Comment acheter un bien pour le louer ?

Mis à jour le 29 septembre 2021 par Antoine Fruchard 

Pour vous constituer un patrimoine immobilier ou compléter vos revenus tout en défiscalisant, la pierre reste une valeur sûre. Pour en profiter pleinement, vous devez envisager votre investissement comme un achat immobilier classique et non comme une opération purement fiscale. N’oubliez pas que vous allez avant tout vous retrouver propriétaire d’un bien immobilier. Tous nos conseils !

Quelles sont les formules d’investissement locatif ?

Voici les principales questions que vous devez vous poser avant d’investir dans la pierre :

  • Vaut-il mieux louer un logement vide ou meublé ?
  • Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un régime fiscal avantageux ?
  • Comment seront taxés mes revenus ?
  • Au bout de combien de temps pourrais-je récupérer le logement ?
  • Si je revends mon bien, comment sera taxée la plus-value ?

Vous identifierez ainsi la formule de location la mieux adaptée à votre situation fiscale et patrimoniale. Par exemple, la location nue (non meublée) vous assure, en principe, une importante stabilité locative, l’occupant bénéficiant d’une grande sécurité juridique. Quand à la location meublée, elle offre un rendement généralement supérieur, une fiscalité et des conditions de location plus souples. Mais elle génère aussi des changements de locataires plus fréquents. Elle nécessite, en outre, une implication plus importante de la part du propriétaire (remplacement du mobilier et des équipements entre autres).

Certains investissements locatifs permettent de défiscaliser jusqu’à 63 000 €. Vous cherchez à investir dans la pierre ? Faites une simulation pour connaître les conditions et bénéficier d’une réduction d’impôts.

Quels sont les critères de choix du logement locatif ?

Élément clé d’un investissement réussi : la localisation du logement. Toutes les villes ne se valent pas! Le marché locatif local doit être dynamique pour assurer la viabilité de votre investissement. Privilégiez celles qui affichent un taux de croissance démographique positif, telles que les villes universitaires, où les besoins en logements sont importants. Pour reconnaître ces villes, renseignez-vous auprès d’agents immobiliers, d’annonces ou dans la presse spécialisée.

Pour réussir votre opération, sélectionnez un bien en adéquation avec les besoins locaux. Selon les villes, il vaudra mieux investir dans un studio ou un deux pièces, privilégier un logement familial ou une maison individuelle. Vérifiez aussi auprès d’agents immobiliers locaux quels sont les quartiers les plus prisés et ceux qui souffrent d’un déficit de location.

N’omettez pas de recueillir ces informations, car les programmes dans le neuf sont parfois construits dans des zones où le foncier disponible est trop excentré pour la plupart des locataires.

Achat immobilier locatif neuf : quelles particularités ?

Soyez aussi sélectif que si vous achetiez le logement pour l’occuper vous-même. L’un des avantages du neuf est que vous n’aurez pas de gros travaux pendant plusieurs années. C’est aussi la garantie d’acquérir un logement doté de bonnes performances phoniques et thermiques. Autant d’éléments qui pourront fidéliser les locataires !

Les immeubles vendus occupés sont souvent bien placés et de qualité, les offres provenant généralement d’institutionnels lors d’opérations de vente « à la découpe ». Une formule d’investissement à ne pas négliger !

Visez des programmes immobiliers de qualité. Ceux situés près des bassins d’emplois et des réseaux de transports en commun sont les plus attractifs. Lors de l’achat, vous devez penser à la location, mais aussi à la revente. Une fois l’emplacement trouvé, il faut aussi cibler la bonne catégorie de logements. Mieux vaut privilégier les 2 pièces, véritables pivots de l’investissement locatif, ou les 3 pièces. Les studios « tournent » trop vite.

En résumé, l’idéal est le 2 pièces dans une commune dynamique. Pour payer moins cher votre bien, pourquoi ne pas acheter un logement déjà occupé par un locataire ? Selon la nature du bail de location, la décote peut aller jusqu’à 10 %. Avec cette formule d’achat, vous bénéficiez d’un investissement locatif clé en mains : pas besoin de trouver un occupant, il est déjà en place ; peu de risques de subir une vacance locative dans l’immédiat ; votre investissement vous procure immédiatement des loyers, ce qui vous permet de financer le remboursement de votre emprunt.

