L’assurance emprunteur est déductible des revenus fonciers lorsque le prêt immobilier a servi à financer un bien locatif soumis à l’impôt. Cette déduction est toutefois réservée au régime réel d’imposition et concerne uniquement les assurances obligatoires liées au crédit. On vous explique.
Petit rappel sur l'assurance emprunteur
Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, les banques exigent toujours de le protéger via une assurance emprunteur. Il s'agit d'une garantie pour la banque et pour le prêteur en cas de décès, de maladie ou d'invalidité. L'assurance prend alors le relais du paiement des mensualités (ou solde la totalité de votre capital restant dû).
Cette assurance représente jusqu'à 30 % du coût total d'un crédit immobilier. Alors il est normal de se demander si on peut la déduire de ses impôts. La réponse est claire :
- Non si votre prêt immobilier finance votre résidence principale
- Oui si votre crédit finance un bien mis en location, mais sous conditions
Nos experts vous expliquent comment ça marche dans ce guide sur la déduction de l'assurance de prêt immobilier de ses revenus fonciers.
Faut-il déclarer son crédit immobilier aux impôts ?
En principe, un crédit immobilier n’a jamais à être déclaré dans votre déclaration de revenus annuelle.
Que le bien financé soit une résidence principale, une résidence secondaire ou un bien locatif, l’administration fiscale ne vous demande pas de mentionner l’existence du prêt.
Ce ne sont pas les sommes empruntées qui sont imposables, mais uniquement les revenus générés par le bien lorsqu’il est mis en location.
Quand le bien est destiné à la location, ce sont les recettes locatives qui font l’objet d’un traitement fiscal.
Selon le type de location, la fiscalité distingue :
- les loyers issus d’une location nue, imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;
- les loyers issus d’une location meublée, imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Dans les deux cas, les loyers doivent être déclarés, que le logement soit ancien, neuf ou rénové.
Lorsque vous optez pour le régime réel d’imposition, certaines dépenses directement liées au financement du bien peuvent venir réduire vos revenus imposables :
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les primes d’assurance emprunteur.
💡 Pour être déductible, le prêt doit servir a acquérir, construire ou conserver un bien générant des loyers imposables.
Dans quels cas l’assurance emprunteur est-elle déductible des revenus fonciers ?
L'assurance de prêt est déductible des revenus fonciers uniquement pour un investissement locatif. Mais ce droit à la déduction obéit à des règles fiscales strictes. Il ne suffit pas d’avoir un crédit immobilier et un bien en location : plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées.
Les critères indispensables pour déduire l’assurance emprunteur
Pour que les cotisations d’assurance de prêt soient déductibles des revenus fonciers, quatre conditions doivent être réunies.
⭐Il faut être imposé au régime réel pour pouvoir déduire ses cotisations d'assurance emprunteur.
| Critère | Ce que cela signifie |
|---|---|
| Nature du prêt | Le crédit doit financer l’acquisition, la construction, la reconstruction, l’agrandissement ou l’amélioration d’un bien ou immeuble destiné à la location |
| Production de revenus | Le bien doit générer (ou être destiné à générer) des loyers imposables relevant des revenus fonciers |
| Régime d'imposition | Vous devez absolument relever du régime réel. La déduction est impossible au micro-foncier, car l’abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir l’ensemble de vos charges |
| Lien direct prêt / bien | Vous devez pouvoir prouver que le prêt assuré finance bien ce bien précis (acte d’achat, tableau d’amortissement, contrat d’assurance) |
| Assurance obligatoire | Seules les garanties exigées par la banque pour accorder le crédit sont déductibles |
Ne peux pas être déductible :
- Assurance liée à une résidence principale ou secondaire ;
- Prêt finançant un bien occupé à titre personnel ;
- Assurance facultative ou une option ajoutée volontairement ;
- Assurance sans lien direct avec le crédit immobilier.
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Les types de contrats concernés
Toutes les assurances emprunteur ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers.
- garanties décès et invalidité (PTIA) imposées par le prêteur ;
- garanties incapacité de travail ou perte d’emploi lorsqu’elles font partie du contrat standard exigé par la banque.
- options facultatives ajoutées par choix personnel ;
- extensions de couverture non imposées par l’établissement prêteur ;
- assurances multirisques habitation ;
- contrats de prévoyance indépendants du crédit.
Les autres charges déductibles des revenus fonciers
Au régime réel, l’assurance de prêt s’intègre dans un ensemble plus large de charges déductibles des impôts:
- Frais liés au prêt : intérêts d’emprunt, primes d’assurance emprunteur, frais de dossier bancaire, frais de garantie ;
- Frais d’assurance du bailleur : assurance PNO, assurance loyers impayés (GLI), responsabilité civile du propriétaire ;
- Frais de gestion et d’exploitation : honoraires d’agence ou de syndic, frais de gestion locative, frais de publicité ;
- Charges immobilières courantes : travaux d’entretien et de réparation (hors agrandissement), charges de copropriété non récupérables ;
- Fiscalité locale : taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
❗ Exemple d'allègement fiscal grâce son assurance de prêt
Julien loue un appartement nu et perçoit 10 800 € de loyers par an. Il a opté pour le régime réel et paie 720 € de primes d’assurance emprunteur sur l’année, en plus de 2 100 € d’intérêts d’emprunt et 1 680 € d’autres charges. Grâce à la déduction de l’assurance de prêt, son revenu foncier imposable passe de 7 020 € à 6 300 €. S’il est imposé à 47,2 % (IR + prélèvements sociaux), cela lui permet d’économiser environ 340 € d’impôt sur l’année.
