Les frais de garantie de prêt immobilier

Le prêt immobilier comprend à la fois le capital emprunté, les intérêts, et des frais annexes. Ces derniers sont principalement constitués des frais de garanties de prêt immobilier. Ils sont exigés par la banque qui s’assure ainsi contre le défaut de paiement des mensualités lors d’un achat immobilier. Leur coût est n’est pas négligeable dans le montant global de l’emprunt, alors quels sont les frais de garantie ? À quoi servent-ils ? Comment bien les choisir en fonction de son emprunt ? Combien coûtent-ils ? Et comment réduire leur prix ?

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Quels sont les frais de garantie ?

Ils sont au nombre de trois :

  • la caution. L’emprunteur fait demande à une société privée ou bien à une mutuelle de se porter caution pour son prêt contre rémunération.
  • l’hypothèque. Mécanisme par lequel, la banque, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, pourra saisir le bien immobilier et le vendre pour rembourser l’emprunt.
  • le privilège de prêteur de deniers (IPPD). Il s’agit d’un droit, pour l’établissement de crédit, d’être remboursé en priorité sur les aurtes créanciers le cas échéant.

Ces mécanismes permettent à l’organisme prêteur de se prémunir d’un défaut de remboursement des mensualités de prêt dans le cadre d’un achat immobilier.

Si ces garanties ne sont pas légalement obligatoires, dans les faits, les établissements de crédit les exigent systématiquement pour octroyer un prêt immobilier. Leur coût est significatif pour l’emprunteur.

À quoi servent les garanties de prêt immobilier ?

Les garanties de prêt immobilier sont demandées par la banque pour se protéger contre le défaut de paiement de l’emprunteur. Les frais de garantie protègent la banque contre les difficultés financières de l’emprunteur, qui ne seraient pas dues à son état de santé.

En effet, ils ne doivent pas être confondues avec l’assurance de prêt immobilier, qui vient rembourser la banque en cas de décès, de perte d’autonomie (PTIA)  ou encore d’invalidité de l’assuré. Cette garantie est, elle aussi, rendue obligatoire dans les faits pour obtenir un prêt immobilier. Elle dépendra de chaque banque, de votre prêt et de votre situation personnelle. L’assurance emprunteur a également un coût élevé, mais il est plus facile de baisser son prix en faisant appel à la concurrence. Nous vous conseillons de comparer les contrats pour trouver le plus adapté et le moins cher selon votre profil.

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Combien coûtent les garanties de prêt immobilier ?

Le calcul du coût d’une garantie dépend surtout du montant emprunté qu’elle protège : plus ce dernier est élevé, plus son prix sera important.

Néanmoins, comme nous pouvons le voir dans le tableau ci-dessous, les montants varient selon le type de garantie choisie. Ils se calculent selon un pourcentage du montant emprunté. Il existe également, selon la garantie, des frais fixes.

Montant empruntéHypothèquePrivilège Prêteur de DeniersCaution Crédit Logement
Coût en €Coût en %Coût en %Coût en %Coût en €Coût en %
50 000 €1 242 €2,48 %791 €1,58 %411 €0,82 %
80 000 €1 699 €2,12 %979 €1,22 %626 €0,78 %
100 000 €2 008 €2,01 %1 108 €1,11 %670 €0,67 %
120 000 €2 316 €1,93 %1 236 €1,03 %714 €0,60 %
150 000 €2 773 €1,85 %1 423 €0,95 %779 €0,52 %
180 000 €3 241 €1,80 %1 621 €0,90 %844 €0,47 %
200 000 €3549 €1,77 %1 749 €0,87 %888 €0,44 %

A savoir : Si votre prêt concerne un crédit immobilier, votre banque exigera que vous contractiez une assurance de prêt immobilier. Tous les établissements bancaires en proposent une lors de la demande du crédit immobilier, mais vous pouvez tout à fait choisir une assurance extérieure, aussi appelée délégation d’assurance, souvent moins chère et à la couverture individualisée.
Il existe des courtiers d’assurance de prêt immobilier en ligne qui proposent gratuitement et rapidement les meilleurs devis adaptés à chaque prêt et chaque profil.

