Qu'est-ce qu'un prêt gigogne ?

Mis à jour le 5 novembre 2021 par Delphine Bardou 

Si votre plan de financement intègre plusieurs types de prêts, ce qui arrive très fréquemment depuis l’arrivée des prêts complémentaires, les mensualités et les durées seront différentes. Mais, en utilisant le “lissage de prêt”, aussi appelé « prêt à paliers », “emboîtement de crédit” ou encore « prêt gigogne », vous pouvez avoir des échéances mensuelles allégées et constantes, tous crédits confondus, afin de faciliter la gestion de vos remboursements. Focus :

Comment fonctionne le lissage de prêt ?

Avec l’augmentation des prix de l’immobilier, celle des durées des prêts accordés, la concurrence autour des taux d’intérêts les plus intéressants et l’apparition des prêts “complémentaires” à durées plus courtes que celle du crédit principal,  l’usage du lissage s’est démocratisé et devient de plus en plus fréquent. Ce mécanisme est aussi appelé « prêt à paliers », “emboîtement de crédit” ou encore « prêt gigogne ».

Ainsi, lorsque le prêt principal est complété par un autre emprunt, l’emprunteur doit gérer le cumul des taux d’intérêt, des durées et des mensualités différents : difficile dans ce cas de gérer au mieux son budget.

C’est alors que le lissage de prêt peut vous être utile. Il vous aidera à adapter le prêt principal (votre prêt le plus long) avec les autres prêts afin de générer des mensualités constantes sur toute la durée du prêt, et ce quelque soit le montant ou le nombre de prêt souscrit.

En diminuant ou en augmentant vos mensualités de prêt bancaire selon vos objectifs et votre capacité de remboursement mensuel, vos remboursements seront constants au lieu d’être trop élevés au début et dégressifs vers la fin. En effet,  les échéances du crédit « lissé » sont calculées pour compenser les variations de mensualités et de durées des autres crédits.
Grâce à l’optimisation de vos mensualités, la durée globale de vos remboursements peut baisser, diminuant le coût total de votre financement.

Si vous avez de nombreux prêts, il peut être intéressant de comparer leurs taux à ceux actuels. En cas de différence majeure (plus d’un point), la renégociation est à envisager ! Cette opération est courante puisque les taux sont revus à la baisse chaque année. N’hésitez pas à en bénéficier. Notre comparateur de taux vous les présente en temps réel !

taux pret immo 1

Quels sont les avantages du prêt lisse ?

Cas 1 : réduction des mensualités et augmentation de la durée du prêt

Situation : les mensualités cumulées de vos différents prêts sont trop élevées pendant les premières années qui suivent votre achat immobilier.
La banque va donc réduire votre mensualité globale en déduisant le montant des mensualités de vos prêts complémentaires des mensualités de votre prêt principal. La durée de cette réduction coïncide généralement avec celles des prêts complémentaires. À la fin du remboursement de vos prêts complémentaires, elle augmentera ensuite votre mensualités de prêt principal.

Avantage : vos mensualités sont moins lourdes en début de prêt et vous dégagez du budget mensuel en plus d’éviter de faillir à l’une de vos échéances.

Inconvénient : avec ce mécanisme, vous augmentez automatiquement la durée de l’emprunt et donc, par lien de causalité, le coût total de votre emprunt.

Conseil : à vous de bien décider si le gain de remboursement mensuel obtenu vaut l’augmentation du coût total de votre crédit immobilier

Cas 2 : réduction des mensualités et conservation de la durée du prêt

Situation : Il est possible de lisser ses prêts tout en conservant la même durée d'emprunt.
Les mensualités cumulées de vos différents prêts sont trop élevées pendant les premières années qui suivent votre achat immobilier mais vous demandez à votre banque de conserver la même durée d’emprunt. Elle va alors moins réduire votre mensualité globale que dans le premier cas, puis, lorsque tous vos prêts complémentaires seront remboursés, elle augmentera de manière plus marquée votre échéance de prêt principal.

Avantage : Par rapport au Cas 1, la réduction des mensualités est bien sûr moins importante, mais le coût global du prêt sera aussi moins élevé.

Inconvénient : à durée identique, le lissage de plusieurs crédits ne réduit pas le coût final de votre prêt. Il faut bien comprendre que, comme tous les crédits, plus les échéances de prêts sont réduites, plus le coût global de l’emprunt augmente.

Cas 3 : augmentation des mensualités et réduction de la durée du prêt

Situation : Si vous pouvez, en début de prêt, rembourser les mensualités de l’ensemble de vos prêts cumulés, vous pouvez demander à votre banque d’augmenter les mensualités que vous devrez payer une fois les emprunts complémentaires remboursés. Lissés, les emprunts sont alors remboursés via une échéance unique d’un montant constant. Ainsi, en assumant le montant prévu en début de prêt puis en continuant à payer la même mensualité ensuite, la durée de votre emprunt comme le coût total de votre crédit s’en verra réduit.

Avantage : Cela permettra de réduire votre durée d'emprunt et donc, logiquement, le coût total de votre prêt.

