Vous pouvez inclure dans votre prêt immobilier bien plus que le simple prix d'achat du logement : frais de notaire, travaux de rénovation, garantie bancaire, assurance emprunteur et même le mobilier indispensable. La banque accepte généralement de financer jusqu'à 110 % du prix du bien pour couvrir l'ensemble de votre projet immobilier, mais sous certaines conditions. On fait le point.
Qu'est-ce qui est automatiquement inclus dans un prêt immobilier ?
Certaines dépenses sont systématiquement intégrées au montant de votre crédit immobilier. Les banques considèrent ces coûts comme indissociables de l'achat du bien et les financent sans difficulté particulière, ce qui vous permet de mieux préparer votre budget.
Prix d'achat du bien
C'est évidemment le cœur de votre opération pour un prêt immobilier. Le montant emprunté couvre le prix de vente négocié avec le vendeur, qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement, d'un terrain constructible ou d'un immeuble de rapport.
Pour un bien ancien, comptez généralement entre 80 et 90 % de financement si vous apportez 10 à 20 % du prix en apport personnel. Pour un bien neuf ou une VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement), les banques acceptent parfois de financer jusqu'à 100 % du prix d'achat (sans besoin d'apport personnel).
Frais de notaire
Les frais d'acquisition, communément appelés frais de notaire, regroupent plusieurs postes :
- Droits de mutation (taxes reversées à l'État et aux collectivités locales) ;
- Emoluments du notaire (sa rémunération) ;
- Débours (sommes avancées par le notaire : cadastre, hypothèque, etc.) ;
- Contribution de sécurité immobilière.
Le calcul du montant varie en fonction du type de bien que vous achetez (neuf ou ancien) :
| Type de bien | Frais de notaire moyens | Détail |
|---|---|---|
| Logement ancien | 7 à 8 % du prix | Droits de mutation à 5,8 % + émoluments |
| Logement neuf | 2 à 3 % du prix | Droits de mutation réduits à 0,715 % |
| Terrain | 7 à 8 % du prix | Mêmes règles que l'ancien |
Les banques incluents systématiquement ces dépenses dans votre prêt immobilier. Sur un bien à 250 000 € dans l'ancien, comptez environ 17 500 € de frais de notaire inclus dans votre crédit, soit un emprunt total de 267 500 €.
Frais de dossier et de garantie
Votre établissement bancaire facture aussi la mise en place du crédit. A savoir que ces montants sont systématiquement inclus dans le total de votre crédit immobilier. Les banques ne vous demandent jamais de les payer comptant :
- Frais de dossier bancaire : entre 500 € et 1 500 € selon les banques : ces sommes couvrent l'étude de votre demande, l'analyse de votre solvabilité et la constitution du dossier. Elles sont souvent négociables, surtout si vous apportez plusieurs produits à la banque (compte courant, épargne, assurances) ;
- Frais de garantie : ils varient selon le tye de garantie que vous choisissez :
- Hypothèque : 1,5 à 2 % du montant emprunté (coût de mainlevée à prévoir en fin de prêt) ;
- Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) : 0,5 à 1 % du montant (uniquement pour l'ancien) ;
- Cautionnement (Crédit Logement, CAMCA) : 1 à 1,5 % du montant (avec restitution partielle en fin de prêt).
Assurance emprunteur obligatoire
Bien que techniquement facultative d'un point de vue légal, l'assurance emprunteur est toujours exigée par les banques. Elle vous garantit le remboursement du capital restant dû en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail.
Deux modes de paiement existent :
- Intégration au prêt : certaines banques acceptent d'inclure le coût total de l'assurance dans le capital emprunté ;
- Paiement mensuel séparé (le plus fréquent) : vous réglez l'assurance en plus de votre mensualité de crédit.
💬 Même si l'assurance emprunteur n'est pas systématiquement capitalisée dans le prêt, elle fait partie intégrante du coût global de votre financement. C'est pourquoi le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) l'intègre obligatoirement dans son calcul.
Quels travaux peut-on inclure dans son prêt immobilier ?
Les banques acceptent volontiers de financer les travaux dans votre crédit immobilier, à condition qu'ils améliorent la valeur ou la performance énergétique du bien. Le montant des travaux inclus peut atteindre 20 à 30 % en moyenne du prix d'achat selon les projets.