À quoi sert la loi Pinel pour l’investissement locatif ?

Mis en place en 2014 par l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel, le dispositif Pinel est une mesure facilitant l’investissement locatif dans le but à la fois de développer le parc immobilier via la construction de logements neufs mais aussi de permettre aux ménages modestes de se loger de manière décente. Le successeur du dispositif Duflot permet aux propriétaires investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € sous conditions bien précises.

En effet, nombre d’investisseurs passent par des outils de simulation pour avoir une idée précise des conditions sur leur projet : le logement doit se trouver dans une zone éligible au dispositif, être loué nu, au titre de résidence principale pendant une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans à un locataire respectant des plafonds de revenus précis.

Le dispositif d’investissement locatif Duflot a remplacé le dispositif Scellier au 1er janvier 2013. Il a ensuite été complété par le dispositif Pinel à partir de septembre 2014. Les dispositifs Duflot et Pinel permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf ou à réhabiliter, sous certaines conditions.

Le dispositif concerne :

  • les logements acquis neuf ou en état futur d’achèvement (Vefa) ;
  • les logements que l’investisseur fait construire ;
  • les logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui sont réhabilités ;
  • les logements lourdement rénovés ;
  • les locaux transformés en logements.

Le dispositif Pinel permet à l’investisseur de s’engager à louer son logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Il offre la possibilité de louer à l’un de ses ascendants ou descendants à partir de janvier 2015 si les plafonds de loyers et conditions de ressources du locataire sont satisfaits.

L’avantage fiscal

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement (selon le cas, il s’agit du prix d’achat et des frais d’achat ou du prix d’achat et du montant des travaux). Ce prix de revient est retenu dans la limite d’un plafond au m2 fixé à 5 500 € le m2 et dans la limite, pour une année, de 300 000 €.

Avec le dispositif Pinel, la réduction est de 18 à 21 % selon la durée de l’engagement locatif.

Investissement locatif – Les avantages fiscaux offerts par la loi Pinel

Loi Pinel
Taux
Répartition de la réduction d’impôt
Engagement initial de 9 ans18 %2 % par an
Prolongation de 3 ans21 %1 % par an

Vous souhaitez bénéficier du dispositif Pinel et défiscaliser votre achat locatif ? Notre simulateur vous permet de calculer le montant de vos futures économies.

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Acheter pour de la location meublée, une bonne idée ?

De plus en plus de propriétaires s’orientent vers la location meublée, attirés notamment par la promesse de loyers supérieurs à ceux d’une location nue. Certes, à superficie et à quartier équivalents, les loyers sont plus élevés mais, en réalité, l’écart n’excède pas 5 à 10 % aujourd’hui.
En effet, votre investissement, outre l’achat du bien, comprend aussi le remplacement régulier du mobilier et des divers équipements.

Autre élément pouvant modérer l’avantage de la location meublée : l’encadrement des loyers des meublés loués à titre de résidence principale prévu par la loi Alur du 24 mars 2014. Cela pourrait concerner les meublés de Paris et des villes volontaires pour participer à l’encadrement des loyers. Des loyers de référence doivent donc être fixés en fonction de la catégorie de logement et du secteur géographique par le préfet (par le représentant de la région pour l’Île-de-France).

Par ailleurs, la souplesse juridique de la location meublée a été écornée au fil des ans. La loi impose désormais, dans certains cas, une durée minimale du contrat de location et restreint les possibilités de donner congé au locataire.

Toutefois, la location meublée conserve quelques atouts majeurs :

  • l’imposition des loyers au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui permet, entre autres, d’amortir le prix du logement et le mobilier ;
  • l’existence d’un marché dynamique dans la capitale et la plupart des grandes villes étudiantes ;
  • les impayés sont plus rares qu’en location nue.

Qu’est-ce qu’un meublé ?