Comment déduire (concrètement) l’assurance emprunteur de ses revenus fonciers ?
Comprendre que l’assurance emprunteur est déductible c'est bien, mais encore faut-il la déclarer correctement, au bon endroit et avec les bons justificatifs. Une erreur de ligne, de régime fiscal ou de montant peut suffire à faire rejeter la déduction en cas de contrôle.
Le formulaire pour déclarer l’assurance emprunteur
La déduction de l’assurance emprunteur s’effectue exclusivement dans le cadre du régime réel d’imposition, via le :
- formulaire n°2044 (ou 2044-SPE selon votre situation), réservé aux propriétaires bailleurs déclarant des revenus fonciers.
Ce formulaire regroupe l’ensemble des charges déductibles liées au bien locatif, dont celles relatives au financement.
Ligne pour inscrire vos primes d'assurance de prêt
Les cotisations d’assurance emprunteur doivent être reportées à la :
- ligne 250 : Intérêts d’emprunt et frais d’emprunt du formulaire 2044.
Cette ligne englobe toutes les charges financières liées au crédit immobilier, notamment :
- les intérêts d’emprunt ;
- les primes d’assurance emprunteur ;
- certains frais bancaires liés au prêt.
Ne confondez pas cette ligne avec la ligne 223, qui concerne d’autres primes d’assurance (PNO, GLI, etc.). Les primes d’assurance emprunteur doivent toujours figurer en ligne 250.
Le montant à déclarer
Le montant à inscrire correspond au total des primes d’assurance effectivement payées au cours de l’année civile concernée.
Seules les cotisations payées sur l’année sont déductibles. Si une partie est prise en charge par un tiers, seule la part restant à votre charge est déductible. Les garanties facultatives ou options non imposées par la banque doivent être exclues.
💬 Conseil
Certaines banques ne détaillent pas clairement sur l'échéancier la part de l'assurance emprunteur. Demandez une attestation annuelle spécifique au contrat d'assurance ou un échéancier détaillé. Vous n'aurez pas ce problème si vous avez choisi une assurance de prêt par délégation (assureur individuel et non celle de la banque).
Dossier et pièces à fournir
L’administration fiscale peut vous demander de prouver que l’assurance déduite est bien liée à prêt immobilier, fiannce un bien locatif et génère des revenus imposables. Pensez à conserver :
- Contrat de prêt immobilier ;
- Contrat d’assurance emprunteur ;
- Quittances ou relevés annuels de primes ;
- Acte de propriété ou bail ;
- Relevés bancaires montrant les paiements.
⭐ Nos conseils d'expert
- Classez vos documents par année fiscale
- Vérifiez chaque année votre régime d’imposition
- En cas de patrimoine locatif complexe ou multi-biens, un expert-comptable peut sécuriser votre déclaration (et ses honoraires sont eux-mêmes déductibles comme frais de gestion).
- Comparez régulièrement les assurances de prêt : changer pour une assurance moins chère réduit la charge déductible, mais augmente toujours votre trésorerie nette
Depuis la loi Lemoine de 2022, changer d'assurance de prêt se fait à tout moment, sans justificatifs et sans frais. C'est simple, rapide et ça peut vous faire économier plusieurs milliers d''euros !
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FAQ : vos questions sur l'assurance de prêt déductible des impôts
Peut-on déduire de ses revenus fonciers son assurance de prêt tous les ans ?
Oui. Les primes d’assurance emprunteur (pour un bien mis en location) sont déductibles des revenus fonciers chaque année, tant que le prêt immobilier est en cours et que le bien continue de générer des loyers imposables. Vous pouvez donc déduire le montant réellement payé au titre de l’année fiscale concernée, au même titre que les intérêts d’emprunt.
À quelles conditions peut-on déduire l'assurance emprunteur de ses revenus fonciers ?
Pour déduire ses intérêts d'emprunt de ses revenus, il faut :
- que votre projet immobilier concerne un investissement locatif ;
- avoir payé des cotisations d'assurance dans l'année en cours ;
- avoir opté pour le régime d'imposition réel ;
- pouvoir justifier la déduction par des documents officiels (acte authentique d'acquisition etc).
Tous les types d’assurance emprunteur sont-ils déductibles ?
Seules les assurances directement liées au financement du bien locatif sont déductibles. Cela concerne l’assurance décès-invalidité exigée par la banque pour accorder le prêt. En revanche, les garanties facultatives, comme certaines options ou assurances non imposées par l’établissement prêteur, ne peuvent pas être intégrées dans les charges déductibles.
Peut-on déduire l’assurance emprunteur après un changement d’assurance ?
Si vous avez remplacé l’assurance de prêt de la banque par une assurance individuelle via une délégation, les nouvelles primes restent déductibles des revenus fonciers, à condition que le prêt finance toujours un bien locatif. Le changement d’assureur n’a aucun impact sur le droit à déduction, dès lors que l’assurance reste liée au crédit immobilier.
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