Vous êtes déjà propriétaire et vous allez vous lancer dans l’acquisition d’un deuxième bien immobilier. En tant que secundo-accédant, vous pouvez bénéficier de profils plus rassurants pour les banques, mais vous devez bien choisir le type de prêt adapté et maîtriser les coûts de l’assurance emprunteur afin d’optimiser votre financement. Explications.
Qu’est-ce qu’un secundo accédant ?
Vous avez déjà franchi le cap de la propriété : un logement acheté, un crédit en cours ou un bien entièrement remboursé. Pourtant, la vie évolue : un déménagement professionnel, l’arrivée d’un enfant, ou simplement l’envie de changer d’environnement peuvent vous conduire à acheter une nouvelle résidence.
Dans ce cas, vous entrez dans la catégorie des secundo-accédants : des ménages qui réalisent un deuxième achat immobilier, qu’ils conservent ou non leur premier bien. Ce nouveau projet diffère souvent du premier, car il s’appuie sur une expérience et une situation financière plus stable.
La principale différence réside dans l’apport. La revente du premier bien permet souvent de dégager un capital ce qui réduit le montant du crédit nécessaire. Cela offre également un accès à des conditions de financement plus favorables avec un taux plus bas, une durée d’emprunt plus court ou budget global plus élevé.
Le statut de secundo-accédant s’applique dès lors que vous achetez un deuxième bien, quelle qu’en soit la nature :
- Nouvelle résidence principale ;
- Investissement locatif ;
- Résidence secondaire.
Les acheteurs secundo accédants ont un profil plus favorable pour les banques que les primo-accédants. Pourquoi ? Ils ont déjà accumulé du capital grâce à la vente de leur premier bien ou à l’épargne. Par ailleurs, ils ont déjà fait leurs preuves en matière de remboursement de crédit immobilier.
Quelles sont les différences entre un primo et un secundo accédant ?
Le primo-accédant achète son premier bien immobilier pour y vivre. Il est jeune et a peu ou pas d’apport personnel. Pour ce type de profil, les taux immobiliers sont généralement plus élevés et un apport personnel est souvent nécessaire. Il y a toutefois certains avantages comme l'accès au PTZ (Prêt à taux Zéro).
💡 Les secundo-accédants ont plutôt entre 40 et 50 ans. Ils sont plus fréquemment en couple, avec enfants, et affichent une situation professionnelle plus stable.
Leur profil socio-économique diffère également :
- Les cadres et professions intermédiaires sont davantage représentés parmi les secundo-accédants,
- Les primo-accédants regroupent encore plus des employés ou des jeunes actifs.
Côté projet, la maison individuelle reste le bien le plus recherché. Plus de 70 % des secundo-accédants la privilégient, motivés par le besoin d’espace et de confort familial, quitte à s’éloigner un peu du centre-ville.
Grâce à la revente de leur premier logement, ils disposent souvent d’un apport conséquent, ce qui leur permet de viser un budget plus élevé que la moyenne nationale et d’obtenir des conditions de prêt plus avantageuses. En revanche, ils se tournent moins vers les biens neufs et recherchent davantage un logement prêt à habiter, les projets avec travaux séduisent moins après 40 ans.
Quels sont les prêts adaptés aux secundo-accédants ?
L’une des questions qui revient le plus souvent : dois-je vendre mon bien actuel avant d’acheter le prochain, ou alors, est-il possible d’acheter dans un premier temps, puis-je vendre dans un second ?
Chaque parcours immobilier est unique : évolution des prix, changements de vie, nouveaux besoins ou opportunités. Autant de facteurs qui font qu’un second achat ne ressemble jamais au premier. Cette nouvelle étape marque souvent un projet plus réfléchi et mieux calibré financièrement. Reste à choisir le type de prêt le plus adapté à votre situation de secundo-accédant. On fait le point.
🔵 Le prêt relais
Pour bénéficier d’un prêt relais, il faut être déjà propriétaire d’un bien. Le but est de trouver un plan de financement adapté à sa situation pour faire l’acquisition d’un second bien immobilier. Ce type de prêt n’est donc pas accessible aux primo-accédants.
Le prêt relais est conçu pour aider un emprunteur à acheter un nouveau bien rapidement, tout en lui accordant du temps pour vendre son logement actuel. La banque vous accorde une avance basée sur la valeur de votre bien en vente (souvent entre 60 % et 80 % de la valeur de votre bien actuel).
Il vous permet de disposer de fonds avant la vente de votre ancien bien. Une fois votre bien vendu, vous devrez bien sûr rembourser le montant emprunté à la banque.
