Vous souhaitez réaliser un emprunt immobilier et la banque vous demande, en plus de l'assurance de prêt, de lui fournir une "sécurité" supplémentaire ? Il existe plusieurs garanties à cette fin, dont la garantie IPPD. Alors, comment fonctionne-elle ? Faut-il la privilégier à l'hypothèque ou encore au cautionnement ? Réponses !
Qu’est-ce que la garantie IPPD ?
Lorsqu'une banque vous accorde un prêt immobilier, elle court un risque : celui de ne pas être remboursée si un jour vous n'aviez plus assez d'argent pour rembourser le prêt. Pour se protéger contre ce risque, les établissements prêteurs ont donc deux sécurités :
- L'assurance de prêt immobilier : avec ses garanties incapacité de travail, invalidité, décès ou encore chômage, elle prend le relais de vos remboursements d'emprunt si vous deviez vous retrouvez dans l'une de ces situations.
- Une sûreté, qui peut-être "personnelle" ou "réelle" :
- Sûreté personnelle : il s'agit d'obtenir une caution, soit via un organisme (comme la caution Crédit Logement) soit via une personne qui accepte de rembourser l'emprunt à votre place si vous vous retrouviez dans l'incapacité de payer.
- Sûreté réelle : elle n'est pas sur une personne mais sur le bien. Il peut s'agir d'une hypothèque, d'un nantissement ou, de l'Inscription de Privilège de Prêteurs de Deniers (IPPD).
- Sûreté personnelle : il s'agit d'obtenir une caution, soit via un organisme (comme la caution Crédit Logement) soit via une personne qui accepte de rembourser l'emprunt à votre place si vous vous retrouviez dans l'incapacité de payer.
Par définition, la garantie IPPD se rapproche d'une hypothèque immobilière. En cas de défaillance de paiement de l'emprunteur, elle permet à l'établissement prêteur d'obtenir remboursement via la saisie et la vente aux enchères du bien concerné par l'emprunt.
La garantie IPPD diffère de l'hypothèque en ce qu'elle donne priorité à l'organisme prêteur vis-à-vis d'éventuels autres créanciers. En cas de défaillance de paiement, la banque sera indemnisée en première. La garantie IPPD impose donc une hiérarchie de remboursement.
Vous cherchez à obtenir un emprunt immobilier au meilleur taux sans pour autant subir de lourdes contraintes de la part des banques ? Notre simulateur vous présente les différentes modalités de prêt exigées par les principaux établissements financiers du marché. Taux, frais de dossier, conditions de garanties : trouvez la meilleure offre pour votre emprunt !
Comment fonctionne la garantie Privilège de Prêteurs de Deniers ?
Comme expliqué précédemment, la garantie IPPD permet à l'établissement prêteur d'être remboursé en premier en cas de défaillance de paiement de l'emprunteur. Ce remboursement sera issu de la saisie puis de la vente aux enchères du bien sujet à l'emprunt.
Pour mettre en place une telle garantie, sachez que la banque n'a pas besoin de votre accord en tant qu'emprunteur. Il faudra toutefois que l'acte de vente et l'offre de prêt soient rédigés par un notaire et fassent mention des éléments suivants :
- les sommes empruntées serviront à l'achat d'un bien ;
- le paiement du bien acquis a été réalisé grâce au prêt.
Dans les 2 mois suivants la vente officielle du bien, le notaire devra inscrire la garantie PPD au service de publicité foncière. À savoir que la garantie ne prendra pas effet à cette date, mais sera antidatée au jour de la vente.
Quels biens peuvent être garantis en IPPD ?
L'IPPD ne peut être mise en place que dans le cadre de l'achat d'un bien déjà existant, à savoir :
- une maison ;
- un appartemant ;
- un terrain.
Ainsi, vous ne pourrez pas invoquer l'IPPD pour les types de prêts suivants :
- achat d'appartement dans le neuf ;
- construction d'une maison sur plans ;
- vente en l'état de futur achèvement (VEFA) ;
- travaux de rénovation.
| Destination de l'emprunt | Garantie IPPD possible |
|---|---|
| Maison ancienne | |
| Appartement ancien | |
| Terrain | |
| Appartement neuf | |
| Construction de maison sur plans | |
| Vente en l'état de futur achèvement (VEFA) | |
| Travaux de rénovation |
Quel est le coût de l’IPPD ?
Qui dit IPPD, dit acte notarié obligatoire. Cela implique que vous devez vous acquitter de frais de notaire, en général compris entre 0,5 et 1 % du montant total de l'emprunt immobilier.
