Le prêt in fine est en général utilisé par des emprunteurs ayant un bon apport personnel ou souhaitant faire de l’investissement locatif. Il propose un mode de remboursement particulier qui peut se révéler très avantageux selon votre profil emprunteur. Cependant, un crédit in fine implique également un taux d'intérêt plus élevé.
Ce qu'il faut retenir
- Le prêt in fine convient aux investisseurs locatifs.
- Il nécessite un apport personnel d'au moins 30 %.
- Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers.
- Un nantissement ou une hypothèque est requis.
Qu’est ce que le prêt in fine ?
Au cours d'un prêt in fine, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et les frais d’assurance. Quant au capital, il est remboursé en une seule fois à l’échéance du prêt.
En général, deux raisons expliquent le choix d'un crédit un fine :
- Vous disposez d’une épargne par capitalisation, comme un contrat d’assurance vie. Durant la durée du prêt, vous faites donc fructifier votre épargne dans le but de rembourser la somme empruntée.
- Votre achat immobilier est un investissement locatif. En mettant de côté vos revenus locatifs et en les faisant fructifier, vous constituez donc une épargne destinée à rembourser votre prêt.
Qui peut bénéficier d’un prêt in fine ?
Particuliers et entreprises peuvent souscrire un prêt in fine. Cependant, notez que vous devez disposer d’une somme suffisante pour rembourser votre crédit en une seule échéance.
Ce type de prêt s'adresse surtout à ceux ayant un projet d'investissement locatif et souhaitant faire fructifier leur argent pour rembourser la somme empruntée à l'échéance du crédit. Cependant, il peut aussi vous intéresser si vous avez un apport personnel conséquent.
Exemple : Enzo est déjà propriétaire de sa résidence principale. Il achète un studio dans le Marais avec l'objectif de le louer à des étudiants. Choisir un prêt amortissable lui permet de faire fructifier son investissement tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
Quand souscrire un crédit in fine ?
Le prêt in fine n'est en général pas recommandé pour un premier achat. En effet, les primo-accédants ont rarement les moyens financiers d'assurer l'apport conséquent qu'implique un tel crédit.
Vous pourriez en prendre avantage si votre taux marginal d'imposition est supérieur à 30%. En effet, ce type de crédit vous permet de réduire le bénéfice foncier, et donc, le montant de votre imposition.
Sachez que les intérêts payés chaque mois sont déductibles de vos revenus locatifs, ce qui peut contribuer à la baisse de votre taux d'imposition.
💡Organisez avec soin vos placements pour maximiser le rendement de votre investissement tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
Faut-il souscrire un prêt in fine ?
La réponse à cette question dépend de votre profil et de vos objectifs. En effet, un prêt in fine implique un certain degré de risque car vous avez l'obligation de rembourser le capital emprunté en une seule fois. Cette condition peut s'avérer assez restrictive, même si elle s'accompagne de certains avantages.
Quels sont les avantages d’un crédit in fine ?
Le prêt in fine présente plusieurs avantages pour l'emprunteur. Il vous permet de :
- Déduire les intérêts d’emprunt sur votre déclaration de revenus fonciers. Plus ces intérêts sont élevés et plus votre réduction fiscale est grande.
- Faire fructifier votre épargne en produisant des intérêts. La somme initiale épargnée ne couvre pas la totalité de votre emprunt, mais sa fructification après quelques années le fera.
- Se protéger. En cas de décès de l’emprunteur, les ayants droits héritent du bien immobilier totalement payé et de l’ensemble du capital de l’assurance vie.
- Réduire vos remboursements mensuels. Vous ne payez que les intérêts et cotisations d’assurance pendant la durée de l’emprunt. Les échéances mensuelles sont donc plus faibles que pour un crédit immobilier classique.
Prêt in fine, quels risques et inconvénients ?
Bien qu'il présente des avantages non négligeables, le prêt in fine entraîne certains désagréments :
- Vous devez disposer de revenus élevés et stables ou d’un grand patrimoine immobilier. Si vous souhaitez souscrire un prêt immobilier, vous devez en effet rassurer votre banque en lui prouvant votre solvabilité, et donc, votre capacité de remboursement.
- Les taux d’intérêts des prêts in fine sont élevés. Ils sont fixes et non dégressifs selon la durée de l’emprunt. Même si vous payez moins chaque mois, les taux augmentent le coût total de votre crédit immobilier.
- Le rendement de votre épargne doit être suffisant car c'est sur celui-ci que repose votre capacité à rembourser le prêt. Vous êtes donc plus impacté par les évolutions du marché immobilier qu'avec un prêt amortissable.
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Comment rembourser un prêt in fine ?
Toute la structure d'un prêt in fine repose sur votre capacité à le rembourser à son échéance. Les banques vont donc vous demander des garanties afin de s'assurer de votre solvabilité Leur but est en effet de protéger le capital qu'elles ont investi dans votre projet immobilier.
Vous avez ainsi le choix entre deux types de cautions dans le cadre de votre crédit in fine :
Le nantissement
La banque peut vous demander de mettre en place un nantissement. Ce type de garantie vous permet d'adosser votre demande de crédit à un placement financier. Celui-ci sera saisi par la banque en cas de défaut de paiement.
Vous avez de multiples options en ce qui concerne le placement nanti par la banque, mais celle-ci aura en général une préférence pour l'assurance-vie. Dans le cadre d'un prêt in fine, vous devrez effectuer des versements réguliers sur le produit choisi, en plus de vous acquitter du paiement des intérêts du crédit.
