Créer une Société Civile Immobilière (SCI) offre la possibilité de constituer et de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Quel que soit le type de SCI, les membres achètent un ou plusieurs logements afin d’en partager le coût, puis les revenus locatifs. Quels sont les avantages et les inconvénients de passer par une société civile immobilière pour acheter un logement ? Est-ce qu’une SCI peut faire un prêt immobilier ? Comment faire cet emprunt ? Avis de nos experts !

Quels sont les différents types de SCI ?

Tout d’abord, une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Il faut minimum 2 personnes ayant chacune un statut d’associé pour monter une SCI. Et chaque associé reçoit des parts sociales du patrimoine immobilier proportionnelles à son investissement. Toutefois, c’est la SCI qui détient juridiquement ce patrimoine. Il en existe 5 types : 

  • La SCI familiale. Elle est gérée par des membres d’une même famille. Leur lien de parenté peut aller jusqu’au 4ème degré. Elle est souvent choisie pour réaliser des investissements locatifs ou faciliter l’héritage de biens immobiliers. 
  • La SCI de gestion ou de location. En général, cette SCI permet d’acheter et de mettre en location des logements pour générer des revenus réguliers.
  • La SCI d’attribution. Les associés de cette société sont propriétaires des biens immobiliers selon le pourcentage de leur apport personnel. 
  • La SCI de jouissance à temps partagé. Elle permet aux associés de se partager l’usage du patrimoine immobilier. Les logements de ce dernier sont donc considérés comme des résidences secondaires. La durée d’occupation de chaque membre de la SCI dépend du pourcentage investi. 
  • La SCI construction-vente. Il s’agit du seul type de société civile immobilière pouvant permettre d’acheter des logements dans le but de les revendre.

Pourquoi passer par une SCI pour acheter un bien immobilier ?

La gestion des biens immobiliers

Comme toute société, la SCI dispose de statuts qui définissent son fonctionnement et sa gestion. La rédaction des statuts des différents associés permet notamment de définir les modalités de prise de décision. Par exemple, les membres de la SCI doivent désigner un gérant qui prendra en charge la gestion courante du patrimoine immobilier de la société sans devoir les informer.

Les bénéfices et les dettes du patrimoine immobilier détenues par la SCI sont répartis entre ses différents associés. Si des travaux doivent être réalisés, par exemple, leur coût sera assumé par tous les membres de la SCI selon leurs parts sociales. Et pour procéder à la cession d’un bien immobilier, il faut obtenir un accord minimum des associés représentant la majorité des parts sociales de la société.

La transmission du patrimoine immobilier

La Société Civile Immobilière simplifie la transmission de son patrimoine immobilier. En tant que parents, si vous souhaitez faire hériter un logement à vos enfants, vous pouvez leur céder des parts à travers une SCI familiale. Avec cette structure juridique, la loi vous autorise à réaliser des droits de succession non imposés de 100 000 € par enfant (selon l’article 779 du Code général des impôts), à renouveler tous les 15 ans.

Autrement dit, une SCI permet aux parents de transmettre gratuitement leurs parts sociales à leurs enfants, donc une partie de leur patrimoine. Et en cas de décès des donateurs, leurs enfants récupèrent automatiquement l’usufruit et deviennent donc les propriétaires de leurs parts sociales au sein d’une SCI. Ils n’auront pas à payer de droit de succession. 

Les impôts liés la SCI

Si les logements détenus par une SCI sont mis en location et que ses membres perçoivent une rémunération des loyers, alors ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé devra indiquer l’argent qu’il perçoit dans sa déclaration de revenus. Dans ces conditions, les revenus fonciers et l’imposition des membres de la société augmentent.

Si vous mettez en location des biens meublés appartenant à une SCI, alors cette activité est considérée comme commerciale. Les associés seront donc soumis à l’impôt sur les sociétés et non sur les revenus. 

SCI : quel crédit souscrire pour l’acquisition d’une résidence principale ?

Bon à savoir : n’étant pas une personne morale, la SCI ne peut pas prétendre aux prêts aidés consentis par l’État. Par exemple, le prêt à taux zéro, le prêt conventionné ou encore le prêt d’accession sociale.

