Immobilier, quels sont les bénéfices du dispositif Pinel ?

Mis à jour le 17 décembre 2021 par Delphine Bardou 

Grâce au dispositif Pinel, vous pouvez accédez à la propriété tout en défiscalisant une partie de votre investissement immobilier. Quels sont les biens éligibles à la loi Pinel ? Quelles sont les économies à la clé ? Grâce à notre outil de simulation Pinel, découvrez le taux de rentabilité de votre investissement immobilier !

Quels sont les plafonds des loyers Pinel en 2022 ?

Durant toute la période couverte par votre engagement de location, vous devrez respecter un plafond de loyer fixé par zone géographique. Les plafonds sont relevés chaque année au 1er janvier, selon la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre de l’année précédente. Le montant du loyer est pondéré selon la superficie du bien.

Pour un bail conclu ou renouvelé en 2021, les plafonds de loyer mensuel (hors charges) sont fixés à :

  • 17,55 €/m2 en zone A bis ;
  • 13,04 €/m2 en zone A ;
  • 10,51 €/m2 en zone B1 ;

Quelles sont les conditions d’éligibilité du locataire Pinel ?

Pour profiter du dispositif Pinel, vous devez respecter certaines règles pour le choix de votre locataire. En effet, les ressources de ce dernier ne doivent pas dépasser un certain plafond, variable selon la composition de son foyer et la zone où est situé le logement :

Zone AZone A bis Zone B 1 
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €
Couple57 357 €57 357 €41 772 €
Couple avec 1 personne à charge68 946 €75 188 €50 233 €
Couple avec 2 personne à charge82 586 €89 769 €60 643 €
Couple avec 3 personne à charge97 766 €106 80 €71 340 €
Couple avec 4 personne à charge110 017 €120 186 €80 399 €
Majoration par personne. suppl.+ 12 558  €+ 13 390  €+ 8 969€

En cas de location à plusieurs locataires constituant des foyers distincts, chacun doit satisfaire aux conditions de ressources correspondant à sa situation. Toutefois, quand le logement est loué à des concubins, ceux-ci sont considérés comme un couple pour l’appréciation des ressources.

Quels sont les critères de calcul du loyer Pinel ?

La location d’un bien en loi Pinel doit être consentie en secteur intermédiaire. Cela signifie que le montant du loyer doit être inférieur à ceux du marché et que les ressources du locataire ne doivent dépasser certaines limites. Les plafonds de loyer et de ressources sont revalorisés chaque année selon un zonage fixé par les pouvoirs publics.

Pour le calcul de la réduction

Les loyers Pinel sont également plafonnés au mètre carré en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le logement. Pour 2021, le prix au m2 dans le cadre d’un logement acquis en loi Pinel est le suivant : 

  • Zone A : 13,04 €/ m2 
  • Zone A bis : 17,55 €/m2
  • Zone B1 : 10,51 €/m2
  • Zone B2/C : 9,13 €/m2

Pour le calcul du loyer d’un appartement en loi Pinel, il faudra donc appliquer le taux de la zone en le multipliant au nombre de mètre carré de celui-ci. 

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Quelles sont les zones immobilières concernées par la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel s’applique dans les zones A, A bis et B1 à tous les propriétaires d’un appartement neuf qui optent pour la mise location de celui-ci. Ces zones sont dites « tendues » au niveau de la densité de population et de la demande de logement. C’est le gouvernement qui détermine ce zonage afin de d’identifier les communes dans lesquelles ont rencontre ou non une forte tension sur le marché de l’immobilier ainsi qu’un déséquilibre entre la demande et l’offre.

Voici comment sont délimitées les zones Pinel (liste non exhaustive) :

Zones PinelDétails des villesÉligible au dispositif Pinel
Zone A BisParis et et 76 communes Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise
Zone Ala proche banlieue parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice
Zone B1Les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, les DOM,  la Corse
Zone B2Villes de plus de 50 000 habitants, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1
Zone CReste du territoire

Ainsi, la zone A et A bis désignent les villes dans lesquelles les difficultés à trouver un logement pour les ménages sont les plus importantes sur le territoire. A contrario, les zones B2 et C, qui ne sont dorénavant plus éligibles au dispositif (sauf dans certaines communes de la Bretagne), correspondent aux communes dans lesquelles il est moins difficile de trouver un logement à des tarifs abordables.

Le zonage Pinel est régulièrement mis à jour par le gouvernement. Il est vivement conseillé de bien se renseigner sur l’éligibilité de la zone dans laquelle le bien se situe, la rentabilité et le taux de vacance locative avant d’investir en Pinel.

Investissement Pinel : la liste des villes à éviter !

Avant de vous lancer dans un investissement locatif en achetant un appartement en loi Pinel, il est primordial de vérifier la rentabilité de celui-ci. Pour cela, le principal critère à prendre en considération est ce que l’on appelle le taux d’occupation. En effet, plus la demande en logement est importante et la politique de loyers applicable attractive, plus vous avez de la chance de louer votre bien de façon régulière et sur le long terme.

Ainsi, il est déconseillé à l’heure actuelle d’opter pour un investissement et donc une défiscalisation via la loi Pinel en devenant propriétaire d’un logement neuf dans les villes suivants (liste non exhaustive): 

  • Chartres 
  • Lens, 
  • Douai  
  • Béthune
  • Mulhouse 
  • Elbeuf 
  • Issy-les-Moulineaux, 
  • Boulogne-Billancourt
  • Le Havre

Pour savoir, s’il est intéressant et rentable de se lancer dans l’investissement locatif Pinel, vous pouvez réaliser une simulation de vos avantages fiscaux et patrimoniaux grâce à la loi Pinel. 

Combien de temps faut-il mettre son bien Pinel en location? 

Le propriétaire d’un appartement acquis en loi Pinel est dans l’obligation, pour bénéficier de tout avantage fiscal, de s’engager à mettre ce bien en location pendant au moins un an. Il devra également impérativement le mettre sur le marché de la location dans un délai maximal d’un an. 

Peut-on louer un logement en loi Pinel à un membre de sa famille ?  

Il est tout à fait possible de louer un bien acquis dans le cadre du dispositif Pinel à un membre de sa famille. Qu’il s’agisse d’un ascendant ou d’un descendant, celui-ci devra impérativement être détaché de votre foyer fiscal et répondre aux conditions de ressources exigées. 

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