Alors qu’ils se maintenaient depuis 5 mois, les taux de crédits immobiliers sont repartis à la hausse pour le deuxième mois consécutif. Une première depuis décembre 2023.
Est-ce le début d’un nouveau cycle ? Selon les données publiées le 6 novembre par l’Observatoire Crédit Logement, le taux moyen des crédits à l’habitat s’est en moyenne établi à 3,14 % en octobre. Un chiffre non plus en stagnation, comme c’était généralement le cas depuis 2025, mais bien en hausse de 0,02 point par rapport à septembre et 0,07 point depuis août. Pour la première fois depuis décembre 2023, les taux de crédits immobiliers ont augmenté deux fois consécutivement. Dans le détail, le taux des crédits immobiliers dans l’ancien se sont établis à 3,13% et ceux dans le neuf à 3,06%.
Ces chiffres moyens cachent une réalité encore plus dure pour les prêts sur 20 et 25 ans, les plus souscrits par les ménages. Les taux des prêts à 25 ans ont augmenté de 0,12 point entre mars et octobre, de 0,16 point pour les prêts à 20 ans, mais seulement 0,04 point pour les prêts plus courts sur 15 ans.
L’Observatoire cite plusieurs facteurs tirant à la hausse les taux de crédit à l’habitat. Parmi elles, les “perspectives macroéconomiques, budgétaires et géopolitiques incertaines”, mais aussi les hésitations des banques. "Elles doivent en permanence arbitrer entre la nécessité de marge pour renforcer leurs fonds propres les conduisant à accroître les taux des nouveaux crédits immobiliers ; et le souci de préserver la solvabilité de leurs clientèles en modérant les hausses des taux des crédits accordés”, abonde Crédit Logement.
La dette française comme étalon
Prudentes, les banques surveillent attentivement le rendement des obligations assimilables du Trésor (OAT), indicateur de référence pour le coût de la dette française, qui leur sert au passage de base pour établir leurs grilles de taux. Après avoir fluctué entre 3,6 % et 3,7 % entre mars et mai 2025, ce taux a atteint 3,45 % au 9 octobre selon l’Agence France Trésor. Un niveau en baisse, mais durablement élevé, qui s’explique avant tout par l’instabilité politique française.
Or, le taux de la dette française sur 10 ans influence directement la fixation des taux d’intérêt des prêts immobiliers. Depuis 2003, le niveau des crédits immobiliers à plus de dix ans suit de près celui de l’OAT, avec un léger décalage à la hausse. Dans ce contexte, une baisse des taux semble désormais impossible : les marges de manœuvre des banques demeurent limitées. Surtout que dans le même temps, la Banque centrale européenne n’a pas baissé depuis le 11 juin son taux de refinancement, qui permet aux banques d’emprunter de l’argent à court terme auprès d’elle. Le 30 octobre, elle avait opté pour le statu quo en maintenant l’ensemble des taux directeurs.
Statu quo à la BCE
Corollaire des taux, la production de crédits immobiliers (hors renégociation) a atteint 12,8 milliards d’euros en septembre d’après les données de la Banque de France, soit un taux inférieur à celui constaté en juillet. Un ralentissement trompeur selon l’institution, qui estime que la distribution de crédit est “bien orientée : depuis le début de l’année, la production atteint 107,8 milliards d’euros, en hausse de 38 % par rapport aux neuf premiers mois de 2024".
