Moins populaire que le prêt amortissable, le prêt in fine est une solution pour financer l’achat d’un bien immobilier. En général, il est utilisé par des emprunteurs ayant un bon apport personnel ou souhaitant faire de l’investissement locatif. Qu’est-ce qu’un prêt in fine ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Comment obtenir ce crédit ? Comment calculer les intérêts d’un prêt in fine ? Réponse de nos experts.
Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?
Le prêt in fine est un crédit immobilier présentant un remboursement particulier. Au cours du crédit, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et les frais d’assurance. Quant au capital, il est remboursé en une seule fois à l’échéance du prêt. En général, 2 raisons expliquent le choix d’un prêt in fine :
- Vous disposez d’une épargne par capitalisation, comme un contrat d’assurance vie. Durant la durée du prêt, vous faites fructifier votre épargne dans le but de rembourser la somme empruntée.
- Votre achat immobilier est un investissement locatif. Vous comptez sur les revenus des loyers pour rembourser votre prêt in fine. En mettant de côté ces revenus locatifs et en les faisant fructifier, vous constituez donc une épargne destinée à rembourser votre prêt.
Pour s’assurer que l’emprunteur rembourse son emprunt, l’établissement de crédit lui demande d’épargner. Chaque mois, il doit donc verser de l’argent sur un produit de placement rémunéré dans le but de rembourser le capital emprunté. Par exemple, une assurance vie. On appelle cette procédure un nantissement.
L’organisme bancaire recommande à l’emprunteur de placer son argent sur une assurance vie. En effet, son capital y sera garanti et ne risquera pas de subir des fluctuations, comme dans un plan d’épargne en action.
À qui s’adresse le prêt in fine ?
Un particulier ou une entreprise peuvent souscrire un prêt in fine. Cependant, notez que l’emprunteur doit disposer d’une somme suffisante pour rembourser son crédit en une seule échéance. Ce prêt est donc recommandé pour l’investissement locatif ou les personnes ayant un apport personnel conséquent. Leur but sera de faire fructifier leur argent pour rembourser la somme empruntée à la fin du prêt.
Ce type de crédit est recommandé aux ménages fortement imposé. Il leur permet de réduire le bénéfice foncier, et donc, le montant de leur imposition.
Quels avantages à contracter un prêt in fine ?
Le prêt in fine présente plusieurs avantages pour l'emprunteur :
- Déduire ses intérêts d’emprunt sur vos revenus fonciers. Si vous voulez faire un investissement locatif, le prêt in fine vous permet de déduire les intérêts de votre crédit immobilier sur votre déclaration de revenus fonciers. Plus ces intérêts sont élevés et plus votre réduction fiscale est grande.
- Faire fructifier son épargne. Le fait de placer son argent pour rembourser un prêt in fine vous permet de valoriser votre épargne en produisant des intérêts. Votre somme initiale épargnée ne couvre pas la totalité de votre emprunt, mais sa fructification après quelques années le fera.
- Se protéger en cas de décès de l’emprunteur. Si l’emprunteur décède, les ayants droits héritent du bien immobilier totalement payé et de l’ensemble du capital de l’assurance vie.
- Réduire ses remboursements mensuels. Souscrire un prêt in fine implique de ne rembourser que ses intérêts et ses cotisations d’assurance pendant la durée de l’emprunt. Les échéances mensuelles sont donc plus faibles que pour un prêt amortissable.
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Quels inconvénients à souscrire un prêt in fine ?
Malgré des avantages non négligeables, il est nécessaire de relever certains inconvénients provenant du crédit in fine :
- N’est pas adapté à tout type d'emprunteur. Si vous souhaitez souscrire un prêt immobilier, vous devez rassurer votre banque en lui prouvant votre solvabilité, et donc, votre capacité de remboursement. De ce fait, vous devez disposer de revenus élevés et stables ou d’un grand patrimoine immobilier.
- Les taux d’intérêts des prêts in fine sont élevés. Le crédit in fine présente des taux d’intérêt fixes et non dégressifs selon la durée de l’emprunt. Même si vous payez moins chaque mois, les taux augmentent le coût total de votre crédit immobilier. Ce type d’emprunt n’est intéressant que si les intérêts de votre épargne et les avantages fiscaux compensent ce surcoût.
- Le rendement de votre épargne doit être suffisant. Le remboursement de votre prêt in fine repose sur le rendement de votre épargne. Aujourd’hui, la tendance des taux d’intérêt des placements financiers est à la baisse.
Prêt in fine ou prêt amortissable : lequel choisir ?
