Comment obtenir un prêt immobilier en indivision ?

Comment obtenir un prêt immobilier en indivision ?

L’achat d’un bien immobilier nécessite la plupart du temps une solution de financement extérieure, en passant notamment par l’obtention d’un prêt immobilier accordé par une banque. Il est possible pour plusieurs emprunteurs de contracter un crédit collectivement dans le cadre d’un achat en indivision. De fait, plusieurs possibilités sont envisageables pour contracter l’emprunt, afin de pouvoir financer l’intégralité du logement.

Les futurs propriétaires du bien en indivision (les propriétaires indivis), sont alors responsables du remboursement du prêt de manière collective. Il s’agit du principe de solidarité, appliqué aux mensualités à régler à la banque pour s’acquitter de la dette correspondante. Le prêt immobilier pour l’indivision suppose néanmoins quelques spécificités qu’il est nécessaire de connaître :

Le principe d’indivision

L’achat d’un bien en indivision suppose alors la mise en commun d’un patrimoine immobilier pour la jouissance collective des différents propriétaires.

Définition de l’indivision

La possession d’un bien de manière collective est appelée l’indivision et peut se faire de deux manières principales : à la suite d’un héritage qui identifierait plusieurs bénéficiaires (l’on parle alors d’indivision successorale) ou à la suite d’un achat collectif par des époux ou des concubins par exemple. Chaque propriétaire indivis dispose d’une part de la possession appelée quote-part, qui vaut une somme d’argent appelée soulte.

Acheter un bien en indivision suppose pour les acquéreurs la nécessité d’une solution de financement adéquate, permettant de payer l’intégralité du logement. Les indivisaires doivent donc définir clairement leurs quotes-parts respectives afin de pouvoir déterminer les droits de chacun sur le bien immobilier en question.

Le financement du bien en indivision

De manière générale, un emprunt pour financer un bien en indivision suppose les mêmes modalités que pour un prêt immobilier classique. Il est pourtant possible pour les indivisaires d’emprunter collectivement de plusieurs manières :

  • Chaque indivisaire emprunte ou apporte une partie de la somme nécessaire : par exemple, l’un dispose d’un apport personnel à hauteur de 20 %, le deuxième emprunte pour 30 % et le dernier pour 50 % ;
  • Chaque indivisaire apporte une partie de la somme nécessaire et tous empruntent collectivement : de cette manière, l’emprunt sera contracté collectivement et non individuellement comme dans le cas précédent ;
  • Tous les indivisaires empruntent collectivement : il n’y a ici aucun apport personnel et le bien est intégralement financé par l’ensemble des propriétaires indivis.

Conseils pour l’achat en indivision

Un crédit immobilier suppose une durée de remboursement étalée sur plusieurs années, voire plusieurs décennies. De fait, il peut exister un écart significatif entre les engagements moraux prix au moment de la signature du prêt et la réalité des remboursements effectifs. La situation professionnelle des emprunteurs peut évoluer, tout comme leur situation personnelle, ce qui peut s’avérer préjudiciable pour le remboursement (en cas de divorce notamment).

Afin de se prémunir contre les éventuelles discordes liées au paiement de l’emprunt correspondant, il est conseillé aux indivisaires d’ouvrir un compte commun pour l’indivision. De cette manière, chacun pourra verser sur le compte en question la somme nécessaire au paiement des mensualités, et l’addition des montants sera prélevée directement par l’établissement de crédit, créancier des indivisaires.

Le prêt immobilier pour indivision est relativement similaire à un crédit octroyé aux SCI. Il suppose l’existence d’une clause de solidarité pour le remboursement des mensualités, qui doit se faire à hauteur de la quote-part de chaque indivisaire. Le crédit permet de ne pas fournir obligatoirement un apport personnel mais implique l’étude de  la capacité d’emprunt de chaque propriétaire indivis, ce qui peut parfois être un frein à son obtention. Les emprunteurs collectifs peuvent pourtant se tourner vers la plupart des prêts disponibles sur le marché, dans la mesure où ils sont éligibles à leur octroi.

