Prêt immobilier : SCI

Les établissements de crédit peuvent accorder des prêts immobiliers aux particuliers dans le but de financer un logement. D’autres formes sociales peuvent également prétendre à l’obtention d’un emprunt, comme les SCI. Ces dernières sont des regroupements de particuliers qui permettent un investissement commun pour le financement d’un projet immobilier.

Le prêt immobilier destiné aux SCI implique quelques spécificités quant aux modalités du crédit en lui-même, bien que la plupart soient globalement similaires à celles concernant un emprunteur seul. Le regroupement en SCI peut être motivé par plusieurs raisons, mais toujours dans l’optique d’obtenir un capital pour un bien immobilier.

La société civile immobilière

Une SCI désigne une personne morale sous la forme d’un groupement de personnes individuelles, qui mettent en commun leurs ressources pour l’accès à un bien immobilier.

Définition de la société civile immobilière

La SCI désigne les Sociétés Civiles Immobilières et représente donc un regroupement de particuliers. Ces derniers sont considérés comme des associés dans le cadre d’un contrat de société spécifique. L’objectif est de réunir un capital plus important que pour un emprunteur seul et de disposer d’un statut différent.

Le regroupement de capitaux permet la mise en commun d’un ou plusieurs biens immobiliers dans l’optique d’en profiter de manière collective. Les SCI sont donc considérées comme des sociétés civiles de patrimoine et disposent alors d’une personnalité juridique avec un objet immobilier.

Fonctionnement de la société civile immobilière

La société civile immobilière doit être constituée au minimum de deux associés, qui doivent définir précisément les statuts de la forme sociale. La société doit être représentée par un gérant, dont les pouvoirs et les limites doivent être clairement explicités dans les statuts rédigés. Il peut être désigné directement par les statuts en question ou par un vote des associés.

Le vote en SCI est d’ailleurs soumis à des règles de majorité qui nécessitent également d’être définies dans les statuts. Il doit se faire lors de la réunion des associés pendant l’assemblée générale (AG) de la SCI, qui prend les décisions inhérentes à son fonctionnement. Par ailleurs, chacun dispose de quotes-parts correspondant à l’investissement de départ dans la mise en commun des capitaux.

Pourquoi créer une société civile immobilière

Très souvent, les SCI existent dans le cadre de regroupement de personnes appartenant à la même famille. Il s’avère que la forme juridique de la société facilite la transmission du patrimoine à ses descendants, sans payer des droits de succession (dans la limite de 100 000 €).
L’indivision suppose aussi généralement le regroupement en SCI afin de pouvoir jouir d’un bien en collectivité.

La mise en commun de différents capitaux individuels est en général effectuée dans le cadre d’un investissement locatif. Le bien immobilier est alors mis en location afin de pouvoir bénéficier de revenus complémentaires (loyers). La forme juridique permet aussi de profiter d’avantages fiscaux, notamment en ce qui concerne les plus-values immobilières, les impôts et les impôts sur les sociétés. Enfin, les bénéfices dégagés sont partagés, mais les pertes également, ce qui suppose la solidarité financière des associés.

A noter : la société civile immobilière est un contrat de société qui suppose une forme sociale particulière. Elle met en commun le capital de plusieurs personnes, les associés, grâce au regroupement de particuliers dans le but de réaliser le plus souvent un investissement locatif. Le crédit immobilier accordé aux SCI reste classique mais impose bien la présence de l’assurance emprunteur et de garanties sur le prêt.

 

 

Le prêt immobilier pour une SCI

Dans le cadre d’un crédit pour société civile immobilière, les modalités de l’emprunt sont globalement classiques, avec quelques différences toutefois.

Crédit immobilier pour une SCI

Le prêt immobilier pour une SCI ne nécessite alors pas de prendre des dispositions particulières, car les emprunteurs peuvent faire le choix de contracter un crédit en groupe, ou chacun individuellement. La banque ne considère pas que l’emprunt soit différent d’un prêt immobilier classique pour un particulier seul et il s’agit simplement d’un crédit pour un investissement locatif.

En revanche, la forme sociale particulière de la SCI suppose que les impayés seront remboursés par la banque sur les biens personnels des emprunteurs. Les associés mettent alors en jeu leur propre patrimoine personnel, à la manière d’un bien immobilier qui serait mis en garantie dans le cadre d’une hypothèque et permettant à l’établissement de crédit de se rembourser par sa saisie en cas d’impayés.