L'hypothèque
Si vous ne souhaitez pas opter pour le nantissement dans le cadre de votre prêt in fine, vous avez aussi l'option de mettre en hypothèque un bien immobilier. Vous autorisez alors la banque à saisir la propriété en question en cas de problème.
💰 Sachez que les organismes prêteurs préfèrent en général le nantissement, perçu comme plus sécuritaire. Elles appliquent donc parfois des taux plus élevés et facturent des frais supplémentaires en cas d'hypothèque.
Quelles sont les différences entre un crédit in fine et un prêt amortissable ?
Un prêt amortissable constitue la version la plus classique d'un crédit immobilier. Ce type de crédit :
- est souvent plus intéressant pour l'achat d'une résidence principale ou secondaire ;
- permet de rembourser progressivement son crédit (capital + frais), ce qui est plus rassurant ;
- présente un coût moins élevé qu'un prêt in fine ;
- ne doit pas forcément être associé à une garantie ;
- offre une durée d'emprunt plus longue ;
Un prêt in fine, quant à lui :
- est particulièrement adapté à un investissement locatif ;
- jouit de mensualités moins élevées car seuls les intérêts sont à rembourser ;
- présente de nombreux avantages fiscaux ;
- doit être associé à une épargne ou un bien en hypothèque ;
- dépend d'un paiement final conséquent ;
- offre des possibilités de rendement intéressantes ;
Exemple d'un prêt in fine :
Jean souhaite acheter un bien immobilier locatif de 300 000 € avec un prêt in fine sur 10 ans à un taux d’intérêt de 2,5 % par an.
Remboursements :
- Chaque mois, Jean paie uniquement les intérêts =300,000×2,5%12 = 625 €
- Pendant 10 ans, il paiera 625 € par mois. À l'échéance, il remboursera le capital de 300 000 € en une seule fois.
Stratégie :
Jean place des fonds sur une assurance-vie avec un rendement de 3 % pour accumuler le capital nécessaire à la fin du prêt.
Avantages :
Il optimise sa trésorerie, bénéficie d'un avantage fiscal en déduisant les intérêts des revenus fonciers, et maximise son rendement via l'assurance-vie.
Quelles sont les conditions d’un prêt in fine ?
Sachez que les conditions pour obtenir un prêt in fine sont plus strictes que pour un prêt amortissable. En général, l’organisme bancaire demande un apport personnel d’environ 30 % de la somme empruntée.
Comme pour n’importe quel emprunt, vous devez commencer par évaluer votre capacité d’emprunt et vous assurez de ne pas dépasser un taux d'endettement de 35%.
Ensuite, vous devez monter votre dossier de demande de financement tout en incluant les justificatifs demandés. Il vous faudra l’envoyer à la banque proposant l’offre la plus intéressante.
⭐️ La majorité des organismes prêteurs recommandent aux emprunteurs de placer leur argent sur une assurance-vie. En effet, votre capital y sera garanti et ne risquera pas de subir des fluctuations, comme dans un plan d’épargne en action.
Durée et montant d’un crédit in fine
- Contrairement à un prêt à taux zéro, il n'y a pas de montant maximal pour un prêt in fine, du moment que vos revenus et votre apport personnel sont cohérents avec votre demande de financement.
- La somme empruntée dans le cadre de de prêt doit être d'au moins 21 500 €.
- La durée d'un crédit in fine se doit être comprise entre 3 et 15 ans.
Prêt in fine, quel taux ?
Le taux de ce type de crédit est en général plus élevé que pour un prêt immobilier classique. En effet, on constate typiquement 20% à 30% de différence par rapport à un crédit amortissable.
Le taux exact dépend de plusieurs facteurs et notamment de la garantie associée à votre emprunt. En effet, vous pourrez négocier un taux plus bas en cas de nantissement d'une assurance-vie, là où une mise en hypothèque pourra entraîner des frais supplémentaires.
Comme toujours, le plus important est de bien comparer les offres des banques afin de choisir la plus intéressante en termes de taux et de conditions.
FAQ : Prêt in fine
Comment obtenir un crédit in fine ?
Pour souscrire ce type de prêt, vous devrez disposer d'au moins 30% d'apport et consentir au nantissement d'un produit financier ou à l'hypothèque d'un bien. De plus, vous devrez être en mesure de rembourser le capital emprunté en une fois à l'échéance du prêt.
Peut-on acheter sa résidence principale à l’aide d’un prêt in fine ?
Bien que ce soit en théorie possible, il n'est pas recommandé de financer l'achat de sa résidence principale ou même secondaire à l'aide d'un crédit in fine. Ce type de prêt est plutôt adapté à un investissement locatif.
Quel est l’intérêt d’un crédit in fine ?
Un prêt in fine permet de faire fructifier son investissement et de financer son emprunt à travers une épargne continue. De plus, il est très avantageux pour les foyers très imposés à la recherche d'une manière de réduire leur taux d'imposition.
Bonjour,
J’ai un projet d’investissement locatif (construction d’une maison individuelle pour location dans une région à forte tension sur la demande de locatif). j’ai le choix entre placer toute mon épargne dans ce projet à 220 k€ sans emprunter, faire un emprunt in fine ou un emprunt amortissable. Dans le contexte actuel que me conseilleriez vous ?
Je suis tenté par le prêt in fine pour le nantissement en assurance-vie car pour l’instant je n’ai que de l’immobilier et des comptes d’épargne => risque de frais de succession élevés en cas de décès.
Bonjour,
Je vous invite à appeler nos experts assurance emprunteur directement au 01 82 83 36 33 (appel gratuit & sans engagement), ils répondront à toutes vos questions.
Cordialement