Un nouveau dispositif fiscal pour soutenir l’investissement locatif
Pour relancer l'investissement immobilier, et donc développer l’offre de logement en France, le gouvernement a enfin mis sur pied un dispositif fiscal pour les propriétaires. Il leur permettra, dès cette année, d’exonérer tout ou partie des loyers perçus de l’impôt sur le revenu.
Faute du vote des deux motions de censure, le budget pour l’année 2026 a officiellement été adopté par l’Assemblée nationale, ce 27 janvier. Ce texte budgétaire comprend notamment la création d’un nouveau dispositif destiné à encourager l’investissement locatif des particuliers. Cette initiative marque un changement de ton politique et reconnaît, pour la première fois depuis plusieurs années, l’urgence de soutenir un secteur immobilier fragilisé. Elle se fait au travers de la création d’un “statut du bailleur privé”.
Pour rappel, le nombre de logements neufs vendus aux particuliers a plongé de 21% au troisième trimestre 2025, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Et près de 3 millions de Français sont en attente d’attribution d’un logement social.
Le statut du bailleur privé : principe et fonctionnement
Ce statut consiste, chaque année, à déduire de ses impôts une partie de la valeur du bien si ce dernier est loué de façon nue (non meublée). Pour les appartements neufs, qui sont les biens ciblés dans ce dispositif, le taux d’amortissement est inversement proportionnel au niveau de loyer fixé. Moins le loyer rapporte, plus la déduction fiscale est importante.
Autrement dit, le gouvernement incite les propriétaires à pratiquer des loyers plus fiables que le marché. La déduction est comprise dans une fourchette située entre 3,5% et 5,5% selon le loyer demandé au locataire.
Des plafonds de déduction fiscale annuels ont également été instaurés pour limiter l’abattement. Ils oscillent entre 8 000 et 12 000 euros par an, favorisant là encore les loyers modérés. Ce statut se veut universel. Il n’exclut aucune partie du territoire. Il engage cependant le propriétaire à louer pendant au moins 9 ans.
Un avantage fiscal étendu sous conditions aux logements anciens
Pour les logements anciens, les conditions pour bénéficier de cet avantage fiscal sont plus dures à remplir puisqu’il devra réaliser de lourds travaux dont la valeur est égale à au moins 30% du prix du bien.
Le taux d’amortissement sera également moindre puisqu’il oscillerait entre 3 à 4% de la valeur du logement. Le plafond de déduction annuel serait aussi plus faible, à seulement 10 700 euros.
Le déficit foncier désormais imputable sur le revenu global
Autre motif de réjouissance pour les futurs bailleurs : le déficit foncier – lorsque les charges du logement excèdent les revenus locatifs – pourra désormais être imputé sur le revenu global du propriétaire.
Si bien qu’un investissement immobilier permettra d’une part de diminuer l’imposition sur les loyers, mais plus généralement sur l’ensemble des revenus du particulier.
Réactions et limites du dispositif
“Nous allons pouvoir relancer fortement le secteur du logement. Ce dispositif va créer un choc d’offre et permettre de construire près de 50 000 logements en plus par an“, s’est ainsi réjoui Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du logement auprès de l’AFP.
Longtemps réclamé par les professionnels de l’immobilier, la création de ce statut a été saluée par plusieurs acteurs. “Si ces mesures sont adoptées, elles constitueront un signal encourageant”, a ainsi estimé Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier, dans un communiqué.
Elles se montrent cependant critiques sur la complexité du dispositif, à l’image de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (APIC) :
“Cette architecture, si elle permet en théorie d’optimiser finement la fiscalité, demeure particulièrement complexe à appréhender pour le grand public : elle suppose de maîtriser les notions d’amortissement, de déficit foncier, de plafonds et d’arbitrages entre neuf, ancien, niveaux de loyers et travaux (…) Dans les faits, ce sont surtout les investisseurs patrimoniaux très expérimentés, entourés de conseillers spécialisés, qui seront en mesure d’en exploiter pleinement le potentiel.”