Apport personnel pour un prêt immobilier en SCI

Dans l’optique de pouvoir contracter avec succès un prêt immobilier auprès d’une banque, cette dernière exigera bien souvent que l’emprunteur apporte personnellement une partie du montant nécessaire au financement du projet immobilier. L’on parle alors d’apport personnel, qui s’élève généralement aux alentours de 10 % de la valeur du bien immobilier acheté ou construit.

En ce qui concerne un crédit immobilier pour une SCI, il s’avère que le créancier pourra accorder l’emprunt sans nécessairement recevoir un apport personnel de l’emprunteur. Cette disposition est rendue possible par le fait que la SCI suppose souvent un investissement locatif. De cette manière, les revenus complémentaires (bénéfices obtenus par le biais de loyers) permettent de payer les mensualités du crédit plus facilement et de manière relativement certaine.

Prêts aidés pour une SCI

La plupart des particuliers multiplient les différents prêts dans le but de pouvoir financer l’intégralité de leur projet immobilier. Il s’avère que la plupart des « prêts aidés » ne supposent qu’une partie du financement et les emprunteurs en contractent alors plusieurs.

A noter qu’ils ne sont pourtant pas compatibles avec une SCI car ils concernent uniquement l’acquisition d’une résidence principale, quand la société civile immobilière est créée pour un investissement locatif. Il est notamment possible de citer :

Type de prêt Modalités
Prêt à taux zéro (PTZ) Pas de taux d’intérêt donc mensualités plus faibles
Prêt d’accession sociale (PAS) Compatible avec les APL (Aides Personnalisées au Logement) et financement possible de l’ensemble du projet sous conditions de ressources
Prêt action logement (1 % logement) Cumulable avec d’autres prêts, pas de frais de dossier et taux d’intérêt réduit
Le compte épargne logement (CEL) Cumulable avec d’autres CEL, prime de l’Etat récupérable et taux d’intérêt faible

 

 

Les modalités du crédit pour une SCI

Comme pour l’obtention de n’importe quel prêt immobilier, le crédit pour société civile immobilière suppose des modalités précises.

Accord de la banque

L’obtention du crédit immobilier souhaité pour le financement d’un investissement locatif est soumis à l’acceptation du dossier de l’emprunteur par la banque. Celle-ci étudiera notamment la capacité d’emprunt de chaque associé ainsi que leur taux d’endettement (part des mensualités sur les revenus), qui ne doit à priori pas dépasser 33 %.

Le taux de prêt immobilier ( = taux d’intérêt bancaire) déterminé peut par ailleurs être fixe ou variable, ce critère ayant une influence significative sur le montant des mensualités. L’assurance emprunteur est elle aussi obligatoire afin de couvrir le risque d’impayés, notamment pour une société présentant une solidarité financière.
Enfin, l’offre de prêt est soumise à un délai de réflexion de 30 jours, même si la décision finale de la SCI ne peut être prise qu’après un délai incompressible de 10 jours.

Caution du prêt

La société civile immobilière étant souvent choisie entre membres d’une même famille, ce sont souvent les parents qui se portent caution pour leurs enfants. Il s’avère que les banques demandent l’existence d’une personne capable de prendre le relais pour le remboursement des mensualités en cas d’incapacité financière de l’un des emprunteurs.

Le paiement des dettes s’effectue pourtant sur les biens personnels des particuliers et du patrimoine en général. La SCI est donc une forme de société relativement risquée dans la mesure où la confiance entre les associés est primordiale. D’autres garanties permettent à l’établissement de crédit de se rembourser : hypothèque, cautionnement, privilège de prêteur de deniers, nantissement…

Clause suspensive de l’emprunt

La clause suspensive du crédit immobilier est une disposition permettant à l’emprunteur de se rétracter pour l’acquisition qu’il s’apprête à faire s’il ne parvient pas à obtenir son prêt immobilier. Il s’agit d’une sécurité permettant d’éviter les abus des vendeurs (et notamment des promoteurs et des agences immobilières) qui pourraient profiter de la situation préjudiciable de l’emprunteur.

A l’inverse, l’acheteur peut finalement décider de ne pas concrétiser son achat et pourra exercer la clause suspensive du crédit pour annuler l’emprunt précédemment établi. Cette pratique suppose l’absence de pénalités de rétractation et impose au vendeur de rembourser à l’acheteur toute somme versée en avance comme un dépôt de garantie.

 

 

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