💡 Le prêt travaux aura souvent un taux d'emprunt différent de votre crédit immobilier. En règle générale, vous soucrivez 2 crédits distincts, mais il peut aussi être inclut dans un prêt immobilier global. Comparez les différents taux pour connaître l'opération la plus avantageuse pour vous. Regardez aussi si vous pouvez bénéficier d'un prêt à taux zéro !
| Catégorie de travaux | Travaux couramment acceptés | Conditions exigées par les banques |
|---|---|---|
| Rénovation énergétique | - Isolation thermique des combles, murs, planchers - Remplacement du système de chauffage - Installation de double ou triple vitrage - Pose de panneaux solaires | - Devis détaillés fournis par des professionnels - Travaux cohérents avec la valeur future du bien - Déblocage progressif des fonds sur factures - Garantie décennale pour chaque artisan |
| Rénovation complète | - Réfection de la toiture - Reprise de la structure ou des fondations - Mise aux normes (électricité, plomberie, sécurité) - Travaux d’accessibilité | - Devis précis et chiffrés - Preuve que le bien rénové aura une valeur supérieure au montant financé - Possibilité d’expertise immobilière demandée par la banque - Déblocage des fonds par étapes |
| Aménagement intérieur | - Création ou suppression de cloisons - Rénovation de la cuisine et de la salle de bain - Réfection des sols et murs - Création d’un dressing ou d’une suite parentale | - Montant des travaux proportionné au prix du bien (15 à 20 % max) - Devis détaillés ou factures d'achat des matériaux - Justification de l’amélioration du confort ou de la valeur du bien - Factures obligatoires pour débloquer les fonds |
| Extension et agrandissement | - Surélévation - Aménagement des combles - Construction d’une véranda - Création d’un garage | - Preuve de l’augmentation de la surface habitable - Autorisation d’urbanisme si nécessaire - Devis professionnels ou des fourniture - Décaissement des fonds au fur et à mesure des factures |
📍 Exemple
Mélanie et Benoît achètent une maison à 210 000 € qui nécessite une rénovation complète pour un montant de travaux total à 55 000 € :
- Isolation thermique : 18 000 €
- Réfection toiture : 22 000 €
- Rénovation électricité/plomberie : 15 000 €
Leur banque accepte de financer 265 000 € (achat + travaux) sur 25 ans à un taux d'emprunt à 3,80, avec déblocage progressif en 3 tranches sur présentation des factures pour une mensualité de remboursement de1 370 €.
Faites attention si vos travaux modifient considérablement votre bien in fine (changement de destination, division en lots, agrandissement, etc.). Dans ce cas, vous devrez obtenir les autorisations d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable) avant que la banque valide le financement.
Peut-on financer le mobilier et l'équipement avec son prêt immobilier ?
Oui, mais sous conditions très strictes. Les banques acceptent d'inclure le mobilier indispensable dans votre crédit immobilier si le bien est vide et nécessite un équipement de base. Le montant alloué reste limité en moyenne entre 5 à 10 % du prix d'achat maximum.
✅ Mobilier financable dans un prêt immobilier
Mobilier indispensable et fixe plus considéré comme des équipements :
- Cuisine équipée et électroménager encastré (four, plaque, hotte, lave-vaisselle)
- Placards et rangements sur mesure
- Chauffe-eau et radiateurs
- Installations électriques fixes
- Stores, volets et systèmes de sécurité
❌ Mobilier non financable dans un prêt immobilier
Mobilier dit d'agrément (rarement accepté)
- Canapé, table, chaises et meubles classiques
- Décoration et accessoires
- Électroménager mobile (réfrigérateur, lave-linge)
- Literie et textile
- Équipements de jardin
Ces achats relèvent du crédit à la consommation, pas du crédit immobilier. Les banques refusent systématiquement de les inclure.