 

 

Le prêt immobilier pour achat en indivision

Afin de pouvoir financer l’intégralité du bien immobilier, les acquéreurs se tournent bien souvent vers un crédit immobilier, ce qui suppose des engagements bien réels.

Les modalités du crédit

De manière générale, les modalités liées à un prêt immobilier pour un achat en indivision ne sont pas particulièrement différentes d’un prêt classique. La banque déterminera un taux d’intérêt de prêt immobilier inhérent à tous les emprunts contractables, qu’il soit fixe ou variable et qui lui permettra d’être payée pour le service de prêt d’argent, donc de dégager une marge. Le taux d’endettement, qui représente la part des mensualités dans les revenus, accepté pour chaque indivisaire ne sera pas différent (aux alentours de 33 %).

Par ailleurs, il est possible que l’établissement de crédit prévoie des pénalités, ou indemnités en cas de remboursement anticipé, pour se prémunir contre la perte des intérêts prévus sur le long terme. En somme, le crédit immobilier pour un achat en indivision n’est pas si différent de celui destiné aux SCI (Sociétés Civiles Immobilières), qui implique un emprunt collectif.

Accord des indivisaires

Dans la mesure où une indivision suppose l’existence de plusieurs propriétaires, toute décision liée la jouissance du bien doit être prise à l’unanimité des indivisaires. Cela permet d’éviter la prise de décision unilatérale du propriétaire majoritaire et la survenue d’un désaccord. Il en va de même en ce qui concerne le crédit immobilier contracté dans le but de financer le logement.

Il s’avère que les conditions fixées par la banque doivent convenir à tous les indivisaires, qui seront solidaires du remboursement du prêt immobilier. La quote-part de chacun n’a aucune incidence sur la force de décision des propriétaires et un indivisaire possédant 10 % du bien aura alors le même pouvoir de décision que celui qui en possède 90 %. La modification du crédit et notamment la modulation des échéances de remboursement est également soumise à l’acceptation unanime des indivisaires.

Les différents prêts contractables

Dans l’optique de financer l’achat d’un bien en indivision, les emprunteurs peuvent librement se tourner vers les différentes solutions de remboursement disponibles sur le marché des crédits. Le tableau suivant présente les principaux prêts en fonction des spécificités qui y sont liées.

Type de prêtModalités
Le prêt à taux zéro (PTZ)Réservé aux primo-accédants, le PTZ permet de financer une partie d'un achat immobilier. Il est cumulable avec d'autres prêts et se distingue par l'absence d'intérêts de remboursement.
Le prêt d'accession sociale (PAS)Le PAS est destiné à faciliter l'accès à la propriété pour les revenus les plus modestes. Bénéficiant d'un taux d'intérêt plus faible qu'un prêt classique, il permet de financer la totalité du projet immobilier et reste cumulable avec d'autres aides comme les PAL.
Le compte épargne logement (CEL)Le CEL n'est pas un prêt immobilier à proprement parler, mais permet de bénéficier d'un crédit à des conditions préférentielles. Le taux d'intérêt appliqué dépend de la durée d'épargne du compte lié et il est possible d'emprunter une partie de la somme nécessaire au financement du projet immobilier.
Le prêt épargne logement (PEL)Le PEL constitue une épargne bloquée qui peut être exploitée après 4 ans d'existence, notamment pour obtenir un prêt immobilier pour financer une partie de l'achat immobilier, à un taux d'intérêt plus faible que la normale.
Le prêt conventionnéLe prêt conventionnée est octroyé par des établissements bancaires ayant passé un accord avec l'Etat, ce qui permet de bénéficier de conditions fixées par le gouvernement. Il s'agit d'un prêt relativement classique mais reste cumulable avec des aides comme les APL et permet le financement intégral du futur logement.

D’autres prêts sont disponibles pour certaines catégories de personnes, en fonction de leur statut, leurs ressources ou leur profession, comme le prêt Pro BTP, destiné aux travailleurs du domaine du BTP.

