Peut-on débloquer son assurance vie pour un achat immobilier ?

Oui et à tout moment ! Certes, ce n’est pas la finalité de ce placement, qui se conçoit plutôt dans une optique de moyen ou de long terme. Il est cependant bon de savoir qu’en cas d'achat immobilier, les sommes capitalisées sur un contrat d’assurance vie sont récupérables. Plusieurs cas de figure sont envisageables, selon l’âge du contrat.

Contrairement à une idée reçue, rien ne vous empêche de sortir de votre contrat avant huit ans. Le rachat peut être partiel ou total (celui-ci entraîne la clôture du contrat).

Le rachat, partiel ou total, entraîne l'imposition des seuls gains compris dans les sommes retirées, pas une pénalité. La fiscalité dépend de la date de vos versements.

Pour les primes versées depuis le 27 septembre 2017, la part de gains d'un rachat avant 8 ans est soumise au prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % (ou, sur option, au barème de l'impôt sur le revenu).

Pour les primes versées avant cette date, l'ancien prélèvement forfaitaire libératoire reste applicable sur option : 35 % avant 4 ans, 15 % entre 4 et 8 ans. Dans tous les cas s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, appliqués sur la seule part de gains. Comme le rachat est en grande partie composé de capital, la taxation est souvent bien plus légère qu'il n'y paraît.

Exemple : un souscripteur ouvre un contrat en janvier 2015 avec une prime unique de 100 000 €. En juin 2021, son contrat vaut 105 000 € et il décide d’en retirer 10 000 €. La valeur des primes (capital) correspondant au montant de ce rachat est de : 100 000  x 10 000/105 000, soit 9 524 €. Le montant de rachat imposable est donc de 10 000 −  9 524, soit 476 € ; le contrat ayant plus de 4 ans (6 ans et demi), le taux applicable est de 15 % (primes versées avant le 27/09/2017) : impôt = 476 × 15 % = 71,40 €, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 476 × 17,2 % = 81,87 €. Soit une imposition totale d'environ 153 €, à peine plus de 1,5 % du rachat. Pour des primes versées après le 27 septembre 2017, le calcul serait le même avec un taux d'impôt de 12,8 % au lieu de 15 %.

Avant d'utiliser l'épargne de votre assurance vie, avez-vous envisagé un prêt immobilier sans apport ? Devant l'attractivité des taux actuels, il peut être préférable d'emprunter au maximum sans toucher à son assurance vie. Lancez notre simulateur de prêt immobilier et trouvez l'offre la plus adaptée à votre budget et à vos conditions financières :

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Si vous avez un besoin ponctuel de trésorerie pour un achat immobilier ou des travaux afin de constituer ou de renforcer votre patrimoine, vous pouvez demander une avance sur votre contrat. Il s’agit d’un prêt que l’assureur concède pour une durée maximum de trois ans (parfois renouvelable) sur un montant qui peut représenter jusqu’à 80 % de la valeur d’un contrat en euros (et 60 % pour des unités de compte, sous réserve que l’assureur accepte d’adosser son prêt sur cette partie du contrat). L’avance d'argent est en général exempte de frais de mise en place. Mais son coût en intérêts peut varier selon les assureurs.

Les plus « généreux » se contenteront d’appliquer un taux équivalant au taux brut (de frais de gestion) du fonds en euros. D’autres le majoreront (d’un point le plus souvent). Et, dans certains cas, il faudra attendre plus d’une semaine pour toucher les fonds prêtés. Quant au remboursement, il se fera à l’échéance, sous la forme d’un versement sur le contrat.

Hubert Couture-FourcadeConseiller patrimonial (ancien notaire)

"Quand un client a besoin de trésorerie six mois avant de récupérer des fonds ailleurs, je lui parle de l'avance plutôt que du rachat. On ne touche pas au contrat, on ne déclenche aucun impôt, et le compteur des huit ans continue de tourner. Beaucoup ignorent que cette porte existe."

Informations vérifiées

Passé huit ans, les rachats bénéficient d'un abattement annuel sur la part de gains : 4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple marié ou pacsé. Sous ce seuil, il n'y a plus d'impôt sur le revenu, seuls les 17,2 % de prélèvements sociaux restent dus. Au-delà de l'abattement, la part de gains est imposée à 7,5 % jusqu'à 150 000 € de versements (12,8 % au-delà de ce seuil global), toujours augmentée des prélèvements sociaux.

L’abattement étant accordé chaque année, on peut toujours régler le montant de ses rachats sur celui de l’abattement. Cette sortie progressive permet de bénéficier d’un complément de revenu défiscalisé, tout en gardant la main sur son contrat et en conservant les avantages successoraux liés.

À noter Rachat total : en vertu de l’article L. 132-23-1 du Code des assurances, l'assureur dispose d'un délai maximum de deux mois pour verser la valeur de rachat. Au-delà, les sommes non versées produisent de plein droit intérêt au taux légal majoré de moitié durant deux mois, puis au double du taux légal.

L’assurance vie peut déboucher sur le versement d’une rente viagère. Fruit d’un complexe calcul actuariel, celle-ci a pour avantage d’être garantie à vie ; mais présente pour triple inconvénient d’être relativement faible au regard de l’effort d’épargne consenti (pour 100 000 € de capital converti à 60 ans, la rente annuelle sera de l’ordre de 3 500 €, sans réversion) ; d'être coûteuse en frais de gestion ; d’entraîner l’aliénation du capital (en cas de décès, celui restant en compte est perdu). À cela s’ajoute une imposition qui, même allégée (assiette imposable dégressive de 70 % à 30 % selon l’âge du rentier), est plus pénalisante que celle d’un rachat en capital.

Fiscalité de l’assurance vie, en cas de sortie sous forme de capital (1) :

Dans tous les cas, ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux sur la part de gains.

En cas de sortie sous forme de rente viagère :