Compromis de vente et signature [Maj 2020 ] - Réassurez-moi

Compromis de vente, tout comprendre

Que l’on souhaite acheter ou vendre une maison, la signature d’un compromis de vente est une étape quasi systématique bien que non obligatoire. Ce document scelle l’accord entre acheteur et vendeur sur la vente définitive du bien, et précise les conditions dans lesquelles la transaction sera faite. Mais est-il possible de se rétracter ? L’acompte est-il obligatoire ?Quelles sont les clauses suspensives d’un compromis de vente ? Quelle différence y a-t-il avec une promesse de vente ? Voici tout ce que vous devez savoir sur la signature du compromis de vente.

modele compromis vente

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un document qui engage acheteur et vendeur sur la vente définitive d’un bien immobilier. On parle également d’avant-contrat. Il est signé lorsque le vendeur et l’acheteur ont la certitude de vouloir conclure la vente du logement.
Cet acte n’est pas obligatoire mais fortement recommandé, notamment car il permet de déterminer les conditions précises dans lesquelles la vente s’effectuera.

Le contenu du compromis de vente est variable, il doit être adapté à la situation des deux parties et du bien immobilier. Ainsi, il peut comporter :

  • Une durée de validité et une date butoir,
  • Le prix de vente du bien,
  • L’adresse du bien et un descriptif détaillé,
  • Des conditions suspensives. La principale est l’octroi de prêt, obligatoire si l’acheteur est un particulier et qu’il doit emprunter pour financer son projet immobilier. D’autres conditions peuvent être ajoutées : la non-opposition à une déclaration de travaux, la vente du précédent logement, l’obtention d’un permis de construire, etc.

Le compromis de vente n’est qu’une étape avant la vente définitive du bien. Généralement, le délai séparant cet avant-contrat de la signature de l’acte définitif de vente est de 2 à 3 mois. Il peut être plus long, notamment si les clauses suspensives sont nombreuses !

Il se peut que le compromis de vente n’aboutisse pas à une vente définitive, notamment si une clause suspensive n’est pas vérifiée. Si vous êtes vendeur, il vous faudra trouver de nouveaux acquéreurs, et si vous êtes acheteur, reprendre les recherches pour enfin devenir propriétaire ! Qu’importe de quel côté vous vous trouvez, faire appel à une agence immobilière peut être judicieux, et vous faire gagner du temps.
Pour faire votre choix et trouver l’agence qui vous accompagnera dans votre projet immobilier, nous vous invitons à consulter notre guide 2020 des agences immobilières ci-dessous :

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Signer un compromis de vente, avec ou sans notaire ?

Le compromis de vente peut être signé

  • Sous seing privé, ce qui signifie directement entre acheteur et vendeur. L’intervention d’une tierce personne n’est pas nécessaire pour la signaleur de cet avant-contrat, les deux parties peuvent donc le faire seuls. 
  • Par acte authentique, c’est-à-dire devant un notaire, 
  • Par l’intermédiaire d’un agent immobilier. 

Si la durée de validité du compromis de vente est supérieure à 18 mois, alors un acte authentique est exigé et le passage chez le notaire est obligatoire. Il s’agit de la seule situation dans laquelle le recours à un notaire ne peut être évité.  

Dans les autres cas, signer devant un notaire est tout de même recommandé. Par exemple, si le bien en vente est situé dans une co-propriété, un certain nombre d’informations doivent être annexées au compromis. S’il en manque, l’acheteur peut faire jouer son droit de rétractation et la vente est annulée. De plus, la rédaction d’un tel document n’est pas chose aisée, avoir recours à un notaire peut vous simplifier la tâche et vous rassurer sur le bon déroulement de la démarche. Attention, faire appel aux services d’un notaire engendre des coûts !

La rétractation d’un compromis de vente est-elle possible ?

La rétractation d’un compromis de vente est possible pour l’acheteur, mais pas pour le vendeur. Le délai accordé à l’acquéreur est de 10 jours, pendant lequel il peut revenir sur sa décision et renoncer à l’achat du bien. L’acheteur n’a alors pas à justifier sa rétractation, et n’obtient aucune pénalité. Le lieu de signature du compromis de vente n’a pas d’incidence sur le délai de rétractation : que ce soit sous seing privé ou bien chez le notaire, ce délai reste de 10 jours. Il commence le lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Si celle-ci vous parvient par courrier, le délai de rétractation court le lendemain de la réception, le cachet de la poste fait foi. Si elle vous est remise en main propre, comme c’est le cas avec lors d’une signature devant un notaire, le délai de rétractation court dès le lendemain de ce rendez-vous.

Si l’acheteur se rétracte hors délai, c’est-à-dire après la période légale de 10 jours, le dépôt de garantie est versé au vendeur en guise d’indemnités. Ce dernier peut aussi demander des dommages et intérêts en justice.

Le vendeur ne peut quant à lui parfaire machine arrière : une fois le document signé, il est obligé de procéder à la vente de son bien. Sa signature sur le compromis de vente n’est cependant pas irréversible, il peut toujours envisager une rétractation à l’amiable ou une annulation judiciaire.

Modèle de compromis de vente

Un compromis de vente, bien que non obligatoire dans la plupart des cas, est tout de même un document important qu’il est essentiel de soigner. Pour n’omettre aucune mention légale ni document annexe, il est recommandé d’utiliser un modèle. Cela vous permettra également de ne passer à côté d’aucune clause suspensive, condition qui peut être déterminante dans le bon déroulement de la vente. Vous pouvez donc vous baser sur le modèle de compromis de vente ci-dessous : 

Vous pouvez faire appel à un agent immobilier ou à un notaire pour vous assurer de la bonne rédaction de votre compromis de vente. 

L’acompte d’un compromis de vente est-il obligatoire ?

Le propriétaire du bien en vente peut demander un acompte à l’acquéreur, mais ce n’est pas obligatoire. Ni sa présence, ni son montant ne sont figés par la loi. Généralement de l’ordre de 10 %, ce dépôt de garantie intervient comme une preuve de bonne foi, un moyen pour le vendeur de se rassurer du sérieux de l’acheteur. L’acquéreur peut essayer de négocier le montant de l’acompte avec le vendeur, mais celui-ci n’est pas obligé d’accepter.

Pour l’achat d’un bien neuf VEFA, le dépôt de garantie est plus règlementé. Il est de 5 % du prix de vente si l’acte de vente définitif est signé dans un délai d’un an et de 2 % du prix de vente si l’acte de vente est signé dans un délai de 1 à 2 ans. Au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé.

Si un dépôt de garantie est annoncé dans le compromis de vente, vous ne pouvez l’éviter et devez le régler. Il sera décompté du prix total de la vente. Si vous ne réglez pas cet acompte, l’avant-contrat sera caduc et la vente sera annulée.

Promesse de vente ou compromis de vente, quelle différence ?

Juridiquement, le compromis de vente est une promesse de vente. Ce terme désigne à la fois la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente.

Nous avons déjà vu la définition du compromis de vente, cet avant-contrat qui engage acheteur comme vendeur sur la vente du bien immobilier. La promesse unilatérale de vente n’est pas non plus obligatoire. La différence entre compromis de vente et promesse de vente unilatérale de vente réside en l’engagement des parties. La promesse unilatérale de vente est signée lorsque l’acquéreur est intéressé par la vente du logement, mais n’est pas encore certain de vouloir acheter. On dit « unilatéral » car cet acte n’engage que le vendeur, qui est obligé de céder son bien, alors que l’acheteur peut changer d’avis. Un compromis de vente oblige quant à lui acheteur comme vendeur, il n’est donc pas unilatéral.

Une promesse de vente peut être effectuée de 3 manières : sous seing privé (directement entre acheteur et vendeur), via un notaire ou un agent immobilier. Si l’acte est réalisé sous seing privé, il doit être enregistré dans les 10 jours au bureau d’enregistrement du centre des impôts du vendeur ou de l’acquéreur. Cet enregistrement sert à authentifier la promesse de vente.

Quelles sont les clauses suspensives d’un compromis de vente ?

Un compromis de vente précise les conditions dans lesquelles la vente définitive sera effectuée. En règle générale, il comporte des clauses dites suspensives, qui confirment la vente du bien si elles sont vérifiées. Elles doivent être validées pour que la vente du bien soit faite. Elles constituent de véritables sécurités juridiques, qui protègent les acheteurs avant toute signature définitive de l’acte authentique. Il en existe une multitude, parmi lesquelles :

  • Obtention d’un prêt bancaire ;
  • Vente du précédent logement ;
  • Absence de préemption d’une collectivité locale ;
  • Absence de servitude ;
  • Obtention du permis de construire.

Les clauses suspensives sont pour la plupart d’entre elles facultatives, sauf celle d’obtention de crédit. Si l’obtention du prêt immobilier est désigné en clause suspensive dans le compromis de vente, la vente ne pourra se faire et l’acquéreur pourra récupérer son dépôt de garantie.

Comment faire procuration pour la signature d’un compromis de vente ?

Si vous ne pouvez vous déplacer pour la signature du compromis de vente, que vous soyez acheteur ou vendeur, vous pouvez, au préalable, donner pouvoir à un tiers. Autrement dit, vous pouvez donner procuration pour la transaction à une personne qui vous représentera le jour de la signature du compromis. Une fois la procuration établie à l’écrit, cette personne pourra donc signer en votre nom et pour votre compte.

Cette procuration doit être précise et complète pour que rien ne soit remis en cause. Elle définit l’étendue du pouvoir accordé au tiers : ainsi, il ne peut s’engager au delà de ce que prévoit la procuration. Par ailleurs, dans certaines situations, la procuration doit être établie chez le notaire par acte authentique. C’est le cas notamment pour les contrats de vente d’immeuble à construire, à rénover ou pour le contrat location accession.

Certaines mentions doivent être obligatoirement faites pour que les pouvoirs du mandataire soient clairs :

  • Les noms des parties, mandant et mandataire.
  • L’engagement dont il est question : la vente du bien. Il est nécessaire d’indiquer les actes pour lesquels le mandataire va représenter le mandant : compromis de vente, acte authentique éventuellement.
  • Le prix et les modalités de paiement.
Antoine Fruchard

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