Achat en indivision : comment fonctionne le prêt immobilier ?

Vous avez pour projet d’acheter un logement à plusieurs ? L’achat en indivision vous permet d’acquérir un bien immobilier avec une autre personne : un parent, un conjoint ou encore un ami. Quel intérêt d’acheter en indivision ? Comment fonctionne ce régime ? Est-il possible de souscrire un prêt immobilier à plusieurs ? Quelles sont les obligations des indivisaires liées au crédit immobilier ? Comment s’organise le remboursement d’un prêt en indivision ? Réponses de nos experts.

Qu'entend-on par achat en indivision ?

L’indivision correspond à la possession d’un bien de manière collective. Elle n’est pas réservée aux couples mariés, mais est accessible à tout le monde. Par exemple, des parents et leurs enfants, des frères et sœurs, un couple pacsé, un groupe d’amis, etc. Et n’importe quel bien peut faire l’objet d’une indivision : un appartement, un terrain, une maison, etc. Elle peut se faire de 2 façons principales, suite à :

• un héritage identifiant plusieurs bénéficiaires (indivision successorale) ;
• un achat collectif où deux ou plusieurs personnes décident de devenir propriétaires ensemble d’un même bien immobilier (achat en indivision). 

Chaque propriétaire (appelé aussi indivisaire) dispose d’une part de la possession (appelée quote-part) qui vaut une somme d’argent (appelée soulte). Elle varie selon la contribution de la personne à l’acquisition du bien immobilier. Par exemple, un couple achète en indivision en parts égales une maison, alors chaque partenaire disposera d’une part de 50 %. Peu importe les circonstances d’une indivision, sa mise en place et sa gestion peuvent se révéler complexes. Renseignez-vous avant de vous lancer ! 

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Comment financer un bien immobilier avec plusieurs personnes dans le cadre de l’indivision ?

L’achat en indivision d’un bien immobilier suppose les mêmes modalités que celui en individuel. Voici les 3 cas de figure permettant de financer un bien en indivision :

• chaque indivisaire apporte une partie de la somme nécessaire jusqu’à atteindre les 100 % nécessaires à l’acquisition (par exemple, l’un dispose d’un apport personnel de 20 %, un autre emprunte à hauteur de 30 % et un dernier complète les 50 % restant via un crédit et un apport personnel),

• l’achat du logement se fait grâce aux fonds propres des indivisaires et d’un emprunt collectif,

• les indivisaires ne souhaitent pas financer le bien par des fonds propres et empruntent collectivement (le bien est intégralement financé par un prêt contracté par les futurs propriétaires).

Quel intérêt d’acheter en indivision ?

Les avantages de l’indivision

L’achat en indivision est un régime de plein droit qui s’applique automatiquement si vous obtenez un logement à plusieurs. Aucune formalité n’est donc nécessaire pour former une indivision. Cette absence de formalités implique l’absence de dépenses administratives. C’est pourquoi cette solution est généralement préférée à la mise en place d’une société civile immobilière (SCI).

De plus, l’indivision est intéressante vis-à-vis du principe d’équité. Chaque indivisaire dispose d’un pourcentage du logement à la hauteur de son investissement. De cette façon, les loyers, les charges et les risques locatifs sont répartis selon la quote-part de chaque investisseur. Autre avantage : le régime de l’indivision est peu restrictif, car il s’applique quel que soit le logement acheté ou le profil du propriétaire. 

Enfin, l’achat en indivision est un réel atout pour demander un prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire. Effectivement, les capacités d’emprunt de chaque indivisaire se cumulent. Toutefois, les taux d’endettement également. 

Les inconvénients de l’indivision

Chaque décision concernant un bien immobilier en indivision doit être validée par l’unanimité des indivisaires. Ainsi, le risque majeur de l’indivision se trouve dans leur mésentente. Quelle que soit sa quote-part, une seule personne peut bloquer des décisions importantes en cas de conflit avec les autres propriétaires. Par exemple, la réalisation de travaux de rénovation. 

Un autre inconvénient concerne la nature de l’indivision. Selon l’article 815 du Code civil : “nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision”. Ce principe indique qu’un indivisaire peut revendre sa part sans obtenir l’accord des autres propriétaires. Cependant, ces derniers disposent d’un droit de préemption les plaçant en priorité quant au rachat de la part de la personne quittant l’indivision.

Un dernier risque important concerne l’engagement financier entre les membres de l’indivision. En cas de défaut de paiement de l’un d’entre eux, le logement peut être revendu pour couvrir ses dettes. Dans cette situation, un accord de la totalité des indivisaires n’est pas nécessaire.

Quelles sont les obligations des indivisaires liées au crédit immobilier ?

Les membres d’une indivision disposent de droits sur le bien acheté en commun, mais ils ont aussi des devoirs. Notamment, ils doivent : 

• Prendre des décisions à l’unanimité des indivisaires. Toute décision liée à la jouissance du bien doit être prise par tous les membres de l’indivision. Cela permet d’éviter la prise de décision unilatérale du propriétaire majoritaire et la survenue d’un désaccord. Cette condition s’applique également sur le crédit immobilier contracté dans le but de financer le logement.

• Respecter la convention d’indivision. Elle doit être rédigée et signée par tous les indivisaires en présence d’un notaire. Cette convention les protège en organisant la mise en place, la gestion et la sortie de l’indivision. Elle présente les droits et les obligations de chaque membre, comme :
  • les quotes-parts respectives de chaque membre de l’indivision ; 
  • la nomination d’un gérant responsable des formalités ;
  • les règles en cas de départ d’un indivisaire ou de défaut de paiement ;
  • les charges communes (par exemple, la taxe foncière) ;
  • l’entretien et les réparations du logement ;
  • le recours à un médiateur ; 
  • etc.

