La première mensualité d’un prêt immobilier correspond au premier prélèvement effectué après le déblocage des fonds. Elle intervient au minimum 30 jours après le déblocage des fonds et peut présenter un montant différent des échéances suivantes. Sa date et son montant varient selon votre projet : achat dans l’ancien, construction ou VEFA. On vous explique.
Comment connaître les échéances de son prêt ?
Votre banquier vient de vous confirmer l’acceptation de votre prêt immobilier ? Ce dernier doit maintenant vous fournir un tableau d’amortissement récapitulant les différentes échéances de paiement auxquelles vous êtes soumis.
Ce tableau mentionne plusieurs choses :
- Votre TAEG ;
- La composition de vos mensualités ;
- La date à laquelle vous devez commencer à rembourser votre emprunt ;
- La date de fin de crédit.
👍 Il vous permet donc de suivre, tout au long de votre crédit, l’avancement de vos remboursements et le montant de votre capital restant dû. Toutes ces informations doivent être négociées avec votre banquier, avant la signature de l'offre de prêt.
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Quand commence-t-on à payer un prêt immobilier ?
Avant de verser votre première mensualité de prêt, la banque doit débloquer les fonds. Le moment où débute réellement votre remboursement dépend alors du type d’achat réalisé et des conditions prévues dans votre contrat de prêt.
L’achat dans l’ancien
Vous venez d’acheter un logement dans l’ancien pour lequel vous n’avez pas besoin de réaliser des travaux ? La banque a dû débloquer vos fonds quelques jours avant la signature de l’acte de vente, mais le remboursement de votre emprunt commence le mois suivant. Plus exactement, vous devez laisser passer un délai de 30 jours minimum pour verser votre première mensualité.
Quid du début du remboursement de son assurance emprunteur ? Le paiement commence à la date d’effet mentionnée dans votre contrat.
La construction, les travaux et le VEFA
Vous avez fait une demande de financement pour acheter un bien immobilier qui n’est pas encore habitable ? Alors, le déblocage de vos fonds se fait en plusieurs fois, ce qui a une incidence sur la date de versement de votre première échéance. Par exemple, dans le cas d’une vente en VEFA, le déblocage se fait en fonction de l’état d’avancement des travaux de construction.
Pour l’achat d’un bien immobilier avec travaux, en construction ou en VEFA, 2 options se présentent à vous :
- vous commencez le remboursement de votre prêt immobilier après un délai de 30 jours minimum comme pour l’achat sans travaux ;
- vous décalez le versement de votre première échéance à la fin de vos travaux (à condition d’en avoir fait la demande au préalable à votre établissement bancaire et d’avoir reçu son accord).
Pour cette deuxième option, vous êtes redevable d’intérêts intercalaires puisque le paiement de vos mensualités est différé. Contrairement au remboursement de votre emprunt, vous devez payer ces intérêts, ainsi que votre prime d’assurance, pendant la période de déblocage de fonds. C’est ce qu’on appelle une franchise partielle.
Quelle est la date de versement des mensualités de votre prêt ?
La date de votre première échéance dépend de votre projet immobilier. Une fois défini, le paiement des mensualités suivantes est fixé à la même date chaque mois. En général, il est réalisé entre le 1er et le 10 du mois pour faire coïncider la date de prélèvement avec celle du versement de votre salaire. La plupart des banques vous proposeront de choisir la date qui vous convient.
À la date de remboursement des échéances de votre crédit immobilier, assurez-vous que votre compte bancaire soit suffisamment créditeur. Sinon, le paiement risque de ne pas passer et vous serez en défaut de paiement auprès de votre banque. Si vous ne remboursez pas votre prêt pendant 3 mensualités consécutives, vous risquez la déchéance du terme de votre crédit immobilier.
En cas de déchéance du terme, votre banque peut réclamer à l’emprunteur de payer son capital restant dû et demander la vente de son bien immobilier.
Pourquoi ma première échéance de prêt est-elle différente des autres ?
Généralement, le montant de votre première mensualité diffère des suivantes. Pourquoi ? Votre banque procède à un rattrapage des intérêts intercalaires selon la durée réelle de cette première échéance.
💡La première mensualité peut différer, car elle inclut un ajustement « au prorata temporis » des intérêts entre la date de déblocage des fonds et le prélèvement effectif. Si ce délai est inférieur à 30 jours ou non aligné sur un mois complet, des intérêts intercalaires s’ajoutent.
Autrement dit, si la date de la première échéance ne se situe pas exactement un mois après le déblocage des fonds, des intérêts sont minorés ou majorés :
- Le délai entre le déblocage des fonds et le versement de la première échéance est supérieur à 30 jours. Si vous signez l’acte de vente le 8 janvier et que vous remboursez votre première mensualité le 10 février, alors le délai est respecté puisqu’il dépasse les 30 jours requis. Vous n’aurez donc pas d’intérêts intercalaires à payer.
- Le délai entre le déblocage des fonds et le versement de la première échéance est inférieur à 30 jours. Si la signature de l’acte de vente intervient le 10 janvier et que vous payez votre première mensualité le 5 février, soit 25 jours plus tard : vous ne respectez pas le délai minimal de 30 jours. Le paiement de votre première échéance sera donc décalé au 5 mars, entraînant des intérêts intercalaires sur la période du 10 janvier au 5 février.
Après le paiement de la première mensualité de votre crédit immobilier, le montant des échéances suivantes devient régulier.
Comment calculer les intérêts intercalaires de la première mensualité ?