Un logement meublé est équipé de mobilier en nombre et en qualité suffisants, nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire. Il doit être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires. Concrètement, le locataire doit pouvoir s’installer immédiatement dans le logement meublé et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

La durée d’une location meublée est d’1 an minimum, lorsque le locataire y établit sa résidence principale. Le dépôt de garantie est désormais limité à 2 mois de loyer. Le bail se reconduit ensuite automatiquement d’année en année. Pour récupérer le logement, vous devrez délivrer congé au locataire, 3 mois au moins avant la fin du bail, et obligatoirement pour l’un des motifs suivants :

  • vente du logement ;
  • reprise pour l’habiter ;
  • non-respect par le locataire de ses obligations locatives.

La durée du bail peut être réduite à 9 mois dans le cas d’un locataire étudiant. Attention, si tel n’est pas le cas, il peut contester le caractère meublé du logement et demander à bénéficier de la législation plus protectrice de la location nue.

Les connexions téléphoniques et internet, très appréciées des occupants, vous aideront à les fidéliser. En effet, des changements fréquents de locataires minorent la rentabilité de votre investissement. Vous devrez aussi budgéter les fréquents travaux de peinture et de rafraîchissement, rendus nécessaires par la rotation rapide des locataires.

Quel est le régime fiscal avantageux de la location en meublée ?

Les loyers provenant d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vos recettes annuelles de 2014 sont inférieures à 32 900 €, vous relevez du micro-BIC. Dans ce régime, vos loyers sont minorés d’un abattement forfaitaire de 50 %, censé tenir compte de toutes vos charges. Vous êtes donc imposé uniquement sur les 50 % restants. Si vos recettes dépassent 32 900 €, vous relevez du régime réel d’imposition, dans lequel le bénéfice est déterminé en calculant la différence entre les recettes et les charges, puis en imputant les amortissements.

Si vous relevez du micro-BIC, renoncez-y et optez pour le régime réel lorsque vos charges annuelles dépassent 50 % des recettes. Ce qui est souvent le cas lorsque vous achetez à crédit. Concernant les amortissements que vous pouvez pratiquer, comptez généralement 50 ans pour l’immobilier (soit 2 % par an) et 10 ans pour le mobilier (10 % par an).

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

Si vous percevez plus de 23 000 € de recettes locatives et qu’elles représentent plus de 50 % de vos revenus pro, vous avez accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). À condition de vous inscrire au registre du commerce et des sociétés. Ce statut vous permet d’imputer les déficits issus de vos locations meublées sur votre revenu global (salaires, bénéfices pro, etc.). Un loueur non professionnel ne peut lui déduire ses pertes d’une location meublée que sur les revenus d’une autre location meublée. Autre avantage du LMP, à la revente du logement, la plus-value est totalement exonérée d’impôt au bout de 5 ans, si vos recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 €.

Enfin, le logement meublé est exonéré d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), pour les contribuables qui y sont assujettis.

Pour être conseillé au mieux dans votre choix d’achat selon vos revenus et votre recherche, nous vous conseillons de passer par un professionnel de l’immobilier. De nombreuses agences fournissent un service de conseils sans frais et sans engagement. Notre comparatif des meilleures agences vous guide vers les professionnels les plus efficaces pour vous épauler dans votre recherche d’investissement immobilier.

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Faut-il louer son bien en direct ou le confier à un professionnel ?

Après un investissement locatif, faut-il confier son bien à un gérant ou le gérer soi-même ? La 1ère solution vous décharge de tout souci mais diminue le rendement de l’opération. Alors qu’une gestion en direct de la location prend du temps et requiert des compétences juridiques.

Les démarches à réaliser avant la location

Vous devez faire réaliser plusieurs diagnostics par des professionnels et les annexer au contrat de location : diagnostic de performance énergétique (DPE) et, le cas échéant, constat de risque d’exposition au plomb (Crep) et état des risques naturels et technologiques (inondation, séismes, contamination chimique…). La loi Alur du 24 mars 2014 y ajoute une copie de l’état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante et un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Une tâche chronophage si vous vous en chargez en direct.

Si vous avez recours à un agent immobilier pour trouver votre locataire et établir le bail, le professionnel vous facturera des honoraires qu’il établit librement. En revanche, les frais qu’il demande au locataire sont limités (Décret n° 2014-890 du 1er août 2014). Depuis le 15 septembre 2014, les honoraires correspondant à l’organisation des visites, à la constitution du dossier, à la rédaction du bail ne peuvent être supérieurs à ceux payés par le bailleur ni à un plafond établi par mètre carré de surface de :

  • 12 € par m2 de surface habitable à Paris et les communes limitrophes ;
  • 10 € par m2 dans les communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse ;
  • 8 € par m2 partout ailleurs.