 

 

Le remboursement du prêt en indivision

La contraction d’un prêt immobilier pour l’achat d’un bien en indivision suppose un engagement des emprunteurs pour le remboursement effectif du crédit.

Les prérequis de la banque

Dans la mesure où plusieurs indivisaires peuvent emprunter collectivement pour acheter en indivision, la banque étudiera précisément le dossier de demande du prêt et notamment les possibilités financières de chacun. C’est ainsi que le taux d’endettement restera environ de 33 % (selon les revenus globaux des emprunteurs), afin que chacun puisse bénéficier d’un reste à vivre suffisant.

Le calcul de la capacité d’emprunt de chaque futur propriétaire implique que l’établissement de crédit sera plus exigeant pour l’attribution du prêt. Il s’avère que chaque indivisaire doit être en mesure d’emprunter normalement et le crédit est alors éventuellement soumis à l’acceptation de plusieurs dossiers au lieu d’un seul. En revanche, l’existence de plusieurs emprunteurs solidaires permet de ne pas devoir nécessairement fournir un apport personnel.

Signature devant un notaire

Dans l’optique de définir clairement les quotes-parts de chacun au moment de l’acquisition du bien immobilier, il est impératif pour les indivisaires de bien déclarer la part de chacun devant le notaire. En cas de non définition des quotes-parts à l’achat, il considérera que chaque propriétaire possède des parts égales du logement (exemple pour deux indivisaires : 50 %). Cette disposition est indispensable car permet de déterminer la responsabilité de chacun dans le remboursement du prêt contracté.

Par exemple : si une personne possède 40 % du bien immobilier, elle devra rembourser pour 40 % du montant du crédit.
Dans le cas où le partage des parts ne correspondrait pas au remboursement réel de chaque indivisaire, il peut s’agir d’une situation de donation déguisée (l’un des indivisaires se retrouvant floué car remboursant davantage que sa part de possession sur le bien).

Attention : l’existence d’un crédit immobilier en indivision pousse les banques à inclure une clause de solidarité qui implique que l’un des indivisaires doive rembourser davantage en cas de défaillance financière d’un autre propriétaire.

Fin de l’indivision

La fin de l’indivision peut intervenir de plusieurs manières et peut supposer des modalités différentes en ce qui concerne le crédit immobilier attenant. Le bien immobilier peut notamment être vendu avant la fin du prêt, ce qui implique que les bénéfices de la vente peuvent être utilisés pour solder l’emprunt correspondant.

Le cas du rachat de soulte : il est possible que l’un des indivisaires souhaite la pleine possession du logement et désire alors racheter les soultes des autres propriétaires. Dans cette situation, il est nécessaire de procéder à un transfert du crédit immobilier pour le seul compte de l’acquéreur, qui se retrouve seul responsable de son remboursement. En cas de regroupement de crédit (par exemple en cas de rachat d’un crédit par un établissement bancaire), il est important de prendre en considération le caractère commun du prêt. L’on parle alors de dette collective et le regroupement ne peut se faire qu’avec l’accord de tous les indivisaires.

 

 

5 réponses à “Comment obtenir un prêt immobilier en indivision ?”

  1. Khedim le 2 août 2019 a posté : dit :

    Bonjour pour achat immobilier en indivision (parent enfant) que ce passe t’il au décès des parents ? Merci de votre réponse.

  2. Ledoux Denise le 21 juillet 2019 a posté : dit :

    J'ai acheté un bien en indivision en 2010 avec mon compagnon. Nous nous pacsés en 2013. En cas de décès de l'un de nous le survivant doit il continuer à payer pour sa part? Merci

  3. Sabrina le 20 avril 2019 a posté : dit :

    Bonjour
    je souhaite devenir propriétaire de la maison de mon conjoint acheté il y a un an.
    nous souhaitons que la maison nous appartiennent à a part égale comme si nous l'avions achetée ensemble
    quelles sont les demarches à faire pour cela
    merci

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