La souscription d'un contrat d’assurance habitation n’est pas une obligation légale pour les propriétaires, bien qu’elle soit fortement conseillée. S’il s’agit d’un droit auquel les propriétaires ont droit, ils restent exposés à tous les types de sinistres existant et l’assurance habitation apparaît aujourd’hui comme une nécessité. Il peut néanmoins se produire un cas particulier appelé « indivision ». Dans cette situation, des précautions particulières doivent être prises afin de pouvoir assurer le bien immobilier dans les meilleures dispositions. Réassurez-moi vous aide à faire le point sur ce cas spécifique.
Qu’est-ce qu’une indivision ?
L’indivision représente un cas bien spécifique dans le cadre de l’assurance habitation. Elle ne doit pas être confondue avec l'assurance habitation pour la colocation.
Définition de l'indivision
Une indivision désigne le cas dans lequel plusieurs personnes sont propriétaires du même bien immobilier. Chaque personne peut disposer d’une quote-part différente à hauteur de ses droits sur le logement en question, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Cette situation peut notamment intervenir dans le cas d’une succession, à la suite de laquelle plusieurs descendants se voient léguer un bien immobilier de manière collective, sans distinction possible, d’où le terme d’indivision. Ce droit de propriété commun peut également survenir en cas de divorce, si les deux partenaires possédaient le bien conjointement (assurance habitation en couple).
Pour vous aider à trouver un contrat d'assurance habitation adapté à un logement en indivision, Réassurez-moi a mis au point un comparateur en ligne et gratuit d'assurances habitation. En quelques minutes, notre outil sonde le marché et sélectionne pour vous les meilleurs devis :
Indivision : des décisions prises à l’unanimité
Les différents propriétaires sont alors appelés « indivisaires » et possèdent des droits identiques sur la totalité du bien ; on parle dans ce cas « d’usufruit ». L’usufruit représente le droit selon lequel une personne peut utiliser un bien et en percevoir des revenus alors qu’une autre personne est également propriétaire. Il constitue un droit temporaire qui prend fin dans les cas suivants :
- Mort de l’usufruitier
- Expiration du délai préalablement convenu
- Réunion sur une même personne du droit d’usufruit
- Non-utilisation du bien pendant 30 ans
- Renonciation volontaire à l’usufruit
- Perte totale du bien
- Abus de jouissance par l’usufruitier (dégradation ou défaut d’entretien)
- Lorsqu’un enfant atteint l’âge de 16 ans (les parents renoncent alors automatiquement à l’usufruit légal)
Les différentes personnes propriétaires du bien dit « indivis » peuvent donc en disposer de la manière dont ils le souhaitent (vente, leg, donation, location…), à condition que les décisions soient prises à l’unanimité. Ils disposent cependant d’un statut bien particulier dans une situation que l’on nomme la « nue-propriété ». Celle-ci représente la possession d’un bien sans qu’il soit possible d’en user ou d’en jouir à proprement parler. D’un point de vue strictement juridique on peut alors poser l’équation suivante :
Usufruit + nue-propriété = pleine propriété
L’on parle alors de "nus-propriétaires", qui peuvent exercer leur droit de vente de propriété sur le bien, mais en aucun cas sur la jouissance de celui-ci.
L’assurance habitation en indivision
Les usufruitiers ont donc légalement le droit d’occuper ou de louer le bien s’ils le souhaitent (et donc d’en récolter les « fruits » tels qu’un loyer, des récoltes…), généralement avec l’accord du nu-propriétaire. Il peut alors s’avérer compliqué de définir à qui incombent les droits et devoirs sur l’assurance habitation. Dans les faits, cette dernière est nécessaire puisqu’elle constitue une dépense conservatoire, destinée à conserver le bien en bon état.
Ci-après les différents types d'indivision et les règles et recommandations en matière d'assurance habitation :
- Indivision avec propriétaire occupant
- Assurance habitation obligatoire ? Oui
- Assurance conseillée : MRH + assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Qui est-ce qui peut/doit assurer le bien ? Chaque indivisaire souscrit individuellement à une MRH + Tous les indivisaires collectivement à une assurance propriétaire non-occupant
- Qui doit payer la prime ? Chaque indivisaire pour sa MRH + Tous les indivisaires collectivement pour l’assurance propriétaire non-occupant.
- Propriétaire non occupant
- Assurance habitation obligatoire ? Oui
- Assurance conseillée : assurance propriétaire non occupant
- Qui est-ce qui peut/doit assurer le bien ? Tous les indivisaires collectivement
- Qui doit payer la prime ? Tous les indivisaires collectivement.
- Maison vide
- Assurance habitation obligatoire ? Oui
- Assurance conseillée : assurance propriétaire non occupant
- Qui est-ce qui peut/doit assurer le bien ? Tous les indivisaires collectivement
- Qui doit payer la prime ? Tous les indivisaires collectivement.
