La Société d'Investissement Immobilier Cotée (SIIC) permet d'investir dans l'immobilier par l'intermédiaire d'un placement financier. La SIIC investit ses fonds dans des biens immobiliers qu'elle achète, construit, valorise et gère en vue de leur location, puis éventuellement revend pour en acheter d’autres. Les dividendes sont distribués aux actionnaires, sans être imposés au niveau de la société. Guide de la SIIC, du prêt et de son assurance :
Qu’est ce qu’une SIIC ?
Une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) est avant tout d’une société foncière qui doit son nom à son régime fiscal particulier
Cette société investit ses fonds dans des biens immobiliers qu'elle achète, construit, valorise et gère en vue de leur location, puis éventuellement revend pour en acheter d’autres. Elle gagne ainsi des loyers et, le cas échéant, des plus-values. Après déductions des frais, des dividendes sont distribués aux actionnaires, sans être imposés au niveau de la société.
Une société foncière, existante ou nouvelle, peut opter pour le régime SIIC, à condition d’être cotée sur un marché réglementé français et d’avoir un capital minimum de quinze millions d’euros. De plus, son objet social principal et irrévocable doit être :
- l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, ou
- la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés de même nature.
L’avantage essentiel du régime réside dans la transparence fiscale : ce régime a pour effet de déplacer l’imposition des revenus immobiliers de la SIIC, issus tant de la location que de la vente des immeubles, au niveau de l’actionnaire. En contrepartie, la société est tenue de distribuer aux actionnaires une part importante de ses bénéfices.
Autrement dit, les SIIC sont exonérées d’impôt sur les sociétés : les profits dégagés dans le cadre de leurs activités de location et de cession ne sont donc pas amputés de l’IS avant d’être distribués. Les dividendes sont uniquement imposés lorsqu'ils sont entre les mains des actionnaires qui les perçoivent, au régime habituel de taxation des dividendes.
En contrepartie de leur statut fiscal favorable, les SIIC ont l’obligation de distribuer 85 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et 50 % des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles.
La distribution doit intervenir l’année suivant leur réalisation pour les profits tirés de la location et, pour les plus-values, avant la fin du deuxième exercice qui suit leur réalisation.
Quelle est la fiscalité des SIIC ?
Le régime fiscal des SIIC a été instauré par l’article 11 de la loi de finances n° 2002-1575 du 30 décembre 2002. Il est entré en vigueur le 1er janvier 2003.
Ce régime a pour effet de déplacer l’imposition des revenus immobiliers de la SIIC, issus tant de la location que de la vente des immeubles, au niveau de l’actionnaire. En contrepartie, la société est tenue de distribuer aux actionnaires une part importante de ses bénéfices : 85 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et 50 % des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles.
Les dividendes sont donc uniquement imposés entre les mains des actionnaires qui les perçoivent, au régime habituel de taxation des dividendes. De même, les sociétés foncières ne sont plus imposées sur les plus-values depuis 2003, moyennant le versement de la moitié de ces gains à leurs actionnaires dans les cinq ans suivant les cessions concernées.
La fiscalité pour les dividendes et les plus-values est celle de l’impôt sur le revenu et du barème progressif.
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Placements "pierre papier" : rappel des différences entre SCPI / OPCI / SIIC :
Les SIIC sont aussi classées dans la catégorie des placements « pierre papier ». En effet, les SCPI et SIIC investissent toutes deux dans des immeubles d’activités (bureaux, centres commerciaux, entrepôts) et reversent les revenus issus des locations à leurs sociétaires (associés pour SCPI, actionnaires pour les SIIC). Ces derniers détiennent donc une fraction d’immeuble donné en location, en échange d’un titre : une part en ce qui concerne les SCPI ou une action pour ce qui est des SIIC. L’acquisition de ces actions se fait comme pour toute valeur cotée en Bourse, et elle est soumise aux mêmes frais que pour tout ordre donné en Bourse (c’est-à-dire le plus souvent des frais de courtage et des droits de garde pour la conservation des titres).
Mais les modèles de développement de ces types d’entités diffèrent fortement. Contrairement aux SCPI et aux OPCI, les SIIC sont cotées en bourse. Cet investissement est risqué : la valeur des SIIC, liée au marché boursier, peut subir de fortes variations, à la hausse comme à la baisse. Ainsi, les SIIC ont le plus souvent recours au crédit pour financer leurs acquisitions, ce qui leur permet de se positionner sur des surfaces largement plus importantes ou des actifs plus haut de gamme, et à l’échelle nationale. Leurs surfaces financières diffèrent également. Alors que la plus grosse des SCPI atteint 1,4 milliard d’euros de capitalisation, la plus importante des SIIC dépasse les 16 milliards d’euros de capitalisation. En dix ans, depuis la création du statut des SIIC en 2002, ce secteur est devenu le premier d’Europe et le troisième au monde derrière les États-Unis et l’Australie.