En outre, pour améliorer l’information du bailleur et du locataire, la loi Alur instaure un contrat de bail type défini par décret. Il mentionnera notamment les équipements, les travaux effectués récemment, le montant du loyer acquitté par le dernier locataire. Vous devez ensuite déterminer le juste loyer. Selon la zone géographique du logement, le montant du loyer sera libre ou non. En effet, la loi Alur prévoit la mise en place d’un encadrement des loyers. Ce dispositif devrait s’appliquer à Paris et dans certaines villes volontaires pour cette expérimentation.

Cette étape ne présente pas de difficultés pour un agent immobilier ou un administrateur de biens qui a accès à des bases de données pro. Autrement, pour sélectionner parmi les candidats locataires, vous avez intérêt à demander des documents qui prouvent leur solvabilité, notamment des photocopies des fiches de salaires. Vous pouvez aussi leur demander de fournir un garant ou souscrire une assurance loyers impayés.

La signature du contrat de location

Une fois le locataire sélectionné, il faut rédiger le bail et procéder à l’état des lieux. Ces deux documents devront être conformes à des modèles types, définis par décret. L’état des lieux est un document que vous devez remplir de manière très précise à l’entrée du locataire dans le logement. Le même document sera réutilisé lors de son départ, ce qui permettra de lui imputer les éventuelles dégradations commises pendant son occupation. C’est sur la foi de ce document que vous pourrez conserver tout ou une partie du dépôt de garantie.

Gérer son bien au quotidien

Établir les quittances, calculer les augmentations de loyer, réclamer les loyers en retard, régulariser les provisions pour charges versées par le locataire, réparer et entretenir le bien… Mises bout à bout, toutes ces tâches prennent du temps : une trentaine d’heures par an par logement. Sans compter qu’il vous faudra aussi vous tenir au courant des évolutions législatives et jurisprudentielles pour ne pas commettre d’erreur. Autant de données à prendre en compte au moment de choisir le mode de gestion de votre bien. Sachant qu’un professionnel en gestion locative vous demandera en moyenne 6 à 9 % des loyers annuels (charges comprises) pour vous décharger de ces soucis administratifs.

Les impayés des locations constituent la principale hantise des bailleurs. Pour vous en prémunir, vous pouvez demander à votre locataire la caution d’un tiers ou souscrire une garantie loyers impayés auprès d’un assureur.

Faut-il se constituer en société civile immobilière pour acheter un bien à louer ?

Pour vous constituer un patrimoine locatif, vous pouvez aussi créer une société civile immobilière (SCI). Une telle structure répond à plusieurs objectifs. Pour un achat en famille, le recours à la SCI facilite l’acquisition de l’immeuble et permet d’éviter les lourdeurs de gestion d’une indivision. En outre, l’insertion d’une clause « d’agrément » dans les statuts de la société, permet d’en restreindre l’accès aux seuls membres de la famille. Vous pourrez ensuite donner vos parts sociales à vos enfants, dans des conditions plus souples que si la donation portait directement sur le bien immobilier lui-même.

Pour un couple, acheter en SCI permet d’aménager son régime matrimonial. Si vous n’êtes ni marié ni pacsé, elle s’avère très utile pour protéger votre concubin des conséquences néfastes d’un décès. Il faut pour cela coupler la constitution de la société avec une opération communément appelée « démembrement croisé » des parts sociales.

Pour les dirigeants d’entreprise, la SCI met à l’abri des créanciers personnels et pro les immeubles dans lesquels l’activité est exercée. Pour autant, il ne faut pas exagérer les atouts de la SCI, en oubliant son coût et ses contraintes. La création d’une SCI suppose la rédaction de statuts qu’il vaut mieux confier à un pro. Il faudra ensuite désigner un gérant pour gérer la société, établir les déclarations fiscales, convoquer l’assemblée générale annuelle… Et en cas de mésentente entre les associés, le fonctionnement de la société risque d’être bloqué.

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