Un prêt immobilier contracté avant le mariage reste la dette personnelle de l'emprunteur initial, sauf si le conjoint devient co-emprunteur après l'union. Le régime matrimonial choisi (communauté réduite aux acquêts, séparation de biens, etc.) détermine qui supporte les mensualités et à qui appartient le bien en cas de divorce. Explications.
Qui est responsable d'un crédit immobilier contracté avant le mariage ?
La personne qui a signé le prêt avant le mariage en reste le seul débiteur légal. Le conjoint n'est pas automatiquement solidaire de cette dette, même après l'union.
Prêt contracté avant le mariage en cas de divorce
Quand vous contractez un emprunt immobilier avant de vous marier, vous êtes le seul engagé vis-à-vis de la banque. Votre signature seule figure sur l'offre de prêt, vous êtes donc le seul responsable du remboursement des mensualités.
Cette règle s'applique quel que soit le régime matrimonial choisi par la suite :
- Communauté réduite aux acquêts (régime par défaut) ;
- Séparation de biens ;
- Communauté universelle ;
- Participation aux acquêts.
💡 Bon à savoir
Si votre conjoint souhaite devenir co-emprunteur après le mariage, vous devez renégocier votre prêt avec la banque. Cela implique une nouvelle étude de dossier, de nouveaux frais de garantie et éventuellement une modification du taux d'intérêt.
Contrairement à une idée reçue, le mariage ne rend pas automatiquement les conjoints solidaires des dettes contractées avant l'union. La banque ne peut pas se retourner contre votre conjoint pour exiger le remboursement d'un crédit qu'il n'a pas signé.
Dans la grande majorité des cas, l'emprunteur initial conserve le bien immobilier et reste seul responsable du crédit puisqu'il est le seul propriétaire légal. La banque n'a pas à modifier le contrat de prêt sauf pour les cas exceptionnels :
- Les époux ont racheté le bien ensemble par un acte notarié après le mariage ;
- Le conjoint est devenu co-emprunteur via une renégociation du prêt ;
- Le bien a été mis en indivision (chacun détient une quote-part).
Point d'attention
Certaines banques exigent que le conjoint se porte caution lors du mariage si les revenus du couple sont pris en compte pour renégocier les conditions du prêt. Dans ce cas, lisez attentivement tous les avenants proposés et faites une simulation pour savoir si modifier le prêt n'est pas une meilleure solution.
Impact sur l'assurance emprunteur
Votre divorce n'a aucun impact sur votre contrat d'assurance emprunteur si vous étiez seul assuré dès le départ. En revanche, si votre conjoint était co-assuré (après être devenu co-emprunteur), vous devez :
- Informer votre assureur du changement de situation ;
- Adapter les quotités d'assurance (passer de 50/50 à 100 % sur vous seul) ;
- Modifier éventuellement les bénéficiaires en cas de décès.
Comment le mariage modifie le remboursement d'un prêt immobilier ?
C'est surtout le régime matrimonial qui détermine ce que devient un prêt en cours en cas de divorce : qui a remboursé le crédit et qui est propriétaire du bien.
Régime de la communauté réduite aux acquêts
C'est le régime par défaut si vous ne signez pas de contrat de mariage chez le notaire. Voici comment il fonctionne :
| Élément | Statut juridique |
|---|---|
| La dette | Reste propre à l’emprunteur initial |
| Les mensualités | Payées à partir des revenus communs du couple (salaires, revenus du ménage) |
| Le bien immobilier | Reste la propriété exclusive de l’acheteur initial si l’achat a eu lieu avant mariage |
| En cas de divorce | L’emprunteur conserve le bien et la dette, mais il doit verser une récompense (compensation financière) à son conjoint s'il a participé aux remboursements des mensualités via un compte commun |
Dans les faits : si vous avez acheté seul avant le mariage et que vous remboursez ensuite avec les salaires du couple, votre ex-conjoint peut réclamer une compensation financière (appelée récompense) lors du divorce. Le montant correspond à la moitié des mensualités payées pendant le mariage multiplié par le nombre de mois de remboursement !