Les OPCI sont souvent présentés comme une alternative aux SCPI. Ils permettent aussi de diversifier les placements d'un épargnant dans une SCPI. Ces deux produits sont complémentaires, car ils s’adressent à des profils d’investisseurs différents. La plupart des épargnants qui achètent des parts de SCPI souhaitent se procurer un complément de revenus à la retraite. Un peu plus jeunes, les souscripteurs d’OPCI ont généralement un horizon d’investissement plus court.
Contrairement aux SCPI composés exclusivement d'actifs immobiliers, les OPCI sont composés (au minimum) de 60 % d’actifs immobiliers physiques. Le reste sera des actions de sociétés foncières ou d’obligations, et d’au moins 10 % de liquidités.
Cet "actif de liquidités" est destinée à assurer l'achat / vente des parts. Grâce à ce montage, les souscripteurs de parts d’OPCI peuvent, en effet, les revendre à tout moment, ce qui n'est pas le cas des SCPI.
A la différence des SCPI, les gérants d'une OPCI peuvent financer en partie (jusqu’à 40 %) l’acquisition d’immeubles par endettement (ce qui les rend très sensibles à l’évolution des taux d’intérêt). Ils peuvent aussi faire construire et, sous certaines conditions, détenir des immeubles par le biais de sociétés. Plus généralement, ils peuvent réaliser toutes les opérations nécessaires à l’usage des immeubles ou à leur revente, faire des travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location.
Sur le long terme, la rentabilité de l’immobilier côté tend à rejoindre celle de l’immobilier physique. Les performances des OPCI et des SCPI sont donc censées converger. A court terme, c’est un peu différent, car la "poche" destinée à assurer la liquidité est essentiellement composée d’actions et d’obligations : elle est donc sensible aux aléas de la Bourse. C’est pourquoi les performances des OPCI sont plus hétérogènes que celles des SCPI.
Pourquoi acheter des actions d'une SIIC
Les avantages d'investir dans une SIIC :
Investir dans une SIIC permet d'allier la solidité de la pierre et la liquidité des marchés financiers :
- Les SIIC sont cotées en bourse : il est donc aisé de souscrire des parts et de les revendre.
- Depuis fin 2011, une SIIC n’est plus éligible au PEA et les actions sont déposées obligatoirement sur un compte titres : ce qui offre une très bonne liquidité pour l’épargnant.
- Le régime fiscal des SIIC transfère l'imposition des revenus immobiliers de la société vers ses actionnaires : elle est obligée de leur distribuer 85 % de ses bénéfices provenant de la location et 50 % des bénéfices issus de la vente des immeubles.
Le risque d'investir dans une SIIC :
- La particularité essentielle d’une SCII (par rapport aux autres placements "pierre papier": elle est cotée en Bourse. De ce fait, leur valeur peut connaître des fluctuations importantes liées aux marchés boursiers. En même temps, une SIIC est également sensible à la conjoncture du marché immobilier d’entreprise.
Comment choisir la bonne SIIC ?
Le patrimoine des SIIC est le plus souvent composé de bureaux et de locaux commerciaux. Les grandes foncières disposent toutes en interne de leurs équipes de gestion. Mais chacune développe sa propre stratégie (ou business model ), qui n’est pas figée et peut évoluer dans le temps. C'est ce business model adopté par une SIIC qui donne des indications sur le potentiel de performance de la société et sur son degré d’exposition aux risques.
Trois critères principaux permettent de définir la stratégie d’une foncière.
La nature du patrimoine :
La SIIC peut concentrer ses investissements sur une seule classe d’actifs (des bureaux, ou des centres commerciaux, par exemple) et sur un seul marché (le quartier central d’affaires parisien, par exemple). Sa valeur est alors directement liée au secteur. Ainsi, en période de croissance de la consommation des ménages, les prix et les loyers des centres commerciaux ont tendance à se valoriser.
La SIIC peut, au contraire, adopter une stratégie de diversification plus ou moins importante de ses actifs. Ainsi, en mélangeant bureaux, magasins, entrepôts, murs d’hôtels, plate-formes logistiques, logements, etc.) et en les répartissant sur différents territoires (Ile-de-France, régions, pays européens…), elle peut escompter des performances plus régulières.
