Garant de prêt immobilier : comment fonctionne cette garantie ?

Afin d'obtenir le remboursement du capital prêté, les banques demandent des garanties. Le principe du garant consiste à demander à une tierce personne d'honorer les dettes de l’emprunteur en cas de défaut de paiement. Qui peut se porter garant pour un crédit immobilier ? Quels sont les avantages de la garantie via un garant ? Toutes nos réponses.

Choisir la bonne garantie pour son prêt immobilier ?

Au moment de souscrire un prêt immobilier, l’emprunteur doit souvent souscrire une garantie pour rassurer sa banque. La caution (ou le cautionnement bancaire) est l’une des garanties possibles d’un prêt immobilier avec l’hypothèque et l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Juridiquement, c’est un accord entre 3 entités :

• L’établissement de crédit prêteur (le créancier) ;
• L’emprunteur qui souhaite financer un projet immobilier (le débiteur) ;
• La personne physique ou morale qui se porte garant (la caution).

Qui peut se porter garant pour un crédit immobilier ?

Pour l’établissement de crédit, le garant ajoute une sécurité financière à un dossier de demande de financement. Ce garant peut être : 

• Un proche. Se porter caution solidaire pour un prêt immobilier d'un proche engage ses biens personnels et son patrimoine. Le garant doit en mesurer les conséquences, surtout qu’il s’engage sur du long terme. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, ses comptes bancaires, revenus, pensions, salaires, biens immobiliers ou véhicules peuvent faire l’objet d’une saisie sur demande du créancier.
• Le Crédit logement. Plus de 200 banques françaises travaillent avec le Crédit logement. Il s’agit d’une société de cautionnement privée spécialisée dans la garantie des crédits immobiliers. Elle s’adresse à tous les emprunteurs particuliers ou membres d’une société civile immobilière (SCI) en France. Elle couvre les emprunts liés à un achat immobilier et/ou des travaux dans une résidence principale, secondaire ou pour une location.
• Les organismes de cautionnement affiliés aux banques. Les établissements bancaires travaillent souvent avec des organismes de cautionnement. Au-delà du Crédit Logement, de nombreuses autres sociétés existent, avec leurs propres critères de sélection et conditions de cautionnement : la CAMCA pour LCL et le Crédit Agricole ; la SACCEF pour la Caisse d’Épargne ; la SOCAMI pour la Banque populaire ; le CMH pour le CIC et le Crédit Mutuel ; la CASDEN pour les fonctionnaires.
• La Mutuelle. En plus de couvrir les frais médicaux, certaines mutuelles proposent une caution pour garantir les prêts immobiliers. Les mutuelles pour fonctionnaires proposent par exemple des conditions avantageuses.

Quels sont les différents types de garanties ?

Il existe différentes formes de garanties pour un prêt immobilier : 

Frais de garantie d'un prêt immobilier

La caution s’engage à rembourser le créancier lorsque le débiteur ne parvient pas à honorer ses dettes. En contrepartie, l’emprunteur rémunère cet engagement. Le coût total de votre crédit immobilier augmente, mais avec une demande de financement approuvée.

Le coût d'une garantie par caution dépend de la durée du crédit, du profil de l'emprunteur et du type de caution. Il peut représenter jusqu'à 2 % du montant total emprunté.

Quels sont les avantages du cautionnement bancaire ?

La caution repose sur une mutualisation des risques et sur l'analyse du dossier de demande de financement de l’emprunteur. Le cautionnement bancaire est l’option préférée et la plus souvent utilisée par les emprunteurs. Voici ses avantages :

👉 Elle est facile à mettre en place. La mise en place d’une caution de crédit immobilier est plus simple qu’une hypothèque. Elle prend la forme d’un contrat, signé entre les trois parties, sans intervention d'un notaire.

👉 Elle est moins chère. Le montant d’une caution n’est pas encadré, mais il est généralement moins élevé que celui des autres garanties. Les frais de souscription sont plus élevés que pour l’hypothèque. Mais, elle n’implique pas de frais de notaire ou de mainlevée. Dans certaines situations, les organismes de cautionnement restituent une partie de la caution versée par l’emprunteur à l’échéance du prêt. À condition de ne pas avoir eu d’incident de paiement.

