Quel prêt immobilier pour une SCI professionnelle ?

Mis à jour le 6 janvier 2021 par Antoine Fruchard 

Les établissements de crédit peuvent accorder des prêts immobiliers aux particuliers dans le but de financer un logement. D’autres formes sociales peuvent également prétendre à l’obtention d’un emprunt, comme les SCI. Le prêt immobilier destiné aux SCI implique quelques spécificités quant aux modalités du crédit en lui-même. Quelles sont-elles ? Quel prêt immobilier pour une SCI ? Toutes nos réponses !

Prêt immobilier pour une SCI : quelles particularités ?

Dans le cadre d’un crédit pour une société civile immobilière, les modalités de l’emprunt sont globalement les mêmes que pour un prêt classique. Quelques différences sont à noter cependant :

Quel crédit immobilier pour une SCI ?

Le prêt immobilier pour une SCI ne nécessite pas de prendre des dispositions particulières. Les emprunteurs peuvent faire le choix de contracter un crédit en groupe, ou chacun individuellement. La banque ne considère pas que l’emprunt soit différent d’un prêt immobilier classique pour un particulier seul et il s’agit simplement d’un crédit pour un investissement locatif. Les modalités de durée seront donc sensiblement les mêmes et le prêt immobilier d’une SCI pourra s’étendre sur une durée de 5 à 25 ans environ.

En revanche, la forme sociale particulière de la SCI suppose que les impayés seront remboursés par la banque sur les biens personnels des emprunteurs. Les associés mettent alors en jeu leur propre patrimoine personnel, à la manière d’un bien immobilier qui serait mis en garantie dans le cadre d’une hypothèque et permettant à l’établissement de crédit de se rembourser par sa saisie en cas d’impayés.

Quel apport personnel pour un prêt immobilier en SCI ?

Dans l’optique de pouvoir contracter avec succès un prêt immobilier auprès d’une banque, cette dernière exigera bien souvent que l’emprunteur apporte personnellement une partie du montant nécessaire au financement du projet immobilier. L’on parle alors d’apport personnel, qui s’élève généralement aux alentours de 10 % de la valeur du bien immobilier acheté ou construit.

En ce qui concerne un crédit immobilier pour une SCI, il s’avère que le créancier pourra accorder l’emprunt sans nécessairement recevoir un apport personnel de l’emprunteur. Cette disposition est rendue possible par le fait que la SCI suppose souvent un investissement locatif. De cette manière, les revenus complémentaires (bénéfices obtenus par le biais de loyers) permettent de payer les mensualités du crédit plus facilement et de manière relativement certaine.

Quels sont les prêts aidés pour une SCI ?

La plupart des particuliers multiplient les différents prêts dans le but de pouvoir financer l’intégralité de leur projet immobilier. Il s’avère que la plupart des « prêts aidés » ne supposent qu’une partie du financement et les emprunteurs en contractent alors plusieurs.

Cependant, ces prêts aidés ne sont pas compatibles avec une SCI car ils concernent uniquement l’acquisition d’une résidence principale, quand la société civile immobilière est créée pour un investissement locatif. Ainsi, que cela soit en SCI ou pour un particulier, un prêt aidé n’est pas accessible pour un investissement locatif.

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Pourquoi emprunter via une SCI ?

La mise en commun de différents capitaux individuels est en général effectuée dans le cadre d’un investissement locatif. Le bien immobilier est alors mis en location afin de pouvoir bénéficier des loyers en revenus complémentaires. Cette forme juridique permet aussi de profiter d’avantages fiscaux, notamment en ce qui concerne les plus-values immobilières, les impôts et les impôts sur les sociétés. Enfin, les bénéfices dégagés sont partagés, mais les pertes également, ce qui suppose la solidarité financière des associés.

À noter : la société civile immobilière est un contrat de société qui suppose une forme sociale particulière. Elle met en commun le capital de plusieurs personnes, les associés, grâce au regroupement de particuliers dans le but de réaliser le plus souvent un investissement locatif. Le crédit immobilier accordé aux SCI reste classique mais impose bien sûr la présence de l’assurance emprunteur et de garanties sur le prêt.

La SCI permet de mettre en commun les ressources de ses membres pour obtenir un crédit qu’une personne seule n’aurait pu obtenir. Elle permet donc de pallier le manque de ressources d’une personne ne pouvant emprunter seule.