Pour calculer le coût de l'IPPD, c'est simple, prenez le montant total de votre emprunt (150 000 € par exemple) et calculez une fourchette de ce montant comprise entre 0,5 et 1 % (de 750 à 1 500 € pour un emprunt à 150 000 € donc).
À savoir que plus votre emprunt est élevé, plus le montant de l'IPPD est dégressif.
En revanche, si remboursez votre emprunt par anticipation, vous devrez payer des "frais de mainlevée du privilège de prêteur de deniers". Or, ceux-ci coûtent entre 0,3 et 0,6 % de la somme totale empruntée.
Caution ou hypothèque ou IPPD : que choisir ?
En tant qu'emprunteur, vous ne choisissez par la garantie de sûreté de votre emprunt immobilier. Une fois votre dossier accepté par la banque, celle-ci va l'envoyer à une société de caution partenaire. Si cette dernière accepte le dossier, le crédit immobilier vous sera alors accordé.
Le cautionnement représente 1.2 % de l’emprunt immobilier. Mais, si vous n'avez aucun incident de paiement durant toute la durée de l'emprunt, l'organisme de caution vous rendra 75 % des fonds versés.
Cependant, si l'organisme de caution refuse votre dossier, il vous faudra choisir entre hypothèque et garantie IPPD. Pour vous aider à faire un choix, voici un comparatif des avantages et inconvénients de chacune de ces options :
| Avantages | Inconvénients | |
|---|---|---|
| Hypothèque | La banque n'a pas le droit de vous refuser l'hypothèque. Elle peut s'appliquer y compris sur des biens neufs ou en travaux. | La banque peut appliquer le taux qu'elle désire. L'hypothèque peut donc être bien plus chère que l'IPPD (jusqu'à 1 % plus cher). En cas de mainlevée de l'hypothèque, des frais allant jusqu'à 0,8 % du montant de l'emprunt vous seront aussi facturés. |
| Garantie IPPD | Si l'IPPD est plus chère que la caution, elle reste néanmoins beaucoup moins chère que l'hypothèque. | En cas de remboursement anticipé, des frais de mainlevée compris entre 0,3 et 0,6 % du montant de l'emprunt vous seront prélevés. |
Si la caution ne vous est pas accordée, et si votre achat immobilier peut être couvert par une IPPD, nous vous la recommandons davantage qu'une hypothèque, celle-ci étant plus onéreuse.
Comment lever la garantie IPPD ?
La garantie Privilège de Prêteurs de Deniers prend fin automatiquement 2 ans après le remboursement total de votre emprunt immobilier et ce, sans formalités ni frais supplémentaires.
En revanche, si vous procédez au remboursement par anticipation de votre emprunt immobilier, vous devrez dans ce cas réaliser ce qu'on appelle une "mainlevée". C'est à l'emprunteur d'effectuer la démarche et de demander au service de publicité foncière de désinscrire le logement. À savoir que la mainlevée entraîne des frais : entre 0,3 et 0,6 % du capital emprunté.
FAQ
Quel est le coût de l'IPPD ?
La garantie PPD coûte entre 0,5 et 1 % du montant total de votre emprunt immobilier.
Quelle différence entre hypothèque et Privilège de Prêteurs de Deniers (IPPD) ?
L'IPPD ne peut être appliquée que pour les biens déjà existants (maison, appartement, terrain). Tandis que l'hypothèque peut également être utilisée pour des biens neuf ou en travaux.
Pourquoi choisir une garantie IPPD plutôt qu'une hypothèque ?
La garantie IPPD coûte moins cher que l'hypothèque : de 0,5 à 1 % du montant de l'emprunt pour l'IPPD contre en moyenne 1,5 % de ce montant avec l'hypothèque.
Quels sont les frais de mainlevée de l'IPPD ?
Si vous procédez au remboursement anticipé de votre emprunt, vous devrez payer des frais de mainlevée IPPD. Ces derniers coûtent entre 0,3 et 0,6 % du montant de l'emprunt.
Bonjour, dans mon offre de prêt on me parle d’une garantie IPPD. Le conseiller m’a expliqué vite fait mais j’ai rien compris. C’est comme une hypothèque ?
Bonjour,
Merci pour votre question. La garantie IPPD, ou « Invalidité Permanente Décès », est une protection qui couvre le remboursement de votre prêt en cas d’incapacité de travail due à une maladie ou un accident. Ce n’est pas tout à fait la même chose qu’une hypothèque, qui est un droit de garantie sur un bien immobilier.
Pour mieux comprendre cette garantie et son fonctionnement, je vous recommande de consulter notre guide sur l’assurance emprunteur, qui aborde les différentes garanties disponibles : Guide sur l’assurance emprunteur.
Prenez soin de vous !