance : ainsi, les emprunteurs réalisent de très importantes économies sur le coût total de leur emprunt. Aussi, depuis 2018 et l’amendement Bourquin, tout emprunteur est libre, chaque année, de changer d’assurance de prêt immobilier et ce, pendant toute la durée du crédit.
  • Les frais de dossiers : ils sont variables et définis par votre banque, qui demande, en sus de sa rémunération, des frais pour traiter les demandes de crédit immobilier, de renégociation, de rachat de crédits… Dans certaines banques et en fonction du (bon) profil de l’emprunteur, il est possible de négocier ces frais de dossiers, parfois jusqu’à leur suppression totale.

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) pourra vous aider à comparer le coût total de votre crédit car il comprend tous les frais mentionnés ci-dessus, y compris les frais de garantie. Les banques sont obligées d’indiquer clairement le TAEG sur toute offre de prêt immobilier.

À quoi servent les frais de garantie sur un prêt immo ?

Ils sont imposés par la banque lorsqu’elle vous octroie un prêt immobilier. Ils lui permettent de se protéger contre un éventuel défaut de remboursement de votre part.

Combien coûtent les frais de garantie du prêt immobilier ?

Le coût des frais de garantie dépend du montant emprunté (plus il est élevé, plus les frais le sont), mais aussi selon le type de garantie choisi (hypothèque, caution, privilège de prêteur de deniers).

Quelles sont les différentes garanties de crédit immo ?

Il en existe trois :

la caution : l’emprunteur demande à une société privée ou à une mutuelle de se porter caution pour son prêt contre rémunération ;

l’hypothèque : la banque, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, pourra saisir le bien immo et le vendre pour rembourser l’emprunt ;

le privilège de prêteur de deniers (IPPD) : il s’agit d’un droit, pour l’établissement de crédit, d’être remboursé en priorité sur les autres créanciers le cas échéant.

11 commentaires
Aumont, le 22 décembre 2019

Les frais de garantie sont t’ils inclus dans le credit

Répondre
Notre expert
Antoine Fruchard, le 23 décembre 2019

Bonjour,

Oui, les frais de garantie sont inclus dans le prêt immobilier.

Répondre
Houssin, le 10 août 2019

Bonjour

Nous avons signé un compromis de vente le 25 mai ,après avoir eu recours à un courtier car nous souhaitions un prêt immobilier pour l achat d une parcelle avec un chalet fixe mais habitation légère, nous sommes propriétaires d une maison en location d une valeurs de 270 000e et le credit que nous voulons s eleve à 90 000e , une seule banque nous fait une offre avec hypothèque de notre bien qui est fini de payer, plus 1700e de frais de garantis plus frais d acte 7600e. Tout cela est il normal suis je obligé d accepter cela si non quel conséquence sur l acte du compromis ??

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 16 août 2019

Bonjour,
Je vous invite à contacter votre courtier, son rôle est de vous aider à trouver l'offre la plus adéquate à votre cas. Vous n'êtes évidemment pas obligé d'accepter une offre qui ne vous convient pas.
Sachez cependant qu'il existe des courtiers gratuits comme celui-ci : https://reassurez-moi.fr/simulation-assurance-pret-immobilier
Vous pouvez faire des simulations sur leur comparateur afin d'obtenir la meilleure offre pour votre cas.
Bon courage !

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Delac, le 20 juin 2019

Concernant le cautionnement par la mgen, je ne comprends pas vos chiffres, pour un prêt de 216 000 euros, la mgen m indique un montant de 1732euros, et le double si l' assurance n est pas prise chez eux !

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Anonymous, le 13 mai 2019

Bonjour

Dans le cas d un pret de 20000€ pour l 'immobilier, à qui dois je payer la garantie hypothécaire
- à la banque dans ma première mensualité de remboursement
- ou au notaire

Dans le cas présent les deux parties me facturent
Est ce normal?

Merci

Marie

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Cédric C, le 8 janvier 2019

Je suis tout à fait d'accord concernant la clarté des éléments fournis sur ce site. Il n'y a pas que le Taux d'intérêt vous pouvez gratter au niveau des assurances emprunteur, des frais de dossier,des frais de garanties estimés (cautions), des frais intercalaires et ceux pour des garanties identiques. Prenez le temps de consulter et de contacter vos banques et assurances…

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Ays, le 6 novembre 2018

Pour notre emprunt de 81000€ notre banque nous a imposé 2 garanties (hypothèque et PPD) et chacune couvrant pratiquement le montant de l'emprunt, le bien est donc garantie à hauteur de 150000€ Est ce normal / légal ? Notre notaire n'a jamais vu ça !
Merci

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Ben, le 2 novembre 2018

Si en tant qu'acheteur nous avons dans la banque préteuse la somme totale d'achat du bien immobilier : bien + intérêts + frais annexes , et que malgré cela on veut laisser cet argent disponible et acheter par emprunt. est il nécessaire de recourir aux garanties et assurances ?

merci

Répondre
Notre expert
Antoine Fruchard, le 5 novembre 2018

Oui

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John, le 25 octobre 2018

Très bon site clairement expliqué. Même un bleu comprend tout de suite

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