Attention, pour que ce type de mobilier soit inclut dans ovtre prêt immobilier, plusieurs conditions doivent être erspectées :
- Logement vide : vous devez acheter un bien totalement vide ou équipé a minima. Si vous achetez un appartement déjà meublé, impossible de demander un financement mobilier supplémentaire ;
- Devis et factures obligatoires : comme pour les travaux, la banque exige des devis détaillés des cuisinistes, menuisiers ou fournisseurs. Le déblocage des fonds se fait sur présentation des factures acquittées ;
- Montant plafonné : les banques limitent les montnant prêtés (la part varie d'un établissement à l'autre) ;
- Cohérence du projet : votre banque vérifie que votre demande reste raisonnable. Financer 30 000 € de cuisine dans un studio de 80 000 € sera refusé pour incohérence manifeste.
Bon à savoir
Si vous avez besoin d'inclure le montant de ces équipements, mais que la banque refuse de l'inclure dans prêt immobilier, vous avez d'auters alternatives : crédit à la consommation, prêt travaux ou aménagement.
Quels autres frais peut-on ajouter au montant du prêt immobilier ?
Au-delà de l'achat du bien et des travaux, plusieurs dépenses annexes peuvent être intégrées dans votre crédit immobilier.
| Élément | Conditions de financement par la banque | Particularités / Points importants |
|---|---|---|
| Honoraires d’agence à charge de l'acquéreur | Finançables si un mandat d’achat signé le justifie | Doivent rester cohérents (3 à 10 % selon zones) et être mentionnés dans l’acte |
| Honoraires de courtage | Parfois intégrés au capital du prêt si la banque l’accepte | Souvent entre 1 et 2 % du montant emprunté avec un minimum |
| Frais de déménagement / réaménagement | Finançables via une enveloppe frais annexes de 2 000 € à 3 000 € selon les banques | Déménagement, raccordements urgents, petits travaux immédiats |
| Petits travaux non prévus | Entrent dans l’enveloppe frais annexes | Acceptés uniquement si le dossier est solide (apport, stabilité financière) |
| Pénalités de remboursement anticipé du prêt précédent | Parfois intégrées dans le nouveau prêt | La banque accepte plus facilement si vous domiciliez vos comptes chez elle |
| Frais de mainlevée d’hypothèque | Rarement finançables dans un nouveau prêt car payables avant la vente | Environ 0,3 à 0,5 % du montant initial du crédit |
| Frais liés à un prêt relais | Toujours finançables car intégrés directement dans le montage financier | Couvre les intérêts intercalaires, les frais de garantie et les frais de dossier du prêt relais |
| Surcoûts temporaires liés au prêt relais | Inclus automatiquement dans le plan de financement | Offre une avance sur le futur prix de vente du bien actuel |
Attention à ne pas dépasser votre capacité d'emprunt maximum. Si vous choisissez d'inclure plusieurs dépenses dans votre prêt immobilier de base, vous augmentez votre dette. Assurez-vous que votre taux d'endettement reste sous la barre des 35 % (taux maximum autorisé par le HCSF depuis janvier 2022) pour obtenir l'accord de votre banque.
FAQ : vos autres questions sur que peut-on inclure dans un prêt immobilier ?
Peut-on financer 100 % de son projet immobilier sans apport ?
Oui, mais c'est de plus en plus rare depuis le durcissement des conditions de crédit en 2022. Les banques acceptent les dossiers à 110 % (achat + frais de notaire) uniquement pour les profils excellents : jeunes actifs avec CDI, revenus élevés, capacité d'épargne démontrée. Pour les autres, un apport de 10 à 20 % en moyenne reste souvent exigé.
Les frais d'assurance emprunteur sont-ils toujours inclus dans le prêt ?
Non, dans la majorité des cas, vous payez l'assurance emprunteur séparément chaque mois en plus de votre mensualité de crédit. Certaines banques proposent de capitaliser le coût total de l'assurance dans le montant emprunté, mais cela reste rare et peut même augmenter votre coût total (vous payez aussi des intérêts sur l'assurance).
Faut-il inclure le mobilier dans le prêt immobilier ou payer comptant ?
Financièrement, payer comptant est plus avantageux : vous évitez 20 à 25 ans d'intérêts sur du mobilier qui se déprécie rapidement. Mais si votre épargne est faible après l'apport et les frais de notaire, inclure 5 000 à 10 000 € de cuisine équipée dans le prêt peut faciliter votre installation. Vous pouvez aussi contracter un prêt à la consommation selon les taux en vigueur au moment de votre emprunt. Un seul mot d'ordre : comparez les taux et les différentes solutions.