Si vous choisissez l’option du prêt relais, sachez qu’il existe plusieurs types :
- Le prêt relais sec : la banque vous accorde une avance pour financer votre nouvel achat. Vous ne payez que les intérêts, et éventuellement l'assurance emprunteur, jusqu'à la vente de votre premier bien ;
- Le prêt relais adossé : ce type de crédit est souvent utilisé si la vente de votre premier logement ne vous sert pas à couvrir les frais du prochain. Les mensualités sont proportionnelles à votre capacité d’endettement. Vous avez jusqu’à 2 ans pour vendre votre logement actuel ;
- Le prêt relais rachat : votre prêt est racheté par votre banque et vous permet d'emprunter un montant plus élevé que sur les autres types de prêts relais.
❌ Attention : le taux d’intérêt d’un prêt relais est souvent supérieur aux taux d’un prêt plus classique.
🟡 Le prêt achat-revente
Le but de ce prêt est le même que le prêt relais. Il vous permet tout simplement d’avoir plus de temps pour trouver un acquéreur pour votre logement actuel. Toutefois, le remboursement ne se fait pas de la même façon.
➡️ Vous fusionnez votre ancien prêt avec le nouveau en une seule et même mensualité. Elle inclut le crédit pour le nouveau logement, le capital restant dû du prêt précédent et les frais de notaire. La durée de remboursement s'étend sur 20 ans.
🔴 Le prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro (PTZ) fait partie des dispositifs les plus connus pour faciliter l’achat d’un premier logement. Il permet de financer jusqu’à 40 % du prix d’acquisition sans intérêt, sous conditions de revenus et selon la zone géographique du bien.
Le PTZ est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Un secundo-accédant ne peut donc pas en bénéficier immédiatement sauf exceptions.
Vous redevenez éligible au PTZ si vous avez revendu votre maison depuis plus de 2 ans ou loué votre résidence principale pendant plus de deux ans. D'autres situations particulières vous donnent aussi accès au PTZ en étant secundo accédant :
- vous êtes nu-propriétaire ou usufruitier sans posséder la pleine propriété de votre logement ;
- vous êtes reconnu handicapé ou invalide ;
- votre logement est devenu inhabitable après une catastrophe naturelle ou technologique.
💬 Le conseil Réassurez-moi : avant d’écarter totalement cette option, demandez à votre banque ou à un courtier si votre profil peut bénéficier d’un PTZ dérogatoire ou d’autres prêts aidés locaux (comme le prêt action logement ou les aides régionales).
Secundo accédant : quelle conséquence sur l’assurance emprunteur ?
Acheter un deuxième bien immobilier s’accompagne souvent d’un nouveau prêt, et donc d’une nouvelle assurance emprunteur. Mais pour les secundo-accédants, le coût de cette assurance peut être plus élevé que lors du premier achat.
En moyenne, les secundo-accédants sont plus âgés et empruntent parfois un montant supérieur, surtout lorsqu’ils investissent dans un logement plus grand ou mieux situé. Ces deux éléments augmentent le taux annuel effectif d’assurance (TAEA) et, par extension, le taux annuel effectif global (TAEG) du crédit.
👉 N'attendez pas trop longtemps pour concrétiser ce second achat : plus l’âge avance, plus la prime d’assurance augmente.
Il existe néanmoins des solutions pour faire baisser le prix de votre assurance de prêt :
- Comparez les offres grâce à la délégation d’assurance : vous n’êtes pas obligé de choisir le contrat proposé par votre banque. Une assurance individuelle peut être jusqu’à 2 fois moins chère qu’une assurance de groupe ;
- Changez d’assurance librement : depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez résilier à tout moment et sans frais pour souscrire une offre plus compétitive.
- Profitez des assouplissements récents : le questionnaire de santé est supprimé pour les prêts inférieurs à 200 000 € remboursés avant les 60 ans de l’assuré.
Estimez votre capacité d'emprunt
FAQ : Vos questions sur le secundo accédant en prêt immobilier
Peut-on cumuler prêt relais et prêt classique ?
Oui vous pouvez. Le prêt relais finance temporairement votre nouvel achat, tandis que le prêt classique prend le relais après la vente.
Faut-il vendre avant d’acheter quand on est secundo-accédant ?
Pas forcément. Tout dépend de votre capacité à supporter deux crédits en même temps. Le prêt relais peut vous éviter cette contrainte.
Comment réduire le coût de l’assurance emprunteur ?
Comparez les contrats via la délégation d’assurance et profitez de la loi Lemoine pour changer à tout moment sans frais.
Comment redevenir primo accédant ?
Vous pouvez être de nouveau considéré comme primo-accédant si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années.