Assurance emprunteur et investissement locatif : choix des garanties, déduction possible & taux

Lorsque vous achetez un bien immobilier dans le cadre d'un investissement locatif, vous n’êtes pas pour autant dispensé de la souscription d’une assurance de prêt immobilier. Toutefois, les garanties exigées ne sont pas les mêmes pour l’achat d’une résidence principale ou pour un projet locatif. Nos explications !

Est-il obligatoire de souscrire une assurance de prêt pour un investissement locatif ?

D'un point de vue légal, l'assurance emprunteur n'est pas obligatoire, que ce soit dans le cadre d'un investissement locatif ou de l'achat d'une résidence principale.

Cependant, en pratique, il est très difficile de voir sa demande de financement acceptée sans soucrire une assurance. En effet, les organismes prêteurs exigent de manière systématique la souscription à une assurance emprunteur. C'est un gage de sûreté pour elles.

Assurance emprunteur : quelles sont les garanties exigées pour un investissement locatif ?

Toutes les garanties de l'assurance de prêt immobilier ne sont pas obligatoires, surtout quand on parle d'un investissement locatif.

En règle générale, les organismes prêteurs demandent moins de garanties pour un investissement locatif que pour l’achat d’une résidence principale. 

Les garanties obligatoires

Les banques prennent en compte le fait que les loyers locatifs perçus permettront de rembourser tout ou partie des mensualités de votre crédit immobilier. Cela réduit les risques d’impayés, et donc les garanties nécessaires.

Ainsi, là où les contrats d'assurances emprunteur destinés à des achats résidentiels incluent souvent les garanties liées à l'invalidités, celles généralement exigées pour un investissement locatif sont :

• la garantie Décès, 
• la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie).

Hubert Couture-Fourcade

Agent immobilier (ancien notaire)

Dans les investissements locatifs que j’ai vus passer, les banques étaient globalement plus souples sur les garanties. Mais attention : dès qu’un projet présentait un loyer incertain ou des travaux importants, elles exigeaient systématiquement l’ITT et parfois l’IPT. Les emprunteurs sont souvent surpris : même si les loyers remboursent le crédit, la banque veut s’assurer qu’un arrêt de travail n’entraîne pas d’impayés. Mieux vaut anticiper ces exigences pour éviter les mauvaises surprises.

Les garanties complémentaires

Bien que les garanties décès et PTIA suffisent en général pour obtenir l'accord de la banque, il peut être utile d'en souscrire d'autres.

En effet, en fonction du loyer envisagé, de la durée du prêt ou des spécificités du bien immobilier, vous pourriez vouloir être couvert en cas de perte d'emploi ou autre aléa.

Vous pouvez parfaitement étendre ces garanties, en ajoutant par exemple : 

• la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), 
• la garantie IPT (Invalidité Permanente et Totale), 
• la garantie IPP (Invalidité Permanente et Partielle),  
• la garantie Perte d’Emploi.

Quelle assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif en SCI ?

Si votre investissement locatif est réalisé par le biais d’une SCI ou SCPI, vous devrez prendre en compte la répartition de l'assurance, c'est à dire sa quotité.

Le montant total de l'emprunt doit être couvert, mais il est possible de faire différentes combinaisons s'il y a plusieurs associés et de répartir les quotités.

Par exemple, vous pouvez décider de couvrir les associés à parts égales, ou bien adapter la répartition en fonction des ressources de chacun, de leur état de santé ou de tout autre facteur pouvant influencer le coût de l'assurance du prêt immobilier.

Hubert Couture-Fourcade

Agent immobilier (ancien notaire)

En Office notarial, j’ai souvent vu des associés de SCI croire que la quotité d’assurance devait suivre la répartition des parts sociales. C’est une idée reçue : ce que regarde la banque, c’est la capacité réelle de chacun à assumer les mensualités. J’ai déjà eu un dossier où l’associé minoritaire, beaucoup plus jeune et solvable, a été assuré à 100 %, ce qui a permis de sécuriser l’opération. L’essentiel est de présenter une répartition cohérente avec les revenus et les engagements de chacun.

Assurance de prêt immobilier : quelle déduction fiscale pour du locatif ?

Bonne nouvelle ! En cas d'investissement locatif, vous avez les possibilités de déduire les mensualités de l'assurance du prêt immobilier de vos revenus fonciers.

Pour cela, remplissez les cases présentes aux lignes 223 et 250 de l'annexe 2044 de votre déclaration. Faites également en sorte d'avoir ces documents à votre disposition :

• Une copie du contrat d'assurance emprunteur ;
• La quittance fournie par l'assureur ;
• Un relevé des frais de gérance (en cas d'assurance collective des logements) ;

Quel est le taux de l’assurance pour un prêt immobilier locatif ?

Le taux d'une assurance emprunteur destinée à de l'investissement locatif est en général plus bas que pour un achat résidentiel. Vous pouvez le calculer via notre outil gratuit.

Cette différence tarifaire peut s'expliquer par le niveau de risque plus faible associé à un investisseur qui va percevoir chaque mois des revenus permettant de payer les mensualités de l'assurance emprunteur.

Cependant, d'autres critères sont pris en compte comme votre âge, votre état de santé ou le montant et la durée de votre prêt.

Voici quelques exemples de taux appliqués à l'assurance du prêt immobilier pour du locatif et du résidentiel :

La délégation d'assurance, un choix avantageux pour un investissement locatif

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, vous avez deux options :

• Souscrire l'assurance groupe proposée par la banque, une option qui peut paraître plus simple mais qui est généralement plus coûteuse ;
• Opter pour une délégation d'assurance emprunteur et choisir un assureur indépendant.

Nous vous conseillons cette deuxième option qui permet de réaliser de belles économies sur le tarif de son assurance emprunteur, notamment car les tarifs des contrats de groupe sont établis à partir de la moyenne des risques de tous les assurés.

Vous avez la liberté de choisir le contrat de votre choix, alors pourquoi ne pas opter pour le meilleur ? Sur la durée de votre emprunt, vous pourriez économisez un total de 18 000 €.

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