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Quelle garantie d’emprunt immobilier choisir ?

Les garanties vont impacter le coût total de votre crédit. Vous allez donc vouloir, a priori, choisir la garantie la moins chère pour vous. Cela n’est pas toujours possible, car votre banque peut vous imposer une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers. Et si elle accepte un cautionnement (qui est le plus souvent la garantie la moins chère), elle voudra très probablement vous imposer sa société de cautionnement, alors que vous préfèrerez, si vous êtes fonctionnaire, opter pour une caution “mutuelle fonctionnaire”, sensiblement moins chère…

 

 

La caution de prêt immobilier

Fonctionnement de la caution

La caution est un procédé qui consiste pour l’emprunteur à faire appel :

  • à une société privée de cautionnement
  • à une mutuelle
  • éventuellement, les proches de l’emprunteur, s’ils acceptent de se porter garants de l’emprunt, peuvent se porter caution du prêt immobilier.

Ainsi, l’emprunteur va verser de l’argent afin que la société ou la mutuelle garantisse de payer le prêt en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. La caution ne requiert pas d’acte notarié, et peut se faire par un accord entre l’emprunteur et l’organisme financier de cautionnement, ou la mutuelle.
En cas de mise en oeuvre de la caution, ladite société ou mutuelle pourrait se retourner contre le souscripteur pour récupérer les sommes qu’elle aurait remboursé.

À noter : Le cautionnement le plus répandu est celui fait via une société privée de cautionnement, et non pas via une mutuelle. En effet, le “travers” du cautionnement réside dans la validation de la société de cautionnement par la banque, car cette dernière n’accepte pas toutes les sociétés de cautionnement, et la plupart d’entre elles sont des filiales bancaires. Votre banque prêteuse aura ainsi tendance à vous diriger vers l’une de ses filiales, et il sera difficile pour vous de faire jouer la concurrence, et ainsi de faire baisser le prix.
Souscrire une caution via une mutuelle sera donc une option souvent moins chère, mais difficile à faire accepter à la banque.

Calcul de la caution d’un prêt immobilier

La caution est divisée en 2 coûts pour l’emprunteur :

  • le versement d’une Commission de Caution : en moyenne, de 150 à 600 euros
  • une participation au FMG (Fonds Mutuel de Garantie) : en moyenne, environ 0,8% du capital emprunté + une somme forfaitaire d’environ 200 euros

A la fin du prêt, certaines sociétés de cautionnement reversent une part du FMG à l’emprunteur, ce versement pouvant aller jusqu’à 75% du FMG.

Quelle société de cautionnement choisir ?

Vous trouverez dans le tableau ci-dessous la liste des principales sociétés de cautionnement, et les banques qui les acceptent. 

 Crédit LogementSACCEFCAMCACMHSOCAMI,
SOCABRED,
BRED,
HABITAT
CNPMGEN
Banques Populaires
BNP Paribas
Caisses d’Epargne
CIC
Crédit du Nord
Crédit Foncier
Crédit Mutuel
Crédit Agricole
HSBC
La Banque Postale
LCL
Société Générale

Nous pouvons voir que le Crédit Logement est accepté par presque toutes les banques, car il est en effet une filiale de la plupart des grandes banques françaises. Le Crédit Logement est le principal organisme de cautionnement en France, mais il en existe d’autres : demandez à votre banque quels sont les sociétés de cautionnement qu’elle a agréé pour garantir ses prêts.
D’autres sociétés de cautionnement sont des filiales captives des banques, c’est à dire filiales à 100%. Elles ne travaillent donc qu’avec une seule banque.

