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SCI : prêt immobilier et assurance emprunteur

Mise à jour le

Une Société Civile Immobilière (SCI) est un type de contrat dans lequel une ou plusieurs personnes morales s’associent pour assurer ensemble la gestion d’un ou de plusieurs bien immobiliers. Aucun lien particulier n’est requis entre les associés. Ainsi ce type de société permet à plusieurs personnes, qu’elles soient de la même famille ou non, d’être propriétaires d’un bien immobilier et d’en assurer ensemble la gestion. Ainsi, les gains – tout comme les pertes éventuelles – sont partagés entre les associés. De plus, la SCI facilite la transmission d’un bien et permet des conditions fiscales avantageuses. Aujourd’hui, avec la faiblesse historique des taux des crédits immobiliers, le moment est idéal pour constituer une SCI et acheter des biens immobiliers à crédit. En effet, cela permet aux associés de bénéficier de nombreux avantages, dont un support fiscalement efficace pour transmettre un patrimoine à leurs héritiers. Guide de la SCI, du crédit immobilier et de son assurance emprunteur :

Qu’est ce qu’une SCI ?


Une Société Civile Immobilière est une structure juridique n’ayant pas de vocation commerciale, par laquelle plusieurs personnes – les associés – décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Ainsi, ils en partageront la gestion, les bénéfices ou profiteront de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. Il s’agit donc d’une société civile dont l’objet est un bien immobilier.

La SCI figure parmi les sociétés civiles de patrimoine. La création d’une SCI peut être envisagée lorsqu’au moins deux personnes, qui deviendront des associés une fois la SCI créée, sont propriétaires d’un même bien immobilier. La loi ne fixe pas de maximum d’associés. Cependant, un nombre trop élevé d’associés peut s’avérer risqué, particulièrement dans le cadre d’une SCI familiale. De même, la loi ne fixe aucun minimum pour le capital social de la SCI. Le montant des parts sociales est déterminé librement par les membres fondateurs.

Une SCI peut être à capital variable ou à capital fixe :

  • SCI à capital fixe : le capital se compose d’une seule somme que les associés ne pourront changer que dans le cadre d’une procédure notariée (pour laquelle il faudra prévoir des frais). Cette formule est la plus simple mais – puisque très procédurière – la plus rigide administrativement.
  • SCI à capital variable : le capital se compose de deux sommes, un seuil et un plafond. Dans cette intervalle, les associés peuvent changer librement le capital, sans avoir à modifier les statuts. Ainsi, il est donc possible de modifier les parts des associés, voire de retirer les parts de certains, sans nécessiter de lourdes démarches administratives. Ainsi, ce type de SCI est administrativement beaucoup plus souple, à condition de respecter la fourchette fixée par la somme plancher et plafond.

On parle d’une SCI familiale lorsque la SCI est constituée par les membres d’une même famille. Ils apportent chacun une quote-part et reçoivent en échange des parts sociales de la SCI, celle-ci devenant propriétaire du bien.

On parle de SCI d’attribution pour désigner une SCI dont l’objet est la construction ou l’achat d’un bien immobilier dans l’objectif, par la suite, sera de diviser ce dernier entre les associés.

La gestion des SCI

Le fonctionnement d’une SCI suppose d’accomplir des démarches propres à la vie de toute société. La SCI est gérée et représentée par un gérant. Ce dernier est nominé dans les statuts de la société, suite à un vote des associés. Ce sont les statuts qui définiront l’étendue et les limites de ses pouvoirs.

Les décisions collectives sont (en règle générale) votées par les associés en assemblée générale, en fonction de la majorité définie librement par les statuts. Une assemblée générale doit être organisée chaque année, au même titre qu’un bilan annuel. Si la SCI réalise des bénéfices (en cas de mise en location des biens immobiliers), les associés reçoivent une part des bénéfices dont le montant est proportionnel à leurs parts sociales dans la société.

La fiscalité des SCI

La fiscalité des revenus touchés par une SCI dépend du régime fiscal choisi par les associés lors de sa création : ils peuvent en effet être imposés à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. Il faut souligner que la SCI est obligatoirement soumise à l’IS (impôt sur les sociétés) si elle exerce une activité commerciale, comme par exemple, la location meublée.

