D'une manière générale, la vente d’un bien immobilier se fait en deux temps. Dans un premier temps, les deux parties signent un compromis de vente dans lequel ils se mettent d’accord sur tous les points essentiels de la vente puis a lieu la signature de l'acte de vente définitif. En principe, c'est à ce moment là que le prix est payé et le logement livré. Le vendeur a l'obligation de délivrer le logement convenu à la date prévue. En cas de non-respect de cette obligation, l'acquéreur a heureusement des recours qui dépendent de la gravité de la défaillance du vendeur.
À quoi sert le compromis de vente ?
Le compromis de vente est le contrat par lequel les deux parties s'engagent, l'un à vendre, l'autre à acheter, à un prix donné. Juridiquement, la vente est formée dès la signature du contrat. Appelé également "compromis de vente", cet avant-contrat peut être signé entre les parties, en présence d'un agent immobilier, ou devant un notaire (si c'est en présence du notaire, alors on parlera de "promesse de vente").
Après le compromis de vente, la vente est faite et les parties (acheteurs et vendeurs) attendent seulement la réalisation des conditions suspensives pour conclure l'acte notarié. Généralement, une clause du compromis prévoit l'entrée en vigueur de la vente au moment du passage devant le notaire. Le transfert de propriété et le transfert des risques, quant à eux, n'interviendront qu'à ce moment précis.
Que faire si le vendeur est en retard ?
Durant la vente immobilière, il arrive parfois que l’un des deux parties (vendeur ou acheteur) souhaite se désister et ainsi mettre un terme à la vente. Le vendeur ne peut pas renoncer à la vente : s’il ne signe pas l’acte de vente, l’acquéreur pourra saisir le juge afin que soit prononcée une vente forcée.
Si la signature de l’acte de vente n’est pas respectée car le notaire ne dispose pas de tous les documents nécessaires à la vente, le délai prévu dans le compromis ou promesse de vente est automatiquement suspendu jusqu’à la réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte de vente.
En revanche, si le vendeur retarde la date de signature pour des raisons personnelles (déménagement retardé, problème de banque ou d'assurance pour un nouveau crédit, locataire encore en place..), cela peut être très problématique pour l'acheteur qui s'est organisé pour rentrer à une date précise dans son nouveau logement.
Sur ce point, nous vous conseillons de faire preuve de souplesse si la bonne foi du vendeur ne semble pas être en cause et que cela ne vous complique pas trop les choses. Vous pouvez rajouter à l'amiable un avenant au compromis de vente afin de vous protéger contre la rétractation du compromis de vente. Dans certains cas, le compromis de vente peut prévoir d'emblée une indemnité en cas de retard. Dans tous les cas, sachez que vous êtes dans votre bon droit pour obtenir réparation en cas de décalage de la date.
Exemple dans un compromis : "Si l'une des parties refusait de signer l'acte authentique de vente ou faisait défaut le jour de la convocation devant le notaire à la date-butoir prévue par le précédent acte, elle pourra y être contrainte par les recours légaux, en supportant tous les frais de poursuite. En outre, elle devra payer la somme de [ € ] à l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale."
Dans ce cas, nous vous conseillons d'envoyer une LAR à votre notaire ainsi qu'aux vendeurs en spécifiant que le décalage de la date vous fait supporter des coûts non prévus.
Si la vente est retardée, cela peut être l'occasion de vous pencher sur l'assurance de prêt attenant à votre crédit. En effet, que vous ayez signé votre offre de prêt avec votre banque ou avec un assureur externe, sachez que grâce à la délégation d'assurance, vous pouvez changer, sans frais, votre assurance de prêt et faire jusqu'à 18 000 € d'économies sur votre crédit immobilier !
Que faire si l'acheteur est en retard ?
L’acquéreur ne peut quant à lui, après la fin du délai légal de rétractation de 14 jours à compter de la signature du compromis de vente, décider unilatéralement d’arrêter la vente. Dans le cas où il refuserait de poursuivre la vente, le vendeur pourra alors, en fonction des clauses prévues dans le compromis, monter un dossier pour le poursuivre afin que la vente soit réalisée ou encore demander le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
En plus de cela, l’acquéreur ne pourra pas récupérer son dépôt de garantie de 10% du prix de la vente (aussi appelé "séquestre") versé lors du compromis de vente.
Bonjour,
Je suis acheteur d’une maison. La signature devrait avoir lieu le 17/03/2026, mais le notaire a omis de s’occuper de la Safer sur un bout de terrain, ce qui recule considérablement. la date de la signature. Il ne nous tient au courant de rien du tout. Sachant que je dois quitter mon appartement le 31/03/2026. Est-ce que je peux annuler la vente ?