Les intérêts intercalaires correspondent aux frais engendrés en cas de paiement différé de la première mensualité de votre crédit immobilier. Ce ne sont pas des frais supplémentaires, mais bien d’un rattrapage pour avoir ensuite des échéances régulières.
Le mode de calcul habituel pour minorer ou majorer les intérêts de cette première échéance est le suivant (en notant que J correspond au nombre de jours entre la date de déblocage des fonds et la date de la première échéance) :
Intérêts = [montant des fonds débloqués] x [taux du crédit] × J ÷ 365
Chaque banque est libre de réaliser son propre calcul des intérêts intercalaires. Seul le calcul du TAEG est réglementé pour les établissements prêteurs.
Franchise totale, une solution pour différer le remboursement de votre emprunt ?
Concernant l’achat d’un logement avec travaux qui n’est pas encore habitable, nous vous avons parlé de la franchise partielle. Pour rappel, cela correspond au paiement :
- des intérêts intercalaires et des cotisations d’assurance pendant la période de déblocage de fonds ;
- du remboursement de votre emprunt une fois les travaux terminés.
Certains établissements bancaires proposent la franchise totale. Cette option vous permet de rembourser le prêt immobilier et ses intérêts intercalaires une fois vos travaux terminés.
La franchise totale permet de différer le remboursement du capital emprunté et des intérêts intercalaires jusqu’à la remise des clés. Attention : l’assurance emprunteur reste due pendant cette période
Pour faire simple, vous ne payez pas d’intérêts intercalaires lors de la période de déblocage de fonds. Vous pouvez les rembourser :
- totalement lors de la remise des clefs ;
- au fur et à mesure du remboursement de votre crédit.
FAQ : vos questions sur la première mensualité du prêt immobilier
Quand dois-je commencer à rembourser mon prêt immobilier ?
Le remboursement débute au plus tôt 30 jours après le déblocage des fonds. Si votre première mensualité vient avant ce délai, elle sera reportée et pourra inclure des intérêts intercalaires.
Pourquoi ma première mensualité de prêt est-elle différente des suivantes ?
Parce qu’elle prend en compte le nombre exact de jours entre le déblocage et le prélèvement. Si ce délai est court, des intérêts supplémentaires peuvent s’appliquer.
À quelle date devez-vous payer les mensualités de votre crédit immobilier ?
Généralement, votre banque vous demandera de choisir une date entre le 1er et le 10 de chaque mois pour procéder au remboursement de votre emprunt. Réassurez-moi vous conseille de faire coïncider la date de ce paiement un jour après le versement de votre salaire.
Peut-on reporter le paiement de la première mensualité de son prêt immobilier ?
Oui, notamment pour un bien en construction ou VEFA. Une demande doit être faite à la banque pour bénéficier d’un report ou d’une franchise, ce qui entraîne des intérêts intercalaires.
Bonjour, on a signé chez le notaire il y a 15 jours. J’aimerais savoir quand est-ce qu’on va payer notre première mensualité de prêt ? Et est-ce qu’elle sera plus élevée que les autres à cause des intérêts intercalaires ?
Bonjour,
La première mensualité de votre prêt immobilier est généralement due un mois après la date de mise à disposition des fonds, c’est-à-dire souvent peu de temps après la signature chez le notaire. Cette échéance correspond au remboursement du capital et des intérêts.
Concernant les intérêts intercalaires, ils peuvent effectivement faire augmenter le montant de la première mensualité si votre prêt a une période de différé ou si les intérêts sont calculés sur une période avant le début du remboursement du capital. Ces intérêts correspondent aux intérêts dus sur les fonds débloqués entre la signature et le début des remboursements classiques.
Pour mieux comprendre le calendrier précis de vos paiements et la composition de votre première échéance, vous pouvez consulter votre tableau d’amortissement fourni par votre banque ou votre établissement prêteur.
N’hésitez pas à contacter votre conseiller bancaire pour obtenir des précisions personnalisées sur votre dossier.
Je vous souhaite une belle réussite dans votre projet immobilier !
Bonjour, la banque nous a adressé 2 offres de pret ( une AVEC assurance , l’autre SANS). Nous avons choisi de ne pas prendre d’assurance et avons retourné la 2ème offre remplie. Aujourd’hui la banque nous prélève l’assurance et nous dit que nous avons mal rempli. Y a t-il moyen de rectifier sachant que l’employée avait noté à la main « sans assurance » sur la demande ? De plus nous n’avons pas eu échéancier !
Bonjour,
Pour les assurances souscrites en direct, il n’existe aucun délai légal de rétractation du contrat d’assurance. Cependant, depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer, à tout moment votre assurance de prêt, dès le premier jour de souscription. Nous vous donnons tous les détails de la procédure dans cette page : https://reassurez-moi.fr/guide/assurance-pret-immobilier/loi-lemoine
Certains contrats d’assurance de prêt immobilier mentionnent un délai de rétractation, quel que soit le mode de souscription. Nous vous conseillons de bien lire les conditions générales de votre contrat afin de prendre connaissance de ce délai variable d’une compagnie d’assurance.
Si vous avez une copie de ce document avec cette mention « sans assurance », n’hésitez pas à en faire une copie et à la joindre à votre demande de résiliation.
Vous pouvez aussi demander une copie du contrat que vous avez envoyé et qui serait mal rempli, et si vous n’arrivez pas à obtenir gain de cause, je vous invite à contacter le médiateur de votre assurance.
Cordialement
Bonjour je vais faire l achat d une maison'chez mon notaire le 28 mai quand commencerons ma 1 ere echeance ma banque me dit le 15 juin je penser plutot juillet le 5 de chaque mois cdl