Lorsque vous décidez de vendre votre bien ou d’en acheter un, vous avez deux possibilités : vendre par vous même ou passer par un professionnel de l’immobilier. Cette deuxième option a un coût, mais peut faciliter la vente, car l’ensemble des démarches (expertise, visites, négociation, signature chez le notaire) sont gérées par l’agent immobilier et les délais de vente sont donc généralement mieux tenus.
En revanche, les prix des agences peuvent varier du simple au triple.
Voici donc des éléments pour mieux comparer, choisir et négocier les commissions d’un agent immobilier.
Comment se calculent les honoraires d’un agent immobilier ?
En cas de recours à un professionnel lors de la vente ou de l’achat d’une maison ou d’un appartement, vous devrez payer des honoraires. Ces derniers ne sont pas encadrés par la loi et sont donc librement fixés, depuis le 1er juillet 1987.
Cependant, tous sont soumis à certaines règles en matière d’affichage : ainsi, les frais doivent être exprimés en TTC et être affichés de manière visible et lisible à l’entrée des locaux ou en vitrine (ce qui n’empêchera pas de les négocier ensuite).
D’une façon générale, les frais d’agence pour une vente immobilière varient selon le montant du bien. Ils se calculent selon un pourcentage sur la vente de la maison ou de l’appartement.
Le montant du pourcentage est la plupart du temps dégressif : plus la somme est élevée, et plus le pourcentage sera faible.
Exemple : Pour un bien à 200 000 € net vendeur (= pour le propriétaire), on imputera 5% d’honoraires, soit 210 000 € FAI (= Frais d’Agence Inclus). Un bien à 500 000 € sera chargé, lui, à 4,2 %, soit 521 000 € FAI.
Pour information, sachez que le salaire d’un agent immobilier ne correspond qu’à un pourcentage (entre 7 et 30 %) de ces honoraires. En effet, l’agence immobilière qui l’emploie en gardera la majeure partie afin de payer ses charges (structure, matériel, publicité …)
Quel est le coût d'une agence immobilière ?
Il existe différents acteurs et le barème n’est pas toujours le même :
Les mandataires, ces nouveaux professionnels de l’immobilier, sont souvent mis en avant pour leurs frais réduits, se situant seulement entre 3 et 5 % du prix de la vente du bien, notamment grâce aux coûts de structure réduits puisqu’ils travaillent de chez eux. S’ils coûtent moins cher, ils ne produisent pas non plus les mêmes services et surtout ont un portefeuille de clients moins important que leurs confrères en agence.
Les notaires, car ils peuvent vendre un bien en plus d’en acter officiellement l’achat, se situeront dans la même fourchette, malgré la patience dont il faudra faire preuve pour obtenir un RDV. Sachez que ce ne sera certainement pas le notaire lui même qui se déplacera pour quoi que ce soit, mais un salarié de son étude. De plus, les délais de la vente n’en seront pas moins raccourcis.
Enfin, pour les agents des agences immobilières classiques, il faut compter entre 5 et 8 %. Un agent est un commercial. Ce sont les agences immobilières qui bénéficient des plus gros réseaux, et sont donc souvent plus efficaces et rapides que leurs confrères. Cependant, bonne nouvelle, de nouvelles agences immobilières 2.0 viennent casser les prix en conservant une excellente qualité de service.
Comparatif des agences immobilières
Voici un comparatif des honoraires d’agences immobilières afin de comparer les tarifs des agences immobilières entre elles :
| Acteurs | Exemple de Prix | % TTC | Honoraires | Avis | Contact |
|---|---|---|---|---|---|
| Hosman | 450 000 € | 1% (forfait) | 4 500 € | De loin, le meilleur rapport rapport qualité prix du marché actuellement avec cette nouvelle agence immobilière 2.0. Prix imbattable (un forfait de 4 500€) et des services de grande qualité. Juste présent à Paris et Ile de France. | Le seul bémol d’Hosman c’est qu’ils ne sont présents qu’à Paris et en région Parisienne donc cliquez ici pour avoir une estimation si vous êtes en Ile de France. |
| WELMO | 450 000 € | 1,1% (forfait) | 4 990 € | Présent dans toute la France. Excellente alternative pour cette agence immobilière à honoraires fixes (pour un mandat simple, le forfait augmente à 7990 €) créée par des professionnels. | Présent dans toute la France. Cliquez ici pour avoir une estimation gratuite en ligne. Couverture nationale. |
| Equinimo | 450 000 € | 1,4% | 6 500 € | Très bon acteur qui vous aidera à vendre rapidement votre bien. Leurs experts peuvent aussi vous aider à trouver le crédit. Déjà 4000 clients. | Présent seulement en Ile de France. Cliquez ici pour avoir une estimation de votre bien. |
| Mandataires ([email protected], Capifrance, Optimhome..) | 450 000 € | 3.5% | 15 750 € | Une alternative assez bon marché qui peut être intéressante dans certaines régions. La qualité du service dépends vraiment beaucoup du choix du mandataire. | Prendre RDV avec un mandataire du réseau choisi via leur site internet. |
| Notaires | 450 000 € | 4% | 18 000 € | De vrais professionnels ((en tant qu’officier de l’état civil), une vraie connaissance sur l’expertise et une offre clef en main sur la vente. Mais ce ne sont pas des experts de la vente et ils ne sauront pas les meilleurs pour négocier. | Voici la liste des notaires en France. |
| FNAIM | 450 000 € | 5% | 22 500 € | Bon réseau dans toute la France et un réseau dynamique. Plutôt bon sur les petits biens. | En agence partout en France |
| Guy Hoquet | 450 000 € | 5,5% | 24 750 € | Délais de vente de 89 jours (en 2017) pour un service dans la moyenne. | En agence partout en France |
| Laforêt Immobilier | 450 000 € | 6% | 27 000 € | Bonne expertise dans les grandes villes avec une vente moyenne de 218 000 en 2017. Délais de vente dans la moyenne. | En agence partout en France |
| Orpi | 450 000 € | 6.5% | 29 250 € | C’est le plus grand réseau d’agences en France donc ils ont accès à une très bonne base de données pour l’expertise. Bons délais mais un peu cher. | En agence partout en France |
| CENTURY 21 | 450 000 € | 7% | 31 500 € | Réseau de franchise très important dans toute la France. Prix élévé. | En agence partout en France |
Quand faut-il payer la commission de l'agence ?
La rémunération ne sera à payer à l’agence immobilière ou au mandataire qu’au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.
Si les frais d’agence sont à charge de l’acquéreur : l’agence percevra sa commission directement de ce dernier qui la versera à l’agence (ou au mandataire) le jour de la vente, chez le notaire (aucun acompte ou versement antérieur)
Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur : ils ne seront versée à l’agence immobilière (ou au mandataire) qu’une fois les fonds de la vente encaissés, et par le notaire lui-même, lors de la signature de l’acte authentique à son étude.
Si, au final, l’acte authentique de vente n’est pas signé entre le vendeur et l’acheteur, l’agent immobilier n’aura pas droit au versement de la commission.
Exemple : vous décidez en janvier d’acheter un bien à 521 000 € , avec frais d’agence de 21 000 € inclus à la charge du vendeur : vous signez le compromis en agence avec votre agent immobilier, au même titre que le vendeur.
En mars (soit environ 3 mois après), vous signerez l’acte de vente à l’étude notariale en présence du vendeur et du notaire. Le notaire aura déjà reçu de votre banque les 521 000 €, et remettra au vendeur 500 000 € et à l’agence immobilière 21 000 €.
Comment réduire les frais d’agence lors d'un achat immobilier ?
Vendeur : négociez lors de la rédaction du mandat
Les frais d’agence, qui, on le rappelle, sont fixés librement, peuvent faire l’objet d’une négociation entre l’agence et le vendeur dans le cadre de la vente d’une maison ou d’un appartement. En effet, la crise et la forte concurrence des agences sont propices à la baisse du pourcentage : il n’est pas rare de voir certaines agences ayant pignon sur rue pratiquer après négociation le même pourcentage que son confrère mandataire. Ainsi, un vendeur qui prendra le temps de comparer une dizaine d’agences et de faire jouer la concurrence en leur demandant à toutes de s’aligner sur le pourcentage le plus bas (fût ce t’il celui d’un mandataire à 3 %), aura des chances de se voir accepter sa proposition si l’une de ces agences manque de biens en vitrine. Par ailleurs, dans certaines zones tendues (Ile de France, Provence, Rhône Alpes…) ou il y a plus de gens qui cherchent que de biens à vendre, un agent immobilier, et encore plus un mandataire, préféreront toujours baisser leurs commissions plutôt que de passer à côté d’une vente.
Dernier conseil : si vous acceptez un mandat exclusif avec l’agent immobilier, vous pouvez aussi faire baisser leur commission.
Acquéreur : faites une offre d’achat plus basse que le prix demandé
Si le candidat acquéreur fait une proposition inférieure au prix de vente, le rabais peut être supporté par le vendeur ou par le professionnel, ou les deux.
Il est tout à fait possible (et même conseillé) pour le candidat acquéreur, de suggérer à l’agent immobilier de faire un effort sur sa commission s’il veut finaliser la transaction. C’est un message qui se fait de plus en plus courant lorsqu’une offre se présente, alors n’hésitez pas. (Attention, n’essayez pas de faire une offre basse sur les biens “coeur de cible”, donc ceux que recherchent tout le monde, un studio au bon prix dans Paris par exemple, car ceux ci seront vendus au prix et vous risquez de passer à côté d’une belle affaire pour une petite négociation).
Aujourd’hui, tous les professionnels ou presque acceptent de réduire leurs frais. Dans tous les cas, négociez, vous risquez d’avoir une bonne surprise !
Partez du principe qu’un vendeur prévoit toujours une petite marge de négociation sur son prix. Ce n’est pas parce que l’agent immobilier vous fait une fleur financière que le vendeur ne peut pas jouer le jeu aussi.
Acquéreurs, n’hésitez pas à demander à votre agent immobilier de fonctionner en “honoraires à la charge de l’acquéreur” : cela vous permettra une réduction lorsque vous devrez payer les frais de notaire pour l’acquisition du bien. Par ailleurs, voici nos 10 conseils pour réduire le coût de votre crédit immobilier.
Prenez bien le temps de consulter tous les documents que vous fournira votre agent : les diagnostics obligatoires (loi Carrez, plomb, termites, amiante, installation de gaz), les informations concernant les difficultés et/ou facilités pour une éventuelle location et surtout les charges pesant sur le bien (impôts locaux, charges de copropriété, taxe foncière…) et n’hésitez pas à utiliser ces éléments pour faire réduire.
Comment économiser sur les autres services immobiliers ?
L’achat immobilier nécessite de passer par différents services et voici notre liste des meilleures solutions pour économiser de l’argent sans négliger la qualité d’accompagnement :
– Courtier d’Assurance Emprunteur (pour réduire de 50% le coût par rapport à la banque, 100% en ligne, 25 assureurs comparés) : Réassurez-moi
– Courtier de Crédit Immobilier (sans frais de dossier, 100% en ligne et avec de nombreux partenaires) : Pretto
– Courtier d’Assurance Habitation (100% en ligne avec d’excellentes garanties) : Comparateur MRH