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)

La SCI est alors soumise au régime des BIC – bénéfices industriels et commerciaux – et peut amortir les constructions (mais pas le terrain) et déduire les frais d’acquisitions (comme les droits d’enregistrement, les frais de notaire, les frais d’agence éventuels….) de ses recettes. Ainsi, pour des recettes équivalentes, une SCI soumise à l’IS affichera un revenu net taxable plus faible qu’une SCI soumise à l’IR. Les bénéfices peuvent être mis en réserve après avoir été imposés à 15% jusqu’à 38 120 € et à 33,33% au-delà.

Cependant, lors de la vente du bien immobilier, la plus-value immobilière sera soumise à l’IS et les amortissements pratiqués seront déduits du prix d’achat, ce qui augmente donc le montant de la plus-value imposable. De plus, l’apport d’un bien à une SCI soumise à l’IS est assimilé à une vente et suppose donc des droits d’enregistrement, donc des frais.

SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)

En cas de location d’un bien immobilier par la société, les résultats de la SCI sont imposables à l’impôt sur le revenu à proportion des parts que chaque associé détient dans la société (dans la catégorie des revenus fonciers). Par ailleurs, les associés n’ont à s’acquitter de l’impôt sur le revenu sur ces bénéfices que l’année où ils se les reversent. Ils sont donc exonérés le temps qu’ils les accumulent sur leur compte courant d’associé.

Une SCI soumise à l’IR a l’avantage de bénéficier du régime fiscal des plus-values immobilières qui s’applique à la détention d’immobilier en direct. En règle générale, les cessions d’immeubles sont exonérées d’impôt sur les plus-values immobilières après 22 ans de détention. Si les cessions de parts de SCI sont soumises à un régime identique, il faut savoir que la durée de détention se calcule à partir de la date d’acquisition ou de souscription de ces parts, sans tenir compte de la date d’entrée de l’immeuble dans le patrimoine de la SCI. On peut donc revendre des parts détenues depuis plus de 22 ans en franchise fiscale, même si la SCI a acquis récemment un immeuble.

Pourquoi investir via une SCI ?


Les avantages de la SCI

Faciliter la transmission d’un bien immobilier

En effet, suite à un décès, par exemple, le patrimoine du défunt revient à ses héritiers. Ainsi, plusieurs personnes peuvent se retrouver propriétaires d’un même bien en indivision, ce qui présente 2 inconvénients majeurs :

  1. L’accord des héritiers sur les décisions à prendre (ce qui n’est pas toujours simple dans les familles) notamment quand il s’agit de céder tout ou une partie des biens
  2. Le fait que d’après la loi, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » : à tout moment et quel que soit le motif, tout indivisaire peut exiger de récupérer sa part, y compris devant les tribunaux en cas de désaccord, même si cela doit provoquer le partage et la mise en vente du bien…

Or, dans le cadre d’une SCI, les désaccords qui opposent les associés ne constituent pas un obstacle à la prise des décisions qui s’imposent pour le bien de la société par le gérant. En effet, le gérant peut être investi de pouvoirs plus étendus, puisque les statuts peuvent avoir été adaptés pour prévoir, par exemple, des majorités différentes selon les types de décisions.

De plus, l’un des associés peut décider de vendre ses parts de la SCI pour récupérer ses parts en argent sans que cela entraîne la vente du bien immobilier. Enfin, un titulaire de parts ne peut demander la dissolution de la société civile qu’à certaines conditions, très restrictives.

Réduire les droits de donation

Le recours à une SCI permet également de réaliser cette transmission dans des conditions fiscales avantageuses. En règle générale, un des inconvénients majeurs des donations consiste aux dettes liées à un bien, qui ne peuvent pas toujours être déduites de la valeur de ce bien pour le calcul des droits de donation. Cependant, si la donation des parts d’une SCI entraîne le paiement de droits de donation (déterminés en fonction de la valeur des parts), cette dernière tient compte des dettes de la SCI. Ainsi, les droits de donation pourront porter sur une plus faible valeur et seront donc moins élevés.

Par ailleurs, les droits de donation s’appliquent après déduction d’un abattement, renouvelable tous les 15 ans. Il est donc possible de transmettre un bien immobilier en ne payant presque pas (voire pas) de droits de donation en donnant des parts sociales tous les 15 ans. En outre, comme le barème des abattements est progressif, on a toujours intérêt à scinder en plusieurs fois la transmission d’un patrimoine pour profiter plusieurs fois des tranches basses de ce barème. Comme il est possible de procéder à un démembrement des parts de SCI, dont le capital est divisé en parts, on peut donc les transmettre progressivement.