Le notaire calcule cette récompense selon deux méthodes :
- Méthode des dépenses : la moitié des mensualités payées pendant le mariage ;
- Méthode de la plus-value : la moitié de l'enrichissement du bien (si le bien a pris de la valeur).
C'est toujours la méthode la plus avantageuse pour le conjoint qui est retenu.
📍 Exemple
Léa achète un appartement en 2020 pour 200 000 € avec un prêt sur 20 ans (avec une mensualité de 950 €). Elle se marie avec Thomas en 2023 sous le régime légal :
De 2023 à 2028 (5 ans de mariage), le couple paie ensemble 57 000 € de mensualités (950 € × 12 × 5 ans).
En cas de divorce en 2028 :
- Léa garde l'appartement et reste seule responsable du prêt
- Thomas peut réclamer une récompense de 28 500 € (la moitié des mensualités payées avec les revenus communs)
- Si l'appartement a pris de la valeur, le calcul peut être encore plus avantageux pour Thomas
Régime de la séparation de biens
Avec un contrat de séparation de biens, chaque époux conserve la propriété exclusive de ses biens personnels et de ses dettes.
| Élément | Statut juridique |
|---|---|
| La dette | Reste propre à l’emprunteur initial |
| Les mensualités | Chacun règle les échéances avec ses revenus personnels |
| Le bien immobilier | Reste à la propriété exclusive de l’acheteur initial |
| En cas de divorce | Aucune compensation : chacun repart avec son patrimoine acquis séparément avant le mariage |
Même en se mariant sous le régime de la séparation de biens, les couples peuvent choisir de payer certaines dépenses à deux (mensualités du crédit, travaux). Dans ce cas, nous vous conseillons de tenir une comptabilité précise pour cadrer la question du bien immobilier contracté avant le mariage et éviter les conflits.
Il existe d'autres régimes matrimoniaux qui encadrent la répartition des biens immobiliers acquis avant mariage
➡️ Communauté universelle : tous les biens et les dettes deviennent communs dès le mariage, y compris ceux acquis avant. C'est un choix assez rare pour un premier mariage, ce régime est surtout choisi par les couples sans enfants ou en secondes noces.
➡️ Participation aux acquêts : fonctionne comme une séparation de biens pendant le mariage, mais avec un partage des enrichissements au moment du divorce. Le conjoint peut prétendre à la moitié de la plus-value réalisée sur le bien.
Qu'en est-il si le bien a été acheté à deux avant le mariage ?
Si vous avez acheté ensemble avant de vous marier, le mariage ne change rien à la propriété du bien ni au crédit. Vous restez co-propriétaires indivis et co-emprunteurs comme avant l'union : c'est le principe d'indivision préexistante.
Quand deux personnes non mariées achètent un bien immobilier ensemble, elles deviennent copropriétaires indivis. Chacun possède une quote-part du bien (généralement 50/50, mais cela peut être différent selon l'acte notarié).
Voici ce qui ne change pas en matière de prêt immobilier souscrit ensemble avec le mariage :
- La répartition des parts de propriété reste identique ;
- Vous restez tous les deux co-emprunteurs solidaires du crédit ;
- La banque peut se retourner contre l'un ou l'autre pour le remboursement total en cas d'impayés ;
- Chacun reste tenu de payer sa part des mensualités.
💡 Le mariage ne fusionne pas automatiquement vos biens indivis dans votre patrimoine commun. Le bien reste en indivision et ne devient pas un bien commun, même si vous choisissez le régime de la communauté. Il faut renégocier votre prêt ou faire un rachat de crédit pour mettre le prêt aux 2 noms !
Beaucoup de couples pensent qu'en se mariant, leur bien acheté en indivision devient automatiquement commun. C'est faux. Pour que le bien entre dans la communauté, il faudra faire un nouvel acte notarié après le mariage et revoir le prêt (donation mutuelle de quotes-parts).
En cas de divorce, si l'un des emprunteurs souhaite garder le bien, il doit demander une désolidarisation du prêt immobilier. cela permet au co-emprunteur d'être libéré de ses obligations envers la banque.
Prêt immobilier avant et après le mariage : comment se protéger ?