Le degré de valeur ajoutée :
Certaines SIIC préfèrent n’acheter que des immeubles construits et loués, afin de disposer d’une excellente visibilité sur leurs résultats à court ou moyen terme. Elles courent un moindre risque, mais les prix d’achat qu’elles doivent accepter dans un marché concurrentiel limitent leur niveau de performance.
D’autres, au contraire, réalisent des opérations de promotion ou de rénovation immobilière, soit pour un futur locataire déjà connu, soit sans locataire (opérations dites "en blanc"). Ils espèrent ainsi diminuer le prix de revient de leurs immeubles et, par conséquent, dégager des performances de rendement plus élevées. Mais toute prise de risque est un facteur de volatilité des performances, à la hausse comme à la baisse.
Le niveau d’endettement :
Une SCI pourrait n’investir que ses capitaux propres ou ceux provenant de l’épargne collectée par appel public (comme le font les SCPI qui, elles, ne sont ni des sociétés commerciales, ni cotées en Bourse). En réalité, pour acquérir leurs immeubles, les foncières ont recours au crédit, dans une plus ou moins grande proportion.
Le régime SIIC n’impose aucune règle. Il revient donc à chacune de définir ses critères d’endettement. Mais plus elle fait appel au crédit, plus son résultat sera dépendant des taux d’intérêt. Dans un contexte de crédit bon marché, où les taux d’intérêt des prêts sont inférieurs aux taux de rendement de l’immobilier, les SIIC ont tout bénéfice à s’endetter.
Pourquoi est-il conseillé d'emprunter pour acheter des actions d'une SIIC ?
Pour financer cet investissement, l’épargnant peut recourir à un crédit bancaire. En effet, dans le contexte de taux des prêts très bas actuellement, le financement d'actions de SIIC à crédit est à privilégier, car l’emprunteur profite des conditions bancaires financièrement très avantageuses pour financer l’achat de ses actions à crédit.
Cependant, il sera en pratique extrêmement compliqué d'obtenir un crédit immobilier pour financer des actions de SIIC. Les SIIC ayant un statut juridique leur permettant de s’endetter (comme les OPCI et contrairement aux SCPI), il est presque impossible avec les SIIC de contracter un crédit immobilier pour faire un montage d’achat à crédit. La solution est donc d'utiliser un crédit consommation (un prêt personnel sans justificatif par exemple) où la banque prêteuse ne vous posera pas trop de question sur ce que vous allez en faire…
L’assurance emprunteur liée à l’emprunt :
Lors de la souscription à un crédit autre qu'immobilier, vous êtes libre de contracter ou non une assurance de prêt décès-invalidité.
Cette assurance est une vraie protection pour l'emprunteur : en cas de décès, l’assurance emprunteur prendra le relais dans le remboursement du crédit. De même, en cas d’invalidité, c’est l’assureur qui prendra à sa charge le paiement de tout ou une partie des mensualités, en fonction de la quotité d'assurance choisie.
Quelle quotité d’assurance emprunteur ?
Un emprunt doit être couvert dans sa totalité, mais il est possible de faire différentes répartition de quotités s’il y a plusieurs associés : peu importe combien de parts de la SCPI possèdent les associés. Le détenteur d’une minorité de parts peut, par exemple, choisir d’être assuré à 100%, et les autres, qui possèdent pourtant plus de parts, d’être assurés pour une part inférieure. Cette répartition de la quotité d'assurance de prêt dépend du montant des revenus de l’emprunteur ainsi que des exigences de la banque prêteuse.
Les associés peuvent-ils choisir des assurance de prêt différentes ?
L’emprunteur peut choisir l’assureur qui lui convient le mieux. Ainsi, il peut choisir de mettre en place une délégation d’assurance (c’est à dire choisir un assureur externe aux groupes bancaires) indépendamment de ses associés, ou alors auprès du même assureur que ses associés pour faire baisser le prix, car il y a souvent une remise accordée en cas de pluralité d’emprunteurs.
Quelle assurance de prêt choisir et peut-on changer son assurance emprunteur ?
Vous êtes libre de choisir librement votre assurance de prêt et n’êtes aucunement dans l’obligation de choisir l’assurance emprunteur que votre banque vous proposera systématiquement (loi Lagarde, 2010). Cette assurance de groupe bancaire est souvent bien plus onéreuse, sans compter sa couverture qui est souvent moindre, qu’une assurance externe aux groupes bancaires.
Une assurance externe permet de réaliser près de 50 % d’économies par rapport au coût des cotisations d’une assurance groupe de la banque.
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment, sans conditions et sans surcoût. Au contraire, c'est l'occasion de faire de belles économies !