Merci de votre réponse.
Bonjour,
Votre situation est effectivement préoccupante, et il est tout à fait compréhensible de s’interroger sur vos options face à ce retard.
Le délai lié à la SAFER (droit de préemption sur certains terrains ruraux) est une procédure légale obligatoire de 2 mois après notification. Le fait que le notaire ait omis de la déclencher en temps voulu constitue une négligence de sa part.
Concernant la possibilité d’annuler la vente, tout dépend de votre compromis :
• S’il contient une date limite de réitération ou une clause suspensive non respectée, vous pourriez vous retirer sans pénalité et récupérer votre dépôt de garantie.
• En l’absence de telle clause, une résolution amiable avec le vendeur reste envisageable, le retard n’étant imputable ni à vous ni à lui.
Nos conseils immédiats :
1. Relisez attentivement votre compromis de vente.
2. Adressez une mise en demeure au notaire par lettre recommandée avec AR.
3. Contactez le vendeur directement pour envisager une sortie amiable.
4. Négociez un délai supplémentaire avec votre bailleur au-delà du 31 mars.
Compte tenu de l’urgence, nous vous recommandons vivement de consulter rapidement un avocat spécialisé en droit immobilier ou de saisir le Conseil Régional des Notaires si celui-ci reste sans réponse.
Bonne continuation dans vos démarches.
Bonjour,
la signature de l’acte authentique n’a pu se faire le jour prévu , car la banque de l’acquéreur aurait fait chez le notaire rédacteur un virement inférieur d’environ 10K€ au prix ! Quels recours avons nous pour forcer la vente et dans quel délai l’acquéreur doit régulariser.
Merci
Bonjour,
La situation que vous décrivez est délicate, mais des recours sont envisageables. Voici les étapes à suivre :
1. Mise en demeure de l’acquéreur : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à l’acquéreur, lui demandant de régulariser le paiement du solde dû dans un délai précis.
2. Consultation du compromis de vente: Vérifiez si le compromis contient une clause pénale ou une clause de dédit. Ces clauses prévoient généralement des indemnités en cas de non-respect des engagements.
3. Saisine du tribunal judiciaire : Si l’acquéreur ne répond pas favorablement à la mise en demeure, vous pouvez saisir le tribunal pour demander l’exécution forcée de la vente ou la résolution du contrat, accompagnée de dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Il est recommandé de consulter un professionnel du droit pour vous accompagner dans ces démarches.
Bonne journée à vous.
Bonjour,
la signature de l’acte authentique n’a pu se faire le jour prévu , car la banque de l’acquéreur aurait fait chez le notaire rédacteur un virement inférieur d’environ 10K€ au prix ! Quels recours avons nous pour forcer la vente et dans quel délai l’acquéreur doit régulariser.
Merci
Bonjour,
Voici les démarches que vous pouvez entreprendre :
1. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à l’acquéreur, lui demandant de régulariser le paiement dans un délai précis.
2. Vérifiez si le compromis contient une clause pénale ou une clause de dédit. Ces clauses prévoient généralement des indemnités en cas de non-respect des engagements.
3. Si l’acquéreur ne régularise pas la situation malgré la mise en demeure, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander l’exécution forcée de la vente ou la résolution du contrat, accompagnée de dommages et intérêts.
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire pour vous accompagner dans ces démarches.
Mon compromis de vente indiquait « 18 mars approximativement « , le vendeur veut repousser la date au 15 avril, je vais me retrouver sans maison à partir de cette date, quels sont mes droits ?
Bonjour,
Je comprends que le report de la date de signature de l’acte de vente du 18 mars au 15 avril vous place dans une situation délicate, surtout si vous vous retrouvez sans logement à partir de cette date.
En principe, la date de signature de l’acte authentique mentionnée dans le compromis de vente est indicative. Toute modification de cette date nécessite l’accord des deux parties, c’est-à-dire vous et le vendeur. Si le vendeur souhaite repousser la date sans votre consentement, vous avez le droit de refuser ce report. En cas de désaccord persistant, vous pouvez mettre en demeure le vendeur de respecter la date initialement prévue. Si cette mise en demeure reste sans effet, vous avez la possibilité de saisir le tribunal pour demander l’exécution forcée de la vente ou, le cas échéant, des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Je vous recommande de consulter votre notaire ou un conseiller juridique pour évaluer les démarches appropriées à votre situation. N’hésitez pas à nous tenir informés de l’évolution de votre situation.