Coût des sociétés de cautionnement

Le  tableau  ci-dessous  montre  le  coût  des  différents cautionnements bancaires d’une société privée de cautionnement pour un crédit immobilier d’un montant de 150 000 € :

 Coût initial
(à signature du prêt)
Dont Commission de CautionDont Fond Mutuel de GarantieCoût finalTaux finalPrécisions
CMH
(Crédit Mutuel)
935 €783 €Pas de FMG mais 152 € de parts sociales remboursables783 €0,52 %
Crédit Logement “Classic”1 915 €400 €1 515 €798 €0,53 %1 116 € restitués au taux actuel
Crédit Logement “Initio”1 515 €0 €1 515 €998 €0,67 %516 € restitués au final
(les 600 € de frais de commissions étant prélevés à ce moment là)
BRED Habitat1 050 €1 050 €Pas de FMG1050 €0,70 %0,70 % du capital emprunté, plafond à 2 100 €
CNP Caution1 050 €1 050 €Pas de FMG1050 €0,70 %Tarification différente selon les banques ou mutuelles partenaires (entre 0,5 et 0,9 %)
SACCED
(Caisses d’Epargne)
1 650 €1 650 €Pas de FMG1 650 €1,10 %
SOCAMI
(Banques Populaires)
1 875 €1 875 €Pas de FMG1 875 €1,25 %
CAMCA
(Crédit Agricole)
1 950 €1 950 €Pas de FMG1 950 €1,30 %Taux entre 1,20 % et 1,80 % du montant à garantir
(selon les Caisses Régionales). Ici, hypothèse d’une caution à 1,3 %

Quelle mutuelle de cautionnement choisir ?

Voici quelques noms des mutuelles les plus répandues : MNH, MGEN, Mutualité Générale, ACEF, GMPA. Ces autres acteurs, qui ont passé des accords avec certaines banques, peuvent proposer, sous certaines conditions, des cautions. Leurs cautionnement sont presque toujours moins chers que ceux des filiales des banques, voire parfois même gratuits.

Mais les conditions d’accès à ces mutuelles pour un besoin spécifique de cautionnement en limitent fortement la portée, ainsi elles ne représentent qu’une très faible part du marché.

Selon les mutuelles, il faut en effet cumuler les conditions suivantes :

  • durée d’adhésion à la mutuelle supérieure à un an
  • exercice d’une profession précise
  • obligation de contracter l’assurance de prêt immobilier dans la même mutuelle
  • obligation de souscrire le prêt auprès d’une certaine banque selon la mutuelle choisie

Coût des mutuelles de cautionnement

Voici les alternatives en passant par une mutuelle si votre dossier est éligible (principalement pour les fonctionnaires) pour un montant de 150 000 € :

 Coût initial
(à signature du prêt)
Dont Commission de CautionDont Fond Mutuel de GarantieCoût finalTaux finalPrécisions
MNH (via MPF)0 €0 €Pas de FMG0 €0 %Gratuit. Réservé aux personnels hospitaliers qui sont adhérents MNH
depuis un an et obligation de contracter l’assurance emprunteur chez MPF. Possible chez BFM, Caisse d’Epargne, Banque Postale, Crédit Foncier de France
MGEN160 €160 €Pas de FMG160 €0,11 %Montant variable en “tranche de prêt”. Réservé aux adhérents (Education Nationale)
et seulement pour les banques suivantes : CASDEN Banque Populaire, Caisse d’Epargne, la Banque Postale, Crédit Mutuel Enseignant
Mutualité Générale750 €750 €Pas de FMG750 €0,50 %0,50% des montants empruntés. Obligation d’être adhérent
et de contracter son assurance emprunteur chez CNP Assurances
ACEF825 €825 €Pas de FMG825 €0,55 %0,55% du capital emprunté, plafonné à 2 100€.
Fonctionnaires et agents publics seulement, hors Education Nationale. Exclusivement pour les prêts Banques Populaires
GMPA1 350 €1 350 €Pas de FMG1 350 €0,90 %Avec CNP Caution

Notre avis sur la caution de crédit immobilier

La caution est de loin la garantie de prêt immobilier la plus répandue du marché, car elle représente environ 60% des garanties souscrites.
C’est aussi la moins chère (dans la grande majorité des cas), notamment car elle ne s’effectue pas devant un notaire, contrairement à l’hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers.
Un autre avantage de la caution et que vous n’aurez normalement pas de frais de main levée à régler en cas de remboursement anticipé du prêt, ce qui est le cas pour une hypothèque ou pour un privilège de prêteur de deniers par exemple.

