L’immobilier est un secteur proposant de la défiscalisation, mais est-il possible à chaque fois de déclarer ses intérêts d'emprunt ? Les règles ont d'ailleurs changé en la matière ces dernières années. Aujourd'hui, seuls les investisseurs locatifs peuvent déduire aux impôts leurs intérêts d'emprunt. Retrouvez toutes les informations nécessaires pour savoir dans quel cas déclarer et comment, selon le mode d'imposition.
Quand déclarer ses intérêts d’emprunt immobilier aux impôts ?
🏡 Pour une résidence principale : les intérêts d'emprunt ne donnent plus droit à des avantages fiscaux.
🏡 Pour une résidence secondaire : il n'y a pas non plus d'avantages fiscaux.
🏡 Pour un bien acheté pour du locatif, tout dépend de vos revenus locatifs et de votre mode d'imposition :
👉Pour un logement non meublé . En régime micro-foncier, les intérêts sont pris en compte dans l'abattement forfaitaire de 30 %. Au régime réel d'imposition, vous pouvez déclarer les intérêts d'emprunt dans les charges déductibles.
👉Pour un logement meublé :
- De longue durée : au régime micro-BIC, les intérêts sont pris en compte dans l'abattement forfaitaire de 50 %. Au régime réel d'imposition, les intérêts font partie des charges déductibles que vous pouvez déclarer.
- Un meublé de tourisme non classé : au régime micro-BIC, il convient de se référer au site de gouvernement. Au régime réel, les intérêts sont bien des charges déductibles.
- Un meublé de tourisme classé et chambre d'hôte : au régime micro-BIC se référer au site de gouvernement. Au régime réel, les intérêts font aussi partie des charges déductibles.
🆕 ACTU - Impôts 2025
La déclaration de revenus 2025 apporte son lot de nouveautés fiscales : revalorisation du barème de l'impôt, nouvelles réductions pour certains dons, et mesures spécifiques pour les seniors et la rénovation énergétique...
Les intérêts d'emprunt déductibles pour un logement
La déclaration des impôts arrive et vous allez devoir déclarer vos revenus perçus l'année précédente. Vous disposez d'un logement loué ? En étant soumis au régime réel d'imposition, vous pouvez déduire :
- Les intérêts d'emprunt s'ils se rapportent à un emprunt contracté pour l'acquisition, comme l'amélioration du logement.
- Les frais d'emprunt. Les montants versés à un organisme de cautionnement, les commissions, les frais de dossier, les assurances obligatoires du prêt et les frais de garantie sont des charges déductibles.
Déclaration d'impôt : les cases 7VZ, 7VU, 7UF...
Votre investissement locatif vous permet de déduire le montant des intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers. En clair, vous pouvez non seulement leur soustraire les intérêts, mais également les frais acquittés pour l'obtention du prêt : frais de dossier, de caution, d'inscription hypothécaire, commissions et agios bancaires, assurance emprunteur… Et ce, sans limite tant que vous les déduisez des revenus locatifs.
✅ Pour déclarer la déduction fiscale des intérêts d'emprunt, la somme des frais d'emprunt et des intérêts se déclarent conjointement en ligne 250 "intérêts d'emprunt" ou 2044-SPE.
👨Si Paul a souscrit un prêt de 200 000 euros pour l'achat d'un appartement locatif, il peut déduire les 5 000 euros d'intérêts annuels pour réduire le montant de ses impôts.
Voici d'autres cases pour la déclaration de revenus :
- Les propriétaires de résidence principale ou secondaire n'ont plus la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt. La déduction était possible sous conditions jusqu'en 2022 pour une offre de prêt émise jusqu'en 2011. Les propriétaires pouvaient alors déclarer leurs intérêts des 12 premiers mois en case 7VU et en cases 7VZ à VT les quatre annuités suivantes.
- Et pour la case 7UF, elle concerne uniquement la réduction d'impôt concernant les dons pour des organismes français.