• Être solidaires du remboursement du prêt immobilier. Si l’achat en indivision implique la souscription d’un emprunt collectif, les indivisaires s'engagent à le rembourser ensemble via le principe de solidarité. En cas de défaut de paiement d’un des membres de l’indivision, les autres sont solidaires du remboursement manqué. 
  

Comment acheter un logement en indivision ? 4 étapes

Pour rappel : dès que plusieurs personnes achètent un bien à plusieurs, le régime de l’indivision s’applique automatiquement. Vous n’avez donc aucune démarche à réaliser pour obtenir ce régime. 

Étape 1 : évaluer la capacité d’emprunt des indivisaires

Vous venez de trouver le logement de vos rêves et souhaitez l’acquérir avec d’autres personnes ? Pour évaluer si cet achat en indivision est possible, faites le point sur la situation financière de chaque indivisaire. Vous devez trouver une solution pour couvrir l’intégralité des frais liés à l’acquisition de ce logement. 

Tous les membres de l’indivision doivent déterminer leur apport personnel et leur capacité à emprunter (selon leurs revenus, leur taux d’endettement, etc.). En plus du prix de vente du bien immobilier, vous devez intégrer l’ensemble des frais annexes à son achat, comme les frais de notaire. Cette étape est indispensable pour évaluer les quotes-parts de chaque indivisaire selon le montant de leur investissement. 

Étape 2 : comparer les offres de crédit en indivision

En achetant un bien en indivision, les futurs propriétaires ont le choix entre souscrire un emprunt individuel ou collectif si leur épargne ne suffit pas. Quelle que soit votre option, Réassurez-moi vous recommande de mettre en concurrence les prêts en indivision pour trouver la meilleure offre du marché. C’est-à-dire le crédit le moins cher avec des conditions les plus adaptées à votre projet immobilier. 

Pour vous aider dans cette démarche, servez-vous de notre simulateur en ligne. Son utilisation est simple, rapide et gratuite. Si vous rencontrez des difficultés, contactez nos experts. Ils peuvent vous aider à trouver une offre de crédit immobilier adaptée, mais aussi vous accompagner dans la suite de vos démarches ! Leurs conseils sont également gratuits et sans engagement.

Étape 3 : monter un dossier de demande d’emprunt

L’élaboration d’une demande de financement pour un achat en indivision diffère peu de celle du prêt classique. Constituez un dossier avec un ensemble de justificatifs pour demander un crédit immobilier à souscrire à plusieurs. Notez que les documents demandés peuvent varier en fonction de l’établissement bancaire.

Pour une demande de financement à plusieurs, la banque détermine un taux d'emprunt en prenant en compte les situations financières de chaque indivisaire. Par exemple, elle évalue leur taux d’endettement qui ne doit pas dépasser les 35 %. Chaque indivisaire doit être en mesure d'emprunter, donc le crédit immobilier est soumis à l'acceptation de plusieurs dossiers, et non plus un seul. Ce qui peut rendre l’attribution du prêt plus compliquée…

Lorsque votre dossier est complet, envoyez-le auprès d’une ou de plusieurs banques. C’est le moment de négocier les modalités de remboursement de votre emprunt. Par exemple, le montant des mensualités, la durée de sa validité, etc. Si vous parvenez à vous mettre d’accord, le banquier vous enverra un accord de principe indiquant une volonté d’achat en indivision sérieuse.

Étape 4 : mettre en concurrence une assurance emprunteur

Pour sécuriser le remboursement de votre prêt en indivision, les banques vous demandent de souscrire une assurance emprunteur. Parfois, elles imposent même des garanties particulières. Trouvez le contrat le moins cher pour un même niveau de couverture en comparant les offres d’assurances de prêt immobilier. Une fois trouvé, envoyez votre contrat à votre banque pour recevoir une offre de prêt. 

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Quel est le rôle du notaire dans l’achat d’un bien en indivision ?

Pour définir clairement les quotes-parts et la part de remboursement de chaque indivisaire, vous devez impérativement vous rendre chez un notaire. Par exemple, si une personne possède 40 % du bien immobilier, elle devra rembourser pour 40 % du montant du crédit. Si vous ne déclarez pas vos parts en présence d’un notaire, il est considéré que chaque propriétaire possède le logement et rembourse le prêt immobilier contracté à parts égales.

Si le partage des parts ne correspond pas au remboursement réel de chaque indivisaire, il peut s’agir d’une situation de donation déguisée. Autrement dit, l’un des indivisaires rembourse davantage que sa part de possession sur le bien.

Qui paie les frais de notaire lors d’une indivision ?

Tous les membres d’une indivision doivent participer au paiement des charges communes liées à l’achat, à la gestion et à l’entretien du bien immobilier. Dans cette logique, chaque indivisaire doit payer une partie des frais de notaire proportionnellement à leur quote-part dans le projet immobilier. 

Comment clôturer un prêt en indivision ?

La fin d’une indivision peut intervenir de plusieurs manières selon l’état de remboursement de son crédit immobilier : 

• La vente du logement partagé. La décision de vendre le bien en indivision doit être validée par tous les indivisaires et respecter la durée de validité de la convention d’indivision. Sauf si cette dernière le prévoit autrement. Si le logement est vendu avant la fin du prêt immobilier, les bénéfices de la vente sont utilisés pour le solder.

• Le rachat de soulte. Si l’un des indivisaires souhaite finalement la pleine possession du logement partagé, il peut proposer un rachat de soulte. Le regroupement ne peut se faire qu’avec l’accord de tous les membres de l’indivision, sauf mention contraire dans la convention d’indivision. Cette situation nécessite le transfert du prêt immobilier pour le seul compte de l’acquéreur, qui se retrouve seul responsable de son remboursement.

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