Les contraintes de la SCI

Les frais à la création et en cas d’achat immobilier

La création d’une SCI représente un coût pour les associés. Sa constitution impose en effet d’accomplir certaines formalités obligatoires et relativement onéreuses : la rédaction des statuts de la société (s’ils sont rédigés par un notaire ou un avocat), la publication dans un journal d’annonces légales, et l’immatriculation de la SCI au CFE.

En cas d’apport d’un bien immobilier supplémentaire à la SCI, l’intervention d’un notaire est obligatoire, il faudra donc prévoir son coût.

La responsabilité des dettes de la SCI sur les biens propres des associés

L’inconvénient majeur de la SCI réside en la responsabilité des associés : ils sont responsables sur leurs biens propres des dettes de la société. Les associés d’une SCI engagent donc leur patrimoine personnel, à proportion de leurs parts détenues dans le capital social. Il est impossible de prévoir une clause contraire dans les statuts de la société.

Autrement dit, si la société a une dette de 10 000 euros, un associé qui détient 20 % des parts peut être tenu, pour rembourser cette dette en cas de défaillance de la société, à payer 20 % de son montant, soit 2 000 euros. Le créancier de la SCI peut donc saisir son patrimoine personnel à hauteur de ce montant après avoir, sans succès, poursuivi la société.

La création et la dissolution d’une SCI

La création d’une SCI est relativement simple et rapide. Après avoir rédigé les statuts de la société (vous pouvez le faire entre associés ou les faire rédiger par un notaire), il faut publier les informations primordiales dans un journal d’annonces légales, et enfin immatriculer la SCI (en déposant un exemplaire des statuts) au centre de formalités des entreprises (CFE).

Depuis le 1er juillet 2015, il n’est plus nécessaire d’enregistrer les statuts de la SCI auprès du services des impôts des entreprises. En effet, c’est le greffe du tribunal de commerce qui se chargera de transmettre l’information de la création de SCI aux impôts.

Plusieurs raisons peuvent être à l’origine de la dissolution d’une SCI :

  • par simple décision des associés – si les statuts et les règles de majorité qui y figurent sont respectés.
  • si l’objet de la création a été réalisé ou si sa durée a expiré.
  • si elle fait faillite, ou si le tribunal le prononce.
  • des formalités devront être accomplies par le liquidateur désigné : la publication de la dissolution, l’arrêt définitif des comptes et leur dépôt aux greffes, et enfin la distribution de l’actif de la société.

Pourquoi est-il conseillé d’emprunter pour investir via une SCI ?


Dans le contexte de taux des prêts immobiliers, très bas actuellement, il peut être judicieux de réaliser des investissements locatifs par le biais d’une SCI dans un objectif de transmission de patrimoine à ses enfants. En effet, la SCI présente un intérêt non négligeable : si vous constituez une SCI familiale (avec votre conjoint et vos enfants), vous achetez des biens que vous donnez en location. Vous pouvez ensuite transmettre des parts sociales à vos enfants sans payer de droits de succession, et ce tous les quinze ans. Ce faisant, votre patrimoine passe à vos enfants et en tant que gérant de la SCI, vous restez maître de la gestion de vos biens.

Vous constituez donc une SCI avec vos proches pour acheter des logements que vous allez louer. Pour ce faire, vous avez besoin d’un financement. Il existe deux façons d’emprunter pour investir via une SCI :

  • soit le crédit immobilier est contracté directement par la SCI, auquel cas ses revenus locatifs doivent suffire à couvrir les mensualités ;
  • soit chaque actionnaire de la SCI emprunte sa propre participation et contracte un prêt immobilier personnel.

Lors de la souscription d’un crédit immobilier dans le cadre d’une SCI, sachez que votre banque prêteuse vous obligera de souscrire, a minima, une assurance décès-invalidité de prêt immobilier. Généralement, la banque vous proposera de souscrire à l’assurance de son établissement.

Sachez qu’aucune obligation ne repose sur vous à ce niveau-là. En vous renseignant au préalable sur les différentes offres d’assurance de prêt immobilier, vous connaîtrez les tarifs du marché. Réassurez-moi vous propose un comparateur 100% gratuit et en ligne, détaillant les garanties de chaque contrat d’assurance ainsi que leurs prix.

Quel prêts immobiliers pour les SCI ?