Quelles sont les modalités du crédit immobilier pour une SCI ?

Comme pour l’obtention de n’importe quel prêt immobilier, le crédit pour société civile immobilière suppose des modalités précises.

SCI et crédit : obtenir l’accord de la banque

L’obtention du crédit immobilier souhaité pour le financement d’un investissement locatif est soumis à l’acceptation du dossier de l’emprunteur par la banque. Celle-ci étudiera notamment la capacité d’emprunt de chaque associé ainsi que leur taux d’endettement (part des mensualités sur les revenus), qui ne doit a priori pas dépasser 33 %.

Le taux de prêt immobilier déterminé peut être fixe ou variable. Il faudra également présenter une assurance emprunteur, obligatoire afin de couvrir le risque d’impayés, notamment pour une société présentant une solidarité financière. Enfin, l’offre de prêt est soumise à un délai de réflexion de 30 jours, même si la décision finale de la SCI ne peut être prise qu’après un délai incompressible de 10 jours.

Quelle caution de prêt pour une SCI ?

La société civile immobilière étant souvent choisie entre membres d’une même famille, ce sont souvent les parents qui se portent caution pour le prêt de leurs enfants. Il s’avère que les banques demandent l’existence d’une personne capable de prendre le relais pour le remboursement des mensualités en cas d’incapacité financière de l’un des emprunteurs.

Le paiement des dettes s’effectue pourtant sur les biens personnels des particuliers et du patrimoine en général. La SCI est donc une forme de société relativement risquée dans la mesure où la confiance entre les associés est primordiale. D’autres garanties permettent à l’établissement de crédit de se rembourser : hypothèque, cautionnement, privilège de prêteur de deniers, nantissement…

Clause suspensive de l’emprunt d’une SCI

La clause suspensive du crédit immobilier est une disposition permettant à l’emprunteur de se rétracter pour l’acquisition qu’il s’apprête à faire s’il ne parvient pas à obtenir son prêt immobilier. Il s’agit d’une sécurité permettant d’éviter les abus des vendeurs (et notamment des promoteurs et des agences immobilières) qui pourraient profiter de la situation préjudiciable de l’emprunteur.

À l’inverse, l’acheteur peut finalement décider de ne pas concrétiser son achat et pourra exercer la clause suspensive du crédit pour annuler l’emprunt précédemment établi. Cette pratique suppose l’absence de pénalités de rétractation et impose au vendeur de rembourser à l’acheteur toute somme versée en avance comme un dépôt de garantie.

Prêt SCI sans apport, est-ce possible ?

Oui, il est possible d’emprunter sans apport, même dans le cadre d’une SCI. Puisque que le prêt immobilier demandé pour une SCI est généralement destiné à un investissement locatif, les futurs loyers permettront de garantir une base de remboursement.

Est-ce qu’une SCI peut emprunter ?

Créer une Société Civile Immobilière est une solution recommandée pour emprunter. Cela permet a plusieurs membres de s’unir et de mutualiser leurs ressources pour se voir proposer un taux d’emprunt intéressant.

Comment obtenir un crédit immobilier pour une SCI ?

La plupart du temps, les associés préfèrent s’endetter individuellement plutôt que de faire un prêt au nom de la SCI. Ainsi, la manière d’obtenir un prêt est la même que pour un particulier, sauf que dans le cadre d’une SCI, les efforts sont mutualisés avec ceux des autres membres.

3 commentaires
Flamencourt, le 11 juillet 2019

Je souhaite un prêt relais sec, pour une SCI, achat d'un bien d 310Ke ,vente du bien propriete420 Ke de la SCI. Les banques refuses de prêter. A qui doit on s'adresser?

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 12 juillet 2019
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MARTIN, le 16 mai 2019

Bonjour,
j'aimerais savoir le meilleure démarches à faire pour obtenir un prêt immobilier de 45000€ pour S.C.I, sachant que j'ai un apport personnel de 140.000€ suite un bien a été vendu et la valeur de futur bien que je souhaite acheter 170.000€+frais de notaire.
je serais loger dans S.C.I, Sachant que je suis Retraité et l'associé ma fille (étudiante).
Cordialement
MARTIN

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