Le guide pour emprunter en SCI

Une Société Civile Immobilière (SCI) a pour avantage de faciliter la gestion et la transmission de votre patrimoine financier. Cependant, les conditions à remplir pour obtenir un prêt immobilier peuvent sembler plus floues lorsqu'on monte son dossier de demande de financement à plusieurs. Heureusement, souscrire un crédit en SCI n'est pas si compliqué quand on en connait les modalités.

Pourquoi souscrire un prêt immobilier en SCI ?

Acheter un bien à plusieurs par le biais d'une Société Civile Immobilière (SCI) facilite l'accès à un prêt immobilier En effet, elle augmente de facto votre capacité d'emprunt globale et permet de constituer un dossier plus solide aux yeux de la banque.

De plus, une SCI se distingue par sa gestion simplifiée par rapport à d'autres modes de fonctionnement, comme un achat en indivision.

Par exemple, en cas de projet de vente du bien, c'est tous les associés qui doivent être d'accord en cas d'indivision, là où seulement une majorité définie au préalable doit consentir en cas de SCI.

Emprunt immobilier et SCI familiale

Un emprunt en SCI familiale peut se révéler particulièrement avantageux.

Par exemple, en tant que parent, vous pouvez céder des parts d'un logement à vos enfants à travers une SCI familiale.

Avec cette structure juridique, la loi vous autorise à réaliser des droits de succession non imposés (100 000 € par enfant à renouveler tous les 15 ans.)

Peut-on acheter en SCI sans apport ?

Oui, il est tout à fait possible d'obtenir un prêt immobilier en SCI sans apport.

En effet, une demande de financement provenant d'une Société Civile Immobilière est assez rassurante pour l'organisme prêteur.

Un achat en SCI implique souvent de l'investissement locatif et la banque considère alors que les revenus mensuels seront suffisants pour couvrir les mensualités du crédit. Les associés n'ont donc pas besoin de disposer d'une épargne conséquente.

Emprunt en SCI : avantages et inconvénients

Faire un prêt immobilier par le biais d'une SCI augmente vos chances de voir votre demande acceptée mais limite les possibilités de financements.

En voici les principaux avantages et inconvénients :

Quels types de biens peuvent être financés par un prêt en SCI ?

Tout dépend du fonctionnement choisi. En effet, chaque catégorie de société civile immobilière diffère en termes de possibilités de financement.

Il existe 5 types de SCI :

• SCI familiale : elle est gérée par des membres d’une même famille (jusqu’au 4^ème degré de parenté). Elle est souvent choisie pour réaliser des investissements locatifs ou faciliter l’héritage de biens immobiliers.
• SCI de gestion ou de location : elle permet d’acheter et de mettre en location des logements pour générer des revenus réguliers.
• SCI d’attribution : les associés de cette société sont propriétaires des biens immobiliers selon le pourcentage de leur apport personnel. 
• SCI de jouissance à temps partagé : elle permet aux associés de se partager l’usage du patrimoine immobilier (timeshare). La durée d’occupation de chaque membre de la SCI dépend alors du pourcentage investi. 
• SCI construction-vente : il s’agit du seul type de société civile immobilière permettant d’acheter des logements ou d'en faire construire dans le but de les revendre (en VEFA par exemple).

Les conditions à remplir pour obtenir un prêt avec une SCI

Le processus d'obtention d'un prêt immobilier en SCI est quelque peu différent de la procédure classique. C'est une initiative qui suppose plus de formalités administratives.

Être rigoureux est d'autant plus important lorsqu'on emprunte à plusieurs. En effet, les modalités choisies lors de la création de la SCI (notamment les baux rédigés) peuvent avoir un impact même 20 ans après la vente. Mieux vaut donc être sûr de soi.

Pour emprunter avec une SCI, vous devrez compléter différentes étapes :

Ouvrir une société civile immobilière

Avant de souscrire un emprunt dans le cadre d’une SCI, les associés doivent faire partie d’une société civile immobilière.