Il n’existe pas de prêt dédié à l’investissement locatif via une SCI : les prêts proposés par la banque pour de l’investissement locatif ne font pas la distinction entre une SCI et un emprunteur en direct classique.

A noter que les investissements locatifs ne permettent pas de bénéficier des prêts aidés tels que le prêt à taux zéro, le prêt conventionné ou les prêts épargne-logement par exemple, car les prêts aidés sont réservés à l’achat d’une résidence principale, et non à l’achat d’autres biens (destinés à la location ou résidence secondaire).

Les banques ne proposent pas de taux particuliers pour les SCI, elle aura donc droit au même taux qu’un emprunteur en direct. Ce peut être un taux fixe ou bien un taux variable (nous vous conseillons bien évidemment un taux fixe étant donné leur faiblesse en ce moment). De même, la durée du prêt varie entre 10 et 25 ans.

Enfin, pour calculer le montant du prêt, l’établissement de crédit se réfèrera à la capacité d’endettement de chacun des associés, c’est-à-dire à leurs revenus respectifs. Et comme pour un achat en direct, la banque prendra également en compte les loyers qui seront perçus par la SCI.

Les garanties pour les SCI

Lors de la souscription à un crédit immobilier via une SCI (au même titre que pour tout crédit immobilier), la banque prêteuse demande toujours la souscription à une garantie pour se prémunir contre le risque d’impayés : “garantie caution (crédit logement)”, “garantie d’hypothèque” ou « garantie privilège de prêteurs de deniers ».  Avec une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, la banque peut faire vendre le bien et se payer sur le prix. Avec une caution, c’est la société garante qui rembourse la banque et qui se retourne contre l’emprunteur, donc la SCI et ses associés.

Cependant, dans le cadre d’une SCI, la banque va prendre plus de précautions : l’établissement prêteur demande souvent la caution de chaque associé disposant de ressources. Ainsi, s’il s’agit d’une SCI familiale, les parents devront se porter caution solidaire du prêt immobilier accordé à la SCI. Autrement dit, en cas d’impayé, la banque se retournera contre eux et pourra se rembourser sur leur patrimoine personnel. Ainsi, même si c’est la SCI (personne morale) qui emprunte, ce sont les associés qui s’engagent à honorer le prêt sur leurs biens propres.

L’assurance emprunteur liée à l’emprunt immobilier

Lors de la souscription à un crédit immobilier via une SCI (au même titre que pour tout crédit immobilier), la banque prêteuse n’accordera le prêt que si les associés souscrivent (au moins) à une une assurance décès-invalidité de prêt immobilier. En effet, si l’assurance de prêt ne constitue pas une obligation légale, les établissements prêteurs l’exigent très souvent, au moins au titre de la garantie décès-invalidité. Ainsi, le prêteur s’assure que l’emprunt sera remboursé quoiqu’il puisse arriver à l’un des associés. L’assurance perte d’emploi n’est pas exclue. Toutefois, elle n’est pas indispensable pour de l’investissement locatif puisque la SCI perçoit les loyers.

Il n’existe aucune spécificité particulière par rapport à un emprunteur en direct, sauf que que l’assurance est souscrite au nom des associés et non de la SCI. Les actionnaires de la SCI disposent des mêmes droits qu’un autre emprunteur : droit à la délégation d’assurance, droit pendant la 1ère année à la résiliation du contrat d’assurance de prêt autorisé par la loi Hamon, et droit à la résiliation annuelle grâce à la loi Sapin 2.

Quelle quotité d’assurance emprunteur en SCPI ?

Un emprunt doit être couvert dans sa totalité, mais il est possible de faire différentes répartition de quotités s’il y a plusieurs associés : peu importe combien de parts de la SCPI possèdent les associés. Le détenteur d’une minorité de parts peut, par exemple, choisir d’être assuré à 100%, et les autres, qui possèdent pourtant plus de parts, d’être assurés pour une part inférieure. Cette répartition de la quotité d’assurance de prêt immobilier dépend du montant des revenus de l’emprunteur ainsi que des exigences de la banque prêteuse.

Les associés peuvent-ils choisir des assurances de prêt différentes ?

L’emprunteur peut choisir l’assureur qui lui convient le mieux. Ainsi, il peut choisir de mettre en place une délégation d’assurance (c’est à dire choisir un assureur externe aux groupes bancaires) indépendamment de ses associés, ou alors auprès du même assureur que ses associés pour faire baisser le prix, car il y a souvent une remise accordée en cas de pluralité d’emprunteurs.