👉 Elle peut être transférée. En cas de transfert de votre crédit immobilier vers un autre établissement bancaire, la caution peut rester la même.

Comment mettre en place une caution pour garantir son emprunt ?

La mise en place d’un cautionnement bancaire dépend du profil de votre garant.

👨 1. Le garant est un proche

L’emprunteur ne peut pas présenter n’importe qui en caution. Le patrimoine d’un garant doit être proportionné au montant de son engagement, sous peine de nullité de l’acte. Si un proche se porte garant de votre emprunt immobilier, vous devez prouver sa confiance et ses capacités financières dans votre dossier de demande de financement. La banque vérifie ensuite sa solvabilité et donne son accord ou non.

Lorsque votre garant est accepté, il doit signer un acte de cautionnement rédigé par la banque pour formaliser son engagement. Ce dernier doit comporter les mentions suivantes :

• La durée de la caution pour permettre au garant de retirer sa garantie à n’importe quel moment.

• La somme en chiffres et en lettres que le garant s’engage à cautionner (en cas de contradiction entre les deux, c’est la somme en lettres qui est retenue).

• La mention manuscrite exacte (code de la consommation, art. L.313-7) suivie de la signature de la caution : “En me portant caution de [nom de l’emprunteur] dans la limite de la somme de [montant cautionné] couvrant le paiement du prêt principal, des intérêts et le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de [durée du cautionnement], je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si [nom de l’emprunteur] n’y satisfait pas lui-même”.

• S’il s’agit d’une caution solidaire, la mention manuscrite exacte (code de la consommation, article L331-2) suivie de la signature de la caution : “En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du Code civil et en m’obligeant solidairement avec [nom de l’emprunteur] , je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement [nom de l’emprunteur]”. 

🏦 2. Le garant est un organisme de cautionnement ou une mutuelle

Votre banque soumet la demande de financement à une société spécialisée dans le cautionnement dont elle est partenaire. Mais vous pouvez lui demander de contacter un autre organisme. Votre dossier est généralement étudié rapidement. Si la caution est accordée, l’établissement rédige un contrat avec les modalités de remboursement du crédit et son engagement à le couvrir.

Quelles sont les obligations dans un contrat de cautionnement ?

📋 La caution qui garantit le remboursement du prêt remet une quittance subrogative à la banque prêteuse. C’est un document signé par l’emprunteur lors du versement de l’indemnisation pour rembourser une ou plusieurs mensualités de son emprunt à sa place. Cette quittance officialise la substitution et permet au garant d’obtenir le remboursement des sommes réglées en son nom.

Au moment de la signature du prêt immobilier, la banque fournit un exemplaire du contrat au garant. Ensuite, chaque année et jusqu’à l’échéance du crédit, elle doit obligatoirement lui : 

• Envoyer un récapitulatif du capital restant dû par l’emprunteur.
• Rappeler le terme de l’engagement de caution (si une durée a été déterminée).
• Rappeler la possibilité et les conditions de révocation (si durée indéterminée).

Après 3 mois de retard de paiement, le conseiller bancaire informe la caution. Si l’établissement bancaire ne se soumet pas à cette obligation, elle ne peut pas réclamer le paiement des intérêts non remboursés et des pénalités en date du premier incident.

💰 Si le garant rencontre des difficultés économiques pour faire face aux frais demandés par la banque, il peut demander un délai de grâce qui n’excède pas les 24 mois. Et la caution peut aussi, sous certaines conditions, saisir la commission départementale d’examen des situations de surendettement.

⚖ Si le débiteur est en surendettement, les remises de dettes accordées dans le cadre d’un plan de redressement ne sont pas répercutées sur la caution. Cette dernière est tenue de payer la dette pour son montant initial et dans les délais prévus au contrat.

En tant que courtier, Réassurez-moi vous conseille de mettre en concurrence les différentes offres de prêt immobilier grâce à son simulateur en ligne. Notre outil aide à comparer les taux d’intérêt, cautions acceptées et conditions liées à l'emprunt. C’est 100 % gratuit et sans engagement.

Assurance emprunteur

les meilleures offres 2025

Comparer nos assurances de prêt

FAQ sur la garantie de prêt immobilier