Bonne journée.
Bonjour,
Nous sommes vendeurs d’une maison. Nous avons signé une promesse de vente le 17 novembre 2025. Le délai pour l’obtention d’un prêt immobilier pour les acquéreurs était le 16 janvier 2026. Les acquéreurs nous ont juré avoir une offre de prêt qu’ils ont signée, mais ne l’ont toujours pas remise au notaire, malgré de nombreuses relances de l’agent immobilier et du notaire. Le 20 février était la date limite de réalisation de signature de l’acte authentique de vente avec remise de clefs. Les acquéreurs nous ont demandé un délai d’une semaine qu’on a accepté sous réserve qu’ils nous fournissent une preuve de dépôt de demande de prêt, car on s’est rendus compte qu’ils ont menti sur beaucoup de points. Demain ce sera la date limite.
Nous avons rappelé le notaire, qui n’a toujours rien reçu, et nous a appris que les acquéreurs n’avaient pas versé l’indemnité d’immobilisation. Or, dans la promesse de vente, il est écrit que passé le 27 novembre, si cette somme n’est pas versée au notaire, le promettant (nous) peut annuler la vente.
Nous sommes très en colère contre le notaire qui ne nous a pas informé depuis le 27 novembre que cette somme n’a pas été versée, et qui malgré cela, nous a poussé à accorder un délai supplémentaire jusqu’au 27 février pour l’obtention d’un prêt alors que la date initiale était le 16 janvier, et sans aucune preuve qu’une demande d’offre de prêt ait été déposée.
Pouvons-nous remettre notre maison en vente et tout arrêter avec ces acquéreurs sans risquer de poursuite ?
Pouvons-nous poursuivre le notaire pour dissimulation d’information impliquant la nullité de la promesse de vente (il est écrit noir sur blanc que sans le versement au notaire de l’indemnité d’immobilisation au 27 novembre, le promettant peut annuler la vente sans frais, mais le notaire ne nous a jamais informé du non versement).
Le notaire nous dit que ce n’est pas grave si cette somme n’est pas versée, et que l’on doit porter plainte contre les acquéreurs pour l’obtenir, ce qui immobilise notre maison pendant 1 à 2 ans.
Pour nous, c’est le notaire qui est fautif de ne pas nous avoir informés dès le 27 novembre de la caducité de la vente, de ne pas avoir vérifié la véracité de demande de prêt, et d’avoir laissé traîner au point de dépasser la date prévue de signature de l’acte authentique de vente.
Le notaire veut nous forcer à porter plainte contre les acquéreurs et bloquer la vente de notre maison en disant que c’est le juge qui décidera dans 1 ou 2 ans.
Pour nous, on peut remettre en vente notre maison dès maintenant car depuis le 27 novembre on pouvait le faire sans avoir été prévenus.
On veut vendre le plus vite possible, mais pas avec ces acquéreurs qui nous mentent . Et on veut changer de notaire qui n’a pas fait son travail. Devons nous le signaler à la chambre des notaires ?
Merci de votre réponse.
Bonjour,
Je comprends votre frustration face à cette situation complexe. Voici quelques éléments pour vous aider à y voir plus clair :
– Non-versement de l’indemnité d’immobilisation : Si la promesse de vente stipule qu’en l’absence de versement de cette indemnité à une date précise, vous pouvez annuler la vente, alors vous êtes en droit de le faire. La Cour d’appel de Rennes a rappelé que la caducité stipulée en cas de non-versement de l’indemnité ne peut être invoquée que par le promettant (vous), et non par l’acquéreur.
– Responsabilité du notaire : Le notaire a une obligation d’information et de conseil. S’il ne vous a pas informé du non-versement de l’indemnité d’immobilisation, sa responsabilité peut être engagée. La Cour d’appel de Versailles a estimé que le notaire engage sa responsabilité lorsqu’il omet de séquestrer l’indemnité prévue et n’informe pas les parties de cette absence.
– Remise en vente du bien : Si la promesse de vente est caduque en raison du non-versement de l’indemnité, vous pouvez remettre votre maison en vente sans risquer de poursuites de la part des acquéreurs.
-Changement de notaire et signalement : Vous êtes libre de changer de notaire si vous estimez que celui-ci n’a pas rempli ses obligations. Vous pouvez également signaler son comportement à la chambre des notaires de votre département.
Je vous conseille de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous accompagner dans ces démarches et protéger vos intérêts.
Bon courage dans vos démarches.