Le crédit-bail immobilier permet à une entreprise d’utiliser un bien sans l’acheter immédiatement, tout en préservant sa trésorerie. C'est un coup de pouce pour les entreprises ayant peu de moyens financiers. Pour garantir l’état de ces propriétés louées, une assurance crédit-bail peut être souscrite aussi bien par le propriétaire que le locataire. On vous explique.

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Qu'est-ce qu'un crédit bail immobilier ?

Un crédit bail immobilier (également appelé leasing immobilier) est une forme de prêt immobilier par laquelle un organisme prêteur fait l’acquisition d’un local à la demande d’une entreprise. C’est un contrat de location à durée déterminée qui peut se solder par une éventuelle option d’achat. L’entreprise peut alors acquérir le bien pour un montant prédéterminé par le contrat, à la fin de celui-ci.

Concrètement, une société de crédit-bail achète le bien immobilier que vous avez choisi (bureaux, locaux commerciaux, entrepôt) et vous le loue pour une durée déterminée, généralement entre 7 et 15 ans. À l'issue de cette période, vous disposez d'une option d'achat pour devenir propriétaire du bien à un prix fixé dès le départ, souvent appelé valeur résiduelle.


Ce dispositif concerne des bâtiments existants ou à construire et présente deux avantages :

  • Il préserve votre trésorerie et votre capacité d'emprunt en gardant du capital ;
  • Les loyers versés sont déductibles des impôts comme charges d'exploitation.

Ce dispositif s’adresse aux structures relevant de l’impôt sur les sociétés, des BIC, BNC ou BA, et concerne les immeubles à usage commercial, industriel ou tertiaire.

Comment fonctionne le crédit bail immobilier ?

Une fois que vous avez identifié le bien immobilier qui correspond à vos besoins professionnels, vous contactez un organisme de crédit-bail (banque, société spécialisée). Celui-ci étudie votre dossier, évalue la viabilité de votre projet et, s'il l'accepte, procède à l'acquisition du bien en son nom propre.

Vous signez ensuite un contrat de crédit-bail qui fixe la durée de location, le montant des loyers, et les conditions de l'option d'achat finale.

Le loyer stipulé dans un contrat de crédit bail immobilier inclut :

  • Une part de la valeur du bien ;
  • Des intérêts liés à la vie économique du local ;
  • Une marge de bénéfices pour le crédit-bailleur.

Pendant toute la durée du contrat, vous versez des loyers mensuels ou trimestriels à la société de crédit-bail.

En tant que locataire, vous êtes responsable de l'entretien courant du bien et de sa bonne conservation. C'est là qu'intervient l'assurance crédit-bail : il s'agit d'une assurance emprunteur qui protège à la fois vos intérêts et ceux du propriétaire bailleur contre les risques d'incendie, de dégâts des eaux, de catastrophes naturelles et autres sinistres.

L’assurance crédit bail immobilier est-elle obligatoire ?

Lors d'un crédit bail immobilier, la souscription d’une assurance emprunteur n’est pas obligatoire, puisque le créditeur-bailleur (établissement prêteur) est le propriétaire du bien. Toutefois, le contrat engage l’entreprise locataire à bien s’acquitter des loyers, jusqu’à son terme, même en cas de disparition du bien.

Une assurance emprunteur d'un crédit bail peut toutefois être requises auprès de certaines entreprises de leasing. Cette couverture permet d'assurer à l'emprunteur une solution en cas de sinistre l'empêchant de respecter son engagement financier.

En cas de crédit bail ou de leasing, souscrire une assurance de prêt immobilier permet d'assurer le paiement de mensualités sur des prêts pouvant s'étendre sur une longue période. Pour trouver un tel contrat d’assurance, nous vous invitons à utiliser notre comparateur d’assurance de prêt. Notre outil en ligne, gratuit et anonyme, compare les meilleures offres du marché pour vous proposer, en quelques minutes, des devis adaptés à vos attentes.

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Que couvre une assurance de prêt crédit-bail immobilier ?

L'assurance de prêt crédit-bail immobilier protège votre entreprise contre les aléas qui pourraient compromettre le remboursement de vos loyers. Cette couverture garantit la continuité de votre activité professionnelle. Contrairement à l'assurance classique du bien immobilier, elle se concentre sur votre capacité à honorer vos engagements financiers envers la société de crédit-bail.

La plupart des organismes de crédit-bail exigent au minimum de couvrir la garantie décès et la garantie perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). Mais il existe d'autres garanties complémentaires pour renforcer votre protection :

  • Garantie incapacité temporaire de travail (ITT) : prend en charge vos mensualités si vous êtes temporairement inapte à travailler ;
  • Garantie invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP) : couvre tout ou partie des loyers selon votre taux d'invalidité ;
  • Garantie décès accidentel : complète la garantie décès classique pour les accidents spécifiques ;
  • Garantie baisse accidentelle d'activité : protège votre entreprise si un sinistre (incendie, inondation) paralyse votre activité.

L’étendue de garantie de l’assurance dans le cadre d’un crédit-bail est très large. Vous pouvez protéger votre matériel de travail avec l’assurance bris de machine ou encore souscrire une assurance pour protéger vos proches avec une assurance de prêt immobilier. Regardez également comment protéger vos véhicules de fonction !

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FAQ : vos autres questions sur l'assurance pour crédit-bail

À quoi sert vraiment une assurance crédit-bail ?

Elle sécurise le contrat entre votre entreprise et le crédit-bailleur. Si un sinistre, un dommage ou une incapacité de payer survient, l’assurance prend le relais pour éviter une rupture du financement. Vous continuez d’utiliser le bien pendant que l’assureur couvre les risques prévus au contrat.

Est-ce obligatoire de prendre une assurance pour un crédit-bail immobilier ?

D'un point de vue légal, non, mais dans les faits la plupart des organismes de crédit-bail l'exigent.

Qui doit souscrire l’assurance : le crédit-bailleur ou le crédit-preneur ?

C’est l’entreprise locataire qui souscrit et paie l’assurance, car c’est elle qui occupe et exploite le bien. Le crédit-bailleur impose simplement les garanties minimales à respecter.

Combien coûte une assurance crédit-bail immobilier ?

Le tarif dépend de plusieurs éléments : valeur du bien, risques associés à l’activité, niveau de garanties, localisation du bâtiment, et historique de sinistres. Le coût varie donc d’une entreprise à l’autre. Comparer plusieurs devis est la meilleure solution pour visualiser rapidement les différences de prix.