- Terrain
- Assurance habitation obligatoire ? Oui
- Assurance conseillée : garantie responsabilité civile
- Qui est-ce qui peut/doit assurer le bien ? Tous les indivisaires collectivement
- Qui doit payer la prime ? Tous les indivisaires collectivement.
- Un indivisaire au RDC + Un indivisaire au 1er étage
- Assurance habitation obligatoire ? Oui
- Assurance conseillée : Assurance habitation pour les murs uniquement + Multirisques habitation (MRH) pour les occupants, murs exclus
- Qui est-ce qui peut/doit assurer le bien ? Tous les indivisaires collectivement pour les murs + Chaque indivisaire pour sa MRH, murs exclus
- Qui doit payer la prime ? Tous les indivisaires collectivement pour les murs + Chaque indivisaire pour sa MRH, murs exclus
L’assurance habitation d’un bien en indivision suppose des recherches poussées pour bien comprendre le fonctionnement de ce type de possession. Les différents usufruitiers disposent de droits (la jouissance du bien en question), quand les nus-propriétaires ont des devoirs (l’entretien impératif du logement par exemple). Dans tous les cas, il s’agit de bien vous renseigner car l’indivision représente généralement une zone d’ombre en matière d’assurance habitation, notamment sur la nature précise de l’assurance à laquelle il est préférable de souscrire.
Résiliation d’une assurance habitation en indivision
Le caractère temporaire de l’usufruit, donc de l’indivision, induit qu’il sera nécessaire de procéder à la résiliation du contrat d’assurance habitation à un moment donné. Dans tous les cas, au même titre que les décisions générales sur le bien, la résiliation doit être validée par tous les indivisaires. La demande de résiliation doit alors porter la signature de chaque co-indivisaire ; si un seul d’entre eux se présente avec sa signature, il doit fournir les mandats de chacun.
Résiliation de l'assurance habitation à échéance du contrat
Résilier le contrat d’assurance habitation à échéance constitue la manière la plus simple de le faire. Dans ce cas précis, il s’agit de prévenir l’assureur au minimum 2 mois avant cette date d’échéance ; la compagnie d’assurance doit néanmoins vous envoyer une notification de rappel pour la date en question. Vous pouvez alors notifier la demande de résiliation à l’assureur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Résiliation au cours de l’exercice du contrat d'assurance habitation
Grâce à la loi Hamon pour l'assurance habitation datant du 1er janvier 2015, l’assuré a désormais la possibilité de résilier son contrat d’assurance quand il le souhaite, passée la date de 1er anniversaire de la souscription. Il n’est en aucun cas tenu de préciser la raison pour laquelle il désire résilier son contrat et peut le notifier à sa compagnie d’assurance par lettre recommandée avec accusé de réception.
Comparer pour trouver les meilleures offres d'assurance habitation
Dans l’optique de souscrire à l’assurance habitation la plus avantageuse pour votre bien indivis, le meilleur moyen reste encore de comparer les offres disponibles sur le marché. Procéder de la sorte vous permettra de bien vous informer des pratiques tarifaires des différents assureurs et de mesurer l’étendue des garanties proposées, qu’elles soient obligatoires ou facultatives.
Bonjour, Cas complexe et je n’arrive pas à trouver des réponses
Nous sommes 4 indivisaires — 2 Biens immobiliers et 8 annexes en indivisions. Les 2 contrats actuels sont résiliés au 01/01/2026 par la compagnie actuelle vs le décès de la personne qui les avait souscrit
Mes interrogations sont les suivantes
— Un des biens immobiliers est utilisé par un des indivisaires : Je pense qu’il doit l’assurer et nous donner l’attestation. Les autres indivisaires ne supportant aucune charge au niveau assurance ?
— Un des biens n’est pas utilisé et sera vendu : Je pense que les indivisaires doivent prendre en charge les couts de l’assurance
— Pour les annexes : Elles sont utilisées par un des indivisaires pour son activité professionnelle. Je pense qu’il doit les assurer et nous donner l’attestation. Les autres indivisaires ne supportant aucune charge au niveau assurance pour ces annexes ?
Je vous remercie de vos retours
Bonjour,
LLa situation que vous décrivez soulève plusieurs questions concernant l’assurance des biens en indivision. Voici des éléments de réponse pour chaque point :
– Bien immobilier occupé par un des indivisaires : L’indivisaire occupant doit souscrire une assurance multirisque habitation en tant qu’occupant. Toutefois, l’assurance habitation est considérée comme une charge de conservation du bien, ce qui signifie que tous les indivisaires sont redevables de cette charge au prorata de leurs parts, même si un seul indivisaire occupe le bien et assume le paiement des primes.
– Bien immobilier inoccupé destiné à la vente : Il est recommandé que l’indivision souscrive une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour protéger le bien en cas de sinistre. Les primes d’assurance sont généralement réparties entre les indivisaires en fonction de leurs quotes-parts respectives.
– Annexes utilisées par un indivisaire pour son activité professionnelle : L’indivisaire utilisant ces annexes à des fins professionnelles doit souscrire une assurance adaptée à son activité. Cependant, les autres indivisaires restent responsables des charges de conservation, y compris l’assurance, proportionnellement à leurs parts.
Pour trouver l’assurance adaptée à votre situation, je vous invite à consulter notre guide comparatif dédié.
N’hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin de précisions supplémentaires.
Ma situation est encore différente : un nu-propriétaire au RDC à 50% du bien + un nu-propriétaire au 1er étage à 50% + un usufruit du total 100%
il est prévu que l’usufruit qui n’habite pas le bien fasse don de son usufruit prochainement à ses descendants qui l’occupent en 2026, auquel cas cela reviendra au cas évoqué dans votre article.
Cette situation est consécutive à une succession.
Bonjour,
Merci pour votre message détaillé. Votre situation, impliquant un démembrement de propriété avec des nu-propriétaires distincts pour chaque étage et un usufruitier unique, est effectivement spécifique.
En matière d’assurance habitation dans un contexte de démembrement, les responsabilités sont généralement réparties comme suit :
– Usufruitier : Il est responsable de l’entretien du bien et doit souscrire une assurance habitation couvrant sa responsabilité civile ainsi que les risques liés à l’occupation du logement.
– Nu-propriétaire : Il est conseillé de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour couvrir les dommages structurels du bâtiment.
Dans votre cas particulier, il serait judicieux de :
1. Coordonner les assurances : Les nu-propriétaires des différents étages pourraient envisager de souscrire une assurance commune pour le bâtiment, en précisant les parts respectives de chacun.
2. Assurer l’usufruitier : L’usufruitier, même s’il n’occupe pas le bien actuellement, devrait souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les éventuels dommages qu’il pourrait causer en tant qu’usufruitier.
3. Anticiper la donation de l’usufruit : Lorsque l’usufruit sera transmis aux descendants occupants en 2026, ces derniers devront souscrire une assurance habitation en tant qu’occupants du logement.
Bien à vous.
Je suis propriétaire indivis (pour 1/6)d’un bien rural(bâtiment d’habitation+parcelles de terres) libéré de l’usufruit depuis le décès de ma mère. Ma sœur voit son 1/6eme passer à 4/6eme. Le contrat d’assurance multirisque a été souscrit au départ par notre mère au nom de l’indivision sans préciser les noms des différents propriétaires indivis et l’agent d’assurance refuse d’actualiser le contrat. Que faut il faire ? Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Merci pour votre message. Lorsqu’un bien est en indivision, surtout après une évolution de la répartition des parts suite à un décès, il est important que le contrat d’assurance soit bien à jour.
Voici ce que vous pouvez faire :
– le contrat peut rester au nom de l’indivision, mais il doit mentionner un représentant clair, qui est généralement l’un des co-indivisaires
– si la répartition a changé (par exemple votre sœur passe de 1/6 à 4/6), l’assureur peut demander une attestation notariée ou un document prouvant la nouvelle composition de l’indivision
– si l’agent refuse de mettre à jour le contrat sans raison valable, vous pouvez lui adresser une réclamation écrite
– en dernier recours, vous pouvez résilier le contrat existant et en souscrire un nouveau, toujours au nom de l’indivision, mais avec les bonnes coordonnées et un représentant à jour
Il est essentiel que le contrat reflète la réalité actuelle de la propriété pour éviter tout problème en cas de sinistre.
Bonne suite dans vos démarches.
Bonjour,
Mon frère et moi sommes copropriétaires en indivision (moitié /moitié)d’un appartement. A quelle MRH souscrire pour que chacun de nous et notre appartement soient couverts?
Bonjour,
Nous vous invitons à solliciter différents devis depuis notre comparateur en précisant votre situation.
Vous pourrez ensuite comparer les offres et choisir la plus adaptée à votre cas de figure.
Bien à vous
Bonjour
J’ai assuré un bâtiment agricole suite au décès de mes parents.
Ce bâtiment a subi des dégâts.
L’assurance m’a demandé un certificat de propriété
Ce bâtiment est en indivision j’en possède 25/100
En toute bonne foi je ne savais pas qu’il fallait préciser l’indivision dans l’assurance
Et il me dise que je serai indemnisé à la hauteur de 25/100 et que l’assurance ne prendra pas en compte les75/100 restant alors que j’ai assuré le bâtiment en totalité
Il y a t’il une jurisprudence à ce cas merci.
Bonne journée
Cordialement
Bonjour,
Dans les cas d’indivision, les assurances indemnisent souvent en fonction de la part de propriété, à moins que le contrat ne spécifie autre chose. Si l’indivision n’a pas été mentionnée lors de la souscription, l’assureur pourrait limiter votre indemnisation à 25%. La jurisprudence varie selon les situations mais cela doit être figuré sur votre contrat.
Cordialement.