Les membres d’une société civile immobilière peuvent faire le choix de souscrire un crédit immobilier pour financer l’achat d’un logement. En effet, même si le prix du bien immobilier est divisé entre les associés, cela reste un investissement conséquent. Les modalités d’emprunt en SCI sont presque les mêmes que pour un prêt classique. Par exemple, son remboursement pourra s’étendre sur une durée de 5 à 25 ans environ. Deux options de crédit se présentent aux membres d’une SCI :

  • Le prêt collectif au nom de la société. Pour emprunter via la SCI, il faut obtenir un accord unanime des associés. Cette solution est intéressante pour l’investissement locatif, puisque les revenus locatifs prévus s’ajoutent aux ressources personnelles des membres de la société. En plus, l’accès à ce type de financement est facilité puisque les ressources communes des emprunteurs associés offrent une meilleure garantie aux banques. Une personne seule n’aurait pas pu obtenir ce même crédit immobilier.

Si vous décidez d’emprunter via une SCI, vous devez avoir confiance en vos associés. En effet, vous devez prendre chaque décision ensemble. Et surtout, la banque peut se tourner vers les autres membres de la SCI en cas de défaut de paiement d’un des associés. Si personne ne peut assumer cette charge financière, le paiement des dettes peut s’effectuer sur le patrimoine immobilier de la SCI.

  • L’emprunt personnel des associés. L’autre possibilité est que les membres de la SCI empruntent à titre personnel, puis reversent le montant de leur prêt à la société via un compte courant d’associé ou un apport en numéraire. Ensuite, la société dispose des fonds nécessaires pour l’achat immobilier. Les associés deviennent propriétaires à hauteur de leurs parts sociales déposées dans la SCI. Chacun doit rembourser individuellement son crédit immobilier contracté. Le principe de solidarité ne s’applique pas dans ces conditions d’emprunt.

Comment emprunter avec une SCI ? 5 étapes

Étape 1 : ouvrir une Société Civile Immobilière

Avant de souscrire un emprunt dans le cadre d’une SCI, les associés doivent faire partie d’une société civile immobilière. Si ce n’est pas encore le cas, les différents membres de la société doivent suivre les démarches suivantes :

  • s’assurer de respecter les conditions pour créer une SCI, comme le fait d’être au minimum 2 associés ;
  • constituer et déposer un capital auprès d’un établissement bancaire (aucun capital minimal n’est imposé par la loi) ;

Étape 2 : vérifier la capacité d’emprunt des associés

Pour acheter un bien immobilier via une SCI, les membres doivent faire un point sur la situation financière de la société et évaluer leur capacité à emprunter (le taux d’endettement maximal est de 35 % pour chaque associé). En plus du prix d’achat du logement, n’oubliez pas les frais annexes à sa vente. Généralement, les banques accordent une demande de financement, même si les emprunteurs associés ne disposent pas d’apport personnel. 

Cette disposition est rendue possible, car l’achat immobilier en SCI suppose souvent un investissement locatif. De cette manière, les revenus perçus via la location de ce logement permettront de payer les mensualités du crédit plus facilement et de manière relativement certaine.

Ne surestimez pas les potentiels revenus locatifs que vous allez percevoir avec votre achat immobilier en SCI. En effet, la banque prendra le temps d’évaluer vos bénéfices. Si votre projet immobilier est incohérent, elle peut refuser votre demande de financement. 

Cependant, si les membres de la SCI ont la possibilité d'ajouter un apport personnel à leur demande de financement, leur dossier en sera d’autant plus convaincant. Sans apport, les imprévus n’ont pas de place dans le plan de remboursement et les associés ne pourront compter que sur leurs futurs loyers. Or, une vacance locative, des travaux non prévus ou d’autres pépins peuvent venir compromettre vos plans.

Bon à savoir : pour rassurer les banques et avoir un levier supplémentaire pour négocier les modalités de votre prêt, il est préférable d’avoir un apport personnel.

Étape 3 : comparer les taux d’emprunts

Ne contractez pas la première offre de prêt reçue ! Pour bénéficier des meilleures conditions d’octroi et de remboursement, mettez-la en concurrence avec les autres propositions du marché. En effet, les établissements de crédit n’appliquent pas tous les mêmes taux ou les mêmes modalités de remboursement. Pour choisir le crédit immobilier le plus adapté à votre SCI, Réassurez-moi vous conseille d’utiliser son simulateur en ligne qui est totalement gratuit. 