La déclaration des SCI aux impôts
Lorsque vous investissez en société civile immobilière (SCI), qui est soumise à l'impôt sur le revenu, vous êtes imposé sur votre quote-part des revenus fonciers.
- Vous avez le droit à la même déduction qu'un bailleur classique, si vous avez souscrit personnellement un emprunt pour apporter de l'argent à la société ou en acquérir des parts.
- Sachez aussi que vous pouvez déduire les intérêts (à hauteur de votre quote-part) d'un emprunt souscrit par la SCI afin d’acquérir ou rénover un patrimoine.
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FAQ sur les intérêts d'emprunt déductibles
Peut-on encore déduire les intérêts d’emprunt pour sa résidence principale ?
Non. Depuis la suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt en 2011, les propriétaires de résidence principale ou de maison secondaire ne peuvent plus déduire leurs intérêts de prêt immobilier.
Dans quels cas les intérêts d’emprunt restent-ils déductibles ?
Les intérêts d’emprunt sont déductibles uniquement pour les investissements locatifs. Cela concerne :
- Les logements non meublés (revenus fonciers).
- Les logements meublés (revenus BIC).
- Les biens détenus via une SCI à l’impôt sur le revenu, à hauteur de la quote-part de chaque associé.
Quels types de frais peut-on déduire avec les intérêts d’emprunt ?
Voici toutes les charges déductibles :
- Les intérêts du prêt immobilier.
- Les frais de dossier et de garantie.
- Les commissions et agios bancaires.
- Les assurances obligatoires liées au prêt (assurance emprunteur, notamment).
Comment déclarer les intérêts d’emprunt sur la déclaration d’impôts ?
- Pour les revenus fonciers (location non meublée) : reportez le montant total des intérêts et frais d’emprunt en ligne 250 du formulaire n°2044 ou 2044-SPE.
- Pour les revenus BIC (location meublée) : selon le régime fiscal, les intérêts sont inclus dans l’abattement forfaitaire (micro-BIC) ou déduits au réel (régime réel).
- Pour une SCI à l’IR, chaque associé déclare la part des intérêts correspondant à sa quote-part de revenus.
Les meublés de tourisme ou chambres d’hôtes bénéficient-ils aussi de la déduction ?
Oui, sous certaines conditions :
- Au régime micro-BIC, les intérêts sont intégrés dans l’abattement forfaitaire (50 % ou 71 % selon la nature du bien).
- Au régime réel, les intérêts d’emprunt sont pleinement déductibles comme charges.
Pour les détails, il est recommandé de consulter le site officiel service-public.fr.
Peut-on déduire les intérêts d’un emprunt souscrit via une SCI ?
Oui, si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR).
Les associés peuvent déduire la quote-part des intérêts d’emprunt correspondant à leurs parts dans la société.
En revanche, dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la déduction s’applique directement au niveau de la société.
Bonjour
est ce que pour des prêts immobiliers pour du locatif, je dois reporter sur la déclaration d’impôts des amortissements si oui sur quelle lien des impôts.
bien à vous
Bonjour,
Merci pour votre message.
Pour des prêts immobiliers liés à un investissement locatif, le traitement fiscal dépend du régime choisi pour vos revenus fonciers.
– Si vous êtes au régime micro-foncier (revenus fonciers < 15 000 €), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % et vous ne pouvez pas déduire les amortissements, – si vous êtes au régime réel, vous pouvez déduire les charges réelles, y compris les intérêts d’emprunt et les amortissements (dans certains cas spécifiques comme le régime du LMNP), – les amortissements doivent être reportés dans la déclaration spécifique aux revenus fonciers (formulaire 2044) ou dans la déclaration complémentaire selon votre situation, – le régime réel nécessite souvent une comptabilité précise et peut nécessiter l’aide d’un professionnel. Vous pouvez consulter le site officiel pour plus d’informations : impots.gouv.fr – revenus fonciers
Bonne continuation.