Que ce soit pour un prêt immobilier contracté avant le mariage ensemble ou séparément, vous devez anticiper les conséquences patrimoniales une fois marié.
Voici nos conseils pour bien gérer vos crédits immobilier faits avant votre mariage :
| Solution | Principe | Effets principaux | Pour qui c’est adapté ? |
|---|---|---|---|
| Contrat de mariage : séparation de biens pure | Chaque conjoint conserve son patrimoine personnel | - Le bien reste propre à l’emprunteur - Aucune solidarité pour les dettes - Aucune créance possible du conjoint non-propriétaire | Couples souhaitant une séparation stricte des patrimoines et une protection maximale du conjoint non-emprunteur |
| Contrat de mariage : séparation de biens avec société d’acquêts | Ajout d’un pot commun réservé aux acquisitions futures | - Le bien acheté avant reste personnel - Les futurs biens peuvent être mis en commun - Organisation flexible entre patrimoine propre et acquis commun | Couples voulant préserver les biens personnels tout en pouvant acheter ensemble plus tard |
| Contrat de mariage : communauté avec clause de préciput | Maintien de la propriété personnelle pour les biens acquis avant le mariage | - Le bien initial reste propre - Les biens acquis après le mariage deviennent communs - Clause permettant de favoriser un conjoint au moment du partage | Couples souhaitant maintenir le bien comme propriété propre tout en profitant d’un régime communautaire |
| Tenue d’une comptabilité précise | Traçabilité de toutes les contributions au remboursement et aux charges | - Preuves en cas de séparation - Permet de calculer une récompense ou une compensation si le conjoint a participé au remboursement du prêt immobilier avant et après mariage - Sécurise les avances importantes. | Couples remboursant ensemble un bien propre, sans contrat de mariage protecteur |
| Convention d’indivision | Intégration du conjoint comme copropriétaire via donation ou vente de quote-part | - Détermine la répartition des charges - Encadre la sortie en cas de désaccord - Acte notarié obligatoire | Couples souhaitant partager la propriété du bien après le mariage |
| Clause bénéficiaire adaptée (assurance emprunteur) | Détermine qui reçoit le capital assuré en cas de décès | - Clause banque : capital remboursé, conjoint protégé, bien sans dette - Clause héritiers : capital versé aux héritiers qui doivent solder le crédit - Sans clause : transmission beaucoup plus complexe | Emprunteur souhaitant protéger ses proches en cas de décès avant la fin du crédit |
Pour information, un contrat de mariage doit être signé avant la cérémonie, devant un notaire. Les frais de notaire varient entre 300 € et 500 € pour une formule simple et peuvent atteindre 1 500 € si des clauses spécifiques sont ajoutées.
FAQ : vos questions sur le prêt immobilier avant mariage
Que devient un bien immobilier acheter seul avant le mariage ?
Un bien immobilier acheté seul avant le mariage reste votre propriété exclusive, même après la cérémonie. La loi considère ce logement comme un bien propre, puisqu’il a été financé avec vos revenus personnels avant l’union.
Par contre, si votre conjoint paie une partie des mensualités du prêt après le mariage, vous restez propriétaire du logement, mais vous lui devrez peut-être une récompense en cas de divorce, selon le régime matrimonial choisit.
Mon conjoint doit-il se porter caution de mon crédit immobilier après le mariage ?
Non, le mariage ne crée aucune obligation pour votre conjoint de se porter caution. La banque ne peut pas l'exiger automatiquement. Cependant, si vous demandez une renégociation du prêt en incluant les revenus de votre conjoint pour améliorer vos conditions, la banque peut alors exiger qu'il devienne co-emprunteur ou caution.
Que se passe-t-il si je ne peux plus payer les mensualités de prêt après le mariage ?
Vous restez le seul responsable vis-à-vis de la banque. Votre conjoint n'a aucune obligation légale de vous aider, sauf arrangement amiable entre vous. Si vous ne parvenez plus à rembourser, la banque peut saisir le bien hypothéqué, mais ne peut pas se retourner contre les biens propres de votre conjoint ni contre les biens communs du couple (sauf exceptions très rares).