Achat en indivision : comment fonctionne le prêt immobilier ?

Mis à jour le 5 novembre 2021 par Delphine Bardou 

L’achat d’un bien immobilier nécessite la plupart du temps une solution de financement extérieure, en passant notamment par l’obtention d’un prêt immobilier accordé par une banque. Il est possible pour plusieurs emprunteurs de contracter un crédit collectivement dans le cadre d’un achat en indivision. Quelles sont les caractéristiques d’un prêt en indivision ? Nos réponses d’experts !

Comment financer un bien en indivision ?

L’achat d’un bien en indivision suppose les mêmes modalités que l’achat d’un bien en individuel. Si l’achat nécessite un prêt, plusieurs manières permettent d'emprunter collectivement :

  • chaque indivisaire emprunte ou apporte une partie de la somme nécessaire : par exemple, l’un dispose d’un apport personnel à hauteur de 20 %, le 2e emprunte pour 30 % et le dernier pour 50 % ;
  • chaque indivisaire apporte une partie de la somme nécessaire : de cette manière, l’emprunt sera contracté collectivement et non individuellement comme dans le cas précédent ;
  • tous les indivisaires empruntent collectivement : il n’y a ici aucun apport personnel et le bien est intégralement financé par l’ensemble des propriétaires indivis.

Afin de se prémunir contre les éventuelles discordes liées au paiement de l’emprunt correspondant, il est conseillé aux indivisaires d’ouvrir un compte commun pour l’indivision. De cette manière, chacun pourra verser sur le compte en question la somme nécessaire au paiement des mensualités, et l’addition des montants sera prélevée directement par l’établissement de crédit, créancier des indivisaires.

Le prêt immobilier pour indivision est relativement similaire à un crédit octroyé aux SCI. Il suppose l’existence d’une clause de solidarité pour le remboursement des mensualités, qui doit se faire à hauteur de la quote-part de chaque indivisaire. Le crédit permet de ne pas fournir obligatoirement un apport personnel mais implique l’étude de la capacité d’emprunt de chaque propriétaire indivis, ce qui peut parfois être un frein à son obtention.

Pour bénéficier du meilleur taux pour votre prêt en indivision, nous vous conseillons d’utiliser un simulateur de prêt immobilier. Selon les conditions de votre emprunt, vous aurez accès aux meilleures offres du marché et pourrez allégez ainsi au maximum de coût de votre achat.

taux pret immo 1

Quel prêt immobilier pour un achat en indivision ?

De manière générale, les modalités liées à un prêt immobilier pour un achat en indivision ne sont pas particulièrement différentes d’un prêt classique. La banque déterminera un taux de prêt immobilier inhérent à tous les emprunts contractables, qu’il soit fixe ou variable et qui lui permettra d’être payée pour le service de prêt d’argent, donc de dégager une marge. Le taux d’endettement, qui représente la part des mensualités dans les revenus, accepté pour chaque indivisaire ne sera pas différent (aux alentours de 33 %).

Par ailleurs, il est possible que l’établissement de crédit prévoie des pénalités, ou indemnités en cas de remboursement anticipé, pour se prémunir contre la perte des intérêts prévus sur le long terme. En somme, le crédit immobilier pour un achat en indivision n’est pas si différent de celui destiné aux SCI (Sociétés Civiles Immobilières), qui implique un emprunt collectif.

Dans la mesure où une indivision suppose l’existence de plusieurs propriétaires, toute décision liée la jouissance du bien doit être prise à l’unanimité des indivisaires. Cela permet d’éviter la prise de décision unilatérale du propriétaire majoritaire et la survenue d’un désaccord. Il en va de même en ce qui concerne le crédit immobilier contracté dans le but de financer le logement.

Il s’avère que les conditions fixées par la banque doivent convenir à tous les indivisaires, qui seront solidaires du remboursement du prêt immobilier. La quote-part de chacun n’a aucune incidence sur la force de décision des propriétaires et un indivisaire possédant 10 % du bien aura alors le même pouvoir de décision que celui qui en possède 90 %. La modification du crédit et notamment la modulation des échéances de remboursement est également soumise à l’acceptation unanime des indivisaires.

Comment fonctionne le remboursement du prêt en indivision ?

Les prérequis de la banque pour un prêt un indivision

Dans la mesure où plusieurs indivisaires peuvent emprunter collectivement pour acheter en indivision, la banque étudiera précisément le dossier de demande du prêt et notamment les possibilités financières de chacun. C’est ainsi que le taux d’endettement restera environ de 33 % (selon les revenus globaux des emprunteurs), afin que chacun puisse bénéficier d’un reste à vivre suffisant.

Le calcul de la capacité d’emprunt de chaque futur propriétaire implique que l’établissement de crédit sera plus exigeant pour l’attribution du prêt. Il s’avère que chaque indivisaire doit être en mesure d’emprunter normalement et le crédit est alors éventuellement soumis à l’acceptation de plusieurs dossiers au lieu d’un seul. En revanche, l’existence de plusieurs emprunteurs solidaires permet de ne pas devoir nécessairement fournir un apport personnel.