Quelle assurance de prêt choisir et peut-on changer son assurance emprunteur?

Vous êtes libre de choisir librement votre assurance de prêt et n’êtes aucunement dans l’obligation de choisir l’assurance emprunteur que votre banque vous proposera systématiquement (loi Lagarde, 2010). Cette assurance de groupe bancaire est souvent bien plus onéreuse, sans compter sa couverture qui est souvent moindre, qu’une assurance externe aux groupes bancaires.

Une assurance externe permet de réaliser près de 50 % d’économies par rapport au coût des cotisations d’une assurance groupe de la banque.

  1. Votre crédit immobilier a moins d’1 an : (loi Hamon, 2014)
    Vous disposez d’une année après l’obtention du crédit pour changer librement, à tout moment et sans frais d’assurance de prêt, en respectant simplement l’équivalence de garanties.
    Cela signifie, qu’au moment de la négociation commerciale du crédit, vous pouvez accepter les exigences de votre banquier et accepter l’assurance de prêt qu’il vous impose, puis une fois le crédit immobilier obtenu, changer d’assurance de prêt immobilier rapidement pour faire des importantes économie.
  2. Votre crédit immobilier a plus d’1 an : (amendement Bourquin, 2017)
    Passée cette première année de prêt et à partir du 1er janvier 2018, l’ensemble des emprunteurs pourront changer, sans frais, leur assurance emprunteur tous les ans à date anniversaire de la signature de leur offre de prêt. Il faudra simplement respecter un préavis de 2 moins ainsi que le principe d’équivalence des garanties.
    Nombre de simulateurs d’assurance de prêt immobilier sont disponibles, en ligne et gratuitement, pour choisir la délégation d’assurance la plus avantageuse en fonction de votre cas, ou changer d’assurance en cours de prêt.

Pour les SCI et les SCP, seuls les prêts immobiliers destinés à un bien à usage d’habitation (même partiel) peuvent bénéficier du changement d’assurance emprunteur autorisé par la loi Hamon et l’amendement Bourquin. Nous vous conseillons donc de choisir d’assurer votre prêt en délégation externe dès le début du prêt, afin de pouvoir en changer plus tard si vous le souhaitez.

8 réponses à “Assurance de prêt immobilier – SCI”

  1. Sangin jean marc le 4 août 2019 a posté : dit :

    Bonjour j ai une assurance de prêt immobilier sur une SCI à 100 % pour moi et 100 % pour mon mari j'aimerais changer cette assurance seulement la banque me dit que je suis obligé de rester sur les quotites à 100 % chacun pourriez-vous confirmer
    J'aimerais faire 50/50 étant donné que nous sommes à la retraite tous les deux et n'avons plus besoin de l'assurance perte d'emploimerci cordialement

    • Antoine Fruchard le 9 août 2019 a posté : dit :

      Bonjour Jean-Marc,
      La quotité dépend du montant de vos revenus, ainsi que des exigences de la banque prêteuse. Elle peut donc imposer que vous restiez à 100% chacun.
      Cependant, vous pouvez très bien changer d'assurance.
      Je vous invite à effectuer une simulation sur notre outil : https://reassurez-moi.fr/simulation-assurance-pret-immobilier
      Vous pourrez trouver des contrats plus adaptés à ce que vous recherchez.

  2. TECHER JEAN YVES le 25 juillet 2019 a posté : dit :

    peut on souscrire une police d'assurance pour un emprunt bancaire dans le cas d'acquisition de logements à revenus locatifs par le bais d'une S.C.I FAMILIALE dont les parents possède l'usufruit.

    • Antoine de Réassurez-moi le 29 juillet 2019 a posté : dit :

      Oui tout à fait.
      L'assuré pourrait être vous, l'adhérant (celui qui paye) la SCI et la banque serait bénéficiaire en cas de sinistre.

  3. natacha poor le 23 juillet 2019 a posté : dit :

    Bonjour à vous …nous avons réalisé un crédit immobilier par le biais d'une sci et nous n'avons de la part de la banque q"un document de notification d'accord de prêt et aucun contrat de prêt …est-ce légal?
    merci à vous

  4. FARLY le 25 avril 2019 a posté : dit :

    Bonjour, que se passe-t-il en cas d’invaladité ou de décès d’un associé ? Est ce que c’est la SCI qui bénéficie des primes versées par l’assurance ou c’est l’associé ?
    Merci de votre réponse

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