Voici un tableau comparatif entre le prêt in fine et le prêt amortissable pour vous aider à faire le meilleur choix. Selon vos besoins, chaque crédit présente ses atouts, il est donc essentiel de les comparer sérieusement :
| Prêt in fine | Prêt amortissable | |
|---|---|---|
| Pour quel projet immobilier ? | Intéressant dans le cadre d'un investissement locatif. | Intéressant pour l'achat d'une résidence principale ou secondaire. |
| Fonctionnement du coût | Les mensualités comprennent uniquement les intérêts. Le capital doit être remboursé à l'échéance, en une seule fois. | Les mensualités comprennent une part des intérêts et une part du capital. |
| Principal avantage | Pour un investissement locatif, permet de déduire les intérêts d'emprunts avec vos revenus fonciers. | Moins cher que la souscription d'un prêt in fine. |
| Avec un contrat d'épargne ? | Doit être associé à une épargne (assurance-vie). | Un contrat d'épargne n'est pas nécessaire. |
Si vous hésitez toujours entre le prêt in fine et le prêt amortissable, contactez nos experts en immobilier. Ils pourront vous conseiller selon votre profil et vos besoins et vous accompagner dans vos démarches. En plus, leurs services sont gratuits et sans engagement !
Comment calculer les intérêts d’un prêt in fine ?
Calculer les intérêts de son prêt in fine à la main est difficile. C’est pourquoi nous avons créé un simulateur en ligne gratuit pour évaluer le montant de vos intérêts en fonction de la banque choisie. D’ailleurs, Réassurez-moi vous conseille de comparer les autres offres du marché. Ainsi, vous pouvez savoir si le taux appliqué est intéressant ou s’il vaut mieux contracter votre emprunt chez un autre établissement.
Exemple : Monsieur D. souhaite acheter un bien immobilier locatif de 300 000 € avec un prêt in fine sur 10 ans à un taux d’intérêt de 2,5 % par an.
Remboursements :
- Chaque mois, M. Dupont paie uniquement les intérêts =300,000×2,5%12 = 625 €
- Pendant 10 ans, il paiera 625 € par mois. À l'échéance, il remboursera le capital de 300 000 € en une seule fois.
Stratégie :
M. D. place des fonds sur une assurance-vie avec un rendement de 3 % pour accumuler le capital nécessaire à la fin du prêt.
Avantages :
Il optimise sa trésorerie, bénéficie d'un avantage fiscal en déduisant les intérêts des revenus fonciers, et maximise son rendement via l'assurance-vie.
Comment obtenir un prêt in fine ?
Comme pour n’importe quel emprunt, vous devez commencer par évaluer votre capacité d’emprunt. Sachez que les conditions pour obtenir un prêt in fine sont plus strictes que pour un prêt amortissable. En général, l’organisme bancaire demande un apport personnel d’environ 30 % de la somme empruntée. Et les taux d’intérêt appliqués pour ce type de crédit sont plus élevés.
Comme nous venons de le voir, mettez en compétition les offres de prêt in fine du marché pour trouver la moins chère. Ensuite, vous devez monter votre dossier de demande de financement tout en incluant les justificatifs demandés et l’envoyer à la banque proposant l’offre la plus intéressante.
FAQ
Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?
Le prêt in fine permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts et les frais d’assurance pendant la durée de son l’emprunt. Tandis que le capital emprunté ne sera remboursé qu’en une seule fois et à l’échéance de son crédit.
Quelles différences entre un prêt in fine et un prêt amortissable ?
La principale différence concerne le remboursement du crédit à la banque. Dans un prêt amortissable, vous rembourserez des intérêts et une partie de votre capital chaque mois. Alors que dans un prêt in fine, vous payez seulement vos intérêts tous les mois et la somme empruntée à l’issue du prêt.
Bonjour,
J’ai un projet d’investissement locatif (construction d’une maison individuelle pour location dans une région à forte tension sur la demande de locatif). j’ai le choix entre placer toute mon épargne dans ce projet à 220 k€ sans emprunter, faire un emprunt in fine ou un emprunt amortissable. Dans le contexte actuel que me conseilleriez vous ?
Je suis tenté par le prêt in fine pour le nantissement en assurance-vie car pour l’instant je n’ai que de l’immobilier et des comptes d’épargne => risque de frais de succession élevés en cas de décès.
Bonjour,
Je vous invite à appeler nos experts assurance emprunteur directement au 01 82 83 36 33 (appel gratuit & sans engagement), ils répondront à toutes vos questions.
Cordialement