Nous vous conseillons donc d’opter pour cette garantie, et si vous y parvenez, de convaincre votre banque prêteuse de vous laisser choisir une caution proposée par une mutuelle, très souvent moins chère que les cautions des sociétés privées, filiales des banques.

 

 

L’hypothèque de bien immobilier

Fonctionnement de l’hypothèque

L’hypothèque permet à la banque de se nantir sur votre bien immobilier, ce qui signifie que si le crédit n’est pas remboursé, alors elle sera en droit de le vendre, et ainsi de se rembourser les sommes restant à percevoir.

Si la banque et l’emprunteur optent pour cette garantie hypothécaire, le crédit immobilier devra forcément être effectué devant un notaire, ce qui engendrera un coût pour l’emprunteur.

Coût de l’hypothèque d’un bien immobilier

Hypothéquer un bien immobilier lors d’un emprunt coûte environ 2% du montant du prêt. Mais notez bien que ce taux est dégressif selon le montant du capital emprunté.

Le coût total de l’hypothèque se divise en plusieurs coûts différents :

  • paiement de la taxe de publicité foncière : 0,715 % du montant emprunté couvert
  • inscription à la conservation des hypothèques : 0,05%du montant emprunté garantit
  • émoluments du notaire (communément appelés frais de notaire): établis par paliers selon les fourchettes suivantes
    – 1,33 % de 0 € à 6 500 €
    – 0,55 % de 6 501 € à 17 000 €
    – 0,366 % de 17 001 € à 30 000 €
    – 0,275 % au-delà de 30 000 €
  • TVA sur cette prestation du notaire

Le coût augmente en cas de remboursement anticipé du bien ou de sa revente. En effet, des frais de mainlevée sur l’hypothèque, qui représentent entre 0,7 et 0,8% du montant initial du prêt, seront réclamés par la banque dans ces cas précis.

Notre avis sur l’hypothèque immobilière

L’hypothèque est la garantie la plus onéreuse des trois. C’est en tout cas le cas en France, qui facture l’hypothèque plus cher que ses pays voisins : 0,03 % en Belgique, ou 0,05 % au Luxembourg.
Ainsi, nous ne vous la recommandons pas particulièrement.

 

 

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Fonctionnement du privilège de prêteur de deniers

Le privilège du prêteur de deniers, ou PPD, est régi par l’article 2324 du Code Civil. Notons qu’il est une exception française (très peu de pays le proposent), et qu’il n’existe pas en Alsace Moselle.
Ce privilège permet au créditeur, c’est à dire à la banque prêteuse, d’être en tête de traitement sur la liste des créanciers. En tant que « prêteur de deniers », la banque bénéficiera d’un traitement prioritaire dans la mise en oeuvre de sa garantie.
Le PPD produit les mêmes effets que l’hypothèque, en permettant à l’établissement de crédit de saisir le bien immobilier objet du prêt en cas de non remboursement de l’emprunt.

Combien coûte le privilège de prêteur de deniers ?

Cela coûte moins cher que l’hypothèque car le privilège de prêteur de deniers n’est pas assujetti à la taxe de publicité foncière.
Il coûtera environ 0,80% du capital emprunté + un montant fixe d’environ 500 €.