Si ce n’est pas encore le cas, voici les démarches à suivre :

• s’assurer de respecter les conditions pour créer une SCI, comme le fait d’être au minimum 2 associés ;

• rédiger les statuts de la société civile immobilière, notamment en indiquant son siège social et en désignant un gérant ;

• constituer et déposer un capital auprès d’un établissement bancaire (aucun capital minimal n’est imposé par la loi) ;

• publier un avis de création de la société dans un journal d’annonces légales ;

• demander l’immatriculation en ligne de la SCI via le site du guichet des formalités des entreprises ;

Choisir le bon prêt immobilier

Deux options de financement se présentent aux membres d’une SCI :

• Le prêt collectif au nom de la société : cette solution est intéressante pour l’investissement locatif, puisque les revenus locatifs prévus s’ajoutent aux ressources personnelles des membres de la société. De plus, l’accès à ce type de financement est plus facile puisque vous empruntez en tant que personne morale.
• Les prêts individuels : L’autre possibilité est que les membres de la SCI empruntent à titre personnel, puis reversent le montant de leur prêt à la société via un compte courant d’associé ou un apport en numéraire. Les associés deviennent alors propriétaires à hauteur de leurs parts sociales déposées dans la SCI. Ici, chacun doit rembourser individuellement son crédit immobilier contracté.

Estimer sa capacité d’emprunt

SCI ou pas, le principe légal de taux d'endettement s'applique à votre emprunt.

Ainsi, vos mensualités de prêt immobilier ne pourront dépasser 35% de vos revenus. Il en sera de même pour tous les associés de la Société Civile Immobilière.

Vous pouvez utiliser un simulateur de capacité d'emprunt gratuit en ligne pour savoir combien vous pouvez emprunter.

Cependant, veillez à prendre en compte les éventuels frais annexes liés à votre emprunt (conseils dispensés par un notaire par exemple). De même, ne surestimez pas les éventuels revenus locatifs que vous pourriez percevoir.

Fournir des garanties à la banque

Si la banque a des doutes sur votre capacité à rembourser le prêt contracté en temps et en heure, elle pourra vous demander des garanties. Ce n'est toutefois pas quelque chose de systématique.

Voici les différentes garanties possibles :

• Le cautionnement où vous passez par une société de cautionnement qui garantira financièrement votre prêt ;
• L'hypothèque où la société consent à la mise en hypothèque du bien acheté ;
• L'hypothèque légale du prêteur sur deniers qui permet à la banque de servir en premier en cas de vente aux enchères du bien suite à un défaut de paiement ;

Souscrire une assurance emprunteur

Afin de se protéger, les banques imposent de souscrire une assurance emprunteur pour tout prêt immobilier.

En cas de SCI, tous les associés doivent être assurés. La banque demande par ailleurs souvent un niveau minimal de garanties. Bien qu'elle propose en général aux emprunteurs d'utiliser son assurance emprunteur, celle-ci n'est en général pas la plus avantageuse.

Pour plus d'informations sur les spécificités de l'assurance du prêt immobilier en cas de SCI, n'hésitez pas à parcourir notre guide sur le sujet :

Quelle fiscalité pour un achat en SCI ?

Il existe trois types de régimes fiscaux en cas de SCI :

• Les SCI transparentes : ici la société n'a pas d'existence fiscale car ce sont les associés et non elle qui sont propriétaires des parts. Il n'est donc pas question d'impôt sur les sociétés.
• Les SCI translucides : souvent applicable en cas de SCI construction-vente, ce régime implique la communication du résultat annuel de la société. Cependant, même si la SCI a ici une existence fiscale, ce sont bien les associés qui sont imposés via l'impôt sur le revenu (IR).
• Les SCI non-transparentes : celles-ci sont redevables de l'impôt sur les sociétés. Les associés reçoivent des dividendes et sont imposés sur ceux-ci.

Quel est le taux actuel d'un prêt immobilier en SCI ?

Le taux des prêts immobiliers en SCI peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que le montant du crédit, sa durée et les frais pratiqués par les banques. Il dépend aussi du marché et de ses évolutions.

En effet, les établissements de crédit n’appliquent pas tous les mêmes taux et modalités de remboursement.

Pour choisir le crédit immobilier le plus adapté à votre SCI, comparez les taux pratiqués par différents établissements bancaires grâce à notre simulateur gratuit.

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