Que faire en cas de TAEG erroné ?

Mis à jour le 29 octobre 2021 par Delphine Bardou 

Plus d’un prêt sur deux aurait un taux annuel d’intérêt global (TAEG) erroné, selon plusieurs experts. Si votre banque s’est trompée dans le calcul du TAEG de votre emprunt immobilier, vous pouvez récupérer une partie de vos intérêts d'emprunt et poursuivre votre crédit au taux d’intérêt légal, soit à un taux très faible. Toutes les explications ici !

1 prêt sur 2 serait concerné par un faux TAEG

En théorie, peu importe que le TAEG mentionné dans le contrat de prêt soit inférieur ou supérieur au TAEG réel. Le fait que le TAEG annoncé soit erroné permet de conclure que l’emprunteur n’a pas bénéficié de l’information prévue par la législation.

TEG ou TAEG ? Depuis le 1er octobre 2016, le nouvel indicateur de référence du coût total d’un crédit immobilier devient le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et non plus le TEG. Légalement, c’est donc le TAEG (méthode actuarielle) qui est utilisé pour les crédits.

Toutefois, lorsque le TAEG réel est inférieur au TAEG indiqué dans le contrat de prêt, la Cour de cassation a considéré que, dans ce cas, « l’erreur alléguée ne venait pas [au] détriment » des consommateurs et a validé l’interprétation de la cour d’appel : la différence de taux « ne saurait fonder les prétentions des appelants à l’encontre de ce taux effectif global, puisque l’erreur n’aurait pu avoir comme conséquence que de contraindre l'emprunteur à consentir un coût global finalement supérieur à celui réellement assumé ».

Le meilleur moyen d’éviter les erreurs sur le TAEG est d’avoir recours, en amont, à un courtier de crédit. En plus de négocier pour vous un meilleur taux d’intérêt, ce professionnel saura repérer les anomalies sur votre contrat. L’appel aux services d’un courtier est généralement avantageux, même si certains facturent des frais, car les économies réalisables sur 15 ou 20 ans ne sont pas négligeables. Réassurez-moi met gratuitement à disposition un outil pour souscrire au taux le plus intéressant !

taux pret immo 1

Mon TAEG est faux, que faire ?

Quels délais pour contester le calcul ou l’absence du TAEG ?

S’il s’agit d’un prêt immobilier ou à la consommation, la prescription court :

  • en cas d’absence de TAEG, à partir de la date du contrat.
  • en cas de TAEG erroné, à partir du jour où l’erreur a été révélée.
  • s’il s’agit d’un découvert, la prescription court de la réception des relevés de compte indiquant ou devant indiquer le TAEG appliqué.

La prescription est de cinq ans par application de l’article 110-4 du code de commerce modifié par la loi du 17 juin 2008. Passé ce délai de 5 ans, vous ne pourrez plus vous retourner contre votre banque.

Comment calculer le montant que vous pourriez récupérer ?

Afin de vous faire une idée du montant à récupérer pour votre propre situation, voici le calcul :

Taux d’intérêt de votre crédit (hors assurance, garantie et frais de dossier) – taux d’intérêt légal en cours au moment de la signature de votre offre de prêt.

Les sanctions prévues

Le taux d’usure est un indicateur permettant de protéger l'emprunteur des éventuels abus. Il n’est donc pas possible de dépasser ou même de contourner le taux d’usure. Des sanctions peuvent être appliquées :

Dépassement du taux d’usureTAEG erroné ou absent
Sanction pénaleEmprisonnement de 2 ans et amende de 300 000 €Amende de 150 000 €
Sanction civileLa sanction d’usure consiste en la réduction des intérêts perçus au taux maximal autorisé. Substitution du taux d’intérêts légal au taux d’intérêt contractuel depuis le début de la dette, et sur toute ou partie de la dette, selon l’appréciation du juge.

Mon TAEG est erroné et je ne souhaite pas passer par une société spécialisée, j’en parle à ma banque?

Oui. Nous vous recommandons tout de même les conseils d’un spécialiste comme ceux d’un expertiseur ou d’un avocat.
Deux hypothèses se dégagent :

  • soit la banque reconnaît son erreur et une négociation amiable s’engage
  • soit aucun accord amiable n’est trouvé et le dossier est transmis au magistrat compétent

Les cas de jurisprudence sur le calcul du TAEG

La réglementation relative au taux (annuel) effectif global des prêts immobiliers évolue très régulièrement. Étant donné les nombreuses erreurs de banques, beaucoup de cas de jurisprudence seraient à citer…

Voici ici un échantillon de 5 exemples assez révélateurs du flou artistique des établissements de crédits concernant le TAEG :

Frais d’inscription ou de constitution de garanties

La jurisprudence considère depuis longtemps que les frais des garanties nécessaires à l’octroi d’un prêt doivent être connus au moment de l’offre de prêt et intégrés au calcul du TAEG. Le prêteur a en effet la possibilité d’interroger un notaire ou d’intégrer dans son système informatique les barèmes des notaires, afin de déterminer ces coûts.  (Cas. Civ. 1ère 18/02/2009, 05-16774)
Les différents types de frais de garantie (inscription d’hypothèque, de privilège de prêteur de deniers, commission d’une société de caution mutuelle,…) doivent donc être intégrés au calcul du TAEG.
La restitution effectuée en faveur de l’emprunteur par la société de caution en fin de prêt devrait aussi être intégrée dans le calcul du TAEG lorsque cette restitution est automatique et systématique.

Primes de l’assurance incendie

Les juges ont estimé que les frais relatifs à une assurance-incendie de l’immeuble, si sa souscription conditionne l’octroi du prêt, doivent être pris en compte pour déterminer le TAEG. La banque doit se renseigner auprès de l’emprunteur pour en connaître le coût si elle ne le connaît pas. (Cas. Civ. 1ère 13/11/2008, 07-17737).
Dans le cas où la souscription de cette assurance serait seulement une condition d’exécution du contrat (et non de sa formation), le coût n’a pas à être intégré au calcul du TAEG (Cas. Civ. 1ère 26/05/2011, 10-13861) et ce, quand bien même l’absence de souscription serait sanctionnée par la déchéance du terme.

Délais de prescription

Le jugement pose que le départ du délai de prescription de l’action en nullité de la stipulation d’intérêt en raison d’une erreur de TAEG court à partir du jour où l’emprunteur a connu l’erreur. (Décision du 23-02-12).

Participation au fonds de garantie d’une société de cautionnement mutuel

Cette somme payée par l'emprunteur, et dont le montant est déterminé lors de la conclusion du prêt, est imposée comme une condition d’octroi de celui-ci de sorte qu’elle doit être prise en compte pour le calcul du taux effectif global (Cas. Civ. 1ère 09/12/2010, 09-14977)

L’année “lombarde”

La Cour condamne une très ancienne et courante pratique des banques : calculer les intérêts d’un prêt sur la base d’une année comptable de 360 jours, et non sur une année civile de 365 ou 366 jours. (Décision du 19-06-13)

Ces sociétés qui ont fait du TAEG erroné un business

De nombreuses sociétés ont fleuri sur Internet suite aux fréquentes constatations de TAEG erroné.
Ces dernières se sont aperçues que certains établissements bancaires étaient davantage sujets aux erreurs de calcul de TAEG que d’autres, notamment à cause du calcul en année lombarde (360 jours au lieu de 365) et des frais liés au crédit non pris en compte.

Ces société ont aussi observé que concernant les crédits libellés en devises étrangères et établis en France, les TEG étaient souvent faux. Le taux d’erreur pour ces crédits serait de plus de 90%.

Ces sociétés proposent à ces clients des solutions : l’emprunteur, s’il constate une erreur de calcul ou bancaire (clauses abusives, informations manquantes ou imprécises, échéanciers non complets, absence d’information réelle sur les taux révisables et les devises…) est en droit, selon la loi, de demander la révision de son crédit en sollicitant l’annulation des intérêts écoulés et l’application du taux d’intérêt légal. Le gain pour l’emprunteur peut rapidement atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euro…

4 commentaires
MARIANNE BONNEAU, le 8 mars 2019

Bonjour,
j'ai emprunté au CFF 45 731 E (300 000 F) à taux fixe, de sept. ou oct. 89 à nov. 04, je viens de faire les comptes pour une sortie d'indivision, j'ai payé 89 328 E au cours de ces 15 ans.
Un peu beaucoup ? Tellement le nez dans le guidon et nulle en maths...

Répondre
jerome B, le 8 janvier 2019

Bjr, je dispose d'un jugement en premier instance s'appuyant notamment sur deux expertises dont une d'un expert judiciaire, reconnaissant deux fautes dont un délit pénal opéré par la banque HSBC :
" - Concernant le découvert en compte courant, le TEG appliqué par la banque aura été systématiquement supérieur au taux de l'usure.
- Concernant le prête de 85 000€ , le TEG, après recalcule aura été supérieur à celui annoncé par la banque."
Souscrit en 2008, je considère que ces manquements ont été de nature à contribuer aux difficultés (RJ) de ma société. Quelles suites puis-je donner ?

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 9 janvier 2019

Bonjour Jérôme,
Votre avocat devrait pouvoir vous aider afin de savoir si la banque peut vous indemniser.
Bon courage,

Répondre
OM14, le 28 septembre 2018

***** Mon témoignage concernant les services ACTOOWIN pour un TEG erroné ***** AVIS : MEFIANCE *****

Bonjour à tous,

Un dossier qui aboutirait très certainement à une victoire envers la banque.
Et bien super, on y va … !

Ci-dessous, mon témoignage concernant les services ACTOOWIN pour un TEG erroné contre ma banque, outre le fait d'avoir été débouté de la procédure au bout de 3 ans, voici ce qu'il s'est passé entre 2015 et 2018:

Des échanges téléphoniques vous rassurant sur la durée de la procédure qui prendront 8 à 10 mois, pour cela ACTOOWIN s'en défendra après coup, puisque pas de trace, pourtant je m'en souviens très bien.

A noter, un intermédiaire dans les tout 1er contact, ERREURDELABANQUE.FR, avec un rôle un peu flou à mon sens.

Au début de la procédure, des frais de dossier facturés, normal, c'est précisé dans le contrat;
Cependant, vous seront aussi facturés, en plus, des frais d'expertise (l'étude de l'offre de prêt) qui eux ne sont pas indiqués dans le contrat.
Une facture que vous obtiendrez qu'en la demandant, elle ne m'a pas été envoyé d'office avec le contrat. Une 1er omission.

Après, 3 ans d'attente, pour finir débouté de ma procédure par le TGI de Lyon.
Cette durée expliquée par ACTOOWIN, à cause d'un sous effectif de personnel du TGI.

Hormis, les frais de dossier 2290 euro, je suis aussi condamné à payer 1200 euro au titre de l'article 700.

Pourtant le contrat indique qu'en cas de d'échec, ACTOOWIN prend en charge l'article 700, oui mais, sous forme d'AVOIR !
ils ne vous rembourseront pas cette somme !
Et çà c'est vraiment pas honnête..... 2ieme omission.

Au final cela m'a coûté 3490 euro , et à ce jour, je n'ai peut-être pas tout découvert.

Maintenant, ACTOOWIN me demande de voir directement avec l'avocat (celui qui a perdu en 1er instance) pour un éventuel appel, avec 600 euro de frais de dossier facturé par ACTOOWIN et ceci sans compter très certainement des coûts dont je n'ai pas connaissance à ce jour.
D'ailleurs, ces 600 euro , ne peuvent-ils pas être pris en charge par le fameux AVOIR cité ci-dessus. Cela ne m'a pas été proposé. Encore une omission? Bizarre.

Tout cela est bien dommage.
A bon entendeur.

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