Notre avis sur le privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers peut être une bonne solution intermédiaire. En effet, il est moins cher que l’hypothèque, mais la plupart du temps, la caution reste plus intéressante.
Néanmoins, dans certains cas, notamment lorsqu’il n’y a pas de frais de mainlevée, le PPD peut s’avérer plus intéressant que la caution. De même, selon le montant de la caution qui est reversé à la fin du prêt, là encore le PPD peut être plus avantageux que la caution.
C’est donc une piste à explorer et nous vous conseillons d’effectuer des calculs précis pour déterminer quelle est l’option la plus intéressante pour garantir votre emprunt immobilier.

 

 

Comment réduire les frais de garantie du prêt immobilier ?

  • La caution : comme nous l’avons vu, il n’est pas  possible d’imposer sa société de cautionnement à la banque prêteuse, mais parfois, en insistant un peu, vous pourrez la convaincre d’opter pour une mutuelle (si vous êtes éligible), et ainsi faire jouer la concurrence pour faire baisser les frais de cautionnement.
    Il semble donc plausible de dire que vous aurez plus de facilités à faire baisser le prix d’une caution, que d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers, car les frais de notaire ne sont pas négociables.
    De manière générale, la caution, même sans négociation, s’avèrera à priori moins chère que l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers, car elle comporte moins de couches de frais différents.
  • L’hypothèque : il est compliqué de faire baisser le coût d’une hypothèque, car les différentes couches de frais qui la constituent sont des taxes ou les émoluments du notaire, et donc non négociables.
  • Le privilège de prêteur de deniers : comme pour l’hypothèque, il ne sera pas évident de réduire le coût d’un privilège de prêteurs de deniers, car les différents frais qui la constituent sont des taxes ou les émoluments du notaire, donc forcément non négociables.

 

Comment faire baisser les autres frais du prêt immobilier ?

Les frais de garantie viennent s’ajouter à différents coûts indépendants les uns des autres et parfois peu connus des emprunteurs, qui constituent à eux tous le prix global de votre prêt immobilier.
Il en existe plusieurs, qui constituent autant de variables pour faire baisser le coût total de votre emprunt :

  • Le taux d’intérêt : c’est le coût le plus connu et le plus important du crédit, c’est à dire la rémunération de la banque. Il est calculé en fonction de la durée de votre emprunt bancaire et du montant emprunté, mais aussi de votre situation financière globale et de votre apport personnel. En effet, avoir un apport personnel conséquent ainsi qu’un taux d’endettement bas vous permettra d’accéder aux meilleurs taux d’intérêts bancaires. Largement en baisse depuis plusieurs années, mais n’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour faire baisser les taux de prêts immobiliers au maximum.
  • L’assurance emprunteur : elle est obligatoire et demandée par toutes les banques, qui s’assurent ainsi contre les risques de Décès et d’Invalidité des assurés qui ont souscrit un prêt immobilier. Avant, cette assurance devait être obligatoirement souscrite auprès de la banque en même temps que le prêt. Depuis 2010, il est possible d’en contracter de beaucoup moins chères en passant par un courtier en ligne grâce à la délégation d’assurance : ainsi, les emprunteurs réalisent de très importantes économies sur le coût total de leur emprunt, l’assurance emprunteur représentant dans certains cas jusqu’à 30 % du coût total du crédit !
    Sachez aussi que depuis le 1er janvier 2018, tout emprunteur est libre, chaque année, de changer d’assurance de prêt immobilier, et ce pendant toute la durée du crédit.
  • Les frais de dossiers : ils sont variables et définis par votre banque, qui demande, en sus de sa rémunération, des frais pour traiter les demandes de crédit immobilier, de renégociation, de rachat de crédits… Dans certaines banques et en fonction du (bon) profil de l’emprunteur, il est possible de négocier ces frais de dossiers, parfois jusqu’à leur suppression totale.

A savoir : le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) pourra vous aider à comparer le coût total de votre crédit car il comprend tous les frais mentionnés ci-dessus, y compris les frais de garantie. Les banques sont obligées d’indiquer clairement le TAEG sur toute offre de prêt immobilier.

 

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