Inconvénient : Il faut disposer de revenus suffisants afin de pouvoir assumer une mensualité unique mais plus conséquente chaque mois.

Conseil : Cette démarche est bien sûr à privilégier car en plus de faciliter la gestion de vos crédits, elle vous permet d’économiser sur le coût total de vos emprunts. Cependant, dans tous les cas et particulièrement dans celui d’une augmentation de mensualité, votre banquier sera attentif au fait que le lissage de prêts reste dans les limites d’un taux d’endettement inférieur à 33% de l’ensemble de vos revenus.

Pourquoi obtenir un prêt gigogne ?

Connu aussi sous l’appellation de crédits emboîtés, ou crédit bi-taux, le prêt gigogne est une forme de crédit qui permet de monter deux crédits immobiliers avec deux taux différents. Si vous voulez par exemple acheter un bien immobilier et que vous en parlez à votre banquier, celui-ci vous établira un taux donné, un taux qui augmente en fonction de la durée de remboursement. Un établissement bancaire peut ainsi proposer du 4,40 % sur 7 ans et du 5 % sur 15 ans. Ce taux augmentera en fonction du délai de remboursement de votre prêt. Le prêt gigogne vous permet de séparer votre emprunt en deux : un prêt court et un prêt long, le dernier englobant le premier.

Comment bénéficier d’un prêt gigogne ?

Si le prêt gigogne reste méconnu actuellement, c’est que la majorité des établissements prêteurs et des banques le déconseillent pour des raisons de complications du montage du dossier. Cependant, vous pouvez en bénéficier en faisant appel à nos courtiers en crédit et pour l’assurance crédit immobilier. Leurs expériences et leurs partenariats vous aideront à trouver le meilleur taux de prêt gigogne en mettant les banques en concurrence.

Grâce à ce type de crédit, vous paierez moins cher que dans le cas d’un unique gros capital emprunté.

Lissage de prêt et assurance emprunteur, comment ça marche ?

L’assurance emprunteur, quoique légalement facultative, est rendue obligatoire par les établissements bancaires. En d’autres termes, aucune banque ne vous accordera un crédit immobilier sans que vous ne deviez souscrire à une assurance de prêt, assurance que vous couvre tout autant qu’elle couvre la banque en cas de défaillance de remboursement du bien financé.

En règle générale, il faut bien comprendre que chaque prêt est couvert par une assurance emprunteur distincte.

Le choix de l’assurance au choix de l'emprunteur :

Cette assurance emprunteur peut être contractée, au choix du de l’emprunteur, soit chez sa banque prêteuse (assurance mutualisée donc aux conditions et au tarif unique pour tous les clients de la banque) soit chez une assurance déléguée, c’est à dire une assurance externe aux groupe bancaires (assurance qui s’adapte à chaque client et qui propose des tarifs bien moins onéreux que celles des banques).
La plupart de ces délégations d’assurances proposent des cotisations calculées sur le capital restant dû (cotisations dégressives) et non sur le capital emprunté (cotisations fixes), ce qui signifie que plus le prêt avance, plus la prime d’assurance se réduit.

La délégation d’assurance moins chère que l’assurance de la banque :

Le prêt lissé, de l’avis de certains banquiers peu au courant des lois ou simplement soucieux de réaliser des ventes supplémentaires, serait incompatible avec une assurance déléguée. C’est faux, le choix de cette dernière pouvant engendrer d’importantes économies sur le montant total du prêt. Par exemple, si votre prêt principal est accompagné d’un PTZ et qu’un prêt patronal par exemple, vous avez 3 assurances emprunteur qui couvrent chacun d’entre eux.

Là où une assurance bancaire vous assurerait à un taux d’assurance (par exemple) à des taux de 0,38 %, 0,28 % et 0,26 % pour couvrir chacun de ces 3 prêts, une assurance déléguée, elle, pourrait vous proposer des taux à 0,08 %, 0,05 % et 0,04 % pour ces mêmes trois prêts, tout en étant aussi bien couvert… Bien sûr, les assurances emprunteur portant sur les prêt les plus courts cesseront automatiquement une fois ces derniers remboursés.

Le changement d’assurance en cours de prêt :

Sachez que vous pouvez désormais changer d’assurance emprunteur dans l’année qui suit la signature de votre offre de prêt immobilier (loi Hamon), mais aussi tous les ans (loi Bourquin) , afin de profiter d’un tarif plus avantageux. La seule condition est que la nouvelle assurance que vous avez choisie présente au moins le même niveau de garantie que votre assurance initiale. Il faudra simplement veiller à respecter un préavis de deux mois.

Ainsi, connaître le TAEA ( = taux de l’assurance emprunteur) de chacune de vos assurance de prêt est primordial ! En effet, dans le cas de montages plus complexes faisant intervenir 3 ou 4 prêts, le cumul de ces montants d’assurances peut représenter une somme importante! En conclusion, en y intégrant l’assurance emprunteur, le lissage de prêt en sera facilité vous pourrez profiter de ces économies réalisées par le cumul des prêts et de l’assurance.

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