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Étape 4 : souscrire une assurance emprunteur

Pour sécuriser votre emprunt, les banques vous imposent de souscrire une assurance emprunteur. Souvent avec des garanties minimales, telles que la perte totale et irréversible d’autonomie ou le décès de l’emprunteur associé. L’organisme prêteur vous proposera sûrement une couverture, sachez que vous êtes libre de souscrire votre propre assurance. Cette seconde option est généralement plus économique, car les taux des banques sont en moyenne 15 % plus élevés.

Pour trouver l’assurance la moins chère et pour un même niveau de garanties, utilisez notre comparateur en ligne ! Cet outil est gratuit et sans engagement. Réassurez-moi vous recommande fortement cette démarche étant donné que le montant de votre assurance peut représenter jusqu’à un tiers de votre prêt immobilier.

Étape 5 : monter le dossier de demande de financement

Pour obtenir un prêt immobilier, les membres d’une SCI doivent monter un dossier de demande de financement (individuellement ou en commun selon le type de crédit préféré). Pour élaborer ce dossier, les associés doivent reprendre les éléments demandés par chaque établissement de crédit. Notamment, vous devrez joindre des documents pour prouver votre capacité à rembourser un emprunt immobilier. Et une fois votre dossier terminé, envoyez-leur !

Pour gérer efficacement votre demande, assurez-vous de leur partager un dossier complet. Si vous finissez par vous accorder avec une banque, cette dernière vous enverra une offre de prêt. Ce papier témoigne de votre volonté d’acheter un logement et de votre capacité à emprunter en tant que SCI ou membre de la société.

Quelle alternative à la SCI pour acheter un logement à plusieurs ?

Il existe 2 formes juridiques pour acheter un bien immobilier à plusieurs : la société civile immobilière (SCI) et le régime en indivision. Pour cette deuxième option, chaque personne est propriétaire du logement en fonction de la quote-part mentionnée dans le contrat. L’achat en indivision correspond au régime appliqué par défaut en cas d’achat immobilier à plusieurs. Aucune formalité n’est donc nécessaire !

Voici quelques différences entre les deux régimes juridiques : 

Société civile immobilière (SCI)Régime en indivision
Formalités et procédures longues (rédaction des statuts, demande d’immatriculation, etc.)Frais de création.Aucune formalité administrative.Mise en place rapide.Pas de coûts administratifs.
Les associés sont solidaires des dettes de la société à la hauteur de son apport.Chaque indivisaire règle ses dettes proportionnellement à sa quote-part.
Transmission du patrimoine immobilier facilité avec des avantages fiscaux. Pas d’avantages fiscaux.
En cas de mésentente, la SCI protège le patrimoine immobilier.Le risque de la vente forcée du bien en cas de conflit si les autres indivisaires ne peuvent racheter les parts.
Les banques octroient plus facilement un crédit dans le cadre d’une SCI, car les garanties sont multipliées par le nombre de membres de la société.Chaque indivisaire doit justifier d’une bonne capacité à emprunter. Le crédit immobilier est soumis à l'acceptation de plusieurs dossiers, et non plus un seul.

FAQ

Est-ce qu’une Société Civile Immobilière peut emprunter ? 

Créer une SCI est même une solution recommandée pour emprunter. Cela permet à plusieurs membres de s’unir et de mutualiser leurs ressources pour se voir proposer un taux d'emprunt immobilier plus intéressant.

Comment emprunter avec une SCI ? 

La plupart du temps, les associés préfèrent s’endetter individuellement plutôt que de contracter un prêt au nom de la société. Dans ces circonstances, les conditions pour obtenir un prêt sont les mêmes que pour un prêt immobilier classique. Concernant l’emprunt via une SCI, les efforts sont mutualisés avec ceux des autres membres. Il est donc plus facile d’obtenir un crédit, mais les membres de la société deviennent les garants des uns et des autres. 

Emprunter sans apport via une SCI, est-ce possible ? 

Dans le cadre d’une Société Civile Immobilière, il est possible d’emprunter sans apport. En général, le prêt immobilier pour une SCI est destiné à un investissement locatif. Ainsi, les futurs loyers permettent de garantir une base de remboursement.