Prêt en indivision et notaire

Dans l’optique de définir clairement les quotes-parts de chacun au moment de l’acquisition du bien immobilier, il est impératif pour les indivisaires de bien déclarer la part de chacun devant le notaire. En cas de non définition des quotes-parts à l’achat, il considérera que chaque propriétaire possède des parts égales du logement (exemple pour deux indivisaires : 50 %). Cette disposition est indispensable car permet de déterminer la responsabilité de chacun dans le remboursement du prêt contracté.

Par exemple : si une personne possède 40 % du bien immobilier, elle devra rembourser pour 40 % du montant du crédit.

Dans le cas où le partage des parts ne correspondrait pas au remboursement réel de chaque indivisaire, il peut s’agir d’une situation de donation déguisée (l’un des indivisaires se retrouvant floué car remboursant davantage que sa part de possession sur le bien).

L’existence d’un crédit immo en indivision pousse les banques à inclure une clause de solidarité qui implique que l’un des indivisaires doive rembourser davantage en cas de défaillance financière d’un autre propriétaire.

Comment peut se clôturer un prêt en indivision ?

La fin de l’indivision peut intervenir de plusieurs manières selon le crédit immobilier attenant :

  • le bien immobilier peut être vendu avant la fin du prêt, ce qui implique que les bénéfices de la vente peuvent être utilisés pour solder l’emprunt correspondant.
  • le cas du rachat de soulte : il est possible que l’un des indivisaires souhaite la pleine possession du logement et désire alors racheter les soultes des autres propriétaires. Dans cette situation, il est nécessaire de procéder à un transfert du crédit immobilier pour le seul compte de l’acquéreur, qui se retrouve seul responsable de son remboursement. En cas de regroupement de crédit ou de rachat d’un crédit par un établissement bancaire, il est important de prendre en considération le caractère commun du prêt. On parle alors de dette collective et le regroupement ne peut se faire qu’avec l’accord de tous les indivisaires.

Qu’est-ce que l’indivision ?

Est appelée indivision la possession d’un bien de manière collective. Elle peut se faire de deux manières principales : à la suite d’un héritage qui identifierait plusieurs bénéficiaires (on parle alors d’indivision successorale) ou à la suite d’un achat collectif par des époux ou des concubins par exemple. Chaque propriétaire indivis dispose d’une part de la possession appelée quote-part, qui vaut une somme d’argent appelée soulte.

Acheter un bien en indivision suppose pour les acquéreurs la nécessité d’une solution de financement adéquate, permettant de payer l’intégralité du logement. Les indivisaires doivent donc définir clairement leurs quotes-parts respectives afin de pouvoir déterminer les droits de chacun sur le bien immobilier en question.

9 commentaires
baroni, le 20 août 2021

Bonsoir
J'ai 60 ans et je souhaite devenir propriétaire d'une maison avec ma fille 35 ans à 50/50,
mon crédit est de 40 000 € seulement et ma fille de 170 000 €.
La banque m'oblige ma fille à prendre aussi une assurance emprunteur qui s'élève à 17 000 € de plus sur 25 ans
Est une obligation ?

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 23 août 2021

Bonjour, ce n’est pas légalement obligatoire, toutefois certaines banques refusent purement et simplement d’accorder le prêt si vous ne souscrivez pas d’assurance et il est assez difficile de trouver une banque qui prête sans couverture. Il vous est toutefois possible de souscrire une assurance extérieure à votre banque, du moment que l’équivalence des garanties (entre l’assurance proposée par la banque et l’assurance extérieure que vous souhaitez) est respectée. Notre comparateur vous aide à trouver une telle couverture : https://reassurez-moi.fr/simulation-assurance-pret-immobilier

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rabocelli, le 19 octobre 2019

bonjour

j'envisage d'acheter avec mon fils, un bien qui serait sa résidence principale. Comment concilier le fait qu'il ne puisse emprunter que sur 20 ans pour sa part, et que j'ai 66 ans, donc durée inconcevable. Par contre je pourrais rembourser sur 10 ou 15 ans. Je suis propriétaire de ma RP
Si impossible, quelle serait une solution alternative ?

merci

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 22 octobre 2019

Bonjour,

Vous pouvez souscrire une assurance de prêt chacun. La vôtre proposera cependant moins de garanties que celle de votre fils, du fait de votre âge.
N'hésitez pas à utiliser notre simulateur d'assurances de prêt pour trouver votre contrat : https://reassurez-moi.fr/simulation-assurance-pret-immobilier

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Khedim, le 2 août 2019

Bonjour pour achat immobilier en indivision (parent enfant) que ce passe t’il au décès des parents ? Merci de votre réponse.

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 3 août 2019

Bonjour Khedim,
Les parts tombent dans la succession.

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Ledoux Denise, le 21 juillet 2019

J'ai acheté un bien en indivision en 2010 avec mon compagnon. Nous nous pacsés en 2013. En cas de décès de l'un de nous le survivant doit il continuer à payer pour sa part? Merci

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 29 juillet 2019

Avez-vous une assurance emprunteur sur ce prêt ?

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Sabrina, le 20 avril 2019

Bonjour
je souhaite devenir propriétaire de la maison de mon conjoint acheté il y a un an.
nous souhaitons que la maison nous appartiennent à a part égale comme si nous l'avions achetée ensemble
quelles sont les demarches à faire pour cela
merci

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