Vous souhaitez évaluer le rendement de votre placement immobilier ? Pour ce faire, vous aurez besoin de calculer le taux actuariel. Ce calcul doit inclure les versements annuels des intérêts pour un financement réparti sur plusieurs années. Mais quelles sont les différences entre un taux actuariel et un taux nominal ? Comment le calculer pour un placement immobilier ? Les réponses !
Qu’est ce que le taux actuariel ?
Le taux actuariel indique le rendement d’un investissement. Concrètement, il permet d’obtenir une estimation de la rentabilité de celui-ci en fonction de son prix d'achat et de la durée de vie de l'emprunt. Il est souvent utilisé dans les domaines de la finance, de l’assurance et de l’immobilier.
Quand on parle de ce taux, on parle aussi de taux d’actualisation qui va servir pour calculer le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Le TAEG permet lui à l’emprunteur de connaître le coût total de son crédit (frais de dossier, assurance, frais de garanties).
💡 Ce taux est présenté sous forme de pourcentage. Il permet de montrer combien votre investissement croît chaque année.
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À quoi sert le taux actuariel dans un projet immobilier ?
Le taux actuariel vous permet d’évaluer la valeur de votre investissement immobilier. En effet, il vous donne le taux de rendement attendu pour celui-ci dans le futur (sur 15 ou 20 ans par exemple).
Son calcul vous permet de mieux comparer les offres de prêt immobilier entre elles. En effet, celui-ci est plus précis que le taux nominatif.
Un autre avantage est celui de la transparence. En effet, ce taux prend en compte tous les frais annexes.
Taux de rendement actuariel, quels facteurs l’influencent ?
Dans le cadre d’un crédit immobilier, les professionnels du secteur prennent en compte plusieurs éléments pour le calculer.
- Montant total des paiements : c'est la somme de tous les paiements à réaliser pour rembourser un prêt (intérêts compris) ;
- Montant emprunté : Le montant total emprunté à la banque ;
- La durée de l’emprunt : Le nombre d’années sur lesquelles s’étend le prêt ;
Quelle formule utiliser pour calculer le taux actuariel ?
La formule à appliquer est la suivante :
[(Montant total des paiements / Montant emprunté) ^ (1/n)] - 1
Ici n représente le nombre d’années d’emprunt.
Exemple de calcul :
Prenons l’exemple de Charlotte. Elle emprunte 250 000 € à la banque pour acheter une maison avec un taux d’intérêt de 3,5 % à rembourser sur 25 ans. Le crédit de Charlotte est de 1 385 € par mois.
Avant de se lancer dans le calcul du taux actuariel, nous devons connaître le montant total de paiement. Comme expliqué précédemment, il prend en compte les flux de trésorerie et le montant des intérêts payés sur la durée du prêt. Donc 1 385 x (12x20) = 332 400 €.
Ensuite :
[(332 400 / 250 000) ^ (1/25)] - 1 = 1,16 %
Le taux actuariel de Charlotte pour son emprunt est de 1,16 %.
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Taux actuariel et taux nominal, quelles différences ?
Le taux nominal correspond au taux d’emprunt qui est inscrit dans votre contrat avec la banque, on l’appelle aussi taux réel.
- Il inclut les prix tels qu'ils sont indiqués sur une période donnée, dits en valeur nominale.
- Dans son calcul, le taux nominal ne prend pas en compte les éventuels flux financiers.
De son côté, le taux actuariel inclut :
- le taux d'intérêt nominal, qui dépend de la durée du prêt et du montant emprunté ;
- d’autres frais indissociables du crédit (commissions par exemple) ;
Ainsi, il permet d’obtenir le coût réel d’un crédit en tenant compte de tous les éléments qui auront une incidence sur le prix final.
Cependant, le calcul suppose que le prêteur conserve son bien jusqu'à la date de remboursement. Le rythme des remboursements doit aussi suivre scrupuleusement le tableau d’amortissement.
ℹ️ Le taux actuariel n’inclut pas certains frais annexes, comme ceux de notaire ou de dossier. Il n’est donc pas l’outil le plus utile pour estimer le coût de votre crédit.
Le taux le plus précis pour estimer le coût total d’un emprunt est le taux annuel effectif global, ou TAEG, et c’est donc celui que nous utilisons pour vous aider à trouver la meilleure offre de prêt immobilier pour votre projet.
FAQ : Taux actuariel
Qu'est-ce que la valeur actuarielle ?
La valeur actuarielle correspond à la valeur actualisée à une date précise d’un ou plusieurs flux de trésorerie. Elle permet d’estimer la valeur actuelle ou future d’investissements et de calculer la valeur finale d’un investissement.
Comment se servir du taux actuariel ?
Le taux actuariel est un outil plus précis que le taux nominal pour estimer le coût d’un crédit immobilier. Vous pouvez donc l’utiliser pour estimer le coût total de votre projet d’acquisition, ainsi que la possibilité d’un retour sur investissement futur. De plus, il sert à calculer le TAEG d’un crédit, ce qui peut être utile pour vérifier si celui-ci n’est pas erroné.
Quelle est la différence entre le taux actuariel et le taux d’intérêt réel ?
Contrairement au taux nominal, le taux d’intérêt réel prend en compte l’inflation. Cependant, à la différence du taux actuariel, il n’inclut pas les frais annexes liés à un prêt immobilier, comme les commissions associées.
Faut-il calculer le taux actuariel pour emprunter ?
Pas nécessairement ! Le taux actuariel est utile pour comparer les offres de crédit des différentes banques, mais il est moins précis que le TAEG. Il peut donc être utile de le connaître pour avoir une vision plus globale de votre emprunt, mais